서울특별시의회 영상회의록 제314회 주택공간위원회 - 제2차

○(10시 03분 개의)
위원장 민병주 의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제314회 임시회 제2차 주택공간위원회 회의를 개의하겠습니다.
(의사봉 3타)
존경하는 선배ㆍ동료 위원님 여러분, 연일 계속되는 의사일정에도 불구하고 금일 회의에 적극 참여해 주신 데 대하여 감사의 말씀을 드립니다. 또한 바쁘신 중에도 참석해 주신 관계공무원 및 진술인 여러분께도 우리 위원회를 대표하여 깊은 감사의 말씀을 드립니다.
오늘 첫 안건으로 진행될 공청회는 서울특별시 민간토지 활용 상생주택 조례 제정을 위한 공청회입니다. 그동안 대규모 택지개발 위주였던 공공주택 건설사업의 개념을 확장하여 민간의 토지와 공공의 재원을 결합한 새로운 공급유형을 마련하고 민간의 저이용ㆍ유휴토지를 활용한 공공주택 공급방안 등을 모색하기 위해 관련 전문가들로부터 충분한 의견을 듣고자 마련된 자리입니다.
아무쪼록 금일 공청회가 원만히 진행될 수 있도록 위원님과 참석하신 전문가 및 관계공무원 여러분의 적극적인 협조를 당부드리겠습니다.

1. 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안 공청회
(10시 05분)

○위원장 민병주 그러면 먼저 의사일정 제1항 서울특별시 민간토지 활용 상생주택 조례 제정을 위한 공청회를 상정합니다.
(의사봉 3타)
서울특별시의회 회의규칙 제59조에 따르면 위원회가 주관하는 공청회는 소관 위원회의 회의로 하며 위원회는 중요한 안건 또는 전문지식이 필요한 안건을 심사하기 위해 위원회의 의결로 공청회를 열고 이해관계자 또는 학식ㆍ경험이 있는 분들의 의견을 들을 수 있도록 하고 있습니다. 자세한 사항은 배부해 드린 자료를 참고해 주시기 바랍니다.
공청회 진행에 앞서 오늘 공청회에 주제발표와 의견을 말씀해 주실 발표자와 진술인 분들을 소개하도록 하겠습니다.
서울특별시 전략주택공급과 남정현 과장님이십니다.
서울특별시의회 주택공간위원회 이성배 위원님이십니다.
중앙대학교 도시시스템공학과 배웅규 교수님이십니다.
감정평가사협회 지현배 실장님이십니다.
국회입법조사처 장경석 입법조사관님이십니다.
서울주택도시공사 도시연구원 김윤중 연구원님이십니다.
유한회사 묘상목동개발 강기부 대표님이십니다.
오늘 공청회는 우선 이 조례안 소관 부서인 주택정책실로부터 장기전세주택 공급현황 등에 대한 설명을 듣고 조례를 발의하신 이성배 위원님의 의견을 들은 후 진술인들의 진술을 듣도록 하겠습니다. 진술이 끝난 후에는 위원님들의 질의와 진술인의 답변을 듣는 시간을 갖도록 하겠습니다.
참고로 서울특별시의회 회의규칙 제59조제3항에 따르면 진술인은 공청회 내용과 관련된 범위에서만 발언할 수 있음을 미리 알려드립니다.
그러면 오늘 공청회와 관련하여 주택정책실로부터 장기전세주택 공급현황 등에 대한 내용을 듣도록 하겠습니다.
먼저 남정현 전략주택공급과장은 나오셔서 발표해 주시기 바랍니다.

○전략주택공급과장 남정현 서울시 전략주택공급과장 남정현입니다.
민간토지 활용 공공주택 조례 제정을 위한 공청회의 발제문을 발표하게 되어서 영광스럽게 생각합니다.
우선 오늘 조례를 제정해 주신 이성배 위원님 외 33인 의원님들 그리고 민병주 주택공간위원회 위원장님 그리고 그 외 모든 위원님들께 이 자리를 마련해 주신 점에 대해서 깊은 감사의 말씀을 드리겠습니다.
저희가 먼저 장기전세주택 현황과 상생주택의 추진현황, 향후계획에 대해서 발제를 하겠습니다.
이성배 위원님께서 발제하실 부분들은 중복되는 부분들이 있어서 생략을 하고 저희가 먼저 상생주택 추진현황 및 향후계획에 대해서 보고를 드리겠습니다.
(자료화면을 보며) 4페이지입니다.
민병주 위원장님께서 말씀하신 바와 같이 현재 저희가 건설형 임대주택 공급의 방식이 서울시에 택지가 부족하고 민간에서 건설하는 공공주택의 경우 부지면적이 너무 협소하든가 아니면 재건축ㆍ재개발에 의한 공공기여분으로 한정되어 있는 부분들이 있습니다. 공공주택의 수요는 많으나 공급이 따라가지 않은 절실한 상황에서 저희가 저이용 민간토지를 활용하고 그 토지에 공공재원을 결합하여 공공임대주택, 장기전세주택을 짓는 모델로 상생주택이라는 것을 저희가 만들었습니다.
5페이지입니다.
민간-공공이 상생을 하기 위해서 상생체계, 5페이지에 있는 그림을 보시면 민간에서 활용할 수 없는, 용도지역이 강하게 규제되어 있는 땅들의 용도지역 변경, 시설 폐지ㆍ복합화 등의 규제완화를 공공에서 해 주고 적정한 토지임차료를 지급을 합니다. 민간은 20년 이상을 공공주택으로 그 토지를 사용할 수 있게끔 지상권을 설정하며 관리계획 변경으로 인한 공공기여분에 대한 기여를 하게 되겠습니다.
저희가 주안했던 점들은 민간에게 과도한 이익이 되지 않으며 사업에 참여할 수 있도록 사업구조를 만드는 적정한 선을 찾는 데 노력했으며, 현재 3월 14일에 저희가 운영기준을 만들어서 공모를 한 결과 어느 정도는 적절하다고 판단하고 있습니다.
6페이지 되겠습니다.
앞에서 말씀드린 바와 같이 도시계획 규제를 완화해서 사업지를 하는 방식인데요 크게 두 가지 사업방식으로 보시면 밑에 있는 표, 그림에 있는 것처럼 공공사업 시행자 방식, 토지를 온전히 다 빌려서 SH공사가 건설하는 방식이 되겠고요. 민간사업 시행방식은 민간이 개발사업을 하면서 공공기여분을 토지가 아닌 건물 부분으로 더 많이 주택을 공공기여하는 방안으로 모델을 만들었습니다.
7페이지 되겠습니다.
저희가 사업대상지 규모는 2종지역과 3종지역에서의 부지면적에 따른 다른 사업들, 그리고 장기전세 이러한 점을 감안해서 전용면적 45~84㎡ 정도 되는 규모로 어느 정도가 되나를 봤을 때 사업부지는 3,000㎡ 이상, 그리고 다른 운영기준들을 감안했을 때는 공동주택의 규모를 100세대 이상으로 사업대상지의 제한 규모를 설정했습니다.
8페이지 되겠습니다.
사업공모 후 도시관리계획 변경 및 토지사용 협약을 통한 상생주택의 건설은 공모 및 접수, 사전검토, 상생협상 그다음에 토지사용에 대한 가계약, 가계약을 바탕으로 도시관리계획 심의 및 사업시행 인허가를 추진하고요 그게 결정된 상태에서 토지사용 협약을 맺습니다. 이건 본 계약입니다. 그 이후 착공 및 건설, 20년간 운영 그리고 재계약 또는 계약종료로 인한 청산이 되겠습니다. 현재 저희가 공모접수 이후 사전검토 단계를 지금 진행 중에 있습니다.
9페이지 되겠습니다.
물론 용도지역과 도시계획 규제완화도 상위계획과의 정합성 및 사업지 여건에 따라서 최대 일반상업지역까지 변경할 수 있게끔 열어는 놨으나 말씀드린 바와 같이 상위계획과의 정합성, 주변과 조화되는 용도지역 계획, 도시 환경영향 최소화 등을 고려해서 관계부서, 향후에 있는 도시관리계획 심의 등을 통해서 심도 있는 검토가 진행될 것이라고 예측하고 있습니다.
용도지역의 변경은 자연녹지는 준주거지역까지, 일반주거지역은 일반상업, 준주거지역은 일반상업지역까지이며 보전 및 전문기능이 필요한 지역, 그린벨트, 도시자연공원 등 주거의 개발로 적절치 않거나 보전이 필요한 지역들은 저희가 대상지에서 제외하고 있습니다.
10페이지 되겠습니다.
용적률 및 공공기여 적용 표입니다. 아까 말씀드린 것과 같이 저희가 공공시행 방식, 민간토지를 빌려서 SH공사가 건설하는 방식의 경우는 사전협상형 지구단위계획에 공공기여율을 적용합니다.
다음 민간공공 협력형 민간시행의 방식은 역세권 활성화 사업 및 일반 지구단위계획의 공공기여율을 저희가 적용하고 있습니다.
11페이지 되겠습니다.
12페이지입니다.
추진현황은 말씀드린 바와 같이 상생주택 운영기준을 마련하여 저희가 이미 공고를 했고요 거기에 따라서 5월 12일까지 접수를 받았습니다. 가장 중요한 내용 중에 하나는 도시관리계획의 기본원칙, 그다음에 토지사용료 부분입니다. 토지사용료는 최초 토지감정가에 기대수익률을 곱해서 토지사용료를 산정하는데요, 최초 토지감정가는 20년간 공공주택 이용을 통한 제약적 조건, 20년 동안의 운영에 따른 운영비, 기타 등등에 대해서 토지의 특수성을 감안한 감정평가를 하고요.
기대수익률은 국고채수익률 12개월 동안의 평균수익률 플러스 알파입니다. 알파는 감정평가사가 이 토지에 대한 감정평가에 대한 수익률을 했을 때 국고채수익률과의 차이를 감안해서 저희가 보정계수로 사용할 것이고 이것을 통해서 협상을 진행 중입니다.
갱신사용료는 3년 주기마다 지가변동률만 반영을 해서 3년마다 갱신하게끔 돼 있으며 토지사용료는 1년 단위로 총액 또는 월 단위로 협약을 통해서 지급할 예정입니다.
공공기여는 용도지역 변경에 따른 공공기여뿐만 아니라 시설해제에 따라서, 부지면적에 따라서 5~10%, 1만㎡ 초과의 경우는 10%까지 합산하여 저희가 공공기여를 적용하고 있습니다.
13페이지입니다.
5월 12일까지 총 22개소가 저이용ㆍ유휴부지로 접수가 됐고요. 그중에 아까 말씀드렸듯이 개발제한구역, 도시자연구역 그다음에 보전이 필요한 지역을 제외한 10개 지역에 대해서 SH가 시행하는 토지사용형 방식은 4군데, 민간사업자가 사업개발하기 위한 민간시행 방식은 6군데 지금 접수가 들어와서, 4군데에 대해서는 지금 협상을 진행하고 있습니다. 많게는 다섯 번, 적게는 세 번 정도의 협상이 진행 중이고요. 민간협력형의 경우는 저희에게 아직 구체적인 사업제안이 들어오지 않아서 적정한 땅인지, 어떻게 하는 것이 좋을 건지에 대해서 내부적으로 검토를 하고 있는 단계입니다.
14페이지입니다.
아직 협상 중이고 저기 되지 않은 상황에서 구체적으로 저희가 대상지를 공개하기는 어렵지만 보시는 바와 같이 지금 접수되어 있습니다.
16페이지입니다.
지난 시의회에서도 우려와 걱정이 많으셨고 그럼에도 불구하고 지적하셨던 부분들, 민간에게 과도한 특혜가 아니냐, 아니면 대상사업지가 있느냐에 대한 부분들은 지난번 출자동의안을 통해서 상당 부분 우려가 해소됐고 그리고 또 공모제안을 통해 접수가 들어온 것을 통해서도 사업대상지가 있다는 것이 확인되었다고 생각합니다.
다만 저희가 장기전세주택을 공급하면 사실은 시민에게 혜택이 주어지는 부분인데 그 부분에 대한 홍보가 좀 부족하지 않나 싶어서 저희가 ‘놀리던 땅에 만드는 놀라운 집’이라는 콘셉트로 지속적인 홍보를 하겠습니다.
17페이지 되겠습니다.
운영기준을 통해서 시범사업을 추진하다 보니 제도의 보완과 발전방안이 필요할 수 있습니다. 그 부분에 따라서 내년도에는 용역발주를 해서 운영기준에 대한 발전방안에 대해서 더 심도 있는 검토를 할 예정이고요. 현재 상황으로는 도시관리계획 기준, 용도지역 변경, 용적률 기준, 공공기여에 대한 부분들, 그다음에 토지사용협약에 따라 실제 협상을 함에 있어서 감정평가 방법 및 시기, 사업종료 시 청산방법에 대해서는 계속 연구하고 시범사업의 결과를 가지고 다시 한번 보고드릴 수 있는 기회를 갖겠습니다.
그리고 또 사업의 활성화를 위해서는 저희가 공모방식을 통해서 접수를 받았었는데 공모 이후에도 지금 하고자 하는 분들에 대한 문의가 지속적으로 있습니다. 그래서 사업지에 대한 수시접수를 향후에 검토해 볼 예정이고요. 관련 제도, 종합부동산세의 합산배제라는 이슈가 있었습니다. 이 부분은 지금 국토부와 협력해서 기재부에서도 긍정적으로 바라보고 있기 때문에 연말에 개정이 되지 않을까 기대를 하고 있습니다.
공공주택 특별법과 지방세특례제한법에 대해서도 지금 의원발의를 준비 중입니다. 제도개선도 지속적으로 추진해서 사업에 지장이 가지 않도록 최선을 다하겠습니다.
지금까지 경청해 주셔서 고맙습니다.
●위원장 민병주 남정현 전략주택공급과장 수고하셨습니다.
다음은 이성배 위원님 나오셔서 말씀해 주시기 바랍니다.

○이성배 위원 안녕하십니까? 송파구 제4선거구 이성배 위원입니다.
먼저 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례 제정에 참석해 주신 우리 토론자분들과 집행부 공무원분들 또 위원님께 감사의 말씀부터 올리겠습니다.
사실 공청회라는 자리가 이렇게 회의장에서 열리는 것에 대해서 참 영광스럽게 생각하고요, 좀 부족하지만 끝까지 경청 부탁드리겠습니다.
먼저 민간토지 활용 공공주택이란 공공토지가, 공공택지가 부족한 서울에서 민간의 토지를 활용하고 공공이 주택을 건설하여 공급하는 새로운 방식의 공공주택 사업입니다. 일명 상생주택이라 하고, 공급유형은 장기전세주택으로 공급될 예정입니다.
(자료화면을 보며) 화면의 표를 참고해 주시면, 이 전에 목차부터 말씀을 드리겠습니다.
장기전세주택의 현황과 조례 제정에 대한 의의 그리고 행정적 역할을 말씀드리고요. 먼저 서울시 공공임대주택 중 장기전세주택의 공급현황을 말씀드리겠습니다.
장기전세주택은 2007년 전국 최초로 서울시에서 제도화되어 2021년 말 현재 3만 3,000호가 공급되었습니다. 이것은 서울시 전체에 공급된 임대주택 36만 호 중 9.2%를 차지하는 공급량입니다. 이 중 SH에서 건설하여 공급한 건설형은 약 88%이고 민간정비사업 등에서 공급된 매입형은 약 12%입니다. SH에서 공급하는 건설형이 막대한 비중을 차지하고 있는 현황입니다.
장기전세주택 공급 추이는 그래프에서 보시는 바와 같이 2010년 이후 공급은 서서히 줄어들고 2013년부터는 행복주택이 도입되면서 공급이 대폭 축소되었습니다.
다음 장기전세주택은 공공임대주택의 인식개선 및 전세시장의 안정화에 기여하였습니다.
세 가지 챕터로 나눌 수 있고요. 전세시장의 안정화, 임대주택의 인식개선, 주거사다리 역할입니다.
전세시장의 안정화 면에서는 장기전세주택의 평균 거주기간은 7년 4개월로 서울시 임차가구 평균 3년 3개월보다 높은 주거안정성 보장 및 월세 전환이 가속화되어 임차시장에서 전세 수요에 긍정적으로 작용하고 있습니다. 다양한 소득계층을 대상으로 한 정책으로서 ‘사는 것’에서 ‘사는 곳’으로 저소득층만 거주한다는 임대주택의 인식을 개선시키고 사회적 편견을 해소하는 데 도움을 주었습니다. 또한 장기전세를 통한 자산축적 후 자가주택 구입 기반을 제공한다는 점에서 주거사다리의 역할도 톡톡히 하였습니다.
다음, 장기전세에 대한 시민들의 수요는 높습니다. 하지만 2013년부터는 공급을 축소하였고요, 거기에 대한 말씀을 드리면 최근에 장기전세주택 입주자 모집공고 경쟁률을 보더라도 장기전세주택의 인기가 많음을 알 수 있습니다. 하지만 앞서 말씀드렸다시피 장기전세주택은 공급이 축소되었고 SH가 건설할 수 있는 택지 또한 부족하여 공급이 어려운 현실입니다.
다음 페이지, 기존 택지개발 위주의 공급방식에서 벗어나 민간과 공공의 상생을 고려한 새로운 공공주택 공급이라는 면을 또 설명드리도록 하겠습니다.
이렇게 시민들의 수요가 높은 장기전세주택을 안정적으로 공급하는 방안입니다. 부족한 택지에 대한 대안을 고민하게 되었고 민간토지를 활용한 공공주택 공급을 위해 서울시에서 운영기준을 만들었습니다. 하지만 이 또한 안정적 운영을 위해서 관련 조례를 제정하게 되었고, 기존 택지개발에 따른 공공임대주택 공급방식과 민간 건설 시 기부채납에 의한 공급방식에서 벗어나 민간의 저이용 토지를 활용한 공공의 재원으로 건설하는 민간과 공공의 상생을 고려한 새로운 공공주택 방식입니다.
이런 방식으로 개발된다면 민간 토지주는 저이용되고 있던 부지를 활용할 수 있고, 공공에서는 주거안정을 위한 공공임대주택을 공급할 수 있습니다. 건설된 공공임대주택은 장기전세주택으로써 장기간 활용되어 오랫동안 안정적인 주거혜택이 시민에게 돌아갈 것으로 판단하고 있습니다.
다음 페이지, 2007년에는 전국 지자체 최초로 장기전세주택 유형을 개발하였고 2021년에는 민간과 공공이 협력하여 주택을 공급하는 새로운 공급방식으로 업그레이드되었습니다.
다음 페이지, 업그레이드된 장기전세주택 사업을 안정적으로 운영하기 위해서 제정 조례의 주요내용을 말씀드리겠습니다.
우선 장기전세주택으로 공급하는 것은 20년 이상 장기간 민간토지 사용 제약이 예상되기 때문에 민간참여 활성화 방안이 필요합니다. 저이용 부지의 규제완화 기준 등 도시관리계획 변경기준 등을 규정했습니다.
다음은 규제완화에 따라 발생한 이익은 공공기여로 계획 초기 환수하여 토지 사용에 대한 정당한 토지임차료 지급내용을 규정하여 공공성을 확보하였습니다.
신속한 사업추진을 위해 부서 간 사전검토, 민간 즉 토지주라고 말씀드릴 수 있습니다. 민간과의 협의, 절차와 방법 등 사업계획 수립 및 지원에 대한 내용도 포함되어 있습니다. 조례의 구체적인 내용은 배포된 조례안을 참고해 주시면 감사하겠습니다.
다음 페이지, 행정의 역할을 말씀드리겠습니다.
조례를 기반으로 상생주택 사업을 안정적으로 운영할 수 있고요. 현재 공모를 통해 선별된 시범사업 추진을 통해서 제도 개선사항 등을 계속적으로 발굴하여 발전적 제도로 정착시켜야 할 것입니다. 지금 발표하는 이 조례가 전부는 아닐 것이고, 현장에서 나오는 목소리들을 또 반영하여서 충분히 개선할 수 있었으면 좋겠습니다.
민간 토지주의 참여 확대를 통한 공공주택 공급 확대를 위한 노력을 지속적으로 계속해야 할 것입니다. 또한 궁극적으로는 공공주택 공급을 위해서 민간과 공공을 구분 짓지 않는 다양한 논의를 지속시켜야 할 것이라고 생각합니다.
긴 시간 동안 경청해 주셔서 감사합니다.
●위원장 민병주 이성배 위원님 수고하셨습니다.
그러면 이어서 다섯 분의 진술인들의 진술을 듣도록 하겠습니다.
효율적인 공청회 진행을 위하여 진술인께서는 8분 이내로 진술해 주시면 감사하겠습니다.
먼저 배웅규 교수님은 나오셔서 진술하여 주시기 바랍니다.

○중앙대도시시스템공학교수 배웅규 반갑습니다. 방금 소개받은 배웅규라고 합니다.
먼저 자료집 23페이지에 있는 진술내용을 중심으로 말씀드리도록 하겠습니다.
오늘 이 자리가 아마 우리 공공주택 공급에 획기적인 계기가 되지 않을까 생각합니다. 그래서 환영받는 공공주택의 공급방식으로 정착하고 또 유형별 시범사업 추진을 통해서 새로운 서울의 공공주택 공급의 계기가 되었으면 한다는 취지에서 말씀드리도록 하겠습니다.
공공주택은 꼭 필요한 공공자산임에도 불구하고 환영받지 못하는 게 현실입니다. 과거 개발시기를 거치면서 저소득층의 주거권 차원에서 도입한 공공임대주택은 어려운 여건에도 불구하고 일정한 목적을 달성하였으나 높아진 경제수준과 삶의 질 여건에 비하면 품질이나 공급의 측면에서 그 수요에 미치지 못한 것이 현실입니다. 이러한 현실을 인지하고 서울시는 지난해 11월 새로운 공급개념으로 상생주택 방식을 도입하고, 올해 4월 평형을 넓히고 품질을 높인다는 서울 임대주택 혁신방안을 발표하는 등 적극적인 노력을 하고 있는 중입니다.
좁은 평형을 넓히고 이미지 개선을 통해 소셜믹스와 노후단지 재정비를 추진하여 누구나 살고 싶어하는 공공주택을 마련하는 것은 기확보 공공주택의 업그레이드에 적용함과 동시에 이런 품질에 맞는 신규 공공주택을 적극 확보하는 노력도 경주하여야 할 것입니다.
혁신방안을 통해 개선효과가 기대되는 것은 분명하나 그간 쌓인 낙인효과로 공공이 나서 공공주택을 신규 대량 확보하는 것에 있어서는 여전히 상당한 제약이 따르고 있는 것은 부인할 수 없는 현실입니다.
이런 상황에서 민간토지를 활용하여 공공주택을 마련하는 공공주택 공급 확대를 위한 구체적인 공급제도를 마련하는 오늘의 조례 제정 공청회는 매우 의미 있는 자리입니다. 서울시민을 위한 환영받는 공공주택 건립의 출발점이 될 수 있을까 생각합니다.
민간 스스로 나서 공공주택 건립을 제안하면 공공이 규제완화 등 공공지원으로 뜻을 모아 공공주택을 건립하는 방식의 상생주택 건립방식을 효과적으로 실행할 수 있는 근거가 될 수 있다고 생각합니다.
그간 정비사업 등 제한적 지역에서 공급되던 ‘민간 제공 공공주택’이 원한다면 민간소유의 토지도 일정한 조건에 따른 민간의 토지활용으로 환영받는 가운데 공공주택을 지속적으로 확보할 수 있는 방안이 될 것입니다.
오늘 발표하신 발제자료가 그간의 노력이 결실을 맺게 해 주는 해법으로 그 취지에 적극 동의합니다. 다만 이왕 제도를 만드는 것이기에 보다 실효적이고 효과적으로 공급할 수 있는 차원에서 몇 가지 제안드리고자 합니다.
아마 이런 새로운 제도는 민간의 자발적인 참여를 유도하는 것이 중요할 것이라고 생각합니다. 물론 운영기준에 포함될 수도 있겠지만 적극적인 민간의 참여유도 차원에서 몇 가지 제안을 드리도록 하겠습니다.
먼저 첫 번째로, 환영받는 공공주택 공급 확대를 위해서는 발상의 전환이 바람직하므로 민간의 자발적 제안을 이끌어내는 통로를 확대할 필요가 있다고 생각합니다.
그간 공공이 부지를 매입하여 또는 건물을 매입하여 공공주택을 공급함에 따라 매입과정의 어려움으로 제약이 많았으나 규제 등으로 활용도가 낮은 토지소유자의 자발적 의지로 이 사업에 참여하고자 하는 경우에는 쉽게 제안할 수 있도록 제안기회 확대가 필요합니다.
현재의 방식은 주로 공공이 일정기간의 공모를 통해 사업 참여 의향자를 모집하여 이를 대상으로 선별하여 사업을 추진하는 방식이므로 시간을 놓치는 민간토지 소유자가 있을 수 있으므로 공모방식 외에 민간제안방식도 추가하는 것이 필요하다고 생각합니다.
현 조례안은 대상지 발굴을 위한 방식은 별도로 언급되어 있지 않으므로 자발적 제안을 유도한다는 차원에서 사업대상지 발굴을 위한 방식에 대해서도 구체적으로 언급하는 조항이 있다면 더 효과적이지 않을까 생각합니다.
두 번째입니다. 공공주택 제안자 발굴을 위해 민간토지 소유자의 제안에 따라 사전 컨설팅을 시행하여 사업대상 여부에 대한 상담을 받을 수 있도록 하는 규정도 필요하지 않을까 생각합니다.
사업대상지가 조례안 5조에 3개 항으로 구분하여 정리되어 있으나 민간토지주의 입장에서 자신 소유의 토지가 이 규정에 의한 대상인지 아닌지에 대해 판단할 수 없는 경우가 상당할 것으로 추정됩니다.
이로 인해 이 사업 참여 의향이 있는 민간토지주가 공개된 공고내용을 인지하여 신청하는 경우 검토 결과 사업대상지에 해당하지 아니한 것으로 정리되는 경우 실망이 커 공공에 대한 불신감이 높아질 우려도 있습니다.
따라서 이 사업의 취지에 공감하여 자신이 보유한 토지가 이 조례 규정에 부합하는지 판단에 도움을 받기 위해서는 조례안 5조 등에 제안하고자 하는 민간토지주가 해당 여부에 대해서 사전 컨설팅을 받도록 하는 규정을 도입하는 방안이 효과적이지 않을까 생각합니다.
세 번째는 발굴 대상 민간토지에 대해서 과감한 규제완화와 지원방안을 실효적으로 실행하여 공급효과를 극대화할 것입니다.
그간 시행되었던 여러 사업에서 당해 사업을 전제로 많은 공공지원을 약속하더라도 실제 시행단계에 있어서는 다양한 사유로 그 지원이 제한적인 경우가 상당하여 사업 동참 시 기대에 미치지 못해 불신의 원인이 되고 심지어 포기하기도 합니다.
물론 다양한 사유와 오랜 시간에 걸쳐 토지와 관련된 도시계획 규제 등 필요성이 있으므로 각종 여건 변화에 따라 충분히 변경의 여지가 있으므로 꼭 필요한 공공주택 공급이라는 공익을 적극 고려하여 과감한 규제 개선으로 사업목적이 달성될 수 있도록 해야 할 것입니다.
따라서 앞서 제시된 사업추진 절차를 볼 때 제7조제1항에 의거한 (가칭)상생협약 등은 매우 중요한 역할을 할 수 있을 것이므로 이 조례에 따른 사업목적 달성을 위해 재량권을 발휘할 수 있는 방안에 대해서 검토할 필요가 있을 것입니다.
네 번째입니다. 양적으로나 질적으로 보다 효과적인 공공주택 공급을 위해서는 필지단위의 공급방식 외에 미니 신도시급 ‘상생타운’ 도입방안도 적극 검토할 필요가 있겠습니다.
과거 소규모 사업부지 건설 공공주택이나 정비사업 등에 따른 공공기여방식의 공공주택 공급방식이 저항과 반대 없이 확보할 수 있는 수단으로 용이하나 소규모로 분산될 수밖에 없다는 점과 안정적인 공공주택 공급에 한계가 있다는 점을 보았을 때 획기적인 발상도 필요한 상황입니다.
발제자료나 운영기준을 참고하였을 때 주로 필지단위로 추정되는 중소규모 부지로 추정될 수밖에 없으므로 ‘모아주택’의 개념에서 출발하여 ‘모아타운’으로 확대 발전시킨 것처럼 상생주택도 더 발전하는 형태가 필요하지 않을까 생각합니다. 따라서 과감하게 상생주택을 대규모로 확보할 수 있도록 1만㎡ 이상에서 미니 신도시급의 ‘상생타운’을 조성하는 내용도 적극 포함될 수 있도록 관련 내용을 마련할 것을 제안하고자 합니다.
특히 앞서 발제한 자료에 보니까 22개 제안된 것 중에 추진불가지역이 12곳이 있어서 전체의 55%쯤 되는데요 아마 실제로 이런 거에 대한 욕구가 있는 거는 지금 제안한 것처럼 추진불가지역 같이 강한 규제가 있는 경우가 상당할 것으로 보입니다. 현재의 시범사업을 참고해서 보다 공익적인 공공주택 공급을 위해서 전향적인 검토가 필요하다고 하겠습니다.
다섯 번째입니다. 기시행 시범사업 성과를 참고하여 사업 초기 적극적 홍보와 발굴을 통해 보다 다양한 대상지 유형에 대해 맞춤형 시범사업으로 최적 공급방식을 탐색하여 효과적인 공공주택 공급수단으로 발전시켜야 할 것입니다.
제시된 민간토지 사용형, 공동출자형, 민간공공협력형은 3개 유형으로 볼 것이 아니라 실제 사업시행을 고려하면 그 규모와 토지여건 등으로 보다 세분화된 유형을 설정할 수밖에 없을 것입니다.
배포된 자료하고 조금 다르게 내용을 정리해서 말씀드리겠습니다.
매우 다양한 유형의 사업대상지가 있을 수 있음을 고려하여 초기 시범사업 발굴성과 등을 적극 활용할 필요가 있고, 구체적인 사업실행 및 확대방안을 마련해야 할 것입니다. 이에 따라 우선 기발굴 사업지를 중심으로 당장 가능한 대상지에 대한 시범사업을 신속히 추진하고 보다 실행력 높은 사업추진을 위해서는 다양한 여건에 맞는 실행 모델을 구축하여 규모나 유형이나 맞춤형 2차 시범사업을 추진하여 실행력 강한 공공주택 공급수단으로 발전시켜야 할 것입니다.
마지막입니다. 과도한 공공기여와 특혜 논란을 벗어나 사업을 추진할 수 있도록 근거를 마련해야 할 것입니다. 공공은 사업을 추진함에 있어 과도한 공공기여 요구나 지나친 특혜로 비난과 논란의 대상이 되는 경우가 상당하여 매우 조심스러운 행정을 할 수밖에 없어 사업이 정체되거나 심지어 무산되기도 합니다.
오늘 논의하는 이 제도가 민간의 규제를 완화하고자 하는 것이라기보다는 우리 사회에서 꼭 필요한 공공주택을 효과적으로 공급하기 위한 방편으로 도입하고자 한다는 취지를 고려하여 그 과도함과 특혜 논란에서 벗어날 수 있도록 공감대에 기반을 둔 근거와 합리적 기준 설정이 필요하다고 하겠습니다.
이를 위해 조례안이나 운영기준안에 그 목적을 분명히 하여 비난과 논란에도 명확한 근거로 새로운 유형의 공공주택 공급이 추진될 수 있도록 지원해야 할 것입니다. 특히 민간과 공공이 협상함에 있어 실효적 성과를 도출할 수 있도록 재량이나 인센티브 등에 대한 규정도 도입하는 방안을 적극 고려하신다면 상생주택 방식으로 환영받는 공공주택 공급방식으로 자리 잡을 수 있을 거라고 생각합니다.
감사합니다.
●위원장 민병주 배웅규 교수님 수고하셨습니다.
다음은 지현배 실장님 진술해 주시기 바랍니다.

○한국감정평가사협회정책기획실장 지현배 안녕하십니까? 한국감정평가사협회 정책기획실의 지현배 실장이라고 합니다.
오늘 공청회에 초대해 주셔서 감사하다는 말씀을 먼저 드리고 싶습니다. 그리고 이 자리에서 제가 말씀드리는 사항은 제가 소속되어 있는 협회라든지 감정평가업계의 견해를 대변하는 것이 아니라 지극히 제 개인적인 의견을 말씀드리는 점을 양해하여 주시기 바랍니다.
일단 서울시에서 제공받은 자료를 기초로 해서 몇 가지 제 견해를 말씀드리고 싶습니다.
일단 수요자 입장에서 말씀드리면 서울시에서 공급하는 상생주택의 규모를 다양한 타입의, 59㎡라든지 84㎡라든지 이렇게 다양한 규모를 제시하고 계신데요, 코로나 전과 코로나 후로 구분해서 봤을 때 제가 생각할 때는 공급받는 주택의 규모를 84㎡ 이상, 85㎡ 이상으로 해 주시는 게 어떨까 싶습니다.
코로나로 인해서 재택근무하는 경우가 많이 발생했고, 과거에는 주택이 어떻게 보면 잠만 자는 곳으로 인식되어 왔었습니다. 그런데 코로나 이후 주택이 단순히 잠만 자는 곳에서 업무까지 할 수 있는 그런 다양한 형태로 계속 발전하고 있고 그다음에 최근에 20대나 30대의 트렌드를 보면 비록 내가 인천에서 살고 있지만 주택에 대한 리모델링이라든지 아니면 다양한 형태로 나만의 공간을 꾸미는 취향들이라든지 이런 것들을 많이 보이고 있습니다. 그래서 관련 인테리어 사업이라든지 이런 것들이 많이 발전하고 있고요. 그런 사항들을 고려한다고 하면 84㎡ 이상으로 공급을 해 주시는 게 어떨까 싶습니다.
그리고 수요자 입장에서 추가로 말씀드리자면 저 같은 경우에는 지금 혼자 살고 있지만 장기전세에 입주한다고 하면 결혼도 해야 되고 아이도 출산하고 이런 사항들이 필요합니다. 그렇기 때문에 단순히 작은 규모의 주택보다는 1인가구라고 하더라도 충분히 10년, 20년 후를 설계하고 계획해서 살아갈 수 있는 일정 수준 이상 규모의 주택이 필요하다고 생각합니다.
그다음에 두 번째로는 토지사용료에 대한 사항입니다. 서울시에서 제공해 주신 자료를 보게 되면 기대이율을 적용하고 그 기대이율에 상한을 두고 있습니다. 그리고 3년마다 갱신한다고 했을 때 지가변동률을 적용하는 것으로 해서 사용료를 산정해서 제공하겠다 이렇게 하고 계신데 지가변동률 같은 경우에는 제가 제시해 드린 자료에 보면 2021년 지가변동률 누계는 4%대이고요 그리고 2020년도 지가변동률 누계는 3%대, 그다음에 2019년의 누계는 약 4% 정도입니다. 물론 서울시에서는 5%라고 하는 갭을 두기는 했지만 일반 국민이 느꼈을 때는 이 지가변동률이 매우 낮다고 느껴질 수밖에 없고요. 과연 토지 소유자들이 이 정도의 사용료를 받고 내 땅을 20년간 사용하지 못하게 되는 그런 제약을 감수할 것인가 이런 부분들이 조금 우려스럽습니다.
그래서 일반적인 토지소유자라고 하면 과연 적극적으로 이 사업에 참여할 수 있을까 하는 의문이 들게 하는 부분이 있고요. 그렇기 때문에 지가변동률을 적용해서 사용료를 지급하는 것보다는 3년마다 감정평가를 한다든지 아니면 5년마다 감정평가를 한다든지, 지금 분양전환 같은 경우에도 감정평가를 하지만 그 감정평가 가액이 너무 높다, 너무 낮다 이런 민원들이 계속 발생하고 있는데 만약에 단순히 지가변동률을 가지고 사용료를 산정한다고 하면 일반적인 토지소유자들의 적극적인 참여를 유도하기는 어렵지 않을까 우려가 됩니다.
감사합니다.
●위원장 민병주 지현배 실장님 수고하셨습니다.
다음은 장경석 입법조사관님 진술해 주시기 바랍니다.

○국회입법조사처입법조사관 장경석 안녕하십니까? 장경석입니다.
오늘 상생주택 조례 제정안 공청회에 참석해서 서울시가 고민하고 있는 임대주택 공급과 관련된 내용들을 많이 알게 되고 또 새로운 대안에 대해서 공부할 수 있는 기회가 되어서 저한테도 많이 도움이 되고 있습니다.
대규모 토지개발을 통해서 주택공급이 어려운 현실에서 민간이 가지고 있거나 활용도가 낮은 토지자원을 활용해서 공공주택을 공급하고 이를 통해서 서울시민 주거안정에 기여하려는 상생주택 조례안의 제정이 실로 의미가 있다고 생각합니다.
또 토지가 부족한 현실에서 한 조각의 땅이라도 아껴서 잘 쓰자 하는 서울시의 의지가 담겨있다고 생각하고 이에 대한 정책담당자들의 고심을 느낄 수가 있었습니다.
제가 발표내용을 들어보고 조례안에 대한 것도 사전에 제공을 받아서 검토를 해봤는데요 거기에 대해서 중요사항 위주로 말씀을 드리고자 합니다.
첫 번째로는 공공기여율과 관련된 것인데요 현재 제시되고 있는 안에서는 민간토지활용형하고 민간공공협력형에서 제시하고 있는 공공기여율이 있는데 이거는 기존의 지구단위계획 사업이라든지 사전협상형 지구단위계획 사업, 역세권 활성화 사업 등에서 적용하고 있는 기여율의 상한 정도를 기준으로 하고 있는 것 같습니다.
그런데 이 기여율이 반드시 꼭 맞는 거냐 하는 거는 사업 여건에 따라서 다를 수 있다는 생각이 들어요. 왜 그런가 하니 일반적으로 사업여건이 상대적으로 양호한 역세권사업이라든지 또 사전협상형 지구단위계획에 적용되는 공공기여율이 기존에 사업여건이 좋지 않아서 미활용됐던 토지에 적용될 때 이게 실제 민간소유자들한테 얼마나 체감될 수 있는 인센티브가 될 거냐, 물론 용도지역을 바꿔주고 하는 그런 변화들이 있게 되기는 합니다만 그런 부분에 대해서 추가적인 논의가 필요해 보이고, 이것은 앞서 배웅규 교수님께서 말씀해 주셨듯이 공공임대주택에 대한 시민들의 지지 이것과 관련된 문제이기는 합니다만 어쨌든 공공기여율을 반드시 이렇게 딱 기존 기준에 맞춰서 할 필요가 있는가 이런 것들을 조금 더 유연하게 하는 것도 생각해 볼 수 있지 않을까 하는 생각을 해 보게 됩니다.
두 번째는 사업을 실제로 시행하게 됐을 때 사업 특례와 관련된 여러 규정들이 상생주택 조례만으로는 사실은 적용받기 어렵다는 겁니다. 예를 들어서 공공주택 특별법, 임대주택을 공급하는 것과 관련된 기본법률이라 할 수 있는 공공주택 특별법에서는 공용재산ㆍ공공용재산인 토지 등에서의 공공주택사업에 대해서 규정하고 있지만 상생주택 조례와 같은 민간토지를 활용하는 사업에 대해서는 이 법에서 규정하고 있지 않습니다. 예를 들어서 공공용지에 공공주택을 공급하는 경우에는 학교용지 특례법에 따라서 학교용지 공급에 대한 규정들이 일부 적용되지 않도록 하는 내용들도 포함이 돼 있는데 이 상생주택 사업의 경우에는 이런 것들을 포함시킬 수가 없는 거죠.
제가 일하고 있는 국회에서는, 사실은 도시 안에서 이루어지는 주택공급 유형 중에 오피스텔이라든지 이런 주택들이 많이 공급됨으로 인해서 학교시설에 대한, 학교 수요에 대한 생각하지 못했던 과부하 같은 것들이 일어나면서 이런 것들을 어떻게 해결해야 될지 이런 것들도 입법적으로 논의가 많이 되고 있거든요. 그런 측면에서 이것도 추가적으로 검토가 필요하다고 생각이 됩니다.
다음으로는 공급되는 주택의 품질인데요 저희가 상생주택 사업을 통해서 공급되는 주택이 어떤 품질일까 하는 걸 생각해봤는데 제시된 자료상에 주택 매입 및 부속토지 임차 약정기준이라는 것을 보니까 공공기여로 계획된 주택을 매입하는 경우에는 표준건축비로 매입한다고 돼 있습니다. 이 표준건축비로 매입한다고 하는 것은 기존에 재개발임대주택이라든지 이런 주택들이 다 표준건축비로 사실은 매입이 되거든요. 그러다 보니까 사업자 입장에서는 좋은 품질로 주택을 공급할 이유가 하나도 없는 거죠. 기준만 지키고 자기 이익을 지켜야 되는 그런 형태로 인센티브 구조가 만들어지기 때문에 건설되는 주택의 품질이 상당히 낮을 수밖에 없는 점이 있다고 생각이 됩니다.
따라서 공공재원을 아껴야 된다는 점은 충분히 이해할 수 있지만 또 임대주택 표준건축비라는 게 몇 년째 지금 바뀌고 있지 않은 상황에서 이렇게 공급되는 주택의 품질에 대해서도 생각을 해 봐야 된다고 판단이 됩니다.
그리고 사업종료 이후의 조치와 관련해서 이 안에서 보면 기존의 공공임대주택 정책에서 다루고 있지 않은 점들을 다루고 있어서 되게 신선하다는 생각을 해 봤습니다. 즉 상생주택사업을 통해서 공급되는 주택유형이 공공주택 특별법에 따른 주택유형으로 민간토지사용형하고 공동출자형으로 되어 있는데 이게 공공건설임대주택 이용으로 볼 수도 있을 것 같고요. 그리고 민간-공공협력형의 경우에는 현행 공공매입 임대주택 유형하고 유사합니다. 그런데 공공주택 특별법에서는 법정 임대의무기간 이후에 어떻게 처리할 것인지에 대해서는 사실상 침묵을 하고 있거든요.
그런데 상생주택 조례에서 추진하고 있는 이 내용은 사업이 종료된 이후에 자산의 배분이라든지 이런 것들을 규정하고 있어서 그게 중요한 주목을 끌 수 있다고 생각이 됩니다. 왜냐하면 우리가 장기 공공임대주택을 본격적으로 시작했던 1989년 영구임대주택, 도봉구 본동에 있는 임대주택사업 이후에 이 사업이 사실상 종료되지는 않았거든요. 그러니까 임대주택을 법정 의무기간이 만료된 이후에 매각을 하거나 하는 것은 사실 정치적으로 하기가 어려웠습니다. 국회에서도 보면 그렇게 되면 임대주택 재고가 줄어드는 건데 사실은 임대주택을 매각하거나 하는 것은 LH든 SH든 절대 할 수 없는 거죠.
그런데 이 상생주택의 유형으로 봤을 때는 공공건설임대주택 혹은 공공매입형 임대주택 유형으로 포함이 되는데 이거는 사업종료 이후에 어떤 형태로든 사전 협상된 대로 매각한다고 했을 때 사회적으로도 관심들이 있을 것 같아요. 그런 점도 고려해야 된다고 생각이 됩니다.
다음으로 제가 토론문 작성을 위해서 자료를 찾다 보니까 2012년도에 서울시에서 유사한 사업들을 계획했었더라고요. 그래서 이 사업들은 어떻게 됐는지 이런 내용들도 살펴본다면, 사업구조나 이런 것들이 달라졌겠습니다만 제대로 설계하는 데 도움이 되지 않을까 그런 생각을 해 보고요.
약간 지엽적인 문제 몇 가지 말씀드리고 마치겠습니다.
지가변동률 적용하는 것과 관련해서 지가변동률을 적용한다고는 했는데 우리가 한국부동산원에서 조사하고 있는 것들은 동 단위까지는 나오거든요. 그래서 어느 지리적 범위의 지가변동률을 활용할 건지 하는 부분들에 대해서 규정이 필요하지 않을까 하는 생각이 들고, 연간 단위 지가변동률이라고 했는데 이걸 사업시행이 되는 그 시점을 기준으로 하는 건지 아니면 매년 초 월, 1월을 기준으로 하는 건지 이런 부분들도 조금 명확하게 했으면 합니다.
그리고 주택이 공급되고 나서 사실 관리하는 문제는 굉장히 큰 부담으로 남아 있고 항상 과제가 됩니다. 그래서 주택관리와 관련된 것들은 이 조례에서는 침묵을 하고 있는데요 기존의 민간임대주택에 관한 특별법이라든지 공동주택관리법에서 관련된 규정들이 있기 때문에 이런 부분들을 조례에 담아놓으면 좋지 않을까 하는 생각을 해 봤습니다.
그리고 공공주택의 규모계획과 관련해서 이건 되게 지엽적인 건데 84㎡ 이하 이렇게 돼 있습니다. 그런데 우리가 법적으로 쓰고 있는 것은 85㎡ 이하로 돼 있거든요. 그래서 법률에서 쓰고 있는 것하고 통일시켜보면 어떨까 하는 생각을 해봤습니다.
그리고 마지막으로 이 토론문에 작성은 안 돼 있습니다만 위원님께서 말씀하신 것 중에 장기전세주택 유형을 중심으로 공급하겠다 하는 말씀을 하셨는데 장기전세주택으로만 꼭 공급을 해야 되는지 그런 부분들은 조례에 담겨 있지는 않기 때문에 조금 더 오픈을 해서 논의를 하는 게 어떨까 하는 생각을 해봤습니다.
왜냐하면 장기전세주택에 대한 사회적인 요구가 있는 것도 사실이지만 과거에 시프트라든지 강남 재건축을 통해서 공급됐던 장기전세주택에 대해서는 소득기준이나 입주자 자격 자체가 완전 고소득층까지 입주할 수 있었기 때문에 그에 대한 논란들도 많이 있었거든요. 그런 점도 조금 고려를 해 보시면 좋지 않을까 생각합니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 장경석 입법조사관님 수고하셨습니다.
다음은 김윤중 연구원님 진술해 주시기 바랍니다.

○서울주택도시공사도시연구원 김윤중 서울주택도시공사의 김윤중입니다.
제가 이 자리에서 말씀드리는 것은 주택공사의 공식적 입장이 아닌 제 개인적 입장임을 먼저 말씀을 드리겠습니다.
본 사업은 보니까 기존에 없던 다른 방식의 독특한 사업방식인 것 같습니다. 가장 큰 특징 중의 하나가 민간의 저이용ㆍ유휴부지를 활용하겠다는 방식인 것 같습니다. 이게 조례안 제1조에 포함되어 있는 내용인데요 이 의미가 내포하고 있는 것을 보면 결국 민간이 그동안 이용하지 못하고 있던 토지다 하는 의미이기 때문에 그 토지에 여러 제약조건이 있었다는 내용인 것 같습니다.
즉 이런 여러 가지 제약조건이 있었다는 얘기는 이걸 활용하기 위해서는 적절한 유인책이 필요하고 더불어서 거기에 따르는 개발이익 환수를 어떻게 두 요인 간에 적절하게 조정을 해서 가져갈 것이냐, 이끌어 나갈 것이냐가 아마 문제가 되는 것 같습니다.
그를 위해서는 적절한 규제완화가 또 필요할 것이고요 용적률이나 용도지역 변경 등에 대한 인센티브도 필요할 것입니다. 또 하나는 그에 필요한 이익환수를 위해서는 가장 크게 공공기여량으로 아마 크게 귀결되는 것 같습니다.
그런데 이런 부분들이 결국은 상생주택사업뿐만 아니고 다른 사업 간의 형평성이나 차별성, 왜냐하면 이 사업이 활성화되기 위해서는 또 형평성 외에도 차별성을 고려하셔야 될 것 같습니다. 이런 것들을 적절하게 검토하시는 데 아마 상당히 어려우셨을 것이고 고생이 많으셨을 것으로 보입니다.
그리고 두 번째 특징은 공공이 그동안 사업을 추진하면서 이런 전례가 없었습니다. 무슨 말씀이냐 하면 민간하고 같이 20년 이상 장기간 이 사업을 추진하는 방식입니다. 그동안에 공공은 인허가를 내주거나 아니면 건설을 하고 분양을 하거나 임대하고 이런 정도의 사업만을 추진해서 비교적 사업이 단기에 끝나는 사업 중심으로 이루어졌는데 이건 공공과 민간이 20년 동안 장기적으로 가져가야 될 사업방식입니다. 이게 굉장히 큰 특징이죠.
즉 이 얘기는 본 사업의 사업 예측성이 가능해야 됩니다. 이건 민간도 그렇고 공공도 그렇고요. 그 예측 가능성이 왜 중요하냐 하면 사업에 들어올지 말지, 사업을 추진할지 말지를 결정하는 것뿐만 아니고 사업이 신속하게 추진되는 이러한 것들과도 관계가 있기 때문입니다.
이 두 가지 큰 특징하에서 제가 말씀드리고 싶은 것은 이것들을 적절하게 조절할 수 있는 큰 요인 중에 두 가지가 저는 눈에 띄었습니다. 하나는 민간토지주 입장에서 20년 뒤에 내 자산가치가 얼마나 상승할 것이고 내가 그걸 얼마만큼 향유할 것인가에 대한 자산가치 부분이 얼마큼일 것인가에 대한 부분이 하나 있을 것이고요, 20년 동안 운영되면서 내가 얻을 수 있는 이익, 토지임차료입니다, 결국은. 이 두 가지 꼭지가 민간이 아마 주되게 관심을 갖고 있는 부분일 것으로 보여서 이 두 가지 중심으로 간단하게 말씀을 드리겠습니다.
먼저 그 두 가지 중에 가장 크게 작동되고 있는 부분이 아마 감정평가 관련된 내용인 것 같습니다. 감정평가 관련해서는 본 사업을 추진함에 있어서 크게 세 번의 감정평가가 이루어지는 것으로 보입니다.
하나는 공모를 해서 사전협상을 할 때 필요한 사전감정평가라고 말씀을 드릴 수 있는 부분, 예비감정평가 이렇게도 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 그리고 사업이 확정되는 시점에서의 본감정평가가 되겠습니다. 이것이 굉장히 중요한 감정평가가 될 것이고요. 나머지는 사업이 20년 뒤에 종료하는 시점에 사업을 어떻게 배분할 것인지, 청산할 것인지에 관여되는 청산시점의 감정평가가 있을 것입니다. 이 감정평가들이 굉장히 중요한데 제시된 안에 보면 2개 기관이 감정평가를 하고 그 감정평가의 산술평균을 내는 것으로 제안이 돼 있습니다.
그런데 그 2개 기관의 감정평가액이 크게 벗어나는 경우가 문제가 될 것 같습니다. 동일한 사업 물건에 동일한 제약조건이나 사업내용들이 동일하게 제공되는데 감정평가액이 합리적 이유 없이 크게 벗어나는 경우에 이것을 어떻게 해결할 것인가, 예를 들면 토지보상법에 나와 있는 10% 등 일정 비율 이상 벗어나는 경우에 재평가를 한다든가, 제3의 기관에 평가를 다시 의뢰한다든가 이런 세부적인 기준이 명확하게 들어가야 될 것 같다는 생각이 듭니다.
그다음으로 말씀드리는 건 청산시점에 관련된 부분에서, 이 말씀은 제가 공공에 몸담고 있어서 공공적 시각이 약간 반영돼 있는 것입니다. 20년 운영 뒤에는 사실 토지가격이 상당 부분 차지할 것이고 건물가격은 감가상각 등으로 하락하게 될 것으로 보입니다.
그런데 20년 뒤에 사업이 청산되는 시점에 공공이 소유하고 있는 자산을 한번 살펴보면 기부채납돼 있는 토지 일부하고 그 위에 지어진 건물분의 전부를 갖게 됩니다. 이 건물의 비중이 커지게 되는 것이죠, 공공 부분은. 그런데 20년 뒤에 재감정평가하고 그러면 토지의 비율이 건물 부분보다는 상당히 높은 포션을 차지하게 될 텐데 이러면 공공의 자산가치가 상당히 하락하는 부분에 대한 우려가 있어서 이런 부분들은 조금 더 고민이 필요하지 않을까 하는 생각이 들고요.
또 하나 말씀드리고 싶은 것은 운영기준안을 보면 사실은 토지주가 장기간 사업이 추진되다 보니까 중간에 이 토지를 매각해야 될 어쩔 수 없는 그런 상황이 벌어질 수 있습니다. 매각을 하는 경우에는 운영기준안에 보면 양수인 또는 상속인이 계약을 승계하도록 되어 있습니다.
그런데 그다음 기준을 보면 계약기간2 이전에 매각 시 용도변경 전 토지의 감정평가액으로 공공에 매각을 하게끔 되어 있는데 이것이 아마 안정적으로 공공의 사업을 추진하기 위해서 그런 안전장치로 들어간 것으로 보입니다. 이게 들어간 이유가 상당히 고민의 흔적이 엿보이기는 합니다만 공공의 입장에서는 사실은 제3자에게, 다른 민간에게 매각을 하는 경우에도 계약이 승계되기 때문에 애초에 계약 부분이 안정적인 상황입니다. 그런데 기간이2 도래하기 전에 매각하는 경우에는 공공이 굉장히 낮은 가격에 매수를 하기 때문에 사실 공공한테 매각을 할 유인이 좀 떨어지게 됩니다.
그런데 공공이 이 토지를 매수해야 될 필요성이 있다고 봅니다. 그 이유는 물론 소소하게는 자산가치 상승분의 향유를 공공이 같이 누려야 된다 이런 부분도 있을 수 있겠습니다만 더 큰 이유는 계속적으로 사업대상지가, 사업지가 부족해지는 서울시의 미래상에서 보면 사업대상지를 확보한다는 차원에서도 그 부분을 공공이 확보하는 것이 상당히 미래를 위해서도 중요한 부분이 아닌가 하는 생각이 들어서 이 부분은 토지주한테도 약간 불이익적 요소이지만 공공의 입장에서도 미래의 사업대상지를 확보한다는 차원에서도 좀 더 탄력적으로 운용하시는 게 어떨까 하는 말씀을 드리겠습니다.
마지막으로 지금까지 말씀드린 거의 종합적인 내용은 이게 사업대상지라든가 사업 여건, 환경들이 너무나 다르기 때문에 아마 사업 토지주와 공공 간에 사전협상이나 이런 것을 통해서 현실에 맞게끔 재량권을 많이 발휘하자, 그런 중심으로 조례안과 운영기준이 일부 지금 만들어진 것으로 보입니다.
그런데 전체적으로 사업을 참여할지 말지 그리고 사업이 안정적으로 갈지 여러 가지 분쟁이라든가 민원의 소지를 사전에 예방한다는 차원에서 그런 기준들을 조금만 더 세부적으로 운영기준안에 명시를 해서 민간도 예측 가능할 수 있도록 하고 공공도 안정적으로 사업을 추진할 수 있도록 하는 방안이 어떻겠냐, 결국 종합적으로 이 말씀을 드리는 것입니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 김윤중 연구원님 수고하셨습니다.
마지막으로 강기부 대표님 진술해 주시기 바랍니다.

○묘상목동개발(유)대표 강기부 먼저 공청회에서 의견을 개진할 수 있는 기회를 주셔서 감사드립니다.
제 발표요지는 앞선 진술인들의 발언과 같은 맥락으로서 주요골자는 활성화를 위해서는 과감한 규제완화와 인센티브를 제공해야 한다는 의견이 주된 내용입니다.
일단 상생주택 조례안의 1조를 보면 목적에 “이 조례는 민간의 저이용ㆍ유휴토지 등을 공공이 활용하여”라고 시작하고 있습니다. 여기에서 저는 민간이 가지고 있는 토지에 주목한 게 아니라 ‘민간’이라는 용어에 주목했습니다.
일단 민간은 크게 볼 때 두 부류로 나눌 수 있을 것 같습니다. 기존부터 토지를 가지고 있는 토지소유주 그리고 이 사업을 위해서 신규로 토지를 취득한 토지주 이렇게 나눌 수 있는데 사업을 위한 토지주는 시행사, 건설사라든지 금융사 등을 예로 들 수 있을 것 같습니다. 이렇게 나눈 이유는 과거에 청년주택 초기에 기존 토지주들을 대상으로 해서 사업을 많이 홍보했는데 실질적으로는 나중에 신규 사업을 위한 시행사들이나 건설사들이 사업을 많이 했던 부분의 경험에 미루어서 이렇게 주목했던 게 있고, 이게 어떻게 보면 뉴스테이의 거꾸로 버전이라고 보입니다. 뉴스테이도 주로 리츠 등 기관투자자들과 시공사 위주의 컨소시엄 구성을 통해서 공급을 많이 늘린 사례가 있기 때문에 그 사례들을 주목해야 될 필요가 있다고 봅니다.
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민간의 성격에 따른 예상 니즈를 세부적으로 보면 기존에 토지를 가지고 있는 분들 같은 경우에 두 부류가 있을 것 같습니다. 보유나 상속 목적이 강한 분 같은 경우는 개발에 대해 관심이 없고 이 사업에 참여하지 않을 것 같습니다. 사용ㆍ수익목적이 강한 분 같은 경우는 높은 가격을 제시하는 민간이 있다면 매각을 하거나 임대료가 높으면 임대를 하는 선택을 할 것 같습니다.
저희가 주목하는 신규 사업을 위해서 이 토지를 취득하는 토지주를 볼 것 같으면 건설사나 시행사는 높은 수익률과 빠른 사업의 EXIT를 원할 것 같고, 금융사 같은 경우는 안정적인 사업 운영인데 특히 그중에서 인허가 리스크를 헤지할 수 있느냐 그리고 적정한 장기 수익률이 있느냐에 관심이 있을 것 같습니다.
그래서 저는 정책의 활성화를 위해서는 실질적인 대상자별 니즈를 구분하는 조정이 필요하다고 생각하고 있습니다.
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운영기준안의 사업방식을 보면 세 가지 방식이 있는데 민간토지사용형 및 공동출자형의 경우 운영기준이 명확하게 나와 있습니다. 그런데 민간공공협력형의 경우 공공기여율 등이 명시되어 있으나 사업주체에 따른 사업방법이나 절차 등을 추가로 규정할 필요가 있어 보입니다.
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공공기여에 대한 검토를 해 봤습니다. 운영기준을 보면 용도지역 변경이 있는 경우 공공기여율은 부지면적을 기준으로 산정하되 증가용적률의 60%, 민간공공협력형의 경우에는 50% 용적률을 부지면적 기준으로 환산 적용한다고 되어 있습니다.
여기에서 두 가지 의견을 드리고 싶은데 앞에 말씀하셨던 실질적인 공공기여 시기가 계획을 검토하면서 실무협의를 운영하는 시기와 착공시기, 준공 및 운영시기로 나눴을 때 일반적인 민자사업 같은 경우는 준공을 기준으로 해서 공공기여를 잡는데 아마 여기는 민간한테 토지임대료를 앞서서 주기 위해서 유인책으로서 착공을 기준으로 해서 이렇게 토지사용 시기를 정한 것 같습니다.
그런데 결국은 감정평가를 통해서 토지대가 올라간다든지 하는 어떤 민간의 니즈를 또 생각하면 이게 과연 적정한가, 그리고 3년 단위 갱신이 크게 무리가 없나 하는 거에 대한 검토는 조금 더 이루어져야 될 것으로 보입니다.
두 번째는 사업방식별 공공기여율입니다. 토지사용형 등은 사업 EXIT까지 재산권 사용이 오히려 제한되고 있는데 공공기여율이 60%로 높은 걸로 보입니다. 민간공공협력형 같은 경우는 역세권 활성화 사업이라든지 타 사업과 정합성이 있는 걸로 보입니다.
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사례를 통해서 한번 검토를 해 봤습니다. 지금 검토 중인 강남지역의 모 사업지 같은 경우 크게 볼 때 토지주가 직접 사업을 하는 경우가 있을 거고, 두 번째는 상생주택 사업방식을 적용하는 게 있는데 토지주가 직접 분양을 하는 사업을 한다 그러면 현재 가치로 따졌을 때 사업이익이 330억 정도로 예상이 됩니다. 여기는 토지대가 포함이 된 가격입니다.
그런데 상생주택을 적용하는 경우 토지사용형을 따지면 개략 세전이익 자체는 580억으로 아주 많이 나는 것 같은데 이걸 현가로 당겨서 생각해보면 240억, 그러니까 기간에 대한 얘기를 좀 검토해야 될 것 같습니다. 그러나 민간공공협력형 같은 경우는 현가로 이미 사업시행자가 EXIT가 되기 때문에 민간이 오히려 관심을 많이 가질 수 있는 방안이라고 생각이 됩니다.
그래서 결론은 토지사용형은 재산권 사용에 제약이 있으나 공공기여율이 높고 실질적인 수익성이 낮습니다.
그리고 두 번째로 장기간 사업이 진행되다 보니 나중에 사업 EXIT에 대한 문제가 있을 수 있습니다. 그 당시의 경기라든지 여러 가지 영향을 받을 수 있습니다.
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그래서 활성화를 위한 마지막 제언입니다. 토지사용형 같은 경우는 공공기여 시기 또는 공공기여율 조정을 통한 사업성 확보를 해 주시면 감사할 것 같습니다. 그리고 앞서 김윤중 연구원께서 말씀해 주신 의견과 같은 내용인데 중도에 EXIT를 할 경우에 페널티가 있더라도 빠져나갈 수 있는 장치를 만들어주는 게 유인책이 될 것 같습니다.
그리고 마지막으로 금리변동에 따른 수익률 악화에 대한 헤지 방안을 구체적으로 마련할 필요가 있을 것 같습니다. 지금 장기국채 기준으로 되어 있는데 실질적으로 개인의 임대료나 그런 것들은 단기국채의 영향이 크기 때문에 이 부분에 대한 검토가 필요하다고 봅니다.
민관협력형 같은 경우에는 정책목적에 부합하도록 세부개발방식을 추가할 필요가 있다고 봅니다. 예를 들어서 일반분에 대해서 분양을 하는 경우에는 현행 공공기여율을 유지하지만 일반 민간사업자가 임대주택을 운영하는 경우에는 공공기여율을 조정해 준다든지 해서 운영을 하고 다음으로 운영기준에 민간협력형에 대한 절차나 상세한 기술이 필요할 것으로 보입니다. 현재는 토지사용형과 공동출자형 위주다 보니까 불확실성이 많은 면이 있습니다.
그리고 마지막으로 여기에는 언급하지 못했지만 이를테면 훼손지고 대지인데 경사도나 비오톱 등급 등에 따라서 개발에 제약이 있는 토지들도 상당히 많이 있습니다. 그런 부분들에 대한 검토도 필요할 것 같습니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 강기부 대표님 수고하셨습니다.
다음은 진술된 내용에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
효율적인 회의진행을 위해 질의는 일문일답 형식으로 진행하겠습니다.
질의를 하실 위원님께서는 답변 대상자를 지정하여 5분 이내로 질의와 답변을 진행해 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님이 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
●박석 위원 위원장님.
●위원장 민병주 박석 위원님.

○박석 위원 도봉 3선거구의 박석 위원입니다.
공청회 토론자분들의 의견을 잘 들었습니다. 토론자분들의 민간참여를 유도할 만한 유인이 부족하다는 지적에 공감합니다. 특히 강기부 대표께서 역세권 청년주택 사례 초기에 기존 토지 소유주 대상으로 홍보하였음에도 실제는 토지를 신규 취득한 토지주가 대다수인 점을 짚어주셨는데 김윤중 연구원 지적사항에 연계해보면 상생주택은 역세권 청년주택과 같이 사업추진을 위해 토지 신규 취득에도 이익을 남기기 어려워 보이며 상생주택 정책에 대한 민간토지주의 호응이 낮을 것으로 우려됩니다.
특히 시민들이 체감하지 못하는 목표뿐인 주택공급 정책에 더 이상 실망하지 않도록 민간참여를 유도할 만한 사업 모델로 수정하거나 공급목표 조정이 필요해 보입니다. 역세권 청년주택사업의 경우에도 예상보다 민간참여도가 낮아 제도 도입 당시보다 사업대상지 수준이 대폭 완화되었습니다.
상생주택도 공급목표 달성을 위해 관련 조건을 완화하게 될 것으로 예상되는 만큼 공공기여율이나 사업대상지 조건 재검토가 필요할 것으로 보입니다.
특히 서울시는 9월 9일 보도자료에 따르면 상생주택 후보지 10곳을 선별해 협상이 진척된 3~4곳에서 SH공사가 직접 장기전세주택을 건립하겠다고 발표했습니다. 그러나 시범사업을 통해 언제 몇 호가 공급될 예정인지 계획이 명확하지 않습니다.
또한 2026년까지 상생주택 포함 장기전세주택 7만 호 공급목표를 기재했는데 성과 부풀리기보다는 시민들에게 명확한 정보제공을 당부드립니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 박석 위원님 수고하셨습니다.
김태수 위원님.

○김태수 위원 성북 제4선거구의 김태수 위원입니다.
오늘 토론회에 참석해 주셔서 너무 감사드리고요. 두 가지만 질의할게요.
김윤중 연구원님한테 먼저 질의를 할게요. 아까 공청회 토론문에 보면 나름대로 지금 합리적인 대안을 많이 제안하셨는데 20년 후 토지는 상승되고 건물은 하락한다고 말씀하셨어요.
그런데 이 상승한 부분에 대해서는 그렇게 큰 문제가 없는데 하락한 부분에 대해서 나름대로 우리가 보완을 할 거나 아니면 대안이 좀 있나요?
●서울주택도시공사도시연구원 김윤중 말씀드리도록 하겠습니다.
제가 토론문에는 적시를 했는데 아까 시간상 제 말씀 중에는 말씀을 안 드렸습니다. 그러니까 제가 생각하는 안은 준공시점에 용도변경이 다 된 상승된 토지가치 플러스 공공이 건축물을 짓게 됩니다. 그 당시의 건물과 토지의 비율을 20년 청산시점에 건물의 감가상각 부분은 제외하고 그 비율에 준해서 20년 뒤의 토지분과 건물 부분을 나눠서 구분하는 건 어떨까 하는 의견을 드리겠습니다.
●김태수 위원 저도 그렇게 생각을 했거든요. 다른 대안이 없는 것 같아요, 그 대안 외에는.
●서울주택도시공사도시연구원 김윤중 네, 제 머릿속에도 그렇습니다. 다른 분들은 또 좋은 의견이 있으실 수 있겠습니다.
●김태수 위원 고맙습니다. 이상입니다.
●위원장 민병주 김태수 위원님 수고하셨습니다.
최재란 위원님.

○최재란 위원 반갑습니다. 최재란 위원입니다.
우선 남정현 전략주택공급과장님, 몇 가지 질의드릴게요. 사실 이 조례 내내 거론됐던 것들이 과도한 혜택에 대한 우려였고 그 안전장치를 곳곳에 담느라 애쓰셨다는 것을 저도 여러 내용들을 살펴보면서 확인이 됐는데 일단은 우리 경직된 사고를 벗어나서 다양한 접근방식으로 고민했다는 거에 대해서는 환영의 의견을 드립니다.
더군다나 이 조례로 고민했던 가장 큰 이유 ‘땅은 없고 공급은 해야 되고’ 이 고민이 출발이잖아요. 그런데 가장 우려했던 게 역시 조금 전에도 말씀드렸듯이 과도한 혜택을 우리가 얼마나 잘 안전장치를 하면서, 또 이 안전장치 때문에 사업 자체가 발목 잡히지 않을 수 있게 할 수 있겠나, 이걸 동시에 고민해야 된다는 게 저도 약간 답을 얻기가 어려웠어요.
그런데 서론은 길었는데 하여튼 저는 그렇습니다. 일단은 저희가 지금 사업공모를 해서 22개소가 신청을 했고 10개소가 선정이 됐다고 조금 전에 말씀하셨어요. 선정된 곳이 어떠어떤 부지인지 지금 대략 설명해 주실 수 있으세요?
●전략주택공급과장 남정현 선정된 곳은 발표자료…….
●최재란 위원 발표자료에 있었나요? 제가 못 봤나요?
●전략주택공급과장 남정현 발표자료에는 개수만 나와 있고요. 저희가 민간토지 사용 네 군데는 강남구 한 곳, 강서구 한 곳, 송파구 한 곳 그다음에 은평구 한 곳…….
●최재란 위원 제가 궁금했던 건 행정동이 아니라 그 토지의 부지가, 그러니까 보통 우리가 생각하는…….
●전략주택공급과장 남정현 자연녹지지역인 곳도 있고요 2종일반주거지역인 곳도 있고 그렇습니다.
●최재란 위원 그래요. 저는 그렇습니다. 개인적으로 민간의 저이용되고 있었던 땅, 유휴토지, 조금 솔직하게 말씀드리자면 그걸 그냥 놔뒀을 때는 이유가 있다고 봐요, 어떤 법적인 문제가 있거나 아니면 투자가치가 좀 저조하거나. 그래서 어쨌든 투자가치가 떨어져서 그걸 활용을 안 하고 그냥 뒀던 건데 지금 우리는 그 땅을 공공주택을 짓는다는 목적하에 굉장히 다양한 혜택을 주게 됩니다.
특히나 이렇게 용도지역 변경 같은 거 굉장히 큰 혜택이거든요. 그런데 거기다 우리가 임차료도 줍니다. 이렇게 해서라도 주택공급이 활성화가 된다면 우리가 일정 부분을 감수해야 되는 부분이 있다는 건 본 위원도 어느 부분은 인정을 하는데, 차라리 이 땅을 저희가 아예 사는 건 안 됩니까?
●전략주택공급과장 남정현 사면 더 좋을 수도 있다고 생각할 수 있는데요 사는 건 감정가로 저희도 사게 되어 있습니다. 감정가로 사고, 또 사는 기간 동안에 협의나 행정절차들이 굉장히 길기 때문에 민간이 땅을 판다는 것은 사실 어렵다, 현실적으로 작동이 안 된다고 말씀드리겠습니다.
●최재란 위원 그러니까 유휴토지라는 게, 저이용되고 있다는 게 입지나 사업성이 좋은 땅이 아니라서 그냥 놀리고 있다는 건데 투자가치가 좋았다면 뭐가 들어서도 벌써 들어섰을 거라는 거죠. 그것을 우리가 용도변경하고 용적률 상향하고 도시계획시설 변경하고 규제완화하고 이렇게까지 해서, 우리 지금 계약기간이 20년이죠? 20년 뒤에 아까 우리 EXIT 할 당시 고민에 대해서도 굉장히 여러 가지 얘기해 주셨는데 그러면 차라리 이걸 우리가 매입을 고민하면 어떨까, 만약에 대금이 부담된다고 그러면 공공임대에서 발생하는 임대료도 있고 그러니까 SH가 보증해서 장기분할로 아예 매입을 하면 어떨까 그런 고민이 좀 되는데, 이 부분에 대해서는 고민을 안 해보신 건가요?
●전략주택공급과장 남정현 저희가 전 시장님 때부터 계속 임대주택 공급을 하면서 매입 부분에 대한 고민을 계속 해 왔었고요. 실제로 작동하지 않습니다, 위원님. 왜냐하면 감정가로 땅을 산다는 게 토지주 입장에서는 매각을 안 하기 때문에 협상 테이블로 들어올 수 있는 유인책이 없다, 제가 과거의 경험으로 미루어 봤을 때는.
●최재란 위원 그렇군요. 오늘 공청회에 참석해 주신 여러분들 의견을 들으면서 제가 생각이 많이 정리가 되기는 했습니다. 그런데 아까 지현배 정책기획실장님 평형 59㎡, 84㎡ 이상이어야 된다는 의견 저도 공감하고요. 그리고 김윤중 연구원님 말씀하신 거, 계약기간2 남기고, 제가 이 부분 고민했었어요. 그런데 이걸 아까 거론해 주셨는데, 이게 저는 진짜 아까 말씀하신 것처럼 과도한 혜택을 방지하기 위한 안전조치라는 생각 공감을 합니다.
그런데 결국은 저는 여기서 답이 또 거기로 가는 거예요. 공공매수를 위해서 가치 상승한 것까지 우리가 또 부담을 해 줘야 되나, 이 안전장치를 포기하면서까지? 이 부분에 대해서 혹시 어떻게 생각하세요?
●이성배 위원 누구요?
●최재란 위원 아, 김윤중 연구원님. 죄송합니다. 제가 이 의견, 저 의견 얘기하다 보니…….
●서울주택도시공사도시연구원 김윤중 이게 사실은 공공과 민간의 입장이 극렬하게 대립되는 사업이기 때문에 이런 여러 가지 문제가 나타나는 것 같습니다. 그 부분은 사실은 아마 굉장히 고민을 많이 하시고 넣었던 문구인 것 같습니다. 저도 이걸 보면서 굉장히 고민을 많이 하셨다는 생각이 일단 들었습니다.
그런데 제가 그냥 생각했던 거는 토론문도 그렇고 아까 말씀도 드렸습니다만 이게 계약의 승계 부분이 조항에 들어가 있기 때문에 우리 공공의 안정적인 부분은 일부 담보가 되어 있다고 판단을 내린 거였습니다. 그런데 민간 입장에서는 중도에 EXIT하고 나가야 되는 일들이 아마 벌어질 수 있는데 그런 경우 공공 입장에서는 그러면 어떤 것이 상당히 유리할 것인가 그 기준하에서 사실 판단을 했고, 그러면 공공이 그 부분을 사자 하는 부분입니다. 그런데 사려면 이 부분이 민간토지주 입장에서는 굉장히 제약적인 조건이죠. 그러면 공공한테 판매를 안 하고, 매각을 안 하고 시간이 걸리더라도 더 받을 수 있는 제3의 민간을 아마 찾을 것입니다. 그래서 그럴 바에는 공공이 조금 더 주더라도 그 토지를 매수하는 게 어떨까 이런 단순한 생각에서 그 말씀을 드렸던 것입니다.
●최재란 위원 저도 사실 계약기간 20년이 되게 마음에 걸립니다. 우리가 건물 짓고 20년 뒤에 만약에 정말 그 지역 인근이 아주아주 크게 개발이나 환경이 좋아져서 발전했어요. 토지 소유주 입장에서 그냥 그 건물 헐고 다시 내가 뭔가를 짓는 게 본인에게 이득이 되면 그럴 수 있단 말입니다. 그러면 20년 된 건물을 헐 수도 있는 상황이 나오잖아요. 그러면 우리 지금 계속 고민하는 부분, 탄소중립이라든가 이런 부분에 대해서 우리가 굉장히 안 좋은 선례를 남기게 될 수 있는 부분에 대한 고민도 저는 조금 있어요.
그래서 하여튼 좀 고민이 됩니다. 안전장치인데 이게 또 토지주에게 불이익이 될 수 있다는 고민을 같이 하셨기 때문에 이게 공공매수를 위해서 가치상승까지 우리 공공이 부담을 해야 되나, 그래서 자꾸 반복되는 얘기기는 한데 우리가 아예 처음부터 사면 안 되냐는 고민을 했던 거였거든요.
하여튼 그래요. 제가 오늘 중언부언한 것 같은데, 저는 좀 고민이 됩니다. 20년 뒤에 과연 어떻게 될 것인가, 제가 이 고민을 왜 했냐면 지금 정확한 위치는 기억이 안 나지만 서대문 연희동에서 토지와 소유주가 달랐을 때 재건축ㆍ재개발로 인해서 거기가 공공사업으로 인해서 헐렸어요. 보상 관련해서 굉장히 어려운 과정을 겪었던 기억이 있습니다. 이게 여기에서도 똑같이 발생될 거라는 그런 불안감이 있어서 거기에 대한 고민도 조금 더 담아주셨으면 좋겠다, 여기까지만 말씀드리고 발언 마치겠습니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 최재란 위원님 수고하셨습니다.
이봉준 위원님.

○이봉준 위원 반갑습니다. 오늘 토론 잘 들었고요. 다양한 부분에 대해서 검토를 해 주신, 발언해 주신 위원님들께 진심으로 감사를 드립니다.
저만 그런 생각을 하고 있는가 그랬는데 여러 분께서, 우리 동료 위원님도 그러시고 사업 종료 후의 문제에 대해서 굉장히 걱정들을 많이 하시는 것 같은데요. 지금 조례안에 보면 사실 14조에 사업종료에 대한 내용이 그다지 없습니다. 사업종료 후의 문제가 제일 걱정이 되는데 이 부분에 대해 조금 빈약하다는 생각을 했고, 계속되는 말씀이지만 용도지역 변경 후에 20년이 지나서 계약이 해지될 때를 상상해 본다 하면 지금 이 상생주택의 대상 토지 중에 자연녹지도 들어가 있기 때문에 이런 자연녹지들을 20년 후에 용도지역 변경하는 통로로 이용할 수가 있다는 우려가 좀 됩니다.
20년이 지난 후에 공공에서 계약을 계속 유지할 수 있다는 보장이 저는 굉장히 적다고 봅니다, 특히 이 자연녹지를 활용한 상생주택의 경우. 20년만 묵히면 용도지역이 변경돼서 내가 토지를 얼마든지 내 마음대로 활용할 수 있는 토지가 되기 때문에 이 부분이 조금 우려가 돼서 사실은 저는 좀 강하게 한다 하면 자연녹지지역 같은 경우에는 계약기간을 더 늘리든가, 아니면 용도지역 변경을 한 단계도 할 수 있고 두 단계도 사실은 할 수 있지 않습니까? 그러면 두 단계를 했을 경우에 다시 한 단계 정도는 회복시킨다든가 이런 방법도 좀 고려를 해야 될 것 같고.
아까 어떤 위원님께서 말씀해 주셨는데 20년이 지난 후에 건물에 대한 잔존가치 부분에 대해서 말씀을 하셨어요. 건물에 대한 잔존가치가 감가상각하고 나면 얼마 되지 않는데 그 잔존가치에 대한 우리 공공의 재산 감소 부분을 말씀하셨지만 토지주하고 공공하고 다툼의 소지가 굉장히 크다는 생각이 들어요. 물론 감정평가를 하는 기준이나 이런 거는 적시를 해 놨지만 아무래도 토지주는…….
건물에 대한 감정평가는 기준이 되어 있죠, 아까 감정평가사 계시던데?
●한국감정평가사협회정책기획실장 지현배 네.
●이봉준 위원 그 기준이 있죠? 연간 몇 % 감가상각한다 이런 기준이 있죠?
●한국감정평가사협회정책기획실장 지현배 네.
●이봉준 위원 20년이 되면 어느 정도로 재산가치가 하락하게 되겠습니까, 개략적으로?
●한국감정평가사협회정책기획실장 지현배 저희가 통상 건물에 대한 감정평가를 할 때 건물의 내용연수를 중요하게 생각합니다. 통상적으로는 건물의 내용연수를 50년으로 보고 평가하고 있고요. 만약에 20년이 흘렀다고 하면 대략 잔존가치는 한 60% 정도, 그 사이 언저리가 되지 않을까 싶습니다. 물론 건물의 관리상태라든지 어떤 구조로 지어졌느냐에 따라서 조금 다르기는 하지만 그 정도 수준으로 보시면 되지 않을까 싶습니다.
그리고 단순히 그냥 물리적으로 봤을 때 건물은 시간이 지나면 계속 닳고 하기 때문에 낡고 해서 물리적으로는 감가가 발생할 수 있지만 반대적으로 경제적으로는 또 오히려 가치가 상승할 수도 있거든요. 용도지역을 상생주택을 위해서 풀어줬는데 인근의 다른 용도지역도 바뀐다거나 아니면 인근에 대규모 택지개발이 이루어진다거나 이런 식으로 해서 해당 토지나 건물의 최유효 이용이 더 좋아질 수도 있는 그런 상황이 올 수도 있거든요. 그리고 옆의 단지가 개발이 돼서 건물의 가치가 또 상승할 수도 있는 그런 부분들이 있기 때문에 제가 봤을 때 단순히 시간이 지났기 때문에 건물의 잔존가치가 떨어진다, 그거는 반은 맞고 반은 틀릴 수 있다 이렇게 생각하고 있습니다.
●이봉준 위원 그러면 잔존가치가 떨어진다고 장담은 못 하는 거네요?
●한국감정평가사협회정책기획실장 지현배 네, 그렇습니다. 물리적으로는 건물이 낡아지는 거기 때문에 떨어질 수 있지만 그 건물이 소재하고 있는 인근의 부동산 상황이 어떻게 변경되느냐에 따라서 또 달라질 수도 있는 거죠.
●이봉준 위원 그거는 조금 이해가 안 되는데……. 토지라고 그러면 주변 상황하고 연계해서 그렇게 가치를 판단할 수 있겠으나 건축물에 대해서도 그렇게 판단한다는 것, 저는 조금 이해가 안 되는 부분이 있고요.
그다음에 지금 공공이 건축을 하지 않습니까? 공공이 건축을 하는데 이 건축물의 퀄리티를 어느 정도로 하느냐에 따라서 건축비에서 차이가 많이 나지 않습니까? 그런데 공공이 퀄리티를 높이기 위해서 건축비를 많이 들여서 건축을 했는데 개인 토지주는 나중에 잔존가치를 따질 때 나는 그거 인정할 수 없다, 일반적인…….
아까 어디에 표준건축비 문제가 나왔었는데 그 표준건축비 수준에서밖에 나는 잔존가치를 인정할 수 없다 이렇게 되면 거기서도 또 다툼이 생길 것 같다는 생각이 드네요.
●한국감정평가사협회정책기획실장 지현배 네, 그건 얼마든지 분쟁 발생이 가능합니다.
●이봉준 위원 그래서 저는 지금 제정안이 올라와서 상생주택에 대한 가치를 가지고 이 조례안을 제정하는 건 동의를 합니다만 차후 보완을 해 나갈 필요가 많겠다는 생각을 합니다.
특히나 사업종료 후의 상상력을 좀 동원해서 종래에 생길 수 있는 모든 부분에 대해서 정확하게 조례안에 명시할 수 있는 방향으로 차후 조례안 개정을 해야 되겠다는 생각을 합니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 이봉준 위원님 수고하셨습니다.
강동길 위원님.

○강동길 위원 성북 제3선거구 강동길 위원입니다.
우리 남정현 과장님께 좀 여쭈겠습니다. 오늘 발제하시라 고생 많으셨고요.
이 조례의 전체적인 취지라든지 또 이용도가 낮은 유휴토지에 대해서 활용하는 새로운 방식에 대해서는 동의를 합니다. 다만 여러 위원들이 걱정했다시피 사업대상지가 자연녹지지역이라든가 1종주거지역이 포함되다 보니 자칫 이것이 새로운 투기수단으로 전락하지 않을까 되게 걱정되는 거예요.
특히 이게 원래부터 가지고 있던 토지 소유주가 그대로 활용하는 거에 대해서는 본인이 가지고 있었으니까 그럴 수 있다고 보는데 사업시행자라든가 새로운 건설업자들이 들어와서 이것을 매입해서 이 사업지가 들어왔을 경우, 우리 서울시가 지금 마련하고 있는 건립 운영기준을 봤는데 지금 사업대상지가 3,000㎡ 이상이라든가 공동주택의 경우 100세대 이상인 경우에는 기본적으로 검토할 수 있게끔 돼 있는데 방금 본 위원이 걱정하는, 기우하는 이런 부분에 대해 혹시 검증할 수 있는 또 걸러낼 수 있는 운영기준들이 마련돼 있는 건가요?
●전략주택공급과장 남정현 지금 말씀하신 부분은 자연녹지를 투기의 수단으로 삼는 게 아니냐가 지금 질문의 요지시죠?
저희가 제안받은 땅이 들어온 걸 봤을 때 자연녹지지역에 저희랑 협상을 해서 민간이 원하는 만큼 그리고 공공이 원하는 만큼의 접점을 찾지 못하면 이 땅은 아무것으로도 사용할 수 없는 땅입니다. 그 땅을 이용해서 투기를 한다는 것은 일어나지 않을 것 같다, 그리고 현재 접수된 땅으로는 그런 땅이 없다고 말씀드립니다.
●강동길 위원 아니, 이 조례가 제정이 되고 운영기준을 일반이 알게 되면 충분히 이용할 수 있다는 거죠, 그것을.
●전략주택공급과장 남정현 운영기준은 공고가 돼서 서울시 홈페이지에서 확인할 수 있도록 저희가 이미 다 공개했고요.
●강동길 위원 그러니까 현재까지 신청된 토지에는 그런 게 없는데 충분히 그러한 위험성이 있는 것에 대해서 서울시가 거기에 대한 기준은 마련해야 되지 않겠어요?
●전략주택공급과장 남정현 투기가 일어나지 않도록 저희가 면밀히는 살펴보겠습니다. 다만 지금 말씀하신 것처럼 자연녹지를 사서 투기를 하겠다, 왜냐하면 서울시의 평균 토지가가 자연녹지지역이라 할지라도 상당히 높기 때문에 3,000㎡ 이상의 땅을 투자를 해서 서울시와의 협상을 통해서 나중에 20년 후에 투자에 대한, 투기에 대한 수요를 하겠다, 아니면 제3자에게 매각해서 그 수익을 받는다는 게 저희 설계상으로는 가능하지 않지 않을까 생각됩니다.
●강동길 위원 이상입니다.
●위원장 민병주 강동길 위원님 수고하셨습니다.
이성배 위원님.

○이성배 위원 안녕하십니까? 이성배 위원입니다.
오늘 공청회에서 존경하는 위원님들께서 많은 말씀을 주셔서 너무 감사드리고요.
거의 제가 마지막 같은데 우선은 부족한 토지를 갖고 민간과 공공이 활용한다는 점에서 이 조례가 많이 부족하지만 좋은 쪽으로 생각을 해 주셨으면, 부탁드리겠습니다.
그리고 여러 위원님들이 말씀 주신 것처럼 서울시에 자연녹지가 분명히 있습니다. 하지만 자연녹지라고 해서 녹지의 기능을 계속적으로 하고 있는 토지냐, 과연 자연녹지로 지정은 돼 있지만 녹지가 전혀 없는 자연녹지들도 분명히 있습니다.
우리 장경석 조사관님도 잘 아시겠지만 2년 전, 2020년에 그동안 너무 과도하게 이렇게 규제를 했던 부분들에 있어서는 일몰제를 통해서 해제를 한 바가 있습니다. 이 점은 법적으로도 분명히 있고요. 우려해 주시는 부분들도 있지만 우려보다는 좋은 쪽으로 바라봐 주시고, 아까 앞서 발표할 때도 말씀드렸다시피 이게 다가 아닙니다. 부족하면 또 거기에 따른 조례개정이 충분히 있을 수 있고 하니까 거기에 따른 점들은 위원님들께서 의정활동 하시면서 심도 있게 봐 주시고, 또 우리 집행부에서는 과장님께서도 그런 점들을 또 한번 발굴해 주시면 저희도 의회에서 이 점을 토론하고 분명히 개정하고 수정할 수 있습니다.
앞서 여러 위원님들께서 공통적으로 말씀 주신 거 보면 EXIT 전략과 그거에 대해 나중에 빠져나갈 때 감정평가라든지 이런 산출하는 내용들에 대해서 어떻게 할 거냐고 하는데요 20년이라는 시간이 그렇게 짧은 시간만은 아닙니다. 20년 동안에 단순히 이 조례를 통해서 개발된 곳들이 그 한 곳만 있는 게 아니고 이걸 통해서 주변이 더 좋아진다면 분명히 이건 우리가 이 자리에서 한 일들이 충분한 성과가 있지 않나 생각합니다.
앞으로 부족한 것들은 서로 의논하면서 하시고요, 이 조례에 대해서 부족한 것들을 말씀 주시면 겸허히 경청하도록 하겠습니다.
수고하셨습니다. 이상입니다.

○위원장 민병주 저도 마지막으로 한 말씀드리겠습니다.
저는 배웅규 교수님께 어떻게 생각하시는지 간단하게 질의를 드리도록 하겠습니다.
서울시에서 상생주택을 비롯해서 하여튼 장기전세주택을 꾸준히 공급을 해오고 있는데 지금 우리 상생주택도 여러 가지 의견이 나왔지만 사업종료 시점도 중요하고 어떤 EXIT 전략이 나와야 되는데 지금 여기 장기전세주택에 거주하시는 분들이 한 20년 이상 이렇게 살았단 말이에요.
물론 이것은 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’이다 이렇게 해서 장기전세주택의 취지는 알겠지만 언제까지 그러면 이 사람들은 계속해서 전세만 살 것이냐, 더군다나 상생주택은 사업 종료시점에 상당히 이해관계가 첨예하게 될 것 같고 하기 때문에 교수님 입장에서 과연 이 장기전세 입주민들, 지금 계속 장기전세주택이 고급화되고 있고 또 신혼부부들이 많이 들어갈 것도 같은데 이런 사람들이 과연 계속 언제까지 전세만 20년 이상 거주를 할 것인가 이것에 대한 어떤 출구전략은 없는 것인가, 특히 상생주택과 관련해서는 더욱더 중요시될 것 같거든요.
그래서 한 말씀 부탁드리겠습니다.
●중앙대학교도시시스템공학교수 배웅규 위원장님께서 아주 중요한 말씀해 주신 것 같습니다.
우리 서울시민들이 제집을 갖고 사는 게 제일 바람직한데 사실 여건이 안 되니까 임대주택에 거주하고 있는 거거든요. 물론 우리 시민의 상당수는 이미 민간임대주택에 살고 있습니다, 물론 공공임대주택에도 살지만요. 아마 그것의 중간단계로 도입한 임대주택 유형이 기존에 낙인효과가 있는 임대주택이 아니라 좀 더 긍정적인 의미로 다가올 수 있는 주택 유형이 아마 장기전세주택으로 나타났던 것 같습니다.
그런데 최근에 만들어진 임대주택 유형들 중에 보면 단기간은 임대하지만 결국 나중에 자가주택으로 우선적으로 매입할 수 있게 전환하는 경우들도 상당히 많습니다. 그래서 이런 상생주택의 유형이 조금 더 경험이 쌓이면 그렇게 안정적인 자가주택으로의 전환도 가능할 거라고 보이고요.
궁극적으로는 우리 공공이든 민간이든 임대주택에 거주하는 시민들이 동일하게 거주권으로서의 가치를 지닐 수 있도록 노력하는 게 좋은 것 같고요. 특히 오늘 상생주택이 아마 그런 계기를 만들지 않을까 싶습니다.
그러니까 그동안 공공이 하는 것은 조금 품질이 안 좋고 이런 의미였는데 사실은 이런 상생주택 모델이 공공과 민간이 힘을 합쳐서 임대주택의 질을 현저히 높일 수 있는 방안이 되지 않을까 생각합니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 감사합니다.
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 이상으로 질의와 답변을…….
최재란 위원님.

○최재란 위원 죄송합니다.
우리 교수님, 지금 장기전세주택에 대해서 말씀을 들어서 제가 평소에 고민하던 부분을, 뵙기 어려운 전문가분들이니까 의견을 듣고 싶어서 잠깐 발언을 요청했습니다.
개인적으로 굉장히 좋아하는 정책 중의 하나가 장기전세 시프트입니다. 주거안정에 혁혁한 공헌을 했고요, 더군다나 개인적으로 저는 우리 출생률 상승에도 지대한 기여를 했다고 봅니다.
그런데 지금 현재 장기전세가 2년에 한 번씩 재계약을 해서 20년 살 수 있단 말이에요. 그런데 저는 생애주기를 생각했을 때 장기전세를 30년으로 확대해야 된다는 생각을 평소에 하고 있었습니다. 그래서 이 부분은 앞으로 SH공사나 주택정책실하고도 같이 고민을 나눌 건데, 신혼부부가 장기전세에 입주해서 스타트했다고 생각하면 20년 뒤면 아이들이 중고등학생이거나 조금 아이를 늦게 낳은 경우에는 대학 입학할 때, 그러니까 가계 경제에 가장 부담이 많을 때 퇴거를 해야 돼요. 그런데 우리가 실질적으로 장기전세주택이 주변 시세의 70~80%라고 하지만 그 가격으로 주변에 집을 구하기 어렵습니다.
아마 59㎡를 살았다면 줄여서 가야 될 거고 84를 살았다면 59로 줄여가야 되거나 이렇게 될 거예요. 그런데 그때는 이미 아이들이 장성해서 공간이 더 많이 필요한데 줄여가게 되는, 그러면 외곽으로 빠지게 되면 전학하게 되는 이런 상황이 올 수도 있어요.
그래서 저는 장기전세주택의 거주기간을 30년, 아니면 최소 25년으로 늘려야 된다는 생각을 평소에 갖고 있는데 교수님, 혹시 어떻게 생각하세요?
●중앙대학교도시시스템공학교수 배웅규 저도 위원님 생각에 동의를 하고요. 다만 방식이 30년, 25년 이런 방식도 있겠지만 20년 이후에 재계약의 기회를 한 번 더 갖는다거나 그런 과정 필요할 것 같고요.
그런데 사실 이게 가능하려면 장기전세주택 물량이 많이 있어야 되거든요. 그러니까 이런 필요가 있어서 기거주자한테 한 번 더 기회를 주게 되면 누군가는 못 들어가거든요.
●최재란 위원 또 못 들어오게 되니까…….
●중앙대학교도시시스템공학교수 배웅규 그런 측면에서 오늘 이 상생주택이, 물론 과거 SH가 건설형을 통해서 많이 공급하고 재건축을 통해서 공급을 했지만 현실적으로 이제 땅도 없고 그다음에 재건축을 통해서 해 봐야 몇 세대 안 되는 점점이 있기 때문에, 오늘 제 토론문에도 언급을 했지만 과감하게 상생타운으로 만들어서 지금 위원님 말씀하신 대로 신혼부부가 안정적으로 생애주기에 맞도록 이렇게 하다가 거주할 수 있다면 그것도 정말 좋은 모델이지 않을까 생각합니다.
●최재란 위원 25년, 30년 뒤에 아이들이 장성해서 직장을 얻어서 독립을 하게 되면 그때는 장기전세주택을 정리하고 외곽으로 빠지거나 줄여서 가도 가능하거든요.
●중앙대학교도시시스템공학교수 배웅규 그렇죠.
●최재란 위원 일단 알겠습니다, 교수님. 좋은 말씀 감사합니다.
●중앙대학교도시시스템공학교수 배웅규 네, 감사합니다.
●최재란 위원 이상입니다.
●위원장 민병주 최재란 위원님 수고하셨습니다.
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 이상으로 질의와 답변을 모두 마치겠습니다.
금일 공청회 준비 및 진행을 위하여 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다.
오늘 심도 있는 전문가분들의 의견과 위원님들 질의답변 과정에 제시된 여러 가지 의견들은 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 조례 제정을 통한 상생주택의 제도적 기반 마련과 동시에 서울시민의 주거안정에 기여할 귀중한 자료로 활용될 것입니다.
바쁘신 가운데 유익한 의견을 제시해 주신 위원님들과 성실한 진술과 질의답변에 응해 주신 진술인 여러분께 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다.
그러면 이상으로 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 조례 제정을 위한 공청회를 모두 마치겠습니다.
원만한 회의진행과 종식을 위하여 오후 2시까지 정회하도록 하겠습니다.
정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(11시 45분 회의중지)
(14시 16분 계속개의)
●부위원장 김태수 의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 회의를 속개하겠습니다.
(의사봉 3타)

2. 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안(이성배 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박석ㆍ박성연ㆍ박영한ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ서호연ㆍ송경택ㆍ심미경ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이병윤ㆍ이상욱ㆍ이숙자ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최진혁ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)

○부위원장 김태수 의사일정 제2항 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
우리 위원회 이성배 위원님께서 발의하신 본 안건에 대해서는 이성배 위원님께서 직접 위원님들한테 설명을 드린다고 하니까 이성배 위원님, 설명해 주시기 바랍니다.

○이성배 위원 안녕하십니까? 주택공간위원회 이성배 위원입니다.
서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안 제안설명드리겠습니다.
존경하는 민병주 주택공간위원회 위원장님 그리고 김태수 부위원장님, 박승진 부위원장님 그리고 주택공간위원회 선배ㆍ동료 위원님 여러분, 국민의힘 송파구 제4선거구 주택공간위원회 위원 이성배입니다.
본 위원이 발의한 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안에 대해서 제안설명드리겠습니다.
본 조례 제정안은 서울시가 민간의 저이용ㆍ유휴부지를 활용하여 공공의 재원으로 공공주택 공급을 할 수 있도록 하는 내용을 담고 있습니다.
서울시는 서울시민의 주거 및 부동산시장 안정을 위해서 공공주택 건립사업을 적극적으로 추진하고 있지만 서울시내에 택지가 부족합니다. 그리고 또한 지가상승으로 인해 기존의 택지개발로 인한 공공건설 공급과 민간건설 시에 기부채납을 통한 공급은 한계에 다다른 현실입니다. 이에 대규모 택지개발 위주였던 기존의 공공주택 건설사업의 개념을 확장하여 민간의 토지와 공공의 재원을 결합한 새로운 주택공급 유형을 마련하고자 본 조례안을 발의하게 되었습니다.
용도지역 상향, 도시계획시설 해제 등 규제완화를 통해 민간의 저이용ㆍ유휴토지를 활용하여 토지를 확보하고 공공주택을 공급하여 주택공급을 활성화함과 동시에 부동산시장 안정을 도모하고자 합니다.
기타 자세한 내용은 배부해드린 유인물을 참고하여 주시기 바라고, 앞서 말씀드린 제안취지를 감안하시어 아무쪼록 원안가결하여 주실 것을 부탁드리겠습니다.
감사합니다.
●부위원장 김태수 이성배 위원님 수고하셨습니다.
다음은 수석전문위원으로부터 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 72번 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안 검토보고드리겠습니다.
검토보고서 2페이지입니다.
이 제정조례안은 민간의 저이용ㆍ유휴토지 등을 공공이 활용하여 공공주택을 건설ㆍ공급하는 사업에 관한 사항을 규정하기 위해 이성배 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 안건입니다.
3페이지입니다.
제정안의 입법 배경을 설명드리겠습니다. 민간참여형 장기전세주택 건설 추진은 도시계획 규제 등으로 저이용되거나 방치된 민간소유 토지를 활용하여 민간과 공공이 협력하에 상생주택을 공급하는 새로운 사업 유형입니다. 이 사업은 민간 입장에서는 용도지역 변경, 도시계획시설 해제 등 규제완화 등을 통해 토지를 효율적으로 개발ㆍ활용할 수 있고 공공의 경우에는 민간토지를 임차하거나 공공기여 등을 받아 장기전세주택을 안정적으로 공급할 수 있다는 장점을 지니고 있습니다.
서울시는 작년 8월 25일, 2021년부터 2026년까지 향후 5년간 장기전세주택 7만 호 공급계획을 발표하면서 이 중 민간토지사용형 상생주택을 포함한 민간토지활용 물량으로 1만 호 공급계획을 밝혔습니다. 이 제정안은 향후 안정적이고 지속적인 상생주택 공급에 필요한 제도적 기반 마련을 위한 것입니다.
다음 페이지 되겠습니다.
조례안은 총 16개의 본칙 조문과 1개의 부칙으로 구성되어 있는데 사업방식과 사업대상지, 용적률 및 공공기여 등 다양한 내용의 사항을 정하고 있습니다. 아래 표를 참고하여 주시기 바랍니다.
다음 페이지입니다.
용어의 정의입니다. 안 제2조에서는 민간토지 활용을 정의하면서 사업유형을 민간토지사용형, 공동출자형, 민간공공협력형 등 세 가지로 구분하여 개념을 정립하고 그 밖에 공공주택, 사업계획 등 관련된 용어의 정의를 명확히 규정하고 있습니다.
하단부입니다. 사업대상지인데요 안 제5조제1항은 민간이 제안하는 사업대상지의 용도지역을 자연녹지, 주거, 준공업, 일반상업지역으로 한정하고 있습니다. 특히 준공업지역과 같이 용도지역 변경이 없는 경우에는 서울시 지구단위계획 수립기준 중 공동주택 수립기준을 따르도록 하여 관련 조례 및 지침과의 정합성을 도모하였습니다. 안 제5조제2항에서는 각 호에 해당하는 지역을 사업대상지에서 제외토록 하였습니다. 아래 표를 참고하여 주시기 바랍니다.
안 제5조제3항은 부지 최소면적ㆍ공동주택 규모를 포함한 지정요건 등 구체적인 기준을 시장이 별도로 정한다고 규정하고 있는데 서울시 운영기준에 따르면 부지면적 3,000㎡ 이상, 공동주택 규모는 100세대 이상인 것으로 확인되었습니다.
다음 페이지입니다.
사업계획의 결정 관련 안 제7조제1항은 실무회의 구성 및 운영에 관한 사항을 시장이 별도로 정하게 하고 있는데 상생주택 사전검토 실무회의 구성ㆍ운영방침을 근거로 외부전문가를 참여시켜 사업계획을 구체화하고 사업성 검토에 대한 객관성을 확보할 수 있을 것으로 보이나 협상과정이나 사업계획을 보다 공정하고 투명하게 관리하기 위해서는 조례상에 해당 절차규정 등을 보다 명확히 할 필요가 있다고 판단됩니다.
다음으로 안 제7조제2항의 경우에도 조문을 통해 해당 내용을 구체적으로 파악하기 어렵고 운영기준을 통해 확인 가능하므로 혼란을 방지하기 위해서 서울시는 상생주택 공모사업 추진 시 이를 민간사업자에게 충분하게 안내하는 노력이 필요하다고 판단됩니다.
하단부입니다. 용도지역 변경기준 관련해서는 서울시의 다른 조례 운영기준과 비교할 때 특이사항은 없는 것으로 보입니다.
8페이지 되겠습니다.
용적률 및 공공기여 기준 관련해서 안 제10조 및 제11조는 각각 용적률과 공공기여 기준을 규정하고 있으며 공공기여율에 대한 구체적인 사항은 시장이 정하는 운영기준에서 규정토록 하고 있습니다.
이에 따르면 용도지역이 자연녹지 및 제1~3종 일반주거, 준주거지역일 경우 준주거에서 일반상업까지 최대 4단계의 용도지역 상향을 허용하고 이에 따른 용적률 인센티브가 부여될 수 있도록 하였습니다.
공공기여율은 최소 12~53%까지 차등적용토록 하여 과도한 특혜 제공에 대한 논란이 제기되면서 공공기여 요구에 대한 부담이 가중될 수 있으므로 향후 협상이나 인허가 단계에서 합리적인 사업계획을 수립할 수 있도록 지속적으로 개선사항을 발굴해나갈 필요가 있겠습니다.
9페이지입니다.
공공주택 계획 관련한 안 제12조는 공공주택 계획에 관한 사항으로 비주거비율, 공공주택의 규모, 사회혼합 등 운영기준에 규정된 내용을 조례상에 규정하려는 것으로 공공기여에 따라 제공되는 공공주택의 전용면적은 84㎡ 이하로 규정되어 있는데 이는 주택법상 국민주택 규모가 85㎡ 이하인 점을 감안할 때 기준을 상호 통일할 필요가 있을 것으로 사료됩니다.
다음 페이지입니다.
안 제13조에서는 토지사용 협약에 관하여 대강의 틀과 내용을 정하고 있는데 세부내용은 역시 운영기준으로 위임하고 있습니다. 이에 따르면 토지사용료는 3년 주기로 갱신하며 최초 토지감정가는 감정평가법인 등 2인 이상이 감정평가한 금액을 산술평균한 가액으로 산출됩니다. 이 경우 감정평가 금액이 차이가 크다면 토지감정가격의 왜곡이 발생할 수 있으므로 공공과 민간의 합의에 따라 감정평가법인 등을 3곳 선정하여 산술평균하는 방안을 포함하여 합리적인 가격산출 방안을 강구할 필요가 있겠습니다.
사업종료 관련해서 안 제14조는 20년 후인 사업종료 시점 후에 감정평가를 통해 건물, 토지에 대한 비율을 산정한 후 이를 토대로 정산절차를 진행하는 내용을 규정하고 있는데 적정한 재산가치 산정방법인지 여부에 대해서는 추후 대상지를 확대해 가면서 전문가 자문 등을 통해 민간과 공공이 합의점을 도출해 나가는 노력이 진행되어야 할 것이며 공공과 민간의 재산가치 향상 기여도 및 상생주택 건립 후 발생하는 관리운영비 등 유지비용을 고려한 감정평가가 이루어지도록 하여 상생주택 사업의 특수성을 반영할 필요가 있겠습니다.
11페이지입니다.
안 제15조는 이 사업의 원활한 추진을 위해 SH공사 내 상생주택 관련 부서를 신설하여 사업을 지원할 수 있도록 하였는데 현재 공사에서는 장기전세주택사업부를 설치ㆍ운영하고 있습니다. 필요 시 조직 확대나 별도의 전담부서 신설이 필요해 보입니다.
종합의견을 말씀드리겠습니다.
이 제정조례안은 서울시내 공공임대주택 건립을 위한 택지공급이 제한된 상황에서 민간이 보유하고 있는 저이용ㆍ유휴토지, 밑에 각주 4호에 네 가지 사항이 기재되어 있습니다. 참고해 주시기 바랍니다. 이를 활용하여 상생주택을 공급할 수 있도록 이에 필요한 제도적 근거를 마련하기 위한 것입니다.
특히 대규모 택지개발 위주의 기존 공공주택건설사업의 개념을 민간의 토지와 공공의 재원을 결합한 신규 공급유형으로 확대했다는 측면에서 민간과 공공이 서로 상생할 수 있는 새로운 입법정책적 시도라고 평가됩니다.
다만 구체적인 사항은 시장이 정할 수 있도록 포괄위임적 성격의 조문이 7개, 다수 포함되어 있는데, 붙임5를 참고해 주시기 바랍니다. 이는 경미한 사항에 대해서는 조례개정 없이 운영기준의 변경을 통해 즉시 적용 가능하다는 장점이 있을 수 있으나 자칫 시장의 자율적 판단에 기초한 자의적 운영기준 변경으로 공익성과 민간사업참여자의 이익이 침해될 수 있는바 향후 지속적인 모니터링과 관리감독을 통해 위임조문의 적정성 여부를 검토할 필요가 있겠습니다.
다음 페이지입니다.
또한 대상지별 사업계획, 사업성 분석 등 협상안 마련, 타당성 조사서 작성 등에 소요되는 시간을 고려할 때 사업기간 단축을 통해 공공임대주택의 조속한 공급을 위해 대상지별 공정관리에 각별한 주의가 필요하겠으며 조례 제정 후 사업의 활성화를 위해서는 민간의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 추가적인 지원책 마련과 인센티브 제공방안을 강구해야 할 것입니다.
기타 자세한 사항은 붙임문서를 참고해 주시기 바랍니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 주택정책실장 나오셔서 간단한 인사말씀과 참석간부 소개 후 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 주택정책실장 유창수입니다.
존경하는 민병주 위원장님, 김태수 부위원장님, 박승진 부위원장님 그리고 주택공간위원회 위원님 여러분, 안녕하십니까? 주택정책실장 유창수입니다.
주택정책실에서 추진하는 사업에 각별한 애정과 관심으로 아낌없는 지원을 해 주시고 서울시민을 위해 의정활동에 헌신하시는 위원님들께 감사의 말씀을 드립니다.
제314회 임시회를 맞이하여 위원님들의 고견을 듣게 된 것을 매우 뜻깊게 생각하며 오늘 위원님들께서 전달해 주시고 제안해 주시는 의견은 시민 여러분의 목소리임을 명심하고 시정에 충실히 반영하도록 하겠습니다. 앞으로도 위원님들의 많은 관심과 지원을 부탁드리겠습니다.
이상으로 인사말씀을 마치고 주택정책실 간부를 소개해드리겠습니다.
공병엽 주택정책과장입니다.
박재희 주거안심지원반장입니다.
남정현 전략주택공급과장입니다.
안중욱 공공주택과장입니다.
김장수 공동주택지원과장입니다.
정종대 주택정책지원센터장입니다.
윤장혁 재정비촉진사업과장입니다.
오장환 주거환경개선과장입니다.
김장성 지역건축안전센터장입니다.
김유식 한옥정책과장입니다.
이상으로 간부소개를 마치고 상정된 조례안에 대한 집행부 의견을 말씀드리겠습니다.
이성배 위원님께서 발의하신 의안번호 72번 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안에 대하여 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 제정안은 대규모 택지 부족으로 공공주택 공급의 어려움을 해소하기 위해 민간의 저이용 토지를 활용하는 새로운 공급방안을 법제화하여 안정적이고 지속적인 공공주택 사업을 추진하고자 하는 것입니다.
조례안의 주요내용은 민간토지 활용 등 용어의 정의와 시장의 책무, 타 조례와의 관계 등 조례 내 공통적으로 적용되는 규정과 해당 사업의 대상지ㆍ유형ㆍ계획수립ㆍ결정 등의 추진방식, 도시계획 규제완화를 위한 용도지역 변경기준, 용적률 기준 및 공공기여에 대한 도시관리계획 등의 기준을 비롯해 장기간 토지사용에 따른 협약, 사업의 종료 등 사업의 전반적인 사항에 대하여 규정하고 있는 내용으로 주택시장 안정이라는 목표 아래 새로운 공공주택 공급방안의 제도적 기반을 마련하기 위해 애써주신 위원님의 입법취지에 적극 공감하며 조례안에 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다.
감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
제가 이런 제안을 한번 해도 될까 모르겠어요. 내가 기초의회에 있을 때는 조례개정에 대해 발의한 의원님은 잠시 퇴정했다가 다시 들어오는 걸로 되어 있는데 서울시 규정은 좀 다를 수도 있겠죠?
(「잘 안 들려요.」하는 위원 있음)
잘 안 들렸어요?
기초의회에 있을 때는 조례 발의한 의원님은 조례를 발의하셨으니까 질의토론 시간에는 퇴정했다가 다시 들어오는 안이 있었는데 서울시와는 조금 다른 것 같아서, 일단 위원님들의 동의여부에 관계없이 우리 이성배 위원님 앉아계셔도 괜찮겠죠?
(「네.」하는 위원 있음)
그러면 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
최재란 위원님.

○최재란 위원 반갑습니다. 최재란입니다.
저희가 오전에 이미 충분한 토론을 거쳐서 우리 위원님들이 어떤 부분을 우려하시는지를 아마 모두 다 인지하고 계실 거라고 생각을 합니다. 그래도 정리는 한번 해야 되니까 말씀을 드릴게요. 핵심은 두 가지로 보입니다.
첫 번째, 과도한 특혜로 이어질까 하는 우려에 대한 안전조치를 어디서 얼마나 어떻게 해 주실 거냐 하는 거에 대한 의문이고요.
두 번째가 사업종료 시 조치인데 사실 오늘 아까 우리 토론할 때 장경석 입법조사관님 자료에 보면 굉장히 흥미로운 부분이 있었어요. 이걸 아까 제가 놓쳤는데 ‘과거 경험의 성과’라고 해서 ‘2012년 7월에 SH공사에서 토지를 장기임차해서 임대주택 건설사업을 시행하기 위하여’ 이 내용이 쭉쭉쭉 있으면서 과거 경험이 있었다는 의미로 저는 이해되는데 혹시 이 사업에 대해서 기억을 하시는지, 아니면 이 사업성과에 대한 어떤 자료가 있으신지, 그리고 이걸 참고해서 우리가 지금 우려하는 부분에 대해서 보완을 할 수 있지 않을까 하는 그런 생각이 듭니다.
자료가 지금 있으세요, 실장님?
●주택정책실장 유창수 네, 지금 자료가 있는데요 2012년에 토지사용료를 해서 민간토지 임차를 해가지고 공급한 그런 근거가 있고, 지금 현재도 진행 중에 있는 걸로 파악되고 있습니다.
그 사업하고 차이점은 토지사용료의 갱신주기가 과거 2012년도에 민간소유토지 임차를 해서 공급한 것은 선불이었는데 저희는 3년의 지상권을 설정하고 후불로 이렇게 하는 거고요. 또 임대주택 만료시점에 그때 당시 기준에서는 건물 잔존가치를 평가했는데 저희는 자산 감정평가를 해가지고 종료시점에 종료하는 것으로 그렇게 하고 있습니다.
●최재란 위원 그러면 보완해서 버전업됐다 이렇게 이해하면 되는 건가요?
●주택정책실장 유창수 네.
●최재란 위원 그래요, 실장님. 하여튼 우리 위원님들이 어떤 부분 제일 우려하시는지 충분히 아시죠? 두 가지예요.
●주택정책실장 유창수 알고 있습니다.
●최재란 위원 과도한 특혜, 그러니까 여기에 대한 안전조치를 충분히 하실 것 그리고 두 번째는 이 사업종료 시에 발생될 다양한 사례에 대해서 아까 어느 위원님이 상상력을 동원하시라는 아주 좋은 말씀을 하셨는데 우리가 꼼꼼하게 준비하지 않으면 이게 우리한테 정말 부메랑이 돼서 굉장히 곤란한 상황에 처할 수 있다는 우려가 솔직히 있습니다. 그러니까 그 부분에 대해서 좀 더 꼼꼼하게 준비해 주시기를 당부드릴게요.
●주택정책실장 유창수 네, 위원님이 염려하시는 사항들 발생하지 않도록 꼼꼼하게 준비하도록 하겠습니다.
●최재란 위원 이상입니다.
●부위원장 김태수 최재란 위원님 수고하셨습니다.
이봉준 위원님.

○이봉준 위원 저도 한 가지 놓친 게 있어서 간략하게 질문드리겠습니다.
실장님, 우리가 저이용ㆍ유휴토지를 활용하다 보면 기반시설 문제가 생깁니다. 그러면 저희가 아까 종료시점에 건축물만 평가하는 걸로 되어 있는데 이 기반시설비용도 꽤 많이 들어갈 걸로 생각이 들거든요. 그래서 차후 종료시점 재산평가할 때 이 부분이 들어가야 될 것 같다는 생각이 있는데, 어떻게 생각하세요?
●주택정책실장 유창수 기반시설을 조성하는 비용이나 이런 것들도 세부기준에서 사업비에 산정할 수 있는 그런 방안이 있는지 한번 검토해서, 저희가 세부 운영기준을 다시 만들어야 되는데요 위원님 지적하신 내용을 한번 검토해서 반영할 수 있도록 그렇게 하겠습니다.
●이봉준 위원 건축비만큼 이것도 많이 들어갈 것 같아요. 그래서 자연녹지 같은 경우에는 기반시설이 제대로 안 되어 있는데 이 기반시설의 일부분을 자산평가할 때 넣을 수 있게 그렇게 추진을 하셨으면 좋겠어요.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다.
●이봉준 위원 이상입니다.
●부위원장 김태수 이봉준 위원님 수고하셨습니다.
여기에 보충질의하실 위원님 계십니까?
박승진 위원님.

○박승진 위원 박승진 위원입니다.
오전에 충분히 질의했기 때문에 따로 질의할 것은 없고, 지금 조례에서 운영기준과 부지에 대한 부분 제시했잖아요. 그런데 단순히 조례에는 부지로 했는데 운영기준은 3,000㎡ 이상 100세대 이상이라고 했는데 그걸 추가해서 하자는 수정의견을 내고, 또 하나는 지금 이 기간을 처음 공모부터 준공까지 얼마 정도 잡고 있죠?
●주택정책실장 유창수 사업 신청에서부터…….
●박승진 위원 네. 시작부터 해가지고 보통 우리가 일반 재개발하면 거의 20년 걸린다고 해서 너무 힘들고, 지금 신속통합기획까지 하고 있는데 실제 이것을 했을 때 어느 정도 기간을 잡고 있습니까, 준공까지? 입주까지라고 할까요, 입주까지.
●주택정책실장 유창수 입주까지, 건설공사 기간까지 하면 4~5년까지 걸리지 않을까 지금 예상은 하고 있는데요.
●박승진 위원 예상인 거죠, 단순하게?
●주택정책실장 유창수 네.
●박승진 위원 그러면 신청은 올 2월부터 받았다고 했었는데 실제 22개가 신청했고 10개 정도가 지금 추진되고 있는데 실제 그 추진되는 데 만약에 추진한다고 치면, 조례가 통과되고 추진된다고 치면 한 4년이나 5년 후에는 입주까지 끝나는 건가요?
●주택정책실장 유창수 네, 가능할 것으로 그렇게 판단하고 있습니다.
●박승진 위원 알겠습니다. 이상입니다.
●부위원장 김태수 박승진 부위원장님 수고하셨습니다.
계속해서 질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
더 이상 질의하실 위원님 안 계십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님 안 계시면…….
●이봉준 위원 잠시만…….
●부위원장 김태수 이봉준 위원님.

○이봉준 위원 검토보고서 9페이지에 보면 전용면적 84㎡를 국민주택 규모 85㎡로 일원화하는 부분을 수정제안합니다.
●부위원장 김태수 이건 운영기준만 변경하면 될 것 같은데, 그렇지 않나요?
●이봉준 위원 그 운영기준을 수정하는 걸로…….
●부위원장 김태수 위원님들이 과도한 특혜하고, 그다음에 사업종료 후 향후에 어떻게 해야 할지, 그다음에 기반시설을 재산평가할 때 추계를 어떻게 해야 될지 이런 부분에 대해서 지금 질의를 했는데 그런 부분에 대해서 집행부에서는 하나도 빠짐없이 잘 챙기셔서 위원님들한테 보고도 좀 하고 추후에 시행령에 들어갈지 조례를 개정할지, 그때 보완을 했으면 하는 바람입니다.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다.
●부위원장 김태수 더 이상 질의하실 위원님 안 계시죠?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
그러면 집행부는 그대로 앉아계시고요. 위원님들, 한 5분 정도 정회했다가 다시 의결하는 게 어떻겠습니까?
일단 이 부분에 대해서 우리 위원님들이 심도 있게 지금 토론을 했습니다. 그래서 잠시 5분간 정회했다가 다시 회의를 속개하는 게 어떻겠습니까?
(「네.」하는 위원 있음)
약 5분간 정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(14시 42분 회의중지)
(15시 계속개의)
●부위원장 김태수 의석을 정돈해 주십시오. 회의를 속개하겠습니다.
(의사봉 3타)
간담회에서 충분한 논의를 했습니다. 논의를 했는데 이 부분에 대해서 일단 우리 최재란 위원님께서 의견개진을 한다고 그러니까 최재란 위원님, 의견개진해 주십시오.

○최재란 위원 최재란입니다.
심도 있는 많은 논의를 통해서 정리가 됐다고 보이는데 마지막으로 한 가지만 당부말씀을 드릴게요.
우리 운영기준이 있을 겁니다. 그런데 운영기준이 어떻게 바뀌느냐에 따라 우리 위원님들이 우려하는 바가 실현이 될 수 있다고 보입니다. 그래서 운영기준 변경하는 사안이 발생할 때 사전에 우리 상임위에 보고해 주실 것을 요청하면서 발언을 마칩니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 최재란 위원님 수고하셨습니다.
간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제2항 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안에 대하여 수정동의안을 발의하기로 의견을 모았습니다.
그러면 최진혁 위원님께서 수정동의안을 말씀해 주시기 바랍니다.

○최진혁 위원 강서구 출신 최진혁 위원입니다.
이성배 위원님께서 발의하신 의안번호 제72호 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례안을 심사한 결과 안 제5조제3항에서 “부지 최소면적ㆍ공동주택 규모를 포함한”을 “다음 각 호의 부지면적 또는 공동주택 규모를 포함하고”로 수정하고, 같은 항의 제1호 및 제2호를 다음과 같이 신설한다.
1. 부지면적: 3,000제곱미터 이상
2. 공동주택 규모: 100세대 이상(공공주택 포함)
안 제11조제2항제1호에서 “5~10%”를 “5퍼센트에서 10퍼센트”로 수정하고 나머지 개정안에 대해서는 의원발의안대로 할 것을 제안합니다.
기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다.
기타 자세한 사항은 배부해 드린 유인물을 참고해 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다.
감사합니다.
●부위원장 김태수 최진혁 위원님 수고하셨습니다.
그러면 최진혁 위원님의 수정동의안에 대해 이의 있으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
재청하시는 위원님 계십니까?
(「재청합니다.」하는 위원 있음)
재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
그러면 최진혁 위원님께서 수정동의하신 바와 같이 수정 부분은 수정안대로 나머지 부분은 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으시죠?
(「네.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)


3. 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안(민병주 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ곽향기ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김길영ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김재진ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김태수ㆍ김형재ㆍ김혜지ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박석ㆍ박성연ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ서호연ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ송도호ㆍ신복자ㆍ심미경ㆍ유만희ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ이경숙ㆍ이민석ㆍ이상욱ㆍ이상훈ㆍ이숙자ㆍ이영실ㆍ이원형ㆍ이종배ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ이희원ㆍ임만균ㆍ최민규ㆍ최재란ㆍ최진혁ㆍ한신ㆍ홍국표ㆍ황유정ㆍ황철규 의원 찬성)
(15시 03분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제3항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
우리 위원회 민병주 위원님께서 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.


●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원님 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 117번 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다.
2페이지 되겠습니다.
이 개정조례안의 주요내용은 크게 세 가지로 소규모주택정비 관리지역, 이하 관리지역이라 칭하겠습니다. 관리지역 내 임대주택을 건설하는 경우에는 도시재생위원회 심의를 거쳐 가로주택정비사업의 층수제한(15층 이하)을 하지 않는 내용, 그리고 관리지역 내 세입자 손실보상기준을 마련하는 내용, 소규모주택정비 관리계획 수립 시 노후도 기준을 완화하는 내용으로 민병주 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다.
먼저 관리지역 내 2종일반주거지역 가로주택정비사업 층수제한 삭제 부분에 대해서 말씀드리겠습니다.
그동안 소규모주택정비법 시행령 제29조에서는 2종일반주거지역에서 시행하는 가로주택정비사업의 층수를 15층 이하의 범위에서 지자체 조례로 제한할 수 있게 하였으나 금년 8월 시행령이 개정되면서 2종일반주거지역 내 15층 층수제한 규정은 삭제하되 지방자치단체 조례로 이를 따로 정할 수 있도록 유지하였습니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
이와 관련하여 현행 조례 제34조에서는 2종일반주거지역 내 가로주택정비사업을 추진할 경우 건축물의 층수를 7층 이하로 규정하고 자치구 건축위원회 심의를 거쳐 평균 층수는 7층 이하로 적용할 수 있도록 규정하면서 임대주택을 건설하는 경우에 한해 도시재생위원회 심의를 거쳐 최고 15층까지 층수를 완화할 수 있는 예외규정을 두고 있습니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
4페이지입니다.
이에 따라 안 제34조제3항은 관리지역에 포함되지 않은 일반 가로주택정비사업의 층수기준은 현행을 유지하되 관리지역으로 지정된 경우, 붙임1을 참고해 주시기 바랍니다. 이 경우에 한해 도시재생위원회 심의를 거쳐 시행령과 같이 최고층수 제한범위를 삭제하려는 것입니다. 이는 관리지역 외 지역에서 개별적으로 추진되어 나홀로아파트를 양산하는 등 난개발 가능성이 있는 가로주택정비사업을 모아주택으로 유도하여 주거환경의 질을 높이고 공공성을 확보하려는 것으로 이해됩니다.
다음으로 관리지역 내 세입자 보상대책 마련 부분입니다.
관리지역 내 가로주택정비사업은 공공시행 뿐 아니라 민간시행 시에도 사업면적 확대가 1만에서 2만㎡로 가능한 상황입니다. 이에 따라 민간시행 가로주택정비사업 추진 시 다수의 주거세입자 또는 상가세입자가 이주하게 되는 경우가 발생할 것으로 예상됩니다.
그러나 관리지역 내 공공시행 가로주택정비사업과 달리 민간시행 가로주택정비사업에 대해서는 토지수용권이 주어지지 않아서 토지보상법에 따른 세입자 손실 보상기준을 적용할 수가 없습니다. 이로 인해 철거 시 보상갈등으로 인한 사업 지연이 야기된다는 문제가 발생할 수 있겠습니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
이에 개정안에서는 관리지역 내 가로주택정비사업을 추진하면서 세입자 손실보상을 하는 경우 손실보상액을 용적률로 환산한 후 이를 인센티브로 제공토록 하여 세입자 보상대책을 간접적으로 마련토록 하려는 것입니다.
참고로 서울시는 2019년 단독주택재건축 세입자 대책을 마련하여 토지수용권이 없는 단독주택재건축사업 추진 시에도 세입자에게 재개발에 준하는 손실보상을 하는 경우 이에 따른 용적률 완화기준을 2019년 4월 3일 도입하여 기시행 중에 있습니다. 아래 각주를 참고해 주시기 바랍니다.
6페이지입니다.
임대주택 공급 비율과 관련하여 상위법과 조례에서는 용도지역 상향 시 용적률 증가분의 50%를 공공임대주택으로 기부채납토록 하고 있는데 개정안은 용적률 증가분의 50%에서 세입자 손실보상 보전용적률을 공제한 나머지 용적률을 공공임대주택으로 기부채납토록 하고 있습니다.
주택정책실 전략주택공급과에서 제출한 모아주택 세입자 대책 검토에 따르면 손실보상 보전용적률은 최대 10%p까지 공제 가능하며, 이 경우 용적률 증가분 50%p의 30%에 해당하는 15%p를 공공임대주택으로 기부채납토록 할 계획입니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
임대주택 건설에 따른 용적률 완화와 관련하여 현행 조례는 전체 세대수 또는 연면적 대비 10% 이상 20% 미만 공공임대주택 건립 시 법적상한까지 용적률 완화가 가능토록 규정하고 있으나 개정안은 10% 이상 공공임대주택 건립 시 세입자 보상액 적용 용적률을 더하여 법정상한까지 용적률을 완화할 수 있도록 하는 내용입니다.
집행기관은 조례 개정 시 세부 운영기준안을 마련하여 관리지역 내 토지수용권이 없는 가로주택정비사업에 한해 적용할 계획이며 사업시행자가 세입 손실여부를 결정하나 향후 사업시행계획 수립 시 세입자대책을 수립하여 통합심의를 서울시에 신청할 경우 심의결과에 따라 세입자대책 및 용적률 완화조건을 관리처분계획 수립에 반영토록 하고 이를 토대로 사업시행계획인가를 진행할 예정인 것으로 파악됩니다.
따라서 향후 집행기관은 통합심의과정에서 적정한 조건을 부여했는지 여부에 대한 사후 모니터링과 함께 세입자대책의 실효성을 제고할 수 있는 방안을 마련하여 추진할 필요가 있겠습니다.
다음 페이지입니다.
소규모주택정비 관리계획 수립 시 노후도 기준 개선 관련 사항입니다.
안 제2조의2제2항은 현행 규정상 관리지역 내 소규모주택정비사업 시행 시 적용되는 건축물 노후도 기준이 20년으로 완화되어 있으나 관리구역 지정을 위해 적용하는 노후도 기준은 이것과 달라 혼란이 야기되고 있는 상황입니다. 이에 따라 관리지역 지정 시 적용하는 노후도 기준을 관리지역 내 소규모주택정비사업 시행 시 적용하는 노후 기준과 맞게 이를 통일하여 기준을 완화하려는 것으로 규제완화를 통한 소규모주택정비사업 활성화라는 관리지역의 도입취지를 감안할 때 개정의 필요성이 인정된다고 하겠습니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
이 개정조례안은 상위법령 개정사항을 반영하여 시도 조례로 위임된 층수제한 규정을 합리적으로 보완ㆍ개선하고 관리지역 지정 시 적용되는 불합리한 노후도 기준을 개선함으로써 관리지역 지정과 관리지역 내 가로주택정비사업의 추진을 활성화함으로써 저층주거지의 난개발을 방지하고 관리지역 내 계획적 소규모주택정비를 도모할 수 있을 것으로 사료됩니다.
또한 단독주택 재건축 사업에서와 같이 관리지역 내 민간시행 가로주택정비사업 추진 시에도 세입자 손실보상 대책을 마련하고 이를 유도함으로써 사업추진 시 발생할 수 있는 보상갈등 및 사업 지연을 예방할 수 있다는 측면에서 개정의 필요성과 적정성이 인정됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 주택정책실장 나오셔서 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 민병주 위원님께서 발의하신 의안번호 117번 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정조례안은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 개정에 따라 조례로 위임된 제2종일반주거지역 내 가로주택정비사업의 건축물 층수제한 기준에 대하여 소규모주택 정비 관리지역 내에서는 건축물 층수제한을 두지 않는 사항과 소규모주택 정비 관리지역 내에서 추진되는 가로주택정비사업의 사업면적이 확대됨에 따라 재개발사업과 유사해져 다수의 이주세입자가 발생할 것으로 예상됨에도 불구하고 세입자 보상기준이 미비함으로 이에 대한 대책을 마련하고자 세입자 손실보상 시 용적률 완화를 받을 수 있도록 하는 사항과, 마지막으로 소규모주택 정비 관리지역 지정을 위한 노후ㆍ불량 건축물 경과년수 기준을 소규모주택 정비 관리지역 내에서 시행하는 소규모주택정비사업의 경과년수 기준으로 통일하는 사항입니다.
조례 위임사항을 신속히 규정하고 일부 불합리한 점을 개선하여 소규모주택정비사업 활성화 및 체계적인 정비를 촉진하려는 위원님의 입법취지에 적극 공감하며 개정조례안에 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님 안 계십니까?
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
의사일정 제3항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 민병주 위원님께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 이의가 있으십니까?
(「있습니다.」하는 위원 있음)
그러면 간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제3항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대하여 수정동의안을 발의하기로 의견을 모았습니다.
그러면 강동길 위원님께서 수정동의안을 말씀해 주시기 바랍니다.

○강동길 위원 이건 다른 내용이 아니고 단순한, 내용을 쉽게 풀이하는 것 같아요.
성북구 출신 강동길 위원입니다.
민병주 위원님이 발의하신 의안번호 제117호 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 심사한 결과 안 제34조제3항에서 “소규모주택정비 관리지역내에서는 ①~②항”을 “관리지역내에서는 제1항 및 제2항”으로 수정하고, 안 제44조의4제3항에서 “최대 100”을 “최대 100분의 30”으로 수정하고 나머지에 개정안에 대해서는 의원발의안대로 할 것을 제안합니다.
기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다.
기타 자세한 사항은 배부해 드린 유인물을 참고하여 주시고, 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 강동길 위원님 수고하셨습니다.
그러면 강동길 위원님께서 수정한 동의안에 대하여 재청 있으십니까?
(「재청합니다.」하는 위원 있음)
재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
그러면 강동길 위원님께서 수정동의하신 바와 같이 수정 부분은 수정안대로 나머지 부분은 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)


4. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 54)(허훈 의원 발의)(김길영ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ문성호ㆍ박상혁ㆍ박춘선ㆍ봉양순ㆍ서상열ㆍ옥재은ㆍ윤종복ㆍ장태용ㆍ채수지ㆍ황철규 의원 찬성)
5. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 74)(최재란 의원 발의)(강동길ㆍ경기문ㆍ김규남ㆍ김기덕ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김인제ㆍ김재진ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김태수ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ민병주ㆍ박강산ㆍ박석ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박유진ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ봉양순ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ송도호ㆍ송재혁ㆍ아이수루ㆍ유만희ㆍ유정인ㆍ유정희ㆍ윤영희ㆍ이민석ㆍ이민옥ㆍ이봉준ㆍ이상훈ㆍ이소라ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ이원형ㆍ이종태ㆍ임규호ㆍ임만균ㆍ임종국ㆍ전병주ㆍ정준호ㆍ최민규ㆍ홍국표 의원 찬성)
6. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 97)(서상열 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김춘곤ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서호연ㆍ송경택ㆍ윤기섭ㆍ이상욱ㆍ이종태ㆍ임만균ㆍ장태용ㆍ채수지ㆍ최민규ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
7. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 107)(서준오 의원 대표발의)(서준오ㆍ경기문ㆍ김경훈ㆍ김기덕ㆍ김동욱ㆍ김성준ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박수빈ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박유진ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ봉양순ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ송도호ㆍ유만희ㆍ유정인ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이상욱ㆍ이상훈ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ이원형ㆍ이종태ㆍ임만균ㆍ정준호ㆍ정진술ㆍ최민규ㆍ한신ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 발의)
(15시 17분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제4항부터 7항까지 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 일괄 상정합니다.
(의사봉 3타)
우리 위원회 최재란 위원님과 도시계획균형위원회 허훈 의원, 서준오 의원, 서상열 의원님이 각각 발의하신 본 안건들에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 일괄해서 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.


●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원님 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 제54번, 74번, 97번, 107번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대해서 일괄하여 검토보고드리도록 하겠습니다.
1페이지부터 4페이지까지 제안경위, 제안이유, 주요내용에 대해서는 유인물을 참고해 주시기 바랍니다.
5페이지 검토의견입니다.
재건축사업 안전진단 비용지원과 관련하여 우리 위원회에 회부된 개정조례안은 총 4건입니다. 대상안건은 허훈 의원님, 최재란 위원님, 서상열 의원님, 서준오 의원님이 발의하신 내용으로 5페이지, 6페이지에 있는 5단 비교표를 참고해 주시기 바랍니다.
7페이지입니다.
개정안의 주요내용을 설명드리겠습니다.
이상 4건의 개정조례안은 재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단 비용은 안전진단의 실시를 요청하는 자가 전부 부담해야 한다는 현행 강행규정을 부담하도록 할 수 있다는 임의규정으로 개정하려는 것입니다.
상위법인 도시 및 주거환경정비법에서는 정비계획 수립시기가 도래하지 않은 경우 안전진단에 드는 비용을 요청자에게 부담하게 할 수 있다고 임의규정하면서 법 시행령에서 안전진단의 대상 등에 필요한 사항을 정하도록 하고 있고, 법 시행령 제10조제7항에서 안전진단에 필요한 세부사항은 시도 조례로 정할 수 있도록 규정함에 따라 우리 시는 요청자가 안전진단 비용의 전부를 부담하도록 규정하고 있습니다.
현행 조례의 입법취지는 법에서 임의규정한 사항과 같이 운영하여 안전진단 비용을 구청장이 부담토록 할 경우 자치구 예산 부족을 이유로 안전진단이 지연되어 정비계획 수립에 영향을 미칠 수 있고 형평성 논란과 함께 추가적 민원발생 소지가 예상되므로 수익자 부담원칙에 따라 재건축 안전진단 비용의 전부를 요청자가 부담하도록 한 것입니다.
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재건축 안전진단 절차도를 참고해 주시기 바라며, 두 번째 부담주체별 안전진단 비용 현황을 말씀드리겠습니다.
개정조례안은 안전진단 절차 중 현지조사 및 적정성 검토, 2차 안전진단입니다. 해당 비용은 현재 자치구에서 연간 약 6억 원 소요되는 부담을 하고 있는 가운데 주민이 부담하고 있는 1차 안전진단 실시비용의 지원근거를 마련하려는 것입니다.
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주민 부담 현황을 살펴보면 최근 5년간 실시한 연평균 안전진단 비용은 단지당 약 1억 4,000만 원 정도 소요된 것으로 파악되며 단지규모가 클수록 비용은 증가하나 세대당 분담금액은 감소하는데 이는 세대당 약 12만 원 정도인 것으로 감안하면 주민 부담은 크지 않은 것으로 사료됩니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
법 제12조에 따라 안전진단의 실시는 입안권자인 구청장이 실시하며 비용은 자치구 및 안전진단 실시를 요청하는 자(주민)가 부담하고 있는데 이를 주민이 부담하지 않을 경우 서자치구의 예산확보가 필요한 실정입니다.
안전진단 비용을 자치구가 전액 부담할 경우 10년간 1,487억, 연간 149억 원 규모입니다. 해당 금액이 소요될 것으로 예상되는데 자치구 재정여건을 고려하여 실제 부담가능 여부에 대해서는 면밀한 검토가 필요해 보입니다.
참고로 비용부담과 관련하여 집행기관에서 25개 자치구의 의견을 조회한 결과 7개 구만이 일부 부담할 수 있다는 입장이고 재정자립도가 가장 낮은 노원구는 전부 부담할 수 있다는 의견을 회신하였습니다. 나머지 자치구는 15개 구 부담불가능, 의견 제시하지 않은 2개 구가 있습니다.
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재건축 안전진단 기준완화 추진현황입니다.
현재 재건축 안전진단 기간이 늘어나고 통과가 어려운 것은 주민들이 부담해야 할 안전진단 비용 모금이 어려운 것에 원인을 둘 수 있으나 이는 2018년 3월 구조안전성 기준이 강화됨에 따른 일시적 현상으로도 볼 수 있습니다. 실제 기준이 강화된 이후 정밀안전진단 착수까지 평균 18개월 이상 소요되는 것으로 나타났고, 강화 이전에는 평균 6개월이었습니다. 이로 인해 안전진단 통과 단지는 91% 이상 감소한 것으로 파악되었기 때문입니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
최근 국토부는 재건축 안전진단 제도개선에 착수하고 연내에 구조안전성 비중을 30~40%로 완화하겠다고 발표한 가운데 기준 개정을 하게 될 경우 안전진단 종합점수가 하락함으로써 유지보수 A, B, C 등급 단지는 조건부 재건축인 D등급 단지 대상으로 변경되어 안전진단 통과 단지 수 증가와 함께 재건축사업이 정상화될 수 있을 것으로 사료됩니다. 붙임6을 참고해 주시기 바랍니다.
종합의견을 말씀드리겠습니다.
안전진단 비용은 안전진단의 실시를 요청하는 자가 전부 부담해야 한다는 현행 강행규정을 시행령과 같이 임의규정으로 조례를 개정하여 공공이 재건축 안전진단 비용의 일부를 지원할 수 있는 여건을 마련하려는 것으로 재건축의 진입장벽을 낮추려는 취지에는 공감합니다.
다만 법에서 임의규정한 바와 같이 운영하여 안전진단 비용을 구청장이 부담할 경우 자치구 예산 부족을 이유로 안전진단이 지연돼 정비계획 수립에 영향을 미칠 수 있고, 이에 따른 추가적 민원 발생 가능성도 예상되므로 재건축에 따른 수익자 부담원칙에 비추어 비용의 전부를 부담토록 한 현행 조례의 입법취지를 감안할 필요가 있겠습니다.
또한 주민 등 요청자 부담으로 안전진단을 이미 통과한 건축물과 그렇지 않은 건축물 간에 형평성 문제가 제기될 수 있고 향후 무분별한 안전진단 실시요청이 예상되며, 안전진단 비용규모와 자치구별 재정자립도를 감안할 때 정비계획의 입안권자인 구청장이 안전진단에 드는 비용을 부담하기에는 현실적인 한계가 존재할 것으로 보입니다.
한편 집행기관은 지난 8월 말 국토교통부에 공동주택관리법 개정을 건의하면서 아파트 관리를 위해 적립한 장기수선충당금을 활용하여 안전진단 비용을 사용할 수 있도록 하는 방안을 모색 중인 상황이므로 기존 단지와의 형평성을 고려하고 수익자 비용부담 원칙을 유지하기 위해서는 향후 안전진단 관련 법 개정이 조속히 이루어져야 할 것으로 사료됩니다.
종합하면 재건축 수익자 부담원칙에 비추어 현행 조례와 같이 안전진단의 실시를 요청하는 자가 안전진단에 드는 비용 전부를 부담토록 유지하는 것이 타당할 것으로 사료되며 공공이 재정을 투입하여 안전진단 비용을 지원할 수 있도록 하는 이 개정안은 지난 8월 16일 국토교통부가 발표한 국민 주거안정 실현방안의 구체적인 안전진단제도 개선방안이 마련된 이후 충분한 논의를 거쳐 입법정책적으로 결정할 사항이라고 판단됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다.
감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 주택정책실장 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 허훈 의원님, 최재란 위원님, 서상열 의원님, 서준오 의원님께서 발의하신 의안번호 54번, 74번, 97번, 107번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 일괄 검토의견을 말씀드리겠습니다.
현행 조례 규정은 시설을 통하여 직접적인 편익을 받는 자들이 비용을 부담하도록 한다는 수익자부담원칙에 따라 재건축 정비사업의 수익자인 노후 아파트 소유자들이 안전진단 실시를 요청하는 경우 안전진단 비용을 부담하도록 정하고 있습니다.
만약 안전진단 비용을 구청장 또는 시장이 부담하도록 조례를 개정하게 된다면 주민들로부터 무분별한 안전진단 요청이 있을 수 있으며 이 경우 적기에 충분한 예산확보가 어려운 자치구의 사정상 오히려 안전진단 실시가 지연될 우려가 있습니다.
또한 자치구별 재정자립도가 2021년 기준 평균 29%에 불과한 상황 속에서 안전진단 비용지원을 자치구가 부담할 경우 재건축 정상화에 따라 향후 10년간 약 1,500억 원의 재정이 소요되어 자치구의 재정은 더욱더 악화될 것입니다.
이러한 재정악화는 물론 기추진단지의 반발과 비용지원 요구 등으로 인한 민원을 감안할 때 구청장이 안전진단에 소요되는 비용을 부담하기는 어려울 것으로 판단됩니다.
이 비용을 저소득 서민 주거안정을 위한 재개발ㆍ재건축 임대주택 매입재원으로 활용 시 임대주택 약 1,300호를 공급할 수 있다는 점을 고려할 때 공공성 및 형평성 측면에서도 보다 심도 있는 검토 및 논의가 필요할 것으로 판단됩니다.
그동안 안전진단 후 재건축 추진이 더디게 진행되었던 것은 2018년 3월 안전진단 기준 강화 이후 재건축 판정을 받기 어려워짐에 기인한 것으로 연내 재건축 안전진단 기준완화 시 대부분 해결될 것으로 예상됩니다.
추가적으로 서울시는 주민들의 안전진단 비용부담 완화를 위해서 아파트 단지별로 적립된 장기수선충당금을 재건축 안전진단 비용으로 활용 가능토록 지난 8월 공동주택관리법 개정을 요청하였으므로 제도개선 완료 시까지 동 조례개정은 신중을 기할 필요가 있는 사안으로 사료됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
최재란 위원님.

○최재란 위원 최재란 위원입니다.
실장님 의견 잘 들었는데요 몇 가지 의견을 드리겠습니다.
우선 우려하시는 바, 수익자부담원칙 훼손이라든가 안전진단 통과 부진한 이유가 비용이 아니라 안전진단 기준 때문이었다 이런 말씀에 대해서 제가 몇 가지 설명을 드리자면 이 수익자부담원칙에 대한 고민은 의원발의하신 모든 의원님들의 공통적인 고민이었고요, 고민이 없지 않았고 그래서 안전진단 비용을 공공기여를 통해서 환수할 수 있는 조치를 지금 취하고 있습니다.
그래서 그 부분에 대해서는 저희가 원래는 도시계획 조례를 통해서 보완하려고 그랬는데 그게 도시계획 조례가 아니어서 이 부분을 지금 다시 보완 준비하고 있는 상황이고, 그리고 사실 안전진단 비용 모금을 위해서 꽤 많은 시간이 소요가 됩니다. 이게 적게는 6개월에서 1년이 넘게 세대별로 징수하는 그 과정이 굉장히 입주민들이 힘들고 그리고 갈등도 유발을 해요. 그래서 신속한 재건축 추진을 위해서 먼저 우리가 지원을 하고 공공기여를 통해서 환수하도록 하자, 이것이 재건축을 신속하게 추진하겠다는 그런 주민들의 바람과 의지를 담았다는 그런 걸 이해해 주셨으면 좋겠고, 그리고 과도한 재정부담, 임대주택이나 반지하 개선에 사용해야 주거복지 효과가 더 높을 것이다 이런 의견에 대해서는 조금 전에도 말씀을 드려서 반복되기는 하지만 신속한 재건축 추진을 위한 초기비용을 지원한다는 것은 향후 기부채납 등으로 환수가 가능하고요.
그리고 80~90년대 대규모 택지개발사업 등으로 건립돼서 지금 심각한 주차난, 노후배관 그리고 이번에 태풍 오면서 외벽이 떨어지기까지 했었습니다, 양천구 같은 경우는. 이런 30년 경과된 노후아파트 재건축 수요가 급증하는 상황에서 신속한 재건축 추진을 위한 비용지원이다 이렇게 이해를 해 주셨으면 좋겠고, 장기수선충당금은 저는 정말 이거는 깜짝 놀랐어요. 왜냐하면 2017년 9월에 동일한 내용으로 국토부에 민원이 들어갔을 때 국토부에서 적합하지 않다는 답변이 이미 왔어요.
그런데 도대체 이 장기수선충당금을 사용하자는 의견을 왜 다시 내셨는지에 대해서 저는 좀 놀라운데 이게 여러 가지 있겠지만 장기수선충당금이 유지보수 수선을 목적으로 한다는 것, 그런데 재건축은 공동주택을 아예 멸실을 하고 신축하는 과정에서 소요되는 재원이라는 거, 그래서 이게 완전히 사용용도하고 성격이 다르고 이미 2017년에 국토교통부 민원처리 내용이 있음에도 불구하고 장기수선충당금에 대한 의견을 또 주셔서 저는 이게 조금 의아했습니다.
하여튼 본 위원은 여기까지, 우리 서울시 의견에 대해서는 이 정도로 본 위원의 의견을 개진하고 우리 위원님들의 높으신 식견으로 가결하여 주시기를 당부말씀드리겠습니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 그러면 여기에 대한 답변을 안 들으셔도 되겠습니까, 위원님?
다음 여기에 대해서 보충질의하실 위원님 계십니까?
질의하실 위원님이 안 계신 것 같은데요.
박승진 부위원장님.

○박승진 위원 박승진 위원입니다.
많은 토의가 있었고 이걸 발의한 의원들한테도 제가 많이 들었는데 이 네 가지 안에 대해서 통합심의를 하고 있지 않습니까? 그런데 이 부분은 보류를 시켜서 좀 더 심도 있게 다음 회기 때 했으면 좋겠습니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 그러면 원만한 회의진행을 위해서 또 의견조정을 위해서 약 5분간 정회를 하고자 하는데…….
최재란 위원님.

○최재란 위원 우리 위원님들의 의견 잘 들었고요. 한 가지 추가발언만 좀 드리겠습니다. 이 조례를 준비한 취지, 목적 여기에 대한 설명이 조금 있어야 될 것 같아서…….
우리 위원님들 잘 알고 계시겠지만 안전진단이라는 것은 무분별한 개발하고 건축을 규제하기 위한 일종의 제도였어요. 그런데 우리 한국의 공동주택 구조상 재건축이 선순환될 수밖에 없는 구조고 지금 현실이 그렇고 그 시기가 도래했습니다. 그래서 이것을 규제로 막는 것이 과연 타당하냐는 고민이 이 조례 발의를 준비한 그런 시작이었다는 것을 설명드리고, 그러면 정부나 지자체 차원에서 재건축을 양성화하고 현실에 맞게 제도 및 규제개선을 해 주는 게 본 위원은 맞다고 생각을 합니다. 그래서 조례 개정도 준비를 했고요.
이 조례 핵심이, 물론 위원님들 조례에 따라 조금조금씩 다르기는 하지만 상위법과 달랐던 걸 정리하는 겁니다. 그리고 저는 사실 지원에 대해서 지자체에 맡기는 것이 맞다고 봅니다. 그래서 상위법과 맞춰서 우리가 조정을 했다는 것 그리고 이것이 결국은 우리 주민들의 모든 요구와 수요에 우리 시의회에서 화답하는 조례라는 것, 이 부분에 대해서 조금 더 고민해 주시기를 부탁드리고 당부드립니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 수고하셨습니다.
박석 위원님.

○박석 위원 이 조례안은 네 분 의원께서 발의를 했는데요 사실은 저는 반대의견을 표명하고자 합니다. 지금 민간 재개발사업에 정밀안전진단이 통과하지 않을 경우와 통과했을 경우 두 가지 방침이 있습니다.
그다음에 이 조례를 보면 시장과 구청장 포함 구분이 안 되고 있습니다, 이 부분이. 그래서 이 부분은 좀 더 심도 있게 검토를 해봐야 되고 또한 민이 하고자 하는 것은, 민이라는 것은 최초에 안전진단비를 걷음으로 인해가지고 단결이 되는 모습을 저는 보고 있습니다. 그러지 않고 관이 이걸 대준다 그러면 무분별한 정밀안전진단이 엄청나게 폭등될 거라고 생각됩니다. 그래서 이건 곧바로 제동이 되어야 된다 이렇게 본 위원은 생각합니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 그러면 정회하기 전에, 다수 위원님께서 지금 이 안건에 대해서 보류를 말씀하신 것 같은데 정회를 하고 속개를 할까요, 아니면 여기에서…….
(「정회하시죠.」하는 위원 있음)
그러면 원활한 의사진행을 위해서 약 5분간 정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(15시 36분 회의중지)
(15시 42분 계속개의)
●부위원장 김태수 의석을 정돈해 주십시오. 회의를 속개하겠습니다.
(의사봉 3타)
정회 중에 심도 있게 논의를 했습니다.
여기에 대해서 더 이상 질의하실 위원님 계십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 의결하도록 하겠습니다.
의사일정 제4항부터 제7항까지 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대하여 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)


8. 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 78)(박성연 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ곽향기ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서호연ㆍ송경택ㆍ심미경ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ이원형ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ임만균ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최재란ㆍ홍국표ㆍ황유정ㆍ황철규 의원 찬성)
(15시 34분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제8항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
도시안전건설위원회 박성연 의원님께서 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회 중에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.


●부위원장 김태수 또한 의사일정 제8항부터 제11항까지는 각각 의결하지 않고 의사일정 제11항까지 검토보고 및 질의답변이 끝난 뒤 일괄 처리하도록 하겠습니다.
위원님들의 양해 부탁드리겠습니다.
그러면 수석전문위원님 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 78번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다.
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개정안의 내용을 살펴보겠습니다.
이 개정조례안은 건축위원회 회의 시 회의록 작성 및 심의의결서 작성 의무자를 위원회에서 시장으로 변경하고, 회의록의 속기사 작성을 재량행위에서 의무행위로 전환하는 것으로 2022년 8월 29일 박성연 의원님이 대표발의하여 회부된 사안입니다. 아래 비교표를 참고해 주시기 바랍니다.
서울시와 25개 자치구는 건축법 제4조 및 같은 법 시행령 제5조의5, 서울특별시 건축조례 제5조에 따라 각각 시 건축위원회와 구 건축위원회를 구성하고 있으며 시구 위원회의 심의대상은 각각 달리 정해서 운영하고 있습니다. 붙임2를 참고해 주시기 바랍니다.
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회의록 작성 및 공개 주체 변경 관련 사항을 보고드리겠습니다.
먼저 건축위원회의 회의록 공개 주체와 관련하여 건축법 제4조의3에서는 “시장등”으로 정하고 있으나 회의록 작성 및 보존 주체에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
다만 법제처에서 발행한 법령입안심사기준에 따르면 “회의록 작성 및 보존 의무는 간사, 위원장 등 개별 구성원의 의무가 아니라 위원회 자체의 의무로 볼 수 있다”고 명시하고 있으며, “다만, 국가의 의사를 결정하고 이를 대외적으로 표시하는 권한이 있는 합의제 행정기관인 위원회와 달리 국가의 의사결정에 보조적 역할을 수행하는 위원회인 경우에는 해당위원회가 소속된 행정기관의 장을 주체로 규정하는 것이 바람직하다”라고 되어 있습니다. 붙임3을 참고해 주시기 바랍니다.
따라서 위 규정을 원용해 볼 때 서울시 건축위원회의 성격을 어떻게 볼 것인가에 따라 작성 및 보존 주체가 달라질 수 있습니다.
개정안은 건축위원회를 서울시의 의사를 결정하고 이를 대외적으로 표시하는 권한이 있는 합의제 행정기관이 아니라는 입장에서 발의된 것인 반면 서울시 소관부서에서는 건축법 시행령과 같은 법 시행규칙에서 중앙건축위원회와 지방건축위원회 회의는 과반수 출석으로 개의하고 출석위원 과반수 찬성으로 심의 등을 의결하는 것으로 정하고 있으므로 건축위원회는 단순 심의기구가 아닌 의결기구서로서 서울시의 의사를 결정하고 대외적으로 표시하는 권한이 있는 합의제 행정기관인 위원회로 보아야 한다는 의견으로서 현행 유지가 바람직하다는 입장입니다.
따라서 상위법에 명확한 규정이 없는 상황이고 법령입안심사기준에 따르면 위원회의 성격에 따라 작성 및 보존 의무자가 달라질 수 있으며 서울특별시 각종 위원회의 설치ㆍ운영에 관한 조례 제9조의2제1항에서 “시장 등은 다른 법령ㆍ조례 등에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 위원회 회의록을 기록ㆍ보관하여야 한다”라고 정하고 있어 이에 대한 명쾌한 해석이 전제되지 않아 논란을 초래하고 있습니다.
또한 시와 자치구를 동시에 규율하고 있는 서울특별시 건축 조례에서 시장을 위원회의 회의록 작성 주체로 규정할 경우 시장이 25개 자치구의 건축위원회 회의록까지 작성해야 하는 의무를 부담하게 되므로 신중한 논의가 필요하다고 판단됩니다.
회의록의 속기록 작성 의무화 관련 사항입니다.
서울시는 현재 시 건축위원회와 굴토ㆍ구조안전ㆍ공공건축물 경관ㆍ건축물 안전영향평가 확정 전문위원회 등 4개의 건축민원전문위원회를 구성ㆍ운영하고 있습니다.
현재 건축위원회와 전문위원회는 지난 3년간 2019년에서 2021년 사이 연평균 약 85회에 60건을 심사하였습니다. 이 가운데 건축위원회는 22회에 95건으로 회당 4~5건 정도의 안건을 심의하였으며 전문위원회와 건축위원회 소위원회는 연평균 64회에 1회당 4건, 총 235건을 심의 또는 자문한 것으로 집계되었습니다.
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종합하여 말씀드리면 위원회 회의록의 속기록 작성 의무는 위원회 위원의 자유롭고 소신 있는 의견개진 제약과 회의참석 회피 등의 문제를 야기할 수 있다는 단점이 있는 반면, 위원의 책임 있는 발언요구 등 투명하고 책임 있는 행정구현과 공공기록물의 효율적인 관리, 시민의 알권리 충족 등의 장점이 있으므로 긍정적으로 검토할 필요가 있다 판단됩니다.
다만 조례 개정 시 자치구에도 건축위원회 속기록 작성 의무가 부여되어 자치구의 자율권을 침해할 소지가 있으므로 만약 의무화한다면 시 건축위원회로 국한하여 운영하는 방안도 검토할 필요가 있다고 사료됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 주택정책실장은 나오셔서 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 박성연 의원님께서 발의하신 의안번호 78번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정조례안은 회의록 작성 및 보존 주체를 건축위원회에서 시장으로 변경하고 속기록을 의무화하는 내용으로 투명하고 책임 있는 행정구현과 공공기록물의 효율적인 관리를 위한 조례 개정 취지에는 공감하는 바입니다.
그러나 건축위원회는 서울시의 의사결정을 수행하는 위원회가 아니라는 점과 속기록 의무화로 위원들의 자유로운 의견제시에 제약이 생기고 공정한 심의 진행을 현저히 저해할 우려가 있다는 점에서 회의록 작성 주체의 변경과 속기록 의무화는 신중한 접근이 필요한 것으로 사료됩니다.
특히 서울시 건축 조례는 서울시와 25개 자치구에 공통적으로 적용되므로 시장이 회의록 작성의 주체가 될 경우 하위법령이 소관 자치구까지 영향을 미칠 수 있어 과도한 규제가 될 수 있습니다.
아울러 건축 조례에 2002년 5월 20일 속기록이 도입된 취지는 위원회 운영의 효율을 제고하기 위함이었으나 현재 속기 요금이 높아 활용되지 못하는 실정으로 서울시와 자치구의 건축위원회는 연간 총 1,000회 이상 개최되고 있어 모든 위원회의 회의록을 속기록으로 작성 시 예산낭비 등의 문제도 함께 검토되어야 할 것으로 보입니다.
향후 시장이 자치구 소관 위원회까지 회의록 작성에 관여하는 것이 적절한지와 모든 위원회에 속기록을 의무화하는 것이 타당한지에 대한 면밀한 검토가 필요하므로 동 조례 개정은 신중을 기할 필요가 있다고 사료됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 이 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.
신동원 위원님.

○신동원 위원 신동원 위원입니다.
지금 속기를 원하는 조례잖아요, 실장님?
●주택정책실장 유창수 네, 그렇습니다.
●신동원 위원 그런데 지금 심의위원회에서 속기사에 의해 속기를 하지는 않지만 심의위원회에서 기록을 하지 않습니까.
●주택정책실장 유창수 네, 기록하고 있습니다.
●신동원 위원 하고 있죠?
●주택정책실장 유창수 네.
●신동원 위원 그러면 심의위원회 몇 회, 몇 회 했던 기록의 회의록을 볼 수는 있는 거죠?
●주택정책실장 유창수 네, 볼 수 있는 걸로 알고 있습니다.
●신동원 위원 또 한 가지 이건 심의위원회인데 조금 벗어나서, 교통영향평가 같은 거 하잖아요, 심의위원회? 그 심의위원회도 다 기록이 있습니까?
●주택정책실장 유창수 저희가 기록하고 있는 것으로 알고 있습니다, 교통영향평가도.
●신동원 위원 일전에 교통영향평가 하는 심의위원회 회의록을 요청한 바가 있는데요 그것은 심의위원회의 회의록이 없다고 그래요.
●주택정책실장 유창수 회의의 모든 과정을 하는 건 아니고 요약을 해서 기록을 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
●신동원 위원 그러면 지금 건축심의위원회 말고도 기존에 있는 심의위원회는 다 기록이 있다 이 말씀이시죠?
●주택정책실장 유창수 네, 저희 건축위원회도 회의록 자체를 바로 공개하고 있는 걸로 알고 있는데요.
●신동원 위원 알겠습니다. 이상입니다.
●부위원장 김태수 수고하셨습니다, 신동원 위원님.
계속해서 질의하신 위원님, 이봉준 위원님.

○이봉준 위원 이봉준 위원입니다.
위원회 회의를 하게 되면 녹취하지 않나요, 실장님?
●주택정책실장 유창수 서울시는 속기록을 작성하고 있습니다.
●이봉준 위원 여기 할 수 있다 이렇게 돼 있는데도 속기록을 작성하고 있습니까?
●주택정책실장 유창수 저희 서울시는 속기록을 작성하고 있습니다.
●이봉준 위원 속기록 작성하면 당연히 녹취는 할 거고요. 제 생각에는 모든 회의를 하게 되면 다 녹취를 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그래서 혹시 속기를 안 하더라도 녹취파일을 보관하도록 이렇게 지침을 내려주면 별 문제가 없을 것 같은데 굳이 속기의 주체를 시장으로 해서 이렇게 할 필요가 있나 하는 생각은 합니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 이봉준 위원님 수고하셨습니다.
계속해서 질의하실 위원님, 최진혁 위원님.

○최진혁 위원 강서구 3선거구 최진혁 위원입니다.
이 조례를 보면 의무화의 범위가 정해져 있지 않은데 수권소위나 소위원회도 포함되는 건지 궁금합니다.
●주택정책실장 유창수 지금 이 조례안의 쟁점사항은 서울시의 건축위원회가 아니라 자치구의 건축위원회까지 속기록을 하도록 규정하고 있어서 문제가 되는 거고요. 서울시의 건축위원회는 속기록을 하고 있고 수권소위하고 소위원회도 다 속기를 하고 있습니다. 다만 자치구까지 이 속기를 의무화하도록 하는 규정이어서 저희가 조례안에 대한 신중한 검토가 필요하다는 그런 사항입니다.
●최진혁 위원 그러면 행정적으로 보면 왜 건축위원회만 속기를 의무화하는 것인지 그것도 좀 궁금하거든요.
●주택정책실장 유창수 이게 건축 조례의 개정안이어서 그런데요 저희가 도시계획위원회나 도시건축공동위원회에서 속기를 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
●최진혁 위원 알겠습니다.
●부위원장 김태수 계속해서 질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
그럼 다음 안건으로 넘어가겠습니다.

9. 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 90)(박석 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ김규남ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김재진ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김태수ㆍ김형재ㆍ김혜지ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박성연ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서호연ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ옥재은ㆍ유만희ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ이봉준ㆍ이영실ㆍ이원형ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ이희원ㆍ임만균ㆍ전병주ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최재란ㆍ최진혁ㆍ한신ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
(15시 57분)

○부위원장 김태수 의사일정 제9항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
우리 위원회 박석 위원님께서 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회장에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.

●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원님 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 90번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대해 검토보고드리겠습니다.
2페이지입니다.
이 개정조례안은 건축 허가권자가 소규모건축물의 공사감리자를 지정하기 위해 시행 중인 감리자의 공개모집 횟수를 연 1회에서 2년에 1회로 변경하려는 것으로 금년 8월 29일 박석 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다. 아래 비교표를 참고해 주시기 바랍니다.
공사감리와 관련하여 건축법과 같은 법 시행규칙에 따르면 건축주는 건축물을 건축하는 경우 건축사나 공사감리자를 지정하여 공사감리를 받아야 하나, 이는 건축주 지정 감리라고 합니다. 예외적으로 소규모건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 및 주택으로 사용하는 건축물의 경우에는 허가권자가 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자를 지정하는, 이를 허가권자 지정 감리라고 합니다. 지정하여야 하고 이를 위한 공사감리자 모집공고와 명부작성 방법 등에 관한 사항은 시도 조례로 정하도록 하고 있습니다.
다음 페이지입니다.
서울시는 현행 건축 조례 제18조의2에 따라 연 1회 정기적으로 공사감리자를 공개 모집하여 이 중에서 선정된 자의 명부를 작성하여 관리하고 서울시와 각 자치구에서는 작성된 명부를 활용하여 허가권자 지정 건축물 공사감리제도를 운영하고 있습니다. 서울시는 2017년부터 시행된 허가권자 지정 건축물 공사감리업무 수행의 즉각적인 현장 대응과 업무효율을 위한 공사감리업무 방안의 일환으로 권역별로 공사감리업무를 4개 권역으로 나누어 운영하고 있습니다.
서울시는 공사감리자 명부 구성을 위한 일부 업무를 서울특별시 건축사회와 같은 관련 협회와 분담하고 있으나 명부 구성을 위한 모집공고 이후 평균 2,000명이 넘는 신청자가 몰림에 따라 신청에 따른 유선 문의 대응, 제출서류 적합 및 자격 등 사실관계 여부 확인 등에 약 4개월간의 시간과 수많은 인력이 동원되고 있습니다.
그럼에도 확정된 명부 운영기간은 1년으로 상대적으로 짧으며 8개월 후 다시 감리자 명부 작성을 위한 모집공고를 해야 하는 등 행정력 낭비의 소지가 있을 뿐 아니라 별도 변경사항이 없음에도 매년 명부 구성 신청을 위한 서류 작성과 접수에 대한 수요자들의 불편이 제기되고 있는 실정입니다. 이러한 문제를 해소하기 위해 감리자 지정 명부 구성절차를 개선하려는 취지에 대해 긍정적인 접근이 필요하다고 판단됩니다.
다만 신규로 공사감리자 지정을 원하는 건축사와 건축기술 용역사업자의 경우 신규 진입기간이 1년에서 2년으로 연장되어 권리가 일부 제한될 수 있다는 우려가 존재하는 부분을 감안할 필요가 있겠습니다.
이상으로 검토 보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 주택정책실장은 나오셔서 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 박석 위원님께서 발의하신 의안번호 90번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
현행 규정상 감리자 명부의 유효기간이 1년으로 약 4개월 동안의 명부 구성 후 8개월여 만에 다음 기수의 모집공고를 추진하고 있어 행정력 소모가 많고 수요자들의 불편을 초래해 왔습니다. 이에 본 개정조례안은 감리자 명부 구성기간을 연 1회에서 2년에 1회로 변경하는 내용으로 행정력 소모를 줄이고 수요자들의 불편사항을 개선하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 이 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님 안 계십니까?
이봉준 위원님.

○이봉준 위원 이봉준 위원입니다.
실장님께 질의드릴게요. 명부 작성기한을 정하도록 돼 있습니까?
●주택정책실장 유창수 네, 그렇게 되어 있습니다.
●이봉준 위원 명부를 수시로 추가하는 것은 안 되나요?
●주택정책실장 유창수 그렇게 할 경우에 오히려 많은 수의 인력들에 대한, 건축사들이 2,000명 정도 된다고 하면 그분들이 수시로 만약에 신청하게 되면 담당 행정인력들이 그것만 전담해야 되는 상황들이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 구청 행정력의 소요가 더 많아질 것으로 예측되기 때문에 수시로 하는 것이 오히려 비효율적인 상황이라고 판단하고 있습니다.
●이봉준 위원 그러면 전체 명부를 1년이면 1년, 2년이면 2년에 한 번씩 작성을 하는 겁니까, 아니면 기이 명단이 작성돼 있는 분들은 놔두고 추가로 들어오신 분들만 명단을 작성하는 겁니까?
●주택정책실장 유창수 이거는 매년 공개모집을 통해서 선발하도록 되어 있기 때문에…….
●이봉준 위원 전체를 작성하는 거예요?
●주택정책실장 유창수 네, 전체를 다 작성하는 그런 상황이 되겠습니다.
●이봉준 위원 네, 알겠습니다. 이상입니다.
●부위원장 김태수 이봉준 위원님 수고하셨습니다.
계속해서 질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님 안 계십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
그럼 다음 안건으로 넘어가도록 하겠습니다.

10. 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 96)(신동원 의원 발의)(강석주ㆍ박석ㆍ박환희ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이종배ㆍ최민규 의원 찬성)
(16시 02분)

○부위원장 김태수 의사일정 제10항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
우리 위원회 신동원 위원님께서 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.


●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원님 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 96번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다.
2페이지입니다.
이 개정조례안은 정비사업 구역 내 세입자의 영업권을 보장하기 위하여 도시계획시설이 아닌 토지에도 대체영업시설인 가설점포를 설치할 수 있는 근거를 마련하려는 것으로 신동원 위원님이 대표발의하여 우리 위원회에 회부되었습니다.
현행 건축법상 도시ㆍ군계획시설 및 도시ㆍ군계획시설 예정지에 건축하는 가설건축물은 구청장의 허가를 받아야 하지만 법령 및 조례에서 정하는 경우에 한해 예외적으로 신고 후 착공이 가능합니다. 그럼에도 도시계획시설이 아닌 토지에는 가설점포를 설치할 수 있는 근거가 없어 그간 순환정비방식 또는 순환개발방식의 정비사업 등을 추진할 때 기존 상가세입자를 위한 가설점포의 설치 및 활용이 불가했으며 이로 인한 민원도 다수 발생했던 것으로 파악됩니다.
이에 이 개정조례안은 건축 조례 별표 2의2를 개정하여 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업과 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시장정비사업을 시행할 경우 가설점포를 설치할 수 있도록 하여 상가세입자의 권익을 보호하기 위한 것으로 이해됩니다.
최근 공구 판매업소 및 기계정밀 등 제조업소가 밀집한 중구 입정동 237번지 일대 수표구역의 경우 도시정비형 재개발사업이 추진되는 과정에서 상가세입자들이 철거에 직면한 상태로 조례를 개정할 경우 상가세입자들이 사업준공 후 공공임대산업시설로 이주하기 전까지 부지 내 가설건축물에 입점하여 일시적 영업권을 보호받을 수 있기에 가설건축물 설치 필요성에 대한 논의가 시작된 것으로 파악됩니다.
참고로 수표구역 담당부서인 균형발전본부 도심재창조과에서는 도시정비형 재개발사업 구역 내 가설점포 설치가 가능할 경우 해당 사업지 내 가설울타리 바깥지역에 가설점포를 설치할 계획이며 입점이 불가능한 업종은 보상으로 해결할 수 있다는 입장을 취하고 있습니다. 붙임3, 4를 참고해 주시기 바랍니다.
3페이지 상단부에 위치하고 있는 가설건축물 축조허가 및 신고대상 비교표는 참고해 주시기 바랍니다.
4페이지입니다.
이에 따라 별표에 개정되는 사항은 현행 규정은 없습니다만 개정에서는 정비사업과 기존시장 정비사업의 이주대책을 위하여 실시하는 사업 준공 시까지의 임시 가설 점포만을 제한적으로 규정하는 사항이 되겠습니다.
현재 정비사업구역 내 가설점포 설치근거를 마련하여 운영 중인 지방자치단체는 총 20곳으로 파악되며 도시계획시설사업이 아닌 정비사업을 추진할 때도 가설점포를 설치할 수 있도록 허용하고 있는 것으로 확인되었습니다. 아래 표를 참고하여 주시기 바랍니다.
한편 임시 가설점포를 허가가 아닌 신고대상 가설건축물에 포함시킬 경우 소음피해 및 안전문제 발생 가능성에 대한 문제가 제기될 수 있으나 가설건축물을 굴착공사와 별도로 가설울타리 밖에 설치하여 안전성을 확보할 수 있다는 점과 신고대상이라고 하더라도 관계법령에서 정한 안전기준을 준수해야 한다는 점 등을 감안할 때 우려할 수준은 아닌 것으로 사료됩니다.
또한 일반적으로 가설점포는 물건 등의 판매를 목적으로 설치하는 것으로서 식품위생법, 건강기능식품에 관한 법률에 따른 영업허가 및 신고는 불가능하다는 점을 감안할 때 기타 상업용도나 위해용도의 입점은 불가한 상황이므로 정비사업 추진 시 대체영업시설로 가설건축물을 설치할 수 있도록 조례상 근거를 신설하는 것은 기존 도심산업생태계 및 세입자 보호를 위해 필요하다고 판단됩니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
이 개정조례안은 정비사업 및 시장정비사업을 추진하는 과정에서 도심산업생태계 및 기존 세입자의 이주대책을 위해 사업준공 시까지 한시적으로 임시 가설점포를 설치할 수 있도록 조례상에 근거를 신설하려는 것으로 정비사업 시공기간 중에도 기존 세입자의 영업활동이 계속 유지될 수 있다는 측면에서 정책적 유의성이 인정됩니다.
다만 공사장 가설울타리 밖에 가설점포가 설치됨에 따른 소음 및 안전성 문제가 제기될 수 있으나 이는 시공기술의 발달과 함께 가설점포가 지하층이 없는 대지 내 전면공지와 녹지 등을 활용하여 설치되기에 굴착공사와의 충돌요소가 없고 3층 이상의 가설건축물은 구조 및 피난 규정의 적용을 받기에 우려할 수준은 아닌 것으로 파악됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 주택정책실장님 나오셔서 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 신동원 위원님께서 발의하신 의안번호 96번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
현행 규정상 가설점포를 설치할 수 있는 근거가 없어 정비사업 추진 시 기존 상가세입자는 모두 이주하여야만 하는 등 순환정비사업에 어려움이 있습니다.
이에 본 개정조례안은 기존 도심산업생태계를 보호하기 위해 정비사업기간 동안 세입자가 가설점포를 대체영업시설로 활용할 수 있도록 설치근거를 마련하는 내용으로 정비사업 공사 중에도 세입자의 영업권이 단절되지 않고 지속적으로 담보될 수 있도록 하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님 안 계십니까?
(「네.」하는 위원 있음)

○부위원장 김태수 실장님, 제가 질의 하나 할게요. 안전 부분에 대해서 지금 전문위원님 검토보고에서도 일부 나왔고요 그다음에 실장님께서도 피력하셨는데 안전 부분에 대해서는 괜찮은 겁니까?
●주택정책실장 유창수 아까 전문위원님 검토의견에서도 말씀드렸지만 저희가 설치하려고 하는 부분이 지하층이 없는 대지나 전면공지, 그러니까 녹지 등을 활용해서 설치가 되므로 굴착공사할 때 충돌이나 공사에 지장을 주거나 또 향후에 안전 문제는 없는 것으로 생각하고 있습니다.
●부위원장 김태수 현재 이런 형태의 유형으로 지금 설치해서 운영되는 데가 있나요?
●주택정책실장 유창수 지금 지방의 다른 자치단체, 지난번에 사고가 있었던 광주 학동에서도 가설건축물이 있었던 걸로 알고 있거든요. 정비사업을 하는 아파트단지나 이런 데는 하고 있고요. 현재 세운 3-7구역하고 세운 6-3-3구역에서도 지금 가설점포를 설치해가지고 운영하고 있는 것으로 지금 파악되고 있습니다.
●부위원장 김태수 그러면 주민하고의 마찰이라든지 시행사하고의 마찰 이런 부분은 없어요?
●주택정책실장 유창수 가설점포를 설치해 주면 세입자들의 동의도 쉽고 또 상가세입자들의 반발이나 이런 것들도 좀 누그러뜨릴 수 있기 때문에 오히려 효과가 있지 않을까 이렇게 생각하고 있습니다.
●부위원장 김태수 알겠습니다.
최진혁 위원님.

○최진혁 위원 이 개정의 취지와 목적에 대해서는 충분히 공감합니다. 하지만 이 개정내용을 보면 구조를 컨테이너 또는 이와 비슷한 것으로 정해놓았음 이렇게 되어 있고요. 그래도 이게 조례 법인데 너무 애매모호하게 정한 건 아닌가 생각이 들고요. 그리고 면적에 대한 제한도 없는데 특별히 제한 없이 결정한 이유가 있는지 궁금합니다.
●주택정책실장 유창수 실질적으로 면적에 대한 제한은 현장을 살펴보면 과도하게 설치할 수 없는 환경에 있습니다. 현장에 맞게 설치할 수밖에 없는 그런 환경이고요, 구조나 이런 것들에 대해서는 저희가 더 세심하게 살펴보고 가설점포가 설치될 수 있도록 그렇게 노력하겠습니다.
●최진혁 위원 그러면 누구는 좀 크게 만들고 누구는 좀 작게 만들고 이렇게 할 수도 있는 거예요?
●주택정책실장 유창수 그런 건 아니고요 아마 이 가설점포를 설치해서 운영하는 것은 각 정비사업 내 상가세입자들의 영업현황을 고려해가지고 설치되지 않을까 생각하고 있습니다. 그렇기 때문에 면적을 무한정 늘린다거나 그렇게 할 수는 없는 것으로 생각하고 있습니다.
●최진혁 위원 누가 결정합니까, 그걸요?
●주택정책실장 유창수 면적에 관한 부분은 지금 현재 정비사업 내 존치하고 있는 상가세입자들의 개수나 면적을 파악해가지고 설치될 수 있도록 하는 걸로 알고 있습니다. 사업자와 협의해서 설치하고 있는 걸로 알고 있습니다. 기존 점포세입자들하고 지금 사업시행자들하고 협의하는 것으로 그렇게 알고 있습니다.
●최진혁 위원 알겠습니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 최진혁 위원님에 대한 보충질의하실 위원님 계십니까? 없습니까?
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
그러면 다음 안건으로 넘어가도록 하겠습니다.

11. 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 146)(서울특별시장 제출)
(16시 14분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제11항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
시장이 제출한 본 안건에 대해서는 집행기관의 제안설명과 수석전문위원의 검토보고를 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
주택정책실장은 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 의안번호 146번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대하여 제안설명드리겠습니다.
2021년 11월 2일 공동주택 인동간격 기준을 완화하여 대지를 효율적으로 활용하고 다양한 공동주택 경관을 창출하고자 건축법 시행령이 개정ㆍ시행되었습니다.
이에 본 조례 개정안은 건축법 시행령 개정 취지에 따라 조례로 위임된 사항을 정비하고자 하는 내용으로 공동주택 인동간격 완화를 통해 단지계획의 유연성과 창의성을 발휘하여 대지를 효율적으로 활용하고 조화로운 도시경관을 창출할 수 있도록 우리 시에서 제출한 원안대로 동의해 주실 것을 부탁드립니다.
이상으로 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
그러면 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 의안번호 146번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다.
2페이지입니다.
이 개정조례안은 2021년 11월 2일 건축법 시행령 개정으로 공동주택의 채광확보를 위한 인동간격 및 높이 제한과 관련하여 개선된 사항을 조례에 반영하고자 서울특별시장이 제출하여 우리 위원회에 회부되었습니다.
건축법 시행령이 개정되기 전까지 공동주택 단지 내 건물 간 간격을 전면의 낮은 건물 높이의 0.5배 또는 후면의 높은 건물 높이의 0.4배 이상 중 큰 거리를 이격하도록 규정하고 있었기 때문에 주변 조망 등을 고려한 다양한 주동 계획에 제약이 존재했는데 시행령 개정 후 낮은 건물이 전면에 있는 경우 후면의 높은 건물의 채광에 미치는 영향은 크지 않다는 점이 반영되어 높은 건물에 관한 사항은 삭제하고 낮은 건물의 0.5배 이상으로 건축 조례로 정하는 거리 이상 이격하도록, 최소 10m 이상을 준수하여야 되고, 이상의 내용으로 개정되었습니다. 아래 표를 참고하여 주시기 바랍니다.
3페이지입니다.
시행령 개정 이전과 개정 이후의 시뮬레이션 자료입니다. 왼쪽의 표처럼 시행령 개정 이전에는 위아래 건물 사이에 32m를 이격해야 됐는데 개정 후에는 15m로 감소되는 효과를 거두고 있습니다.
시행령 제86조에서는 같은 대지 내 공동주택의 경우 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있을 때 건축물 각 부분 사이의 거리는 일정간격을 띄워 건축하도록 규정하면서 이를 위해 인동간격 일반기준과 예외기준을 두고 있습니다. 붙임2를 참고하여 주시기 바랍니다.
이와 관련하여 현행 조례는 인동간격 예외기준을 남동에서 남서방향, 높은 건물 높이의 0.6배, 낮은 건물 높이의 0.8배 중 큰 값에 따라 이격하도록 규정해왔는데 서울시는 개정된 시행령과 동일하게 정동에서 정서방향, 낮은 건물의 0.5배로 이를 개정하여 건물의 형태와 배치를 유연하고 창의적으로 계획하여 조화로운 도시경관을 도모하겠다는 취지로 이해됩니다.
이와 함께 인동간격 일반기준도 현행 0.8배에서 시행령과 같이 0.5배로 개정하려는 것은 인동간격 예외기준 적용범위가 정동에서 정서방향으로 확대되어 건물의 배치 대부분이 예외기준인 0.5배를 적용받게 되고 오히려 일조의 영향이 적어 동쪽 및 서쪽에 배치한 건물이 적용받는 일반기준 0.8배는 불합리하게 되므로 이를 개선하기 위한 것으로 파악됩니다. 조례개정 전ㆍ후 인동간격 비교는 아래 비교표를 참고해 주시기 바랍니다.
다만 시행령에서 건물 간 최소 이격거리를 10m로 규정하고 있음에도 채광 외에 사생활, 조망권 침해, 화재확산 등 고밀개발에 따라 주거환경이 악화될 수 있으므로 건축계획 시 이를 최소화하기 위한 건물배치를 고려할 필요가 있겠으며, 건축위원회의 심의과정에서 지역 여건을 감안한 인동간격에 대해 심도 있는 검토가 더욱 중요해질 것으로 판단됩니다.
한편 작년 11월 시행령이 개정되면서 부칙 규정으로 시행령 시행일인 2021년 11월 2일부터 6개월 이내에 건축 조례를 개정할 것을 강행규정으로 명시했음에도 불구하고 서울시는 개정기한을 초과하여 일부개정조례안을 뒤늦게 제출한 것으로 확인되는바 향후에는 이와 같은 일이 재발하지 않도록 각별히 유념해야 할 것입니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.
박승진 부위원장님.

○박승진 위원 박승진 위원입니다.
지금 수석전문위원님께서 말씀하셨듯이 11월 2일에 시행령이 됐는데 6개월 내에 건축 조례를 개정하라고 했는데 왜 이렇게 10개월 지나서 올렸습니까? 무슨 특별한 이유가 있었습니까?
●주택정책실장 유창수 저희가 조례 개정을 일부러 늦춘 것은 아닙니다. 그런데 상위법령의 완화 취지에 맞춰서 우리가 조례 개정을 하기 전에 전문가 자문이행도 하고 또 행정규제 심사하고 영향평가 등의 행정절차를 진행하다 보니까 일부 늦어진 사항이 좀 있었습니다.
●박승진 위원 행정절차를 진행하면서 늦어졌다, 변명으로밖에 안 들리는데. 상위법에서 시행령 개정했을 때 6개월이면 충분하다고 해서 하지 않았습니까, 지금 말씀하신 행정절차를?
●주택정책실장 유창수 저희가 죄송스럽게 생각하고 앞으로 시행령 개정 이후에 조례 개정을 신속하게 추진하겠습니다.
●박승진 위원 그렇게 해 주시고. 그거 때문에 질문한 것은 아니고 혹시나 4개월 지연되면서 피해보는 데는, 오늘 조례안이 개정됐습니다. 그런데 시행령 시행 후 6개월 이내에 건축 조례를 하라고 강행규정으로 했는데 만약에 4개월 동안 피해본 데서 민원이 들어오면 어떻게 할 예정이십니까?
●주택정책실장 유창수 만약에 저희 규정이 늦어져서, 그전에 심의나 허가가 이루어진 곳이 있다고 하면 그곳이 다시 재심의를 신청한다고 하면 저희가 새로운 규정에 맞춰서 계획을 변경할 수 있도록 하겠습니다.
●박승진 위원 그게 문제는 없는가요?
●주택정책실장 유창수 네, 크게 문제는 없는 거로…….
●박승진 위원 문제 없이 상위법의 기준에 의해서 할 수 있는 것입니까?
●주택정책실장 유창수 네.
●박승진 위원 혹시나 4개월 동안 늦어지면서 피해 본 그런 데에서 민원이 들어왔을 때 그것을 잘 대처하시기 바랍니다.
●주택정책실장 유창수 네, 구제할 수 있도록 그렇게 하겠습니다.
●박승진 위원 알겠습니다. 이상입니다.
●부위원장 김태수 박승진 부위원장님 질의에 추가질의하실 위원님 계십니까?
없습니까?
(「네.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님 안 계십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시면 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
의사일정 8항부터 11항까지 의결을 해야 되는데 의결하기 전에 의견조정을 위해서 약 10분간 정회를 하고자 하는데 이의가 없으시죠?
(「네.」하는 위원 있음)
10분간 정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(16시 21분 회의중지)
(16시 46분 계속개의)
●부위원장 김태수 의석을 정돈해 주십시오. 회의를 속개하겠습니다.
(의사봉 3타)
그러면 먼저 의사일정 8항에 대하여 의결하도록 하겠습니다.
의사일정 8항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안은 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의가 없으시죠?
(「네.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)

●부위원장 김태수 다음 9항에서부터 11항에 대해서 의결하도록 하겠습니다.
의사일정 제9항부터 11항에 대하여 의결토록 하겠습니다.
의사일정 제9항부터 11항까지 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안은 간담회에서 심도 있게 논의한 결과 본회의에 부의하지 않고 우리 위원회 대안으로 발의하기로 의견을 모았습니다.
그러면 유정인 위원님께서 대안을 말씀해 주시기 바랍니다.

○유정인 위원 송파 5지역의 유정인 위원입니다.
박석 위원이 발의한 의안번호 90번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안, 신동원 위원이 발의한 의안번호 96번 같은 조례 일부개정조례안, 서울특별시장이 제출한 의안번호 146번 같은 조례 일부개정조례안 이상 세 건을 심사한 결과 이를 통합하여 우리 위원회 대안으로 제안하고자 하며 조례안 대안의 주요내용을 제안설명드리겠습니다.
공사감리자 명부 작성 기간을 연 1회에서 2년에 1회로 변경하고, 공동주택 인동간격을 시행령과 같이 개선하며, “신고에 따라 착공할 수 있는 가설건축물”의 종류에 “가설점포”를 추가하고, 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다.
그 외 자세한 사항은 유인물을 참고해 주시고, 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다.
감사합니다.
●부위원장 김태수 유정인 위원님 수고하셨습니다.
그러면 유정인 위원님의 대안에 대하여 재청 있으십니까?
(「재청합니다.」하는 위원 있음)
박승진 부위원장님께서 재청하셨습니다.
재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
그러면 의사일정 제9항부터 제11항까지 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안은 본회의에 부의하지 않고 이를 우리 위원회 대안으로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의가 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)


12. 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안(이승복 의원 대표발의)(이승복ㆍ강석주ㆍ경기문ㆍ고광민ㆍ곽향기ㆍ구미경ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김길영ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김용호ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김재진ㆍ김종길ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김태수ㆍ김현기ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ김혜지ㆍ남궁역ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ민병주ㆍ박상혁ㆍ박석ㆍ박성연ㆍ박영한ㆍ박중화ㆍ박춘선ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ서호연ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ신동원ㆍ신복자ㆍ심미경ㆍ옥재은ㆍ유만희ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ윤영희ㆍ윤종복ㆍ이경숙ㆍ이민석ㆍ이병윤ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이새날ㆍ이성배ㆍ이숙자ㆍ이은림ㆍ이종배ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ이효원ㆍ이희원ㆍ임춘대ㆍ정지웅ㆍ채수지ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최진혁ㆍ최호정ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황유정ㆍ황철규 의원 발의)
(16시 49분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제12항 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
교통위원회 이승복 의원님께서 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.


●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원님 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 의안번호 12번 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례에 대한 검토보고드리겠습니다.
2페이지입니다.
이 개정조례안은 서울특별시 주거 기본 조례에서 시장이 지원할 수 있는 주거복지사업에 고시원 및 쪽방 등 비주택거주자를 위한 임대주택 우선공급 및 입주ㆍ정착지원을 추가하고자 이승복 의원이 대표발의하신 사안이 되겠습니다.
현행 조례상 규정되어 있는 주거복지사업은 총 12가지로서 이 가운데 고시원 및 쪽방 거주자를 위한 사업으로는 조례 제7조제10호에 나와 있는 소방시설의 설치 지원사업만이 유일합니다.
다음 페이지입니다.
이에 이 개정조례안은 고시원 및 쪽방으로 대표되는 비주택거주자의 주거복지를 도모하기 위해 소방시설의 설치지원을 넘어 서울시가 보다 적극적으로 이들을 위한 주거복지정책을 펼칠 수 있도록 관련 규정을 신설하려는 것으로서 정책적 필요성과 시의성이 인정됩니다.
다만 금년 8월 태풍 힌남노와 함께 발생한 집중호우로 인해 반지하주택에서 사망사고가 발생하면서 반지하 거주가구를 위한 지원대책 마련이 시급한 상황임을 감안할 때 개정조문의 지원대상에 반지하주택 거주자도 포함시킬 필요가 있겠습니다.
2020년 말 기준 서울시내 고시원은 총 5,840개소로 약 21만 9,000가구가 거주하고 있으며 쪽방촌은 작년 말 기준 5개 지역에 총 2,483명이 거주하고 있는 것으로 집계됩니다.
다음 페이지입니다.
4페이지 상단부 서울시내 쪽방촌 현황은 표를 참고해 주시기 바랍니다.
통계청에 따르면 전국 비주택 거주 109만 가구 중 약 27%에 해당하는 30만 가구가 서울시에 거주하고 있으며, 2020년 쪽방ㆍ고시원 등 비주택거주자를 대상으로 국토부가 실시한 공공임대주택 이주희망 수요조사 결과 서울 응답가구의 72.8%는 이주를 희망하는 것으로 나타났습니다.
이와 관련하여 국토부에서는 공모사업으로 주거취약계층 주거상향지원사업을 추진하여 쪽방ㆍ고시원 등 비거주시설 거주자에 대한 주거상담과 공공임대주택 입주지원, 기타 긴급임시주택 지원사업 등을 도모해 오고 있습니다.
그러나 이 사업은 LH임대주택에 입주하는 경우에만 지원이 가능하고 그동안 공모사업에 선정된 11개 자치구만을 대상으로 추진해 왔다는 한계가 있었기에 서울시는 2022년에 대상지역을 25개 전 자치구로 확대하는 한편 SH임대주택 입주, 이사비, 생필품 등을 지원하는 내용의 서울형 주거취약계층 주거상향지원 사업을 계획하였으나 현재까지 사전절차 미이행으로 사업추진과 예산집행에 어려움을 겪고 있는 만큼 사전절차인 보건복지부와의 사회보장제도 신설협의를 조속한 시일 내에 마쳐야 할 것으로 사료됩니다.
한편 국토부 주거취약계층 주거지원 업무처리지침에서는 주거상향 지원대상으로 비주택거주자뿐만 아니라 3개월 이상의 반지하 거주자도 규정하고 있는데 통계청 조사에 따르면 서울시내 전체 가구의 약 5% 수준인 20만 호가 지하와 반지하주택에 거주하고 있는 것으로 집계되어 이들에 대한 주거지원정책 마련이 시급한 상황입니다.
이런 가운데 지난 8월 기습적 폭우로 침수가 발생하여 반지하 거주민의 사망사고가 발생하는 등 이들의 열악한 주거실태가 도마 위에 오르면서 서울시는 지하ㆍ반지하 거주가구를 위한 안전대책을 발표한 바 있습니다. 또한 반지하 거주가구의 임대주택 이전을 유도하기 위한 특정 바우처 신설계획 등을 밝히고 있어 관련 정책을 안정적ㆍ지속적으로 추진하기 위해서는 이를 금번 조례 개정에 반영할 필요가 있다고 하겠습니다.
아울러 이러한 지원제도에도 불구하고 불가피한 사정상 쪽방ㆍ고시원 등 비주택 및 반지하 거주를 원하는 시민의 주거환경 개선을 위해 지속적인 관심과 정책적 노력이 필요하다고 생각합니다.
종합하면 개정안에 따라 고시원 및 쪽방 등 비주택거주자를 위한 임대주택 우선공급 및 입주ㆍ정착지원사업을 주거복지사업에 포함시킬 경우 현재 국토부 공모사업으로 추진 중인 주거취약계층 주거상향지원사업에 대한 시행근거가 조례에 마련됨과 동시에 서울형 주거취약계층 주거상향사업의 지속적인 추진과 안정적 예산지원을 가능하게 한다는 점에서 조례 개정의 필요성이 인정되며, 집중호우 시 반지하 거주가구의 인명피해가 발생하지 않도록 반지하 거주가구도 임대주택 우선공급 및 입주ㆍ정착지원사업의 수혜대상에 포함될 수 있도록 이를 수정안에 반영할 필요가 있겠습니다. 하단부의 수정안을 참고해 주시기 바랍니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 주택정책실장님 나오셔서 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 이승복 의원님께서 발의하신 의안번호 12번 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정조례안은 제7조에 따른 주거복지사업에 고시원 및 쪽방 등 비주택거주자를 위한 임대주택 우선공급 및 입주, 정착지원을 추가하는 내용으로 비주택거주자의 주거안정성 향상과 지역사회 정착을 돕기 위한 입법취지에 적극 공감하는 바입니다.
다만 주거취약계층 주거지원 업무처리지침에 따르면 비주택거주자뿐만 아니라 반지하 거주자도 주거상향사업의 지원대상으로 규정하고 있고, 올해 기록적 폭우로 인한 침수로 반지하 거주민이 사망하는 등 반지하가 재해에 취약하고 열악한 주거형태라는 것이 다시 한번 확인되었습니다.
이들에 대한 실질적 대책 마련이 반드시 필요한 상황임을 고려할 때 이번 조례 개정안에 반지하 거주자를 주거복지사업 대상에 포함되도록 검토해 주실 것을 요청드립니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님 안 계십니까?
임종국 위원님.
●임종국 위원 없습니다.
●부위원장 김태수 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제12항 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안에 대하여 수정동의안을 발의하기로 의견을 모았습니다.
그러면 이봉준 위원님께서 수정동의안을 말씀해 주시기 바랍니다.

○이봉준 위원 반갑습니다. 동작구 출신 이봉준 위원입니다.
이승복 의원님이 발의하신 의안번호 제12호 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안을 심사한 결과 안 제7조제12호에서 “고시원 및 쪽방 등 비주택거주자”를 “고시원 및 쪽방 등 비주택거주자 및 반지하 거주자”로 수정하고 나머지 개정안에 대해서는 의원발의하신 안대로 할 것을 제안합니다.
기타 자구정리 등에 대해서는 위원장님께 위임할 것을 동의합니다.
기타 자세한 사항은 배부해 드린 유인물을 참고하여 주시고, 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다.
감사합니다.
●부위원장 김태수 이봉준 위원님 수고하셨습니다.
그러면 이봉준 위원님의 수정동의안에 대하여 재청 있으십니까?
(「재청합니다.」하는 위원 있음)
재청하는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
그러면 이봉준 위원님께서 수정동의하신 바와 같이 수정 부분은 수정안대로 나머지 부분은 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)


13. 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안(서울특별시장 제출)
(16시 59분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제13항 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
시장이 제출한 본 안건에 대해서는 집행기관의 제안설명과 수석전문위원의 검토보고를 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
주택정책실장은 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 의안번호 제198번 2023회계연도 서울주택도시공사 출자 동의안에 대하여 제안설명드리겠습니다.
우리 시는 주택난으로 어려움을 겪는 무주택 서민을 위해 공공임대주택과 민관협력 방식의 다양한 주택공급을 지속 추진 중에 있습니다.
이에 따라 서민 주거안정을 위한 사업에 소요되는 예산을 2023회계연도 세출예산에 반영하여 서울주택도시공사에 지원하기 위해 지방재정법 제18조제3항에 의거 미리 시의회의 동의를 얻고자 합니다.
공공임대주택 건설 및 매입, 민관협력 임대주택 공급 등의 사업은 서울시 서민 주거안정을 위해 매우 중요하고 많은 자금이 수반되는 사업이며 실제 주택의 건설 및 공급은 실행기관인 서울주택도시공사를 통해서 이루어지고 있습니다. 따라서 사업을 원활하게 추진하기 위해 서울주택도시공사에 출자금으로 예산을 지원할 필요가 있습니다.
2023년 서울주택도시공사 출자는 다가구 매입임대주택 사업, 청년 매입임대주택 사업, 신혼부부 매입임대주택 사업, 공공원룸주택 매입ㆍ건설 공급, 역세권 청년주택 선매입, 민간참여형 장기전세주택 건설 추진, 소규모주택정비사업, 빈집활용 행복주택 공급 등이며 이에 대한 출자금의 총예산액 및 사업별 내역 등은 추후 예산편성 절차에 따라 의회 심의를 통해 확정될 예정입니다.
존경하는 민병주 위원장님을 비롯한 위원님 여러분, 본 2023회계연도 서울주택도시공사 출자는 서민 주거안정을 위한 임대주택 공급을 위해 필수적인 사항임을 감안하시어 우리 시에서 제출한 동의안이 통과될 수 있도록 적극적인 지원을 부탁드리겠습니다.
이상으로 2023회계연도 서울주택도시공사 출자 동의안에 대한 제안설명을 마치겠습니다.
감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
그러면 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 제198번 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안에 대해 검토보고드리겠습니다.
검토보고서 2페이지 되겠습니다.
총괄 부분입니다.
이 동의안은 서울시가 SH공사에 2023회계연도 세출예산을 출자하기에 앞서 지방재정법에 따라 시의회의 의결을 얻고자 서울특별시장이 제출한 사안이 되겠습니다. 출자ㆍ출연은 보조금과 달리 정산의 의무가 없어 지방자치단체의 선심성ㆍ낭비성 출자ㆍ출연을 방지하고자 지방의회가 출자ㆍ출연 대상기관의 사업내용 및 필요성, 출자규모 등을 종합적으로 고려한 후 출자여부를 의결하는 것으로 출자금액을 확정하는 것은 아닙니다.
공사의 납입자본금은 공사 설립 후 현재까지 7조 1,038억이며 이 중 현금출자는 5조 3,717억, 현물출자는 1조 9,205억 원입니다. 붙임1을 참고해 주시기 바랍니다.
주택사업을 위해 SH공사에 출자하는 것은 공사가 사업의 주체로서 매입 또는 건설, 관리를 하기 위함인데 이는 서울시가 소유하고 SH공사에 위탁관리를 맡길 경우에 비해 공유재산 취득상의 절차 단축, 위탁수수료 절감 등의 효과가 있겠습니다. 2023회계연도 출자금 규모는 4,152억 원으로 전년도 출자금 3,100억 원 대비 33.9%가 증가했습니다.
세부사업은 총 8건으로 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
4페이지 하단부입니다.
사업별로 검토보고드리겠습니다.
매입임대주택 사업 부분입니다.
매입임대주택은 일반(다가구)ㆍ청년ㆍ신혼부부ㆍ공공원룸주택의 총 4가지 유형으로 공급되고 있으며 공사는 사전 약정을 통해 신축된 주택을 매입하여 임대주택으로 공급하고 있습니다.
서울시는 2023년도 매입임대주택 사업을 위해 총 4,004억 7,300만 원을 출자할 예정이며 내년도 국비지원금 예상 총액은 5,300억 1,000만 원으로 전년도 지원금 대비 약 324억 5,300만 원, 5.8% 감소할 것으로 예상이 됩니다.
다음 페이지입니다.
매입임대주택 사업은 호당 국고지원 단가와 실매입단가 간 차이로 인해 차액이 발생하는데 이 차액분을 서울시와 SH공사가 각각 2분의 1씩 분담해야 하나 서울시는 지난 2012년부터 2019년까지 서울시가 부담해야 할 재정부담을 모두 SH공사에 전가시켜 오다 지난 2021년 감사원의 지적이 있고 난 후에야 2022년 출자금부터 미정산금을 포함시켜 출자하고 있습니다. 올해는 두 번째 해가 되겠습니다.
다음 페이지입니다.
서울시는 2023년부터는 정산기간을 1차 및 2차로 나누고 정산기간을 5년에서 2년으로 단축하되 1차 정산은 2018년 다가구 매입임대주택 매입완료분까지 포함하여 정산하고, 2차 정산은 2024년부터 추진하는 것으로 계획을 변경했는데 이는 매입약정체결 시점과 매입임대주택의 건설ㆍ공급이 완료되는 시점에 차이가 발생함에 따라 연도별 출자금의 정산시점을 감안한 예산조치 결과입니다.
한편 서울시에서 제출한 일반(다가구) 매입임대주택 출자금에는 반지하주택 매입비 1,534억 5,000만 원이 포함돼 있는데 이는 지난 8월 8일 기록적 폭우로 인해 반지하주택 거주민의 사망사고 등 침수로 인한 인명피해가 발생함에 따라 반지하주택에 대한 정책적 대안을 SH공사를 통해 실행하고자 출자금을 편성한 것으로 이해됩니다. 해당 사항은 반지하 매입임대주택 1,550호를 매입하는 것을 내용으로 하고 있습니다.
서울시는 지난 8월 10일 반지하주택을 순차적으로 없애겠다고 발표한 바 있고 이후 8월 16일에는 반지하주택 거주민을 공공임대주택으로 이주시키거나 주거급여 등을 지급하여 지상층으로 이주시키는 방안과 함께 지하ㆍ반지하주택을 SH공사가 매입하여 주민공동창고나 커뮤니티시설 등으로 활용하는 방안 등을 발표하면서 향후 연차별 반지하주택 대응방안이 본격적으로 검토ㆍ논의될 것으로 전망됩니다.
다만 서울시 보도자료 배포 이후 시의회 출자 동의안을 제출할 때까지 서울시는 반지하주택 및 거주가구에 대한 현황과 폭우피해를 입은 반지하주택 거주가구의 현황조차 파악하지 못한 상태에서 반지하주택의 매입방법 및 절차, 활용방안 등 실무적 검토를 완료하지 않은 채 출자 동의안을 제출한 것으로 파악되는바, 향후 예산안 심사 시 반지하 매입임대 예산규모의 적정성 여부에 대한 면밀한 검토가 요구되겠습니다.
아울러 서울시는 2022년 8월부터 반지하 거주가구 지원 TF를 구성ㆍ운영 중에 있어 향후 반지하 거주가구에 대한 지원대책을 발표할 것으로 전망되는바 반지하 매입사업의 필요성과 정책적 타당성 여부에 대해서도 명확한 제시가 필요하겠습니다.
현재 SH공사는 기존주택을 매입할 때 건축물의 안전 및 품질을 담보할 수 없다는 문제점을 개선하고자 지난 2012년 이후 기존주택 매입임대주택 사업을 시행하지 않고 있으며 사전 매입약정을 통해 신축 매입임대주택만을 공급해 오고 있습니다.
SH공사에서 반지하주택을 다시 매입하려고 해도 현재 국토교통부 기존주택등 매입임대주택 업무처리 지침에 따라 매입대상 주택의 연령을 15년 이내로 규정하고 있어 대부분 2000년 이전 준공된 반지하주택의 경우 매입대상에서 제외될 수밖에 없다는 점을 감안한다면 내년도 출자금의 집행근거가 마련되지 않은 채 무리한 출자금을 편성한 것으로 보입니다.
또한 공사는 지난 2019년부터 반지하 매입임대주택 공급을 전면 중단하고 반지하 매입임대주택 거주가구를 지상으로 이주시키는 사업을 시행하고 있는데 2021년 4월 기준 지상층 이주 희망을 묻는 조사결과 동의율은 58%에 불과했고 반지하 매입임대주택 거주가구 339세대 중 26세대만 지상층으로 이주한 사실을 감안한다면 서울시가 반지하주택 거주가구의 현실은 고려하지 않은 채 다소 성급하게 사업을 추진하고 있는 것으로도 볼 수 있습니다.
SH공사는 현재 폐쇄된 반지하주택 12호를 커뮤니티시설 등으로 리모델링하여 활용 중에 있으나 폐쇄된 반지하주택이 모두 리모델링하거나 개조할 수 있는 여건이 아니라는 점도 고려해야 할 것이며, 출자금으로 매입하려는 반지하주택이 늘어날수록 SH공사의 관리부담이 증가할 수밖에 없는 상황인바 매입한 반지하주택의 활용용도에 대해서는 출자 동의에 앞서 명확한 대안을 제시해야 할 것입니다.
두 번째로 역세권 청년주택 SH공사 선매입 사업 부분입니다.
서울시는 지난 2019년 12월 민간사업자의 사업참여 저조에 따른 역세권 청년주택 공급 부족 문제를 해소하기 위해 SH공사 선매입형 등 사업유형을 다양화하는 내용을 포함해서 청년주택 혁신방안을 발표한 바 있습니다. 이 사업은 고가 임대료 논란에 대응하기 위해 청년주택 중 공공지원 민간임대주택과 공공임대주택을 제외한 나머지 주택을 공사가 주택 연면적의 30%까지 선매입하는 사업이 되겠습니다. 이 사업의 매입자금은 정부지원과 서울시 재정지원으로 이루어지며 2023년도 출자금은 매입임대주택과 마찬가지로 국고지원과 실매입비 차액을 서울시와 공사가 절반씩 부담하기 위한 것으로 선매입 방식을 통해 청년주택을 공급할 경우 임대료를 시세의 50% 이하로 낮출 수 있다는 점에서 정책적 실효성과 긍정적 측면이 인정됩니다.
세 번째로 민간참여형 장기전세주택 건설입니다.
민간참여형 장기전세주택은 서울시내 저이용 및 방치된 민간의 토지를 공공이 임차하여 직접 건축한 후 상생주택으로 공급하는 새로운 사업입니다. 이 사업은 민간토지에 대한 사용료와 건축비를 합한 예산 중 HUG의 주택도시기금 14%, 보증금 40%를 제외한 금액을 공사와 서울시가 23%, 절반씩 부담하는 구조로 호당 약 4억 1,000만 원의 사업비 중 시비는 약 9,500만 원이 투입되는데 2023년 출자금은 2022년도 사업비의 40%에 해당하는 26억 5,200만 원과 2023년도 추가 공모사업 70호를 위한 예산 26억 5,200만 원을 합한 총 53억 400만 원을 출자하려는 것입니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
참고로 이 사업은 2021년 9월과 12월 두 차례 시의회의 출자 동의안 심의과정에서 삭제된 이래 2022회계연도 서울시 예산안 심사 시에도 동일한 규모의 출자금 편성요청이 있었으나 사업타당성의 추가 검토가 필요하다는 사유로 전액 삭감되었으며 이후 2022년 2월 제1회 추가경정예산안 심사에 앞서 출자 동의안이 재제출되어 총사업비의 60%인 39억 7,800만 원이 기출자된 상태입니다.
서울시는 현재 사업공모를 통해 시범사업 대상지역 4개소를 신청했으며 강남구 69호 공급을 시작으로 향후 총 1,451호의 민간참여형 장기전세주택을 건설ㆍ공급할 예정입니다.
그러나 중투심 및 타당성조사, 도시계획규제 완화 등 실무검토와 제도개선 등의 사전조치와 함께 민간토지주와의 협의절차가 완료되어야만 달성 가능한 목표이므로 향후 실제 공급물량은 현재 공급계획물량보다 줄어들 가능성이 존재합니다.
따라서 이 사업의 지속적 추진을 담보하기 위해서 이번 출자는 필수적이라고 판단되지만 향후 부지확보 외에도 제도개선 및 민간의 적극적인 참여를 유도하는 등의 조치도 함께 요구된다고 하겠습니다.
다음으로 소규모주택정비사업 부문입니다.
서울시는 소규모주택정비사업 시행 시 법령과 조례에서 정하는 기준에 맞춰 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 공급할 경우 용적률 상한을 완화 적용함으로써 정비사업 활성화를 통한 주거환경개선과 공공임대주택의 공급 확대를 도모하고 있습니다.
내년도 소규모주택정비사업을 위한 출자금 49억 4,100만 원은 강북구 수유동 및 미아동 일대에서 시행 중인 자율주택정비사업을 통해 공급될 약 79호의 공공임대주택 물량을 공사가 매입하여 신혼부부Ⅰ형 매입임대주택으로 공급하기 위한 예산입니다. 총매입비는 국비와 주택도시기금(HUG) 융자금 그리고 보증금을 제외한 비용을 공사와 서울시가 절반씩 부담할 예정입니다.
소규모주택정비사업은 지난 2018년부터 도입된 정비사업 유형으로 현재 자율주택정비사업을 제외한 다른 유형 즉, 가로주택 및 소규모재개발ㆍ재건축 사업을 말합니다. 다른 유형의 정비사업에는 아직 공공임대주택 매입물량이 확보되지 않고 있고 매입물량도 적다는 점에서 향후 소규모주택정비사업의 활성화와 함께 공공임대주택 매입물량 확보방안도 함께 마련할 필요가 있겠습니다.
다음으로 빈집활용 행복주택 공급 부분입니다.
2023년도 빈집활용 행복주택은 강북구 미아동과 서대문구 연희동, 성북구 동소문동 일대에서 총 21호를 건설ㆍ공급할 예정으로 이를 위해 2023년도 공사 출자금은 총 4억 6,500만 원입니다. 이는 국비 및 HUG 융자금, 보증금을 제외한 비용을 마찬가지로 시와 SH공사가 절반씩 부담하게 됩니다.
빈집활용 행복주택 공급사업은 부지형상이 좋지 않거나 부지가 작아 공급세대수도 매우 적고 공사비 또한 상대적으로 높은 수준이어서 사업성 확보가 쉽지 않다는 사업구조를 지니고 있습니다.
특히 노후 저층주거지역의 경우 보증금 시세가 상대적으로 낮은 상황이어서 주변 시세의 80% 이하로 보증금을 산정하는 행복주택을 해당지역에 공급할 경우 건축비 재원 확보는 더욱 어렵게 됨에 따라 국비 및 기금 등으로 충당하지 못한 건축비 부족분을 출자금으로 편성하는 것은 불가피한 측면이 존재한다고 생각합니다.
종합의견입니다.
공사는 1989년 2월 서울특별시 도시개발공사로 최초 설립된 이후 현재까지 서울시의 공공임대주택 공급 및 주거복지사업을 전담해 오고 있으며, 현재 약 25만 호의 공공임대주택과 그 밖에 9만 6,000호의 분양주택을 공급하는 등 서울시민의 주거안정을 위해 공공임대주택을 지속적으로 공급ㆍ관리하는 역할을 수행해 오고 있습니다.
서울시 서민주거안정 정책의 실행기관인 SH공사가 2023년에도 공공임대주택 공급 및 민관협력 임대주택 발굴 등의 세부사업을 원활하고 안정적으로 추진하기 위해서는 서울시의 출자금 편성을 통한 예산지원은 필수적인 상황이라 하겠습니다.
향후 출자규모의 적정성 등에 대해서는 예산안 심의 시 검토될 예정이나 사업내용과 효과, 구체적인 시행방안 및 실무검토가 완결되지 않은 상태에서 우선적으로 시의회의 출자 동의를 얻으려는 반지하주택 매입사업에 대해서는 출자금 편성의 타당성과 재정투입 효과를 검토하기에 시기상조한 측면이 존재하므로 사업내용이 보다 구체화된 후 시의회의 출자 동의를 다시 받는 방안도 검토가 필요하겠습니다.
다만 안타까운 인명사고로 이어진 폭우피해를 방지하기 위한 최소한의 조치로서 시의성은 인정되는바 다각적인 논의를 통해 출자규모 등을 정할 필요도 있겠습니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 이 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
임종국 위원님.

○임종국 위원 종로구의 임종국 위원입니다.
전문위원 검토보고서의 지적에 의하면 반지하 매입과 관련해서요 기존주택등 매입임대주택 업무처리지침, 국토교통부 처리지침에 따르면 매입대상 주택의 연령을 15년 이내로 규정하고 있다고 하는데 여기에 적용되는 게 맞습니까?
●주택정책실장 유창수 네, 맞습니다. 그런데 지금 저희가 국토교통부에 법령 개정안을, 매입임대주택사업의 지침 개정을 건의해 놓은 상태입니다.
●임종국 위원 그런데 업무처리지침 제6조의 제목은 기존주택등의 매입기준 등이라고 되어 있는데요. 그렇기는 한데 1항에 “공공주택사업자가 일반가구용으로 매입할 수 있는 기존주택”이라고 되어 있는데 지금 이거는 일반가구용, 주택으로 쓸 게 아니고 근린시설과 비슷한 용도로 쓸 거잖아요? 이런 경우에도 이 지침에 적용이 되는가요?
●주택정책실장 유창수 저희가 지금 반지하 침수주택의 통계를 보면 단독ㆍ다가구 형태가 80% 이상을 차지하고 있습니다. 대부분이 단독ㆍ다가구고 부분적으로 다세대가 한 10% 정도…….
●임종국 위원 아니, 그 말씀이 아니고 기존주택을 매입해서 임대주택으로 활용할 목적으로 매입하는 경우는 이 지침을 따라야 되잖아요?
●주택정책실장 유창수 네, 맞습니다.
●임종국 위원 그런데 지금 반지하주택을 매입해서 그것을 활용하려고 하는 방식이, 그러니까 근린시설처럼 커뮤니티 공간 등등으로 사용할 것이잖아요.
●주택정책실장 유창수 아니, 꼭 그런 것은 아니고요.
●임종국 위원 그렇지는 않아요?
●주택정책실장 유창수 네. 위원님 이것은 저희가 지금 다양한 방법으로 활용하려고 하는데요. 그러니까 되도록이면 단독ㆍ다가구는 한 동의 소유주가 있기 때문에 그거는 동 전체를 다 매입하려고 하는…….
●임종국 위원 그런 경우는 그렇고요, 예를 들어 반지하 그 공간만 매입하는 경우에는?
●주택정책실장 유창수 그런 경우가 다세대에 해당되는 경우가 되겠습니다. 그래서 다세대는 등기가, 반지하는 구분등기가 되어 있기 때문에 그것만 매입할 경우에 커뮤니티시설이나 주민들의 공동이용시설 또는 카페 같은, 창업지원시설 같은 걸 만들어 보려고 하는 그런 생각입니다.
●임종국 위원 법조문 해석이 어떤 게 정확한지 제가 판단할 수는 없겠습니다만 일단 기존주택을 매입해서, 특히 반지하를 매입해서 그 공간을 주택으로 사용할 것이 아니고요. 그렇게 보면 이 업무처리지침을 벗어나서 해석할 수 있는 그런 여지가 좀 있지 않겠나 싶어서 말씀드리는 거고요.
●주택정책실장 유창수 그 부분은 저희가 국토부와 업무처리지침 개정을 하면서 다시 협의할 수 있도록 그렇게 하겠습니다.
●임종국 위원 어쨌든 그러면 개정이 용이할 것이라고 보십니까?
●주택정책실장 유창수 네, 지난 9월 6일에 국토부하고 협의를 했는데요 저희 개정안을 적극적으로 받아들인다는 그런 의견이 있었습니다.
●임종국 위원 그러면 검토보고서에서 지적하고 있는 15년 이내의 주택보다 그 이후 주택의 매입 필요성이 더 있다고 되어 있는데 그 개정이 빨리 돼야 그래야 보다 이 정책에 대한 실효성이 있겠네요?
●주택정책실장 유창수 네, 그렇습니다.
●임종국 위원 그렇다면 이 업무처리지침에 대한 개정이 조속히 진행될 수 있도록 같이 병행해 주시고요.
●주택정책실장 유창수 네.
●임종국 위원 일단 기존 다가구주택 한 동 전체를 매입한다거나 또는 반지하 가구 일부를 매입한다거나 하는 것은 결국 SH공사의 자산이 늘어날 뿐만 아니라, 기존에도 하고 있습니다만 노후주택 단지의 SH공사 지분이 늘어나는 거잖아요? 그러면 향후에 이 일대가 재개발이 되거나 할 때 SH의 역할이 더 커지겠네요.
●주택정책실장 유창수 그렇습니다. 저희가 재개발이나 모아타운에 속하는 지역을 우선적으로 매입하려고 생각하는 것은 아닙니다. 일단은 저희가 그런 지역, 그러니까 침수지역 내에서 정비사업으로 자연 멸실이 되는 그런 반지하 다가구는 일단 제외시키는 것으로 구상은 하고 있습니다. 그래서 침수지역 내에서도 일단 3분의 2 이상 묻힌, 침수 시 거주민이 위험한 그런 다가구를 기준으로 해서 몇 가지 기준을 정해가지고 저희가 매입하려고는 하고 있습니다.
●임종국 위원 이런 정책은 기존에 안 하고 있던 것이 아니고 오래전부터 장기적으로는 반지하를 줄이는 그런 방향으로 정책을 시행하고 있었죠?
●주택정책실장 유창수 네.
●임종국 위원 다만 그 수량이 많기 때문에 그것을 매입하려면 아무래도 예산이 많이 필요할 거고요. 그래서 그중에 가장 시급한 것을 우선적으로 선정하고 있는 거죠?
●주택정책실장 유창수 네, 그렇습니다.
●임종국 위원 그런데 어쨌든 수해가 나면서 피해를 입은 가구들이 발생했기 때문에 그런 가구가 우선적으로 지금 고려되고 있는 것이고요.
●주택정책실장 유창수 네.
●임종국 위원 그러면 장기적으로 이 반지하를 모두 없애게 되는 때는 얼마나 걸릴 것 같습니까?
●주택정책실장 유창수 시장님께서도 지난번에 한번 보도자료를 내서 발표했는데 저희가 20년간 반지하를 천천히, 서서히 줄여나간다고 그렇게 발표를 하셨습니다. 그런데 저희가 실무적으로 추산을 해 봤더니 정비사업이나 그다음에 모아타운 같은 그런 소규모정비사업 이 모든 걸 다 해서 약 10년간 15만 호가 멸실이 될 것이라고 추산을 해봤고요. 여기에는 정비구역, 공모로 하는 공공재개발 그다음에 지금 일반 민간재개발에서 추진되는 것, 또 모아타운에서 추진되는 것 그다음에 민간건설업체에서 일반건축을 통해가지고 또 멸실되는 수도 상당히 많이 있습니다. 그리고 저희가 매입을 한다든지 환경개선을 통해서도 반지하를 서서히 없애나간다면 한 10년간 약 15만 호 정도의 멸실이 추산되는 것으로 그렇게 생각됩니다.
●임종국 위원 10년간 15만 호면 전체 어느 정도 되는 거죠?
●주택정책실장 유창수 저희가 지금 서울에 있는 반지하 가구를 한 20만 가구로 추산하고 있는데요 거의 한 80% 가까이 육박하는 것 같습니다.
●임종국 위원 그렇게 되면 SH공사에서 매입하지 않고도 자체적으로 하는 경우도 생길 테니까 10여 년 정도면 거의 해결될 수 있다 이렇게 보시는 거네요?
●주택정책실장 유창수 네.
●임종국 위원 알겠습니다. 하여간 매입임대주택에서 우선 고려되고 있는 것이 반지하입니다만 반지하 말고도 매입해야 되는 곳들이 많이 있죠? 그다음 우선순위는 어떻게 됩니까?
●주택정책실장 유창수 저희가 지옥고로 대변되는 반지하, 지하주택하고 그다음에 옥탑방 그다음에 고시원에 대한 대책들을, 주거취약계층에 대한 대책들을 수립하려고 준비 중에 있습니다. 지금 수립 중에 있습니다.
●임종국 위원 고시원을 매입할 건 아니고 대체주택을 공급하는 거죠?
●주택정책실장 유창수 네.
●임종국 위원 빈집 활용 행복주택 공급도 보면 지금 행복주택 말고도 빈집을 매입해서 하는 사업들이 많이 있죠?
●주택정책실장 유창수 빈집 사업 중에 저희가 그동안 사회주택하고 청년아지트나 생활 SOC 사업들을 하고 있습니다.
●임종국 위원 지금 빈집이 방치되고 있는 원인은 대체로 어떻게 됩니까?
●주택정책실장 유창수 일단은 빈집 자체의 노후도가 상당히 노후화가 진행이 됐는데 거기 빈집들을 살펴보면 도로가 없는 맹지, 과거에 들어와 있어서 필지가 구획되면서 도로가 형성되지 않은 맹지나 그런 지역들에 빈집들이 많이 있습니다. 그다음에 빈집 소유주들이 상당히 고령화되면서 신축이나 이런 것들을 하기 어려운 그런 상황들도 지금 생기고 있습니다.
●임종국 위원 그런 경우도 있고요. 종로에는 뉴타운지구로 지정이 됐던 그때 주택가격 상승을 바라고 매입했던 그런 분들이 많이 있었고 그리고 뉴타운이 해지된 이후에 그대로 방치되고 있는 그런 경우도 좀 많이 있거든요. 그런 경우에는 건물주에 대해서 어떤 책임을 지울 수 있는 그런 방안은 없습니까?
●주택정책실장 유창수 지금 외국 선진도시 같은 경우에는 빈집세나 이런 것들을 하고 있는 걸로 알고 있는데 저희도 그런 방향들을 고려하고 있습니다. 그리고 지금 자치구에서 빈집정비 기본계획을 수립 중에 있고요, 13개 자치구가 지금 빈집정비계획을 수립했고 나머지 자치구도 저희가 독려하고 있고 또 빈집을 정비하지 않으면 이행강제금제도가 신설돼서 집주인에 대한 이행강제금도 부과할 계획으로 돼 있습니다.
●임종국 위원 빈집은 그렇고, 불량주택은 어떻습니까? 불량주택의 경우에도 지금 빈집에 대해서 얘기하신 것처럼 그렇게 조치할 수 있는 종류는 어떤 게 있을까요?
●주택정책실장 유창수 불량건축물이라고 하면 어떤…….,
●임종국 위원 예를 들면 쪽방촌 얘기하는 겁니다, 쪽방촌.
●주택정책실장 유창수 지금 서울시에 5개 쪽방촌이 있는데 영등포의 쪽방촌하고 동자동의 쪽방촌은 공공재개발사업을 통해서 지금 LH와 SH가 협력해서 추진하고 있습니다. 그래서 주민들, 대토지 소유자들의 반대가 있는데 사업추진을 독려하면서 쪽방촌의 거주환경도 개선할 예정에 있습니다.
●임종국 위원 시장께서 약자와의 동행을 말씀하시면서 일단 쪽방촌에 거주하고 있는 그런 취약계층에 대한 대책을 지금 많이 내놓고 있죠?
●주택정책실장 유창수 네, 그렇습니다.
●임종국 위원 그런데 그것은 단기적으로는 반드시 필요하죠. 그렇게 하는 것이 맞을 텐데 그런데 장기적으로는, 쪽방촌이 사실상 불량주택이기 때문에 불량주택에 대한 건물주에 책임을 지우는 그런 방안도 병행이 되어야 될 것 같은데, 어떻게 생각하십니까?
●주택정책실장 유창수 위원님 말씀에 공감하는 부분이 있고요, 저희 실에서도 적극적으로 한번 검토해 보겠습니다. 지금 정확하게 답변드릴 수 없는 상황이지만 검토해서…….
●임종국 위원 네. 현재도 방법이 없지는 않은 걸로 알고 있는데요 여러 가지 이유로 그것을 과감히 집행하기가 어려운 게 현실인 것 같아요. 그런 부분에 대한 대책도 마련하셔서 약자와의 동행이 본질적으로 이행될 수 있도록 그렇게 한번 대책을 마련해 주시기를 부탁드리겠습니다.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다.
●임종국 위원 이상입니다.
●부위원장 김태수 임종국 위원님 수고하셨습니다.
임종국 위원님 질의에 추가질의하실 위원님 계십니까?
박승진 부위원장님.

○박승진 위원 박승진입니다.
실장님, 간담회 때 살짝 얘기했지만 매입임대주택 사업이 결국 이번에 홍수 피해로 해서 반지하를 지금 대상으로 하고 있는데 실제 저희 중랑구에도 저층주거지, 반지하에 사시는 분이 생각보다 많습니다. 노후된 데는 결국 재개발이 안 된 데거든요. 이런 데까지 같이 하실 건가요, 아니면 매입임대주택사업을 현재 수해 피해 본 데를 중점적으로 할 것인가요?
●주택정책실장 유창수 저희가 몇 가지 고려사항이, 아까 기준을 만든다고 말씀을 드렸는데요. 저희가 지금 정비사업이 예정되어 있거나 모아타운, 모아주택 같은 그런 소규모정비사업이 예정되어 있는 지역, 그다음에 반지하의 유형 중에 과거 1984년도 이전에 지어진 곳은 3분의 2 이상이 묻혀있는 반지하가 있고 그 이후에 지어진 것은 2분의 1 정도가 묻혀있는 지역인데 정도가 심한, 거주환경이 열악한 반지하주택을 우선적으로 매입을 하면서 침수의 흔적도를 활용해서 침수지역에 있는 반지하를 우선적으로 매입하는 몇 가지 기준을 설정해서 반지하 매입사업을 하려고 생각하고 있습니다.
●박승진 위원 그렇지만 실제 이번 침수에 의해서 많은 피해를 보신 분들에게 참 미안하지만 현재 침수된 주택에 대해서는 어떻든 간에 이번에 많은 개선이 있을 거라고 생각을 하고 있습니다. 저희 중랑구 중화동 같은 경우나 묵동 같은 경우는 2000년도에 엄청나게 큰 피해를 입어가지고 그나마 배수펌프장이라든가 여러 가지 시설을 해가지고 이번에 큰 피해가 일어나지는 않았지만 그때도 몇십년 된 집들이 있었거든요. 지금도 똑같이 존재하고 있습니다. 그것까지 고려해가지고 같이 서울시 전체를 파악하셔가지고 했으면 좋겠다는 생각을 갖고 있습니다.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다.
●박승진 위원 그리고 역세권 청년주택 SH 선매입에 대해서 설명해 주시겠습니까? 저희 중랑구 묵동 같은 경우는 청년주택이 한 동에 현재 3개가 들어서고 있습니다. 이것 때문에 논란이 많았는데 선매입이 무엇인지 제대로 설명 좀 먼저 해 주시겠습니까?
●주택정책실장 유창수 역세권 청년주택 선매입 사업은 용도지역의 변경에 따라서 공공기여를 하는 역세권 청년주택을 SH가 기부채납 받는, 우리 서울시가 기부채납 받는 공공주택이 적기 때문에 일정 부분, 민간임대사업자가 건립하는 임대주택 중의 30%를 SH가 매입하는 겁니다. 감정가격으로 매입을 하는 그런 사업이 되겠습니다.
●박승진 위원 이 내용은 알겠는데 지금 있는 역세권 청년주택, 지어져 있는 집을 30% 선매입한다는 얘기인가요?
●주택정책실장 유창수 네, 분양…….
●박승진 위원 분양된 부분들…….
●주택정책실장 유창수 네, 분양하는…….
●박승진 위원 실제 업자들 그분들이 팔까요? 8년 후면 임대에서 분양으로 넘어가는데, 8년인가 10년으로 바뀌었죠? 과연 팝니까? 이게 매입한 데가 얼마나 되죠, 지금까지 매입 현황?
●주택정책실장 유창수 지금 2022년 8월 기준으로 해서 총 32개소 해서 1,774호가 협약이 추진되어 있습니다. 그리고 저희가 약 313억 정도 예산을 편성해서 지금 진행하고 있습니다.
●박승진 위원 올해 것만 그런 건가요?
●주택정책실장 유창수 8월까지 기준으로 해서 사업이 진행됐는데…….
●박승진 위원 올해만 지금까지 313억 정도?
●주택정책실장 유창수 네, 지금까지…….
●박승진 위원 1,774호. 그러면 이 시세는 어떤 형식으로 지금 매입하는 거죠?
●주택정책실장 유창수 감정평가로 매입을…….
●박승진 위원 현재 감정평가입니까, 현재 있는 감정평가로?
●주택정책실장 유창수 그렇죠. 준공 후에…….
●박승진 위원 제가 하는 말은 뭐냐면 지금은 임대지만 향후에 늘어날 어떤 수익 때문에 하지 않는 걸로 알고 있거든요.
●주택정책실장 유창수 민간사업자는 이런 제도를 적극적으로 활용하는 사업자가 있고 약간 부정적으로 선매입을 하지 않으려고 하는 사업자가…….
●박승진 위원 그러니까 용도지역을 상향시키지 않습니까? 쉽게 말하면 2종에서 준주거로 한다든지 3종으로 한다든지 해서 올릴 텐데 이것까지 감안하면 시세가 이미 올라가 있지 않습니까? 그러면 저희가 오히려 그 업자에게 큰 혜택을 주는 게 아닙니까?
●주택정책실장 유창수 그런 건 아닙니다.
●박승진 위원 그러면 어떻게, 어떤 시세로 해서 받는 거죠?
●주택정책실장 유창수 준공 후에 감정평가 가격 이하로 저희가 매입하게 되어 있는데요. 그다음에 저희가 SH에서 선정한 감정평가사하고 사업시행자가 선정한 감정평가사…….
●박승진 위원 실장님, 그게 준공 후잖아요.
●주택정책실장 유창수 네.
●박승진 위원 그런데 저희는 이미 역세권 청년주택에 혜택을 줬습니다, 2종에서 3종이든가, 2종에서 준주거로. 그렇죠?
●주택정책실장 유창수 선매입사업을 혜택이라고 위원님께서 볼 수도 있는데 또 실질적으로 대규모로 이루어지는 사업자들은 이 선매입을 반대하고 있습니다. 오히려 선매입을…….
●박승진 위원 실장님, 올해만 해도 8월까지 1,774호를 선매입했다고 했지 않습니까?
●주택정책실장 유창수 협약을 추진했습니다.
●박승진 위원 협약을 추진했다고 했지 않습니까? 그러면 이 1,774호도 이미 혜택을 받고 지금 준공된 거잖아요. 그렇죠?
●주택정책실장 유창수 네.
●박승진 위원 그러면 이 사람들에게는 어떤 특혜가 되지 않겠습니까? 어떻게 생각하십니까, 이것은?
●주택정책실장 유창수 부동산 시기가 활황일 때는 이분들이 그렇게 원하지 않았을 것이고요 지금처럼 부동산 시기가 하강기 국면에 들어가면 이분들은 선매입해 주기를 원할 겁니다. 그런데 지금 위원님이 말씀하시는 것처럼 저희가 어떤 특혜를 주기 위해서 선매입을 하는 게 아니라 감정평가 가격으로 하면 일반 시세보다도 훨씬 낮은 가격으로 저희가 매입을 하기 때문에…….
●박승진 위원 그러니까 그 이전에, 감정평가 이전에 이미 우리 시에서는 역세권 청년주택을 지어주려고 했을 때 이미 종 상향을 해 줬다는 얘기입니다. 그러면 이미 지가가 올라가 있는 상황에서 한 단계나 두 단계가 올라가 있는데 그때의 감정평가는 그 이전보다 훨씬 높다는 얘기를 하고 있습니다. 선매입을 하더라도 이걸 감안해서 그 업자하고 얘기를 해야 되는 것이지, 지금 현 시세로 감정평가를 한다고 치면 혜택이라고 볼 수밖에 없는 거지 않습니까?
●주택정책실장 유창수 위원님, 그냥 단순히 저희가 용도지역 변경을 추진해 주는 게 아니라 저희가 용도지역 변경에 따라서 공공기여를 10~30%를 이미 받고 있습니다. 그것에 대한 기부채납을 받은 역세권 청년주택이 있고, 선매입은 그와 별도로 민간이 10년 뒤에 분양하려고 하는 그 주택에서 30% 정도까지 선매입을 해서 그것도 시세대로 사주는 게 아니라 감정평가를 해서 사면서 그걸 다시 저렴한 임대료로 특별공급하기 위한 용도로 쓰고 있는 겁니다. 그렇기 때문에…….
●박승진 위원 그것은 좋은 의도인 줄은 알고 있습니다.
●주택정책실장 유창수 그렇기 때문에 용도지역 변경을 해서 했던 부분은 이미 충분히 공공기여로 저희가 회수를 하고 있는 겁니다, 기부채납.
●박승진 위원 제가 그것 민원이 들어와서, 저희 지역에 한 동에 세 군데나 들어섰기 때문에 내용은 좀 알고 있는 것이기 때문에 지금 말씀드리는 거예요. 저희도 공공기여 부분도 있고 움직이고 있는데 실제 지금 말씀하신 선매입의 부분들은 현재 감정평가로 한다 하고 공공기여를 받는다고 할지라도 훨씬 더, 저는 어떻든 간에 업자나 토지를 사는 사람에게는 혜택을 준다고 판단할 수 있다고 생각하기 때문에 그런 거거든요. 지금 말씀주신 올해 1,774호 그 내용을 자료로 부탁드리겠습니다, 상황을.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다.
●박승진 위원 그러면 좀 더 이해하기가 편하겠습니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 박승진 부위원장님 수고하셨습니다.
여기 추가 질의하실 위원님 계십니까?
이성배 위원님.

○이성배 위원 실장님, 안녕하십니까? 이성배 위원입니다.
SH공사가 지난 2019년부터 반지하 매입임대주택 공급을 중단하고 반지하 매입임대주택 거주가구를 지상으로 이주시키는 사업을 시행하고 있는 거 아십니까?
●주택정책실장 유창수 네, 알고 있습니다.
●이성배 위원 그 사업의 시작을 제가 했습니다. SH공사의 매입임대주택을 제가 다 돌아다니면서 반지하의 현실을 봤고, 반지하에 사시는 분들의 주거 형태나 주거 생활수준을 보고 나서 지상이주를 권고했고, SH공사는 임대분에 대한 차이가 분명히 있다고 처음에는 반대를 했었습니다. 가령 반지하에 사시는 분들의 임대료가 1만 원이고 지상에 사시는 분들의 임대료가 5만 원 정도면 4만 원 정도의 갭, 차이를 극복하기 어렵다고 SH에서 얘기를 했었습니다.
그런데 그 4만 원의 갭, 차이를 줄이기 위해서 SH공사가 있는 거라고 분명히 밝혔고 SH 또한 그걸 받아들여서 반지하에 거주하시는 분들을 다 지상이주시키려고 했습니다.
그런데 그런 혜택을 드림에도 불구하고 반지하에 계속 남겠다고 하시는 분들도 계셨고, 이사비 책정해가지고 이사비 지원까지도 하고 있는데 그럼에도 불구하고 SH 소유의 반지하 임대주택에 사시면서 이렇게 하는 분들도 있는데, 서울시가 이 반지하를 전부 매입한다는 건 좀 무리수가 있지 않을까요?
●주택정책실장 유창수 저희가 전부를 다 매입하…….
●이성배 위원 아니, 그러니까 전부가 아니어도 반지하를 매입한다는 건, 더군다나 이게 수해에 의해서 반지하를 매입한다고 하면 수해 말고 다른, 화재가 났다거나 뭐가 났다고 하면 인명피해가 날 때마다 이렇게 다 매입하는 게 옳은 정책일까요?
●주택정책실장 유창수 아닙니다. 위원님, 지금 이 사항을 저희가 자세히 업무보고드리지 못해서 설명이 좀 부족한 점이 있습니다. 저희가 반지하주택을 매입사업에서 몇 가지 기준을 제시해서 일단 매입하려고 하고 있고요. 반지하주택에 거주하시는 분들 중에 거동이 불편한, 장애 정도가 심한 장애인을 우선적으로 대상으로 삼아서 그분들에 대한 주거 상향 이주지원 또 반지하주택 자체에 대한 매입을 지금 저희가 계획을 하고 있거든요. 그래서 그분들 388명, 정도가 심한 장애인들을 이미 장애인지원과의 협조를 받아서…….
●이성배 위원 자활과?
●주택정책실장 유창수 네. 실태조사를 하고 있습니다. 그런데 그 기준이 뭐냐면 아까 말씀드렸다시피 3분의 2 이상 묻힌 침수지역에 있는 그런 지역들을, 그분들의 주거상태를 조사해서 지금 파악을 완료했고요. 그다음에 그분들에 대한 이주 의사, 그러니까 주거상담을 지금 진행 중에 있습니다. 한 50% 이상을 했습니다.
●이성배 위원 그러면 그 주거상담은 어디서 하나요?
●주택정책실장 유창수 저희가 자치구하고 협조해서 SH의…….
●이성배 위원 주거복지센터?
●주택정책실장 유창수 네, 주거안심종합센터 지원을 받아가지고…….
●이성배 위원 그러면 용산에 청년주택 있는 거기가 기준이 돼가지고 각 구별로 나와 있는 주거안심종합센터에서 다 하겠네요?
●주택정책실장 유창수 네, 지금 하고 있습니다.
●이성배 위원 지금 그러면 접수된 건들하고 접수내용을 자료로 주실 수 있으세요?
●주택정책실장 유창수 위원님 지금…….
●이성배 위원 지금 진행 중이라 어려운가요?
●주택정책실장 유창수 저희가 이번 달 말까지는 다 완료가 될 텐데요. 장애인부터 하고 그다음에 두 번째는 독거노인을 하고 있습니다.
●이성배 위원 나홀로 노인?
●주택정책실장 유창수 네. 그다음에 아동하고 같이 거주하는 주민들 744가구 정도 지금 진행을 하고 있습니다.
●이성배 위원 앞서 위원님들이 질의하실 때 답변하신 내용들도 있으시니까 그 부분은 제가 알고 있겠고요.
그러면 SH공사에서 반지하주택을 매입형 주택으로 사지 않습니까?
●주택정책실장 유창수 네.
●이성배 위원 그러면 SH공사는 이걸 활용할 때 커뮤니티센터가 됐든 이걸 다시 매입형 임대 사업을 하든 뭔가 써야 되지 않겠습니까?
●주택정책실장 유창수 네.
●이성배 위원 그러면 기존에 SH에서 갖고 있는 매입형 임대주택 현황을 다 알고 계세요?
●주택정책실장 유창수 매입임대주택의 현황, 지금 보고는 받았습니다.
●이성배 위원 제가 왜 이런 말씀을 드리냐면 지난해에, 제가 SH공사 매입형 임대주택을 돌아다녀 보면 SH공사 자체에서도 가가호호 방문한 흔적들이 별로 없어요. 그래서 그곳의 열쇠가 어디 있는지 몰라서, 심지어는 문이 다 열려있어요, 잠겨있지 않고. 그리고 나중에 가서 열쇠를 찾은 곳이 어디냐면 화분을 들어가지고, 진짜 무슨 드라마에서나 나올 법한 이런 행동들을 하고 있는 걸 제가 눈으로 직접 목격을 했고, 옆이 바로 공사현장이어가지고 축대가 다 무너질 판인데도 이런 상황이 생기고 있는지 없는지도 모르고 있는 게 SH공사의 현실이었습니다.
물론 그런 것들이 다 개선돼서 지금 매입임대주택들에 대한 현황이라든지 다해서 잘 돌아가고 있을 거라 믿습니다. 그런데 지금도 갖고 있는 걸 다 처분을 못 해가지고 있는데 자꾸 이 짐을 SH공사에 넘기면 SH가 허리가 휠 것 같은데, 실장님.
●주택정책실장 유창수 지금 위원님께서 말씀하신 사항들은 저도 실제 경험이 있어서 많이 알고 있습니다. 그런 반지하 매입임대주택에 대한 업무가 SH에서 많이 부담되지 않도록 저희가 조금 더 정교한 계획을 수립하도록 하겠습니다.
●이성배 위원 그런 부분들에 있어서는 회의 자리가 됐든 아니면 다른 간담회 자리를 만들어서 의회 의원님들하고도 한번 공유해 주시고, 그런 부분들에 대해서 이런 대책이 있다고 해서 의회랑 같이 소통을 했으면 좋겠고요.
●주택정책실장 유창수 네.
●이성배 위원 그리고 또 한 가지는 제가 어제 본회의 마치고 현장방문을 몇 군데 했어요. 했는데 SH공사에서 운영하고 있는 지하 커뮤니티시설들이 폐쇄된 곳들도 지금 있어요. 잘 돌아가고 있다고 하지만 폐쇄되고 있는 곳들도 분명히 있습니다. 아마 지금 매입하고 나서 분명히 또 관리가 잘 안 돼가지고 어려움을 겪을 곳들이 분명 있을 거라고 저는 생각합니다, 실장님.
여기서 하나 제안드리고 마무리하면, 매입을 하시는 건 좋습니다. 어차피 위험한 가구들이라는 게 증명이 됐기 때문에 그걸 시민의 목숨을 담보로 살게 할 수는 없죠. 그러니까 시에서 좋은 결단을 내리고 정책을 세우신 것 같은데, 살 수도 있고 활용할 수 있는데 이런 것들이 짐이 되지 않게, 정말로 침수가 된다면 개선책을 세우시고 이것들을 다시 활용해서 시민이 다시 이용할 수 있는 좋은 시설이 될 수 있게끔 해 주십시오.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다.
●이성배 위원 이건 진짜로 부탁드리고, 저희가 하면서 꼼꼼히 계속 지켜볼 것입니다, 실장님.
●주택정책실장 유창수 네, 위원님 말씀대로 꼼꼼히…….
●이성배 위원 그리고 이 부분에 대한 건 나중에 의회와 따로 자리를 마련해서 한번 심도 있는 논의를 했으면 좋겠습니다, 실장님.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다.
●이성배 위원 위원장님, 이상입니다.
●부위원장 김태수 이성배 위원님 수고하셨습니다.
계속해서 질의하실 위원님, 강동길 위원님.

○강동길 위원 실장님, 방금 우리 이성배 위원이 질의한 내용 중에 검토보고서 21면 반지하 매입임대주택 거주현황을 보면 지금 서울시가 713호를 매입해서 현재 사용 중인 건 270호에 불과하고 폐쇄가 431호로 이렇게 통계가 나와 있어요. 이 내용에 대해서 설명 좀 해 주시겠어요? 폐쇄라고 하는 것은 지금 아무것으로도 사용하지 않고 있다는 내용이죠?
이렇게 봤을 때 물론 침수로 인해서 반지하에 거주하시는 분들의 여러 가지 그런 사항들을 고려해서 출자ㆍ출연금에 포함되는 것은 큰 문제는 없다고 보는데, 실효성이 이렇게 없는 사업을 서울시가 계속 출자ㆍ출연해서 반지하주택을 매입하실 건가요? 뭔가 여기에 대한 대책이 필요하지 않나요?
●주택정책실장 유창수 저희가 세부 실행계획이 아직 다 나오지는 않았지만 지금 SH와 하고 있는 얘기는 뭐냐 하면 이 반지하 매입임대주택을 SH가 사서 다시 임대주택으로 신축을 하자는 취지가 강합니다.
●강동길 위원 그러니까 기존에 431호가 이 폐쇄되어 있는데 이것을 어떻게 활용하실 건가요?
●주택정책실장 유창수 지금 431호가 폐쇄됐다고 하는 것이 반지하를 사용하지 못하도록 아마 막아놓은 것 같습니다. 지역의 커뮤니티시설로 쓸 건 쓰고 그다음에 반지하에 거주하는 부분이 270호가 있고 나머지는 사용하지 못하도록 하고 있다는 취지인 것 같은데요.
●강동길 위원 그러니까 이 사업을 시작한 지 꽤 됐는데 지금 거의 한 60~70%가 아직까지 사용되지 못한 이유가 있을 거 아니에요?
●주택정책실장 유창수 그 이유는 거주환경이 워낙 열악하고 20년 이상 경과 연수가 있어서 노후화되었기 때문에 반지하에 거주할 수 없는 상황이어서 아마 폐쇄를 시켜놓은 것 같습니다.
●강동길 위원 그러면 향후 이것은 어떻게 운영하실 건가요?
●주택정책실장 유창수 저희가 매입 단독ㆍ다가구에 대해서는 SH공사하고 협의를 해서 신축하는 방향을 검토하고 있습니다. 그래서 거기에 살고 있는 분들을 아예 주거이전을 시켜주고 그 주택의 상황에 따라서 노후도가 심하다고 하면 그것을 재신축하는 계획을 수립하고 있는 중입니다.
●강동길 위원 이상입니다.
●부위원장 김태수 강동길 위원님 수고하셨습니다.
계속해서 질의하실 위원님.
이 자리에 앉아 있으니까 입을 봉하는 자리 같아요.

○부위원장 김태수 제가 하나만 질의할게요. 매입임대주택 지금 공가가 발생한 부분이, 저한테도 자료를 해서 들어왔는데 만약에 역세권 주변에다가 매입임대주택을 하게 되면 아마 공가는 발생하지 않을 거라고 생각을 하고 역세권에서 많이 벗어난 지역, 그러니까 교통이 불편한 지역에는 공가가 지금 많이 발생하고 있거든요. 그런 부분은 향후에 정책적으로 어떻게 그걸 수요를 맞출 것인지 그게 좀 궁금하네요.
●주택정책실장 유창수 역세권에서 멀리 떨어져 있는 지역들은 아마 시민들도 선호하지 않는 그런 지역들이거든요. 그래서 그런 지역들은 저희가 한 가구가 신축하기 어렵다고 하면 주변의 어떤 필지들하고 연합해서 자율주택정비사업이나 이런 것들을 유도해 보려고 생각하고 있습니다. 단독으로 신축이 가능하다면 단독으로 신축을 하고 단독으로 신축이 어렵다고 하면 주변 필지를 매입해서 자율주택정비사업으로 유도하는 그런 방향들도 지금 고민하고 있는 중입니다.
●부위원장 김태수 그게 처음부터 정책이 잘못됐다는 취지로 제가 지금 말씀을 드리고자 하는 겁니다. 왜냐하면 기존의 매입주택 현황을 살펴보니까 공가들이 많이 발생되어 있는데 그 공가 부분이 그냥 단순하게 몇 개월이 아니라 1년, 2년씩 이렇게 공가로 비어 있1어요.
공가로 비어 있다는 얘기는 선호도도 그만큼 안 좋지만 교통여건이 워낙 열악하다는 얘기거든요.
●주택정책실장 유창수 네.
●부위원장 김태수 그런 부분을 감안해서 매입임대주택을 하는 게 바람직하다.
그리고 두 번째는 이게 계약조건이 어떻게 되는지 모르겠는데 이 계약단계가 어떻게 되는 겁니까?
●주택정책실장 유창수 매입임대주택이요?
●부위원장 김태수 네.
●주택정책실장 유창수 입주자를 말씀하시는 겁니까?
●부위원장 김태수 아닙니다, 사업자들하고. 이게 예를 들어서 지금은 계약을 하고 난 이후에 건축행위를 하고 건축행위를 하고 난 이후에 SH공사에서 전량 매입을 하잖아요.
●주택정책실장 유창수 네, 맞습니다.
●부위원장 김태수 그 계약단계가 어떻게 되냐는 얘기예요.
●주택정책실장 유창수 먼저 민간건설업체나 매입임대주택을 사업하려고 하는 사업자가 설계를 하고 사업대상지 신청을 합니다, SH에. 매입임대주택 신청을 요청하면, 그걸 매도신청이라고 얘기를 하는 건데요 사업자가 매도신청을 하게 되면 탁상감정평가를 하고 매입 심의를 하게 됩니다. 매입 심의를 하게 되고 사업설계를 해서 사업시행계획인가를 받으면 그다음에 매매이행약정 체결을 하게 되는 겁니다.
●부위원장 김태수 여기에는 특혜가 들어가지 않나요?
●주택정책실장 유창수 매입임대주택사업에 대해 약간 부정적인 시각들이 존재해 오기는 했습니다. 2018년도부터 시작해서 2019년도, 2020년도에 워낙 많은 물량이 이루어지다 보니까 조금 그런 시각이 있었는데 SH공사가 철저하게 품질점검도 하고 있고 또 매매이행의 감정평가나 이런 것들을 공정하게 하고 있어서 지금까지 그런 의혹은 있었지만 실질적으로 SH 직원들이 감사나 이런 데서 지적을 받지는 않았던 것으로 알고 있습니다.
●부위원장 김태수 여기서는 특히 그렇게 크게 다룰 건은 아닌 것 같고요, 행정사무감사할 때 이런 부분에 대해서 집중적으로 다뤄야 될 부분이라고 생각을 해요, 특혜 부분에 대해서.
그런데 지금 실장님께서 답변하시기로는 사무 감사에 그렇게 크게 부적격 판정을 안 받았다고 이렇게 지적하시는데, 지금 실질적으로 우리 서울시내 임대주택 보면 특혜 부분이 많습니다. 아까 박승진 부위원장님도 지적했지만 그 특혜 부분에 대해서 나름대로 심도 있게 논의할 부분이 있고 나름대로 집행부 입장에서도 고민할 필요가 있다고 생각을 해요.
이상입니다.
박석 위원님.

○박석 위원 도봉구 3선거구의 박석입니다.
실장님, SH에서 매입임대주택 최초 2023년도 목표량이 6,155호인데 제가 자료를 봤더니 지금까지 1,051호만 입주를 시켰어요. 완공을 시켰어요. 나머지 5,000호는 과연 어떻게 해결할 방법입니까?
●주택정책실장 유창수 위원님 말씀하신 대로 올해 사업이 좀 부진한 것은 사실입니다. 그런데 그런 이유가 단순히 SH에서 매입임대주택사업을 등한시해서 그런 게 아니라 지가상승이라든가 매입가격이 상당히 많이 올랐습니다. 그래서 작년부터 목표한 실적을 다 채우지는 못했던 사항이고요. 그래서 지금 호당 매입가나 이런 것이 지가상승분으로 해서 매입임대주택 사업자들도 땅을 고가에 사다 보니까 저희가 매입하는 호당 가격이 맞지를 않는 겁니다. 그런 차원에서 공급실적이 상당 부분 많이 줄어들었다는 말씀을 드릴 수가 있겠고요.
●박석 위원 그럼 애초에 목표량을 줄여야죠.
●주택정책실장 유창수 그것보다는 지금 신규택지가 서울시에 많이 부족하기 때문에 매입임대주택사업으로 임대주택을 공급할 수 있는 그런 방향에 한계가 있다는 말씀도 드리겠습니다.
●박석 위원 그건 잘 판단해 보시고요. SH 사장이 결국은 매입임대주택에 대해서 매우 부정적이라는 얘기를 많이 하고 있어요.
●주택정책실장 유창수 아까 부위원장님께서 지적하신 대로 매입임대주택을 바라보는 시선들이 조금 부정적인 시선들도 상당히 많이 있습니다. 그래서 그런 점에서, 왜냐하면 지가가 상승하면 호당 가격이 올라갈 수밖에 없는 그런 구조적인 문제가 있거든요. 그런 점이 직접 현장에서 일하시는 분하고 시각적인 차이가 있는 것은 사실입니다.
●박석 위원 그리고 제가 자료를 보니까요 매입임대주택에 3년 이후에 공가가 많이 있어요. 그리고 대부분 입주하는 게 6개월에서 8개월 정도가 기본이에요. 그러면 준공 이후에 SH가 관리는 어떻게 합니까?
●주택정책실장 유창수 지금 각 지역별 주거안심종합센터가 있습니다. 지역별 주거안심센터에서 일단 관리를 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
●박석 위원 그것 실장님이 다시 한번 파악해 보시고요.
관리체계가 전혀 되지 않고 있는 현실입니다, 지금. 왜 그러냐 하면 이미 준공이 난 이후에 SH가 인수를 하고 나면 그때부터 입주자들이 바로 입주를 하면 괜찮은데 입주하는 단계가 평균 6개월에서 8개월입니다. 그러면 6개월에서 8개월 동안 관리체계가 하나도 없어서 그 주위는 전부 쓰레기 일대입니다, 쓰레기 일대. 그래서 지금 공가가 많이 생기는 겁니다.
●주택정책실장 유창수 알겠습니다. 지금까지는 SH가 전체적으로 다 관리를 해 왔었는데 단계적으로 위탁관리를 추진하려고 지금 준비 중에 있고요. 올해 7월부터 송파, 은평, 동대문에서는 매입임대주택을 위탁관리 하는 시범사업을 추진하고 있습니다. 그래서 그런 관리체계가 더 잘 정착될 수 있도록 SH하고 같이 협력해 나가겠습니다.
●박석 위원 철두철미한 관리를 좀 해 주시기 바랍니다.
●주택정책실장 유창수 네.
●박석 위원 이상입니다.
●부위원장 김태수 수고하셨습니다, 박석 위원님.
더 이상 질의하실 위원님 안 계시죠?
(「네.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님 안 계시면 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
일단 지금 원안가결이 하나가 있고요 조건부 가결이 있는데, 아까 우리가 정회 때 의견조정을 했어요. 조정을 했는데 여기에 지금 의제 하나를 붙인 게 예산 추계를 정확하게 해서 행정사무감사하기 이전에 우리 위원님들한테 보고를 좀 해라 이런 의견을 다신 분들이 있어요.
그래서 제가 보기에는 이걸 조건부 가결하는 게 맞다고 보는데 우리 위원님들은 어떻게 생각하세요? 동의하십니까?
●이성배 위원 이건 가고, 행정사무감사에서 해야되지 않을까요?
●부위원장 김태수 우리 이성배 위원님은 원안통과를 전제조건으로 말씀하신 거고 그다음에 다른 위원님들, 의견을 한번 모아볼까요?
●이성배 위원 여기서요?
●부위원장 김태수 아니, 아까 우리가 먼저 얘기를 했어요. 원안 통과할까요, 그러면?
(「네.」하는 위원 있음)
그러면 의사일정 제13항 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안을 시장이 제출한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의가 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)


14. 서울특별시 서울리츠 3호(공공주택사업자) 출자 동의안(서울특별시장 제출)
(17시 58분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제14항 서울특별시 서울리츠 3호 출자 동의안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
시장이 제출한 본 안건에 대해서는 집행기관의 제안설명과 수석전문위원의 검토보고를 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
주택정책실장님은 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 의안번호 제160번 서울특별시 서울리츠 3호(공공주택사업자) 출자 동의안에 대하여 제안설명드리겠습니다.
우리 시와 서울주택도시공사는 2007년 서울시민의 주거안정을 위하여 장기전세주택제도를 도입하였습니다. 이 중 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 평형 장기전세주택에 대하여 2016년 서울주택도시공사가 설립한 부동산투자회사인 서울리츠 3호에 현금 12년간 분할지급 및 현물 출자가 결정된 바 있으며, 이 중 2023년도 출자금에 대하여 지방재정법 제18조제3항에 의거 미리 시의회의 동의를 얻고자 합니다.
존경하는 민병주 위원장님을 비롯한 위원님 여러분, 본 서울리츠 3호에 대한 출자는 서민 주거안정을 위한 임대주택 공급 여력을 확보하기 위해 추진되는 사항임을 감안하여 우리 시에서 제출한 동의안이 통과될 수 있도록 적극적인 지원을 부탁드립니다.
이상으로 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
그러면 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 제160번 서울특별시 서울리츠 3호(공공주택사업자) 출자 동의안에 대해서 검토보고드리겠습니다.
검토보고서 3페이지입니다.
이 동의안은 2016년 대형 장기전세주택 운영방식을 서울시와 SH공사가 소유ㆍ운영하는 방식에서 서울리츠 3호가 소유ㆍ운영하는 방식으로 전환한 이래 12년간 매년 리츠3호에 출자키로 함에 따라 2023년도 지급분인 121억 4,000만 원을 출자하려는 것으로 지방재정법에 따라 시의회 의결을 받고자 제출된 사안입니다. 출자계획은 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
리츠3호는 장기전세주택 중 85㎡를 초과하는 세대를 매입ㆍ운영하기 위한 목적으로 2016년 10월 설립되었으며 그 대상 세대인 14개 지구 28개 단지 2,450호는 이미 입주가 완료된 상황입니다. 이 사업은 리츠 설립 당시인 2016년에 시의회로부터 최초 동의를 받은 후 매년 출자해 온 사항이나 2021년 예산편성 운영기준 및 기금운용계획 수립기준이 2020년 7월 개정된 이래 2021년부터는 매년 출자분에 대해서도 시의회 동의를 받고 있습니다.
리츠3호의 사업 타당성을 살펴보면 설립 당시 서울시는 2,017억 1,300만 원을, 공사는 242억 8,000만 원을 출자하여 총 2,259억 9,300만 원을 투자함으로써 총수입은 5,853억 5,700만 원, 배당수입은 3,593억 6,400만 원으로 나타났습니다.
이를 사업수지 측면에서 살펴보면 총사업비 1조 7,731억 원에 총수입 2조 929억 원으로 수입이 사업비보다 3,198억 원 많은 것으로 분석되었고, 사업성 측면에서 볼 때 리츠에 출자하는 투자비가 레버리지 효과를 발생함으로써 기준 투자율 5.5%를 상회할 것으로 판단되어 타당성이 있는 것으로 분석되었습니다.
이 사업은 최초 시의회 출자 동의 이후 리츠3호의 정관에 따라 매년 사업연도 종료 후 3개월 이내에 정기주주총회를 개최하여 재무운영 등을 점검ㆍ승인하고 있는데, 금년 3월 31일 총회에서 승인한 재무제표를 확인한 결과 2021년 12월 31일 기준 리츠3호의 현금자산은 전년 대비 79억 원 증가한 151억 원으로 확인되었습니다. 2022년도의 현금유입 712억 원과 현금유출 534억 원을 감안할 때 내년도 자산운용에는 무리가 없을 것으로 사료됩니다.
한편 향후 2027년까지 연례ㆍ반복적으로 서울리츠 3호에 대한 출자 동의 절차를 진행해야 하는바 의회 의결 절차 간소화를 위해 조례 개정 필요성에 대한 검토와 함께 리츠3호 운용이 종료되는 2035년 이후 대형 평형 장기전세주택의 분양 및 재임대 여부 등에 대한 정책 대안 마련도 필요해 보입니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 이 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.
최재란 위원님.

○최재란 위원 간단한 궁금증입니다.
지금 저희가 보면 2020년 7월의 예산편성 운영기준 및 기금운용계획 수립기준 개정에 근거해서 지금 시의회 동의를 얻는 사안이에요. 그러면 이게 첫 출자 동의안이 되는 건가요, 의회에 제출한?
●주택정책실장 유창수 네, 그렇게 알고 있습니다.
●최재란 위원 리츠가 2016년에 설립됐단 말입니다, 실장님?
●주택정책실장 유창수 네.
●최재란 위원 그전에는 왜 출자 동의안 없이 그냥 보고만 했던 건가요?
아, 못 들으셨죠?
●주택정책실장 유창수 네.
●최재란 위원 그전에는 의회의 출자 동의가 없었잖아요, 지금 첫 출자 동의안이잖아요.
●주택정책실장 유창수 네.
●최재란 위원 그러면 그전에는 의회에 그냥 보고만 했는지, 아니면 이 보고도 없었는지 그게 좀 궁금해서요.
●주택정책실장 유창수 2016년에 최초 동의를 받고 매년 출자를 해 왔고 2021년에 예산편성 운영기준이 변경됐다고 하니까, 제가 알고 있기로 그전에는 동의를 안 받은 사항이 아닌가…….
●최재란 위원 보고도 없었나요, 의회에 출자에 대해서? 업무보고 시간에 의회에 보고도 없었을까요?
●주택정책실장 유창수 업무보고는 했던 것으로 알고 있습니다.
●최재란 위원 아, 업무보고는 하셨던 거죠? 그 부분이 좀 궁금했어요.
이상입니다.
●부위원장 김태수 수고하셨습니다, 최재란 위원님.
더 이상 질의하실 위원님 없습니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
의사일정 제14항 서울특별시 서울리츠 3호(공공주택사업자) 출자 동의안을 시장이 제출한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)

15. 서울특별시 토지임대부 분양주택 사업의 원활한 추진을 위한 「주택법」 개정 촉구 건의안(홍국표 의원 외 60인 발의)
(18시 05분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제15항 서울특별시 토지임대부 분양주택 사업의 원활한 추진을 위한 주택법 개정 촉구 건의안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
기획경제위원회 홍국표 의원님께서 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.


●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원님 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 95번 토지임대부 분양주택 사업의 원활한 추진을 위한 「주택법」 개정 촉구 건의안에 대해 검토보고드리겠습니다.
검토보고서 2페이지를 참고해 주시기 바랍니다.
이 결의안은 서울특별시의회가 국회 및 국토교통부에 토지임대부 분양주택 관련 법령의 조속한 개정을 촉구하려는 것으로 2022년 8월 29일 홍국표 의원이 대표발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다.
발의 배경 및 토지임대부 분양주택 공급의 한계 부분을 살펴보겠습니다.
2007년도 토지임대부 분양주택이 주택법에 처음 도입된 이래 한국토지주택공사 LH공사는 시범사업으로 군포 부곡지구 389호, 서울 서초우면 공공주택지구 358호, 서울 강남자곡 공공주택지구 402호 등 총 1,149호를 공급하였습니다.
다음 페이지 위의 상단 표를 보시면 분양주택사업 추진실적을 참고해 주시기 바랍니다.
제도연혁은 그 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
아울러 3페이지 각주 부분에 공공자가주택으로 불리는 반값주택의 세 가지 유형을 참고해 주시기 바랍니다.
4페이지 되겠습니다.
그러나 강남자곡 공공주택지구 이후에 토지임대부 분양주택 건립사업은 더 이상 추진되지 않았습니다. 이는 주택공급자 입장에서 사업성이 없어 토지대금 회수가 어려워짐에 따라 사업자의 부채증가, 재투자 여력 상실 등으로 토지임대부 분양주택의 지속적인 공급에 난항을 겪었기 때문입니다. 또한 군포부곡지구의 경우에는 입지의 한계에도 사업추진의 용이성만으로 사업을 추진하였고, 토지와 건물 소유권을 함께 취득할 수 없다는 사업특성에 대한 수분양자의 생소함이 함께 작용한 결과 그 당시 대부분 미분양되어 잔여물량 362호는 일반분양되었습니다.
서울시는 현재까지 토지임대부 분양주택을 공급한 실적이 없는데 LH 시범사업에서와 같이 토지임대료 산정 시 토지의 감정가격이 아닌 조성원가를 기준으로 함에 따른 사업성 확보의 어려움 등으로 지속가능한 사업모델로 추진하기에는 재무적 한계가 존재하였기 때문인 것으로 파악됩니다.
더욱이 최근 2021년 1월 주택법 개정으로 환매 의무조항이 추가되면서 토지임대부 분양주택은 수분양자에게 주거 사다리로서의 역할을 제대로 수행하지 못하고 시장에서 외면받는 정책이라는 비판을 받고 있습니다.
그럼에도 토지임대부 분양주택은 서울이라는 입지적 장점에 덧붙여 건물만 따로 분양하는 형태의 주택이기에 일반 분양주택 대비 저렴한 분양가로 주택소유를 위한 진입장벽이 낮고, 임대주택에 비해 자가소유 의식이 높아 주택의 유지관리 등이 잘 이루어질 수 있다는 장점이 있습니다.
이에 서울특별시의회는 상기된 문제점들에 대한 제도개선을 거쳐 토지임대부 분양주택의 신속한 공급을 통해 수도권 청약 대기물량을 일부 해소하여 서민과 중산층의 주거안정을 도모하기 위해 국회와 국토교통부에 관계 법령의 개정을 촉구하고자 이 결의안을 제출한 것으로 이해됩니다.
건의안의 주요내용을 살펴보겠습니다.
건의안의 내용은 토지임대부 분양주택의 명칭을 건물분양주택으로 변경하고, 분양가상한제 적용을 배제시키고, 토지임대차 기간과 갱신기간을 40에서 50년으로 연장하고, 환매주체를 LH에 국한되어 있던 것을 SH로 확대하고, 환매의무기간 변경 등 총 5가지 항목으로 구성되어 있습니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
6페이지입니다.
토지임대부 분양주택은 기존 분양주택과 임대주택의 중간 모델로서 주택 소유를 위한 초기 자금부담이 적고, 주택가격이 급등한 현 시점에서 공공임대보다 안정적으로 거주할 수 있는 주택유형으로서 서민들의 주거안정과 자산축적 욕구를 동시에 충족할 수 있는 모델입니다. 또한 공공분양주택의 로또분양 문제를 해소함으로써 불로소득 차단과 중장기 집값안정을 유도할 수 있고 자산축적의 기회제공을 통해 자가율을 제고할 수 있는 주택 유형입니다.
그러나 수분양자가 시세차익을 얻을 수 없다는 제도적 한계가 존재하기에 이를 극복하고자 건의안에서는 전매 제한기간 이후 민간거래가 가능하도록 환매조건 규제를 완화하는 내용을 포함시킨 것으로 이해됩니다. 주택법 제78조의2 관련입니다.
이로 인해 적정 시세차익이 보장될 경우 토지임대부 주택의 분양이 활성화될 수 있을 것으로 사료되므로 향후 주택법 개정 시 수분양자에게 보장해 주는 적정 매각 차익의 비율 등에 대해서는 추가적인 논의가 진행될 것으로 예상됩니다.
다음 페이지입니다.
토지임대부 분양주택 관계법령 현황을 살펴보면, 7페이지 중간에 있는 표를 참고해 주시기 바랍니다.
토지임대부 분양주택은 현재 주택법 및 공공주택 특별법에 규정되어 있으며 관련 내용은 요약한 표를 참고해 주시기 바랍니다.
다음으로 서울시가 국토교통부에 건의한 주요 법령ㆍ제도개선 건의사항을 살펴보겠습니다.
2022년 6월 서울시 주택정책실과 주택도시공사는 제도개선을 통한 토지임대부 분양주택 공급 활성화를 도모하기 위해 이 건의안 내용이 포함한 주요 법령ㆍ제도개선사항을 국토교통부에 건의한 것으로 파악됩니다. 붙임1을 참고해 주시기 바랍니다.
주요내용은 토지임대부 분양주택의 명칭 변경 등 앞서 말씀드린 내용들 외에 환매 주체 변경, 전매 제한기간 이후 개인 간 자유거래 허용 등으로 토지임대료 산정방식 개선 등 일부 내용은 이 건의안에 포함되지 않은 것으로 확인됩니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
이 건의안은 현행법상 과도한 제약으로 인해 서울시가 토지임대부 분양주택 건립에 어려움을 겪고 있는 상황에서 서민과 중산층의 내집 마련 및 주거안정을 도모하기 위해 토지임대부 분양주택 관련 제도의 개선을 통한 부담 가능한 주택공급 확대, 주택공급자의 사업 지속성 확보 및 주거품질 개선을 위한 것으로 지난 6월 서울시에서도 이와 유사한 내용의 법령개정안을 국토부에 건의한 것으로 파악되는바 건의안 채택 시 서울시 법령개정 건의사항을 포함시키는 방안도 검토가 가능하겠습니다.
중앙정부가 금년 8월 16일 청년 원가주택 및 역세권 첫집주택 공급 등이 포함된 국민 주거안정 실현방안을 발표함으로써 청년, 서민 그리고 중산층의 주거사다리 복원을 위한 논의를 시작한 것은 고무적이라고 판단됩니다.
다음 페이지입니다.
정부의 기조 변화와 서울시 상황을 반영한 제도개선이 이루어질 경우 현재 서울시가 추진 중인 토지임대부 분양주택 공급계획이 조속히 실현됨으로써 서민 주거안정에 기여할 수 있으므로 이 건의안을 채택하여 법령개정 및 정책의 전환을 촉구해야 할 필요가 있다고 판단됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 주택정책실장은 나오셔서 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 홍국표 의원님께서 발의하신 의안번호 95번 서울특별시 토지임대부 분양주택 사업의 원활한 추진을 위한 「주택법」 개정 촉구 건의안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
서민층의 주거안정을 위해 저렴한 가격으로 양질의 주택을 공급하고자 하는 이른바 반값 아파트라고 불리는 토지임대부 분양주택의 법령 개정을 촉구하는 본 결의안은 부동산 가격 폭등으로 고통받고 있는 서울시민들에게 내집 마련 실현과 주거생활 안정을 위한 정책을 최우선 순위로 두고 역량을 집중했던 우리 시의 정책방향과 동일하며, 본 결의안의 취지와 목적에 깊이 공감하는 바입니다.
우리 시는 토지임대부 분양주택의 공급을 확대하기 위해 법령 개정 건의 등 지속적인 노력을 기울여 왔으며 지난 8월 국토교통부가 발표한 국민주거안정 실현방안에 따르면 우리 시와 논의해 온 토지임대부 주택 제도개선 방향의 큰 틀이 담기기도 했습니다.
앞으로 법령개정 등 입법화의 과정에서도 현실성 있는 대안을 제시하는 등 정부와 적극적으로 협조할 계획이며, 완화되는 규제에 대해 구체적인 실행계획을 세우고 빠르게 현장에 적용할 수 있도록 만반의 준비를 하겠습니다.
이상으로 검토의견 설명을 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 유창수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
이 안건은 개정 촉구 건의안이라서 특히 질의하실 위원님이 안 계실 것 같은데…….
임종국 위원님.

○임종국 위원 종로구의 임종국 위원입니다.
일단 형식이 건의안이라서 제가 동의하기 어려운 내용들이 많이 있기는 합니다만 질문으로 대신하겠습니다.
우선 이 건의안에는 포함되어 있지 않습니다만 지금 서울시에서 제도 개선을 건의한 내용 중에 토지임대료 산정방식을 개선한다고 되어 있죠, 감정평가액 기준으로요?
●주택정책실장 유창수 네, 그렇습니다.
●임종국 위원 지금 토지임대부 분양주택의 경우 토지소유자가 공공일 수도 있고 공공이 아닐 수도 있는 거죠?
토지임대부 분양주택의 토지소유자는 공공이기도 하고 아니기도 하고, 민간이기도 하고 그런 거죠? 맞습니까?
●주택정책실장 유창수 아닙니다. 저희가 공공으로 일단 설정을 한 것입니다.
●임종국 위원 아, 그렇습니까?
●주택정책실장 유창수 네.
●임종국 위원 사실 이 개념은 오늘 처리했던 상생주택의 개념하고 공통점이 있죠?
●주택정책실장 유창수 네, 있습니다.
●임종국 위원 그런 점에서 이게 공공일 수도 있고.
●주택정책실장 유창수 그런데 민간일 수도 있는데, 가능성이 있습니다. 정정하겠습니다.
●임종국 위원 그런데 이 토지임대부 분양주택의 정책이 장점이 있다고 하는 이유는 일단 주택가격의 안정 또는 낮은 가격이 장점이기 때문에 지금 이 정책을 하고 있는 거잖아요?
●주택정책실장 유창수 네, 그렇습니다.
●임종국 위원 그런데 토지임대료를 감정평가의 기준으로 하게 되면 토지를 매입하는 비용을 지불하는 건 아니지만 그것에 관한 이자를 납부하는 것과 같은 효과가 있는 거 아니겠습니까?
●주택정책실장 유창수 그런 측면은 위원님 지적의…….
●임종국 위원 그리고 이제 이 건의안에 담겨 있는 내용 중에 분양가 상한제에서 제외한다고 하면 최근에 어쨌든 건축비도 매우 상승하고 있는데요 이것을 분양가 상승까지 제외한다면 결국은 감정평가액 기준으로, 요즘 감정평가액은 거의 시세에 근접하지 않습니까? 거의 시세죠? 시세에 근접하는데 그러면 그 기준으로 토지임대료도 내고 그리고 분양가 상한제에서도 제외돼서 주택가격도 높아지고, 결국은 일시불로 주택을 매입하는 것이 아니라 할부이자를 내면서 살고 있는 그런 효과를 내거든요.
그러면 나중에 최종적인 모든 비용을 계산을 해 보면 목돈만 안 들어갔다 뿐이지 결국은 일반주택에 살고 있는 것과 차이가 없게 되는 거 아닙니까?
●주택정책실장 유창수 지적하신 부분에 대해서 SH하고 다시 한번 검토해서 보고드릴 수 있도록 그렇게 하겠습니다.
●임종국 위원 이게 사업자들의 요구사항이기도 하고 그래서 이런 것들을 아마 제도개선을 검토하고 계신 것 같은데요, 애초에 주택가격을 낮추겠다는 취지로 시작된 사업이 사업자의 입장을 고려하고 여러 가지 현실을 고려하다 보면 결국은 이 사업을 왜 진행하는지에 대한 본래의 취지를 잊게 될 우려가 보이거든요.
그런 점에서 지금 건의안에 담긴 주택법 개정안 내용과 그리고 여기에 담기지는 않았지만 일단 집행부에서 정리하고 있는 제도개선 내용은 어쩌면 토지임대부의 본질적인 취지와 맞지 않다 그렇게 보는데 어떻게 생각하십니까?
●주택정책실장 유창수 위원님이 지적하신 부분은 저희도 취지나 이런 것들은 공감하는 부분이 있습니다. 그런데 저희가 실질적으로 토지임대부 주택 공급을 확대하려고 하다 보니까 SH공사의 내부적인 재정 측면을 감안해서 개정안을 건의한 게 아닌가 이런 생각이 듭니다.
저희가 위원님 지적하신 부분을 충분히 이해하고 있고, 그래서 SH공사하고 더 세부적인 사항에 대해서 한번 논의를 해서 보고드릴 수 있도록 그렇게 하겠습니다.
●임종국 위원 건의안 본문 내용 중에도 보면 시장 친화적인 공급 확대로 정책방향을 선회한다고 하는데 본질적으로 토지임대부 분양주택이란 게 시장논리에 모든 것을 맡기는 그런 것과는 약간 벗어나 있는, 국가의 개입을 확대하는 그런 정책이잖아요.
그러면 그런 것을 다시 시장 친화적인 방식으로 전환을 하게 되면 결국은 본래의 취지는 사라진다 이런 점에서 그것의 본래 취지가 살아날 수 있도록 그렇게 점검을 하셔서 제도 개선내용을 다시 한번 정리하실 때 그 점 충분히 반영해 주시기 부탁드리겠습니다.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다.
●임종국 위원 이상입니다.
●부위원장 김태수 수고하셨습니다, 임종국 위원님.

○부위원장 김태수 질의하실 위원님……. 실장님, 제가 하나 질의할게요.
지난 6월에 서울시에서도 이와 유사한 내용의 법령 개정안을 건의한 바 있죠?
●주택정책실장 유창수 국토부…….
●부위원장 김태수 네, 국토부에.
●주택정책실장 유창수 건의한 바 있습니다.
●부위원장 김태수 지금 어떻게 됐나요?
●주택정책실장 유창수 국토부에서는 실질적으로 환매 조건의 주체, 그러니까 지금 LH만 돼 있는데 SH까지 확대해 주는 것에 대해서는 공감하고 있습니다. 그래서 그 법령 개정안은 이루어지는데, 저희가 사인 간 거래라든지 시세차익의 보장이나 이런 세밀한 부분에 대해서는 큰 틀에서 토지임대부 주택의 주택법상 개정될 부분은 동의를 했는데 세부적인 사항은 법 개정을 순차적으로, 단계적으로 하자는 그런 의견은 줬습니다.
●부위원장 김태수 오늘 아침에 우리 민병주 위원장님하고 박승진 부위원장님하고 저하고 세 명이 만나서 이 부분에 대해서 지금 원안가결하는 건 맞는데 약간의 부대의견을 붙이자고 의견을 모았었어요.
그게 뭐냐 하면 서울시와 서울주택도시공사에서 2022년 6월에 국토부에 건의한 법령제도 개선사항을 포함하여 여기에 국회 및 국토교통부로 송부하는 것으로 부대의견을 붙이려고 그러는데, 괜찮습니까?
●주택정책실장 유창수 네, 괜찮습니다.
●부위원장 김태수 여기 우리 위원님들도 동의하시는가요? 국회까지 보내는 게 맞다고 봐요, 지금 법령 개정을 해야 한다는 부분이 있으니까.
그러면 의사일정 제15항 서울특별시 토지임대부 분양주택 사업의 원활한 추진을 위한 「주택법」 개정 촉구 건의안을 홍국표 의원께서 대표발의한 원안대로 의결하되 서울시와 서울주택도시공사에서 2022년 6월 국토부에 건의한 법령제도 개선사항을 포함하여 국회 및 국토교통부로 송부하는 것으로 부대의견을 붙이고자 하는데 위원님 여러분, 이의가 없으십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)

16. 2022년도 2분기 주택정책실 소관 예산 전용 및 예비비 사용내역 보고
(18시 23분)

○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제16항 2022년도 2분기 주택정책실 소관 예산 전용 및 예비비 사용내역 보고의 건을 상정합니다.
(의사봉 3타)
주택정책실장님 나오셔서 보고해 주시기 바랍니다.

○주택정책실장 유창수 주택정책실 2022년 2분기 예산 전용 및 예비비 사용내역에 대하여 보고드리겠습니다.
먼저 주택정책실 전용 사용 2건으로 총 8억 1,700만 원입니다. 청년월세 한시 특별지원사업의 원활한 추진을 위하여 사업예산 일부를 기간근로자 채용에 사용하고자 6억 3,500만 원 예산 전용하였고, 백사마을 주거지보전 사업의 타당성조사 비용 확보를 위해 1억 8,200만 원 전용하였습니다.
다음으로 예비비 사용은 1건이며 총 1억 9,800만 원입니다. 옥인ㆍ용강 시민ㆍ시범아파트 정리사업 민사소송 패소로 인해 부당이득금 반환 및 발생이자 1억 9,800만 원을 예비비로 지출하였습니다.
이상 2022년 2분기 주택정책실 예산 전용 및 예비비 사용내역 보고를 마치겠습니다. 감사합니다.


●부위원장 김태수 실장님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 질의해 주시기 바랍니다.
최재란 위원님.

○최재란 위원 반갑습니다. 최재란 위원입니다.
예비비 사용내역이 흥미로워서 제가 몇 가지 질의드릴게요. 이거 항소했다가 패소한 거죠?
●주택정책실장 유창수 네.
●최재란 위원 이거 부당이득금 판결인 거 보면 아마 부당이득금 반환소송 같아요. 맞나요?
●주택정책실장 유창수 네, 맞습니다.
●최재란 위원 그래요. 공공사업에 의해서 발생한 이주대책자에게는 분양대금에 기반시설 비용을 포함할 수 없는데 그걸 포함해서 분양자들이 아마 부당이득금 반환하라고 소송을 제기했던 것 같아요. 그 내용이 맞습니까?
●주택정책실장 유창수 네, 맞습니다.
●최재란 위원 왜 항소하셨어요?
이 소송이 이미 과거에 여러 차례 있었고 대부분, 물론 패소하신 주민도 있지만 대부분 승소를 했어요. 그런 판결이 있는데 이걸 왜 항소를 하셨을까 그게 좀 궁금해요.
물론 이길 거라고 생각하셨으니까 항소를 하셨겠죠. 그렇죠?
●주택정책실장 유창수 저희가 이 건에 대해서는 검사 지휘를 받아서 소송이 이루어진 것이기 때문에 검사 지휘를 받아 항소한 것으로 알고 있습니다.
●최재란 위원 아, 그래요? 이게 굉장히 소송이 많았어요. 그리고 대부분 승소를 또 했단 말입니다. 그런데 이걸 왜 도대체 항소를 해서, 결국은 우리가 반환금에다가 발생이자까지 지금 지급하게 됐잖아요, 물론 전체 금액으로 봤을 때 크지는 않다고 할 수는 있는데.
하여튼 지금 본 위원이 말씀드리고 싶은 것은 아마 이런 소송이 앞으로도 발생할 소지가 있단 말입니다. 계속 발생할 수 있을 거예요, 아마.
●주택정책실장 유창수 네.
●최재란 위원 왜냐하면 우리가 공공사업이 계속 진행이 되니까 이주대책자도 계속 나올 거고. 그러면 이 소송결과를 참고하셔서, 앞으로 대응을 잘하셔서 불필요하게 지출되는 그런 게 없도록 신경을 써 주셔야 되지 않나 하는 그런 말씀을 드리려고 제가 잠깐 질의한 거예요.
●주택정책실장 유창수 네, 알겠습니다. 위원님의 질문 취지는 잘 알겠고요. 저희가 2심 판결에서 원고 일부 승소한 게 있어서 실무담당자로서는 또 항소를 할 수밖에 없었던 그런 사항인 것 같습니다.
●최재란 위원 그래요, 그래요. 항상 소송할 때, 다툼 할 때 질 거라 생각하고 하지는 않으니까, 그런데 제가 지금 마지막에 드린 말씀이 핵심입니다. 이런 일이 또 있을 거예요. 이런 소송은 계속 발생할 건데 그때 잘 판단하시고 잘 검토하셔서 불필요하게, 우리가 패소하면 솔직히 좀 그렇지 않습니까. 잘 진행하시라고 당부 말씀드리려고 발언했습니다.
이상입니다.
●부위원장 김태수 최재란 위원님 수고하셨습니다.
계속해서 질의하실 위원님, 질의하실 위원님 안 계십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원이 없으시면 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
존경하는 선배ㆍ동료 위원님 여러분, 바쁘신 의정활동에도 불구하고 오늘 회의진행에 적극 참여해 주신 데 대해 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 그리고 유창수 주택정책실장님을 비롯한 집행기관 관계공무원 여러분, 수고 많으셨습니다.

○부위원장 김태수 이상으로 제314회 임시회 제2차 주택공간위원회 회의를 모두 마치겠습니다.
산회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(18시 28분 산회)