제319회서울특별시의회(정례회)
도시계획균형위원회회의록
제6호
서울특별시의회사무처
일시 2023년 7월 3일(월) 오후 2시
장소 도시계획균형위원회 회의실
의사일정
1. 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안
2. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 876)
3. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 595)
4. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 644)
심사된안건
1. 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안(김용일 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ고광민ㆍ김규남ㆍ김길영ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김용호ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김지향ㆍ김태수ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ김혜지ㆍ남궁역ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박상혁ㆍ박석ㆍ박영한ㆍ박춘선ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ신복자ㆍ유만희ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ윤영희ㆍ윤종복ㆍ이병도ㆍ이병윤ㆍ이종배ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ임춘대ㆍ정지웅ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최호정ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
2. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 876)(서울특별시장 제출)
3. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 595)(신동원 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ곽향기ㆍ구미경ㆍ김규남ㆍ김길영ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김용호ㆍ김원태ㆍ김재진ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남궁역ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ민병주ㆍ박석ㆍ박춘선ㆍ박환희ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ신복자ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ이경숙ㆍ이병윤ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이종배ㆍ이종태ㆍ이희원ㆍ임춘대ㆍ장태용ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최진혁ㆍ홍국표 의원 찬성)
4. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 644)(이민석 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ김규남ㆍ김영철ㆍ김원중ㆍ김지향ㆍ박석ㆍ신복자ㆍ심미경ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ윤영희ㆍ이경숙ㆍ이병윤ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ최민규 의원 찬성)
(14시 38분 개의)
(의사봉 3타)
존경하는 위원님 여러분, 안녕하십니까? 바쁘신 일정에도 불구하고 위원회 회의를 위해 적극 참여해 주셔서 감사합니다. 조남준 도시계획국장을 비롯한 관계 직원 여러분, 반갑습니다.
오늘은 도시계획국 소관 조례안 4건을 심사할 예정입니다.
위원님들께서는 최선을 다해 안건심사에 임해 주시기 바라며, 관계공무원께서는 안건심사가 내실 있게 진행될 수 있도록 성실한 자세로 보고와 답변을 해 주시기 바랍니다.
1. 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안(김용일 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ고광민ㆍ김규남ㆍ김길영ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김용호ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김지향ㆍ김태수ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ김혜지ㆍ남궁역ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박상혁ㆍ박석ㆍ박영한ㆍ박춘선ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ신복자ㆍ유만희ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ윤영희ㆍ윤종복ㆍ이병도ㆍ이병윤ㆍ이종배ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ임춘대ㆍ정지웅ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최호정ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
(14시 39분)
(의사봉 3타)
안건의 제안설명은 서면으로 대체하겠습니다. 자세한 사항은 의석에 배부해 드린 제안설명서를 참고해 주시기 바랍니다.
(참고)
서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안 제안설명서
(회의록 끝에 실음)
수석전문위원 나오셔서 보고하여 주시기 바랍니다.
서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안에 대해 검토보고드리겠습니다.
1쪽 제출자 및 제출경과, 제안이유, 2쪽 주요내용, 참고사항은 검토보고서를 참고해 주시기 바랍니다.
3쪽입니다.
이번 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안은 기존의 역세권 적용 범위를 확대하고, 역세권의 정의에 간선도로변과 재정비촉진지구 내 존치관리구역 및 정비구역 해제지역을 포함하고자 하는 사안으로 역세권의 범위를 넓히고 활용 방안을 다양화하여 지역 활성화에 기여하며, 2040 서울도시기본계획에서 언급하고 있는 중심지 체계를 실현하여 도시경쟁력을 강화하고자 하는 것입니다.
역세권의 개발 및 이용에 관한 법률에 따르면 역세권은 철도역과 인근 철도시설, 그 주변지역 중 국토교통부장관이 지정한 지역으로 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령에서는 철도역의 승강장 경계로부터 350m 이내로 규정하고 있습니다.
또한 서울특별시 청년안심주택 공급 지원에 관한 조례에서도 역세권 범위를 지하철 등의 각 승강장 경계로부터 250~350m 이내로 하고 있습니다.
서울특별시 역세권 장기전세주택 건립 운영기준에서는 역세권 범위에 대해 보행접근이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 지하철 등에, 4쪽입니다. 역 승강장 경계로부터 500m 이내의 지역을 원칙으로 하고 1차 역세권은 250m 이내, 2차 역세권은 250m 이내에서 500m 이내의 범위로 하고 있습니다.
국토교통부의 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 중 하나인 도심공공주택 복합개발사업에서는 역세권의 범위를 철도역 승강장으로부터 350m 이내로 규정하고 있습니다.
5쪽입니다. 중단입니다.
이번 일부개정조례안은 상위법의 개념과 정의는 참고하되 역세권의 구체적 범위에 대해서는 서울시의 지역여건과 사업성격에 따라 적절한 범위를 설정하고 연계하기 위한 자체적인 별도 기준 마련이 필요하다고 보입니다.
이번 일부개정조례안에서 역세권 범위를 지하철 등의 역 승강장 경계로부터 250m 이내의 지역에서 350m 이내의 지역으로 확대하고, 형태는 기존 타원형에서 박스형으로 변경하여 역세권 주변에서 추진ㆍ기획 중인 다른 사업과의 정합성, 형평성 등을 고려한 것으로 보입니다.
한편, 역세권 범위를 350m 이내로 일괄 규정하는 것은 지역별 특성과 대중교통 이용 편리성 등의 차이를 고려하지 않은 것으로 추가 검토를 통해 지역여건을 고려한 역세권 범위를 차등적으로 구분하는 것이, 6쪽입니다. 효율적이라고 판단되며, 관련 세부 운영기준을 마련하기 위한 다각적 논의가 필요하다고 보입니다.
특히 도보거리, 토지이용 현황, 교통수단별 이용률, 환승역 유무 등의 요소를 중심으로 한 범위 설정을 통해 논리적인 사업추진 기준이 마련되어야 할 것으로 판단됩니다.
7쪽입니다.
이번 일부개정조례안은 2040 서울도시기본계획에서 도시계획체계의 유연화 및 복합용도 유도, 중심지 기능 고도화 실현 등을 위해 기존의 역세권 범위에서 간선도로변을 포함하고자 하는 것으로 이는 도시경쟁력 강화를 위한 선택적인 중심지 육성 및 관리 차원에서 그 필요성이 인정된다고 하겠습니다.
서울시내 역세권을 대상으로 역세권 면적비율을 분석해 본 결과 주요 중심지 평균 면적과 비교하여 중심지 내 역세권 면적비율이 높지 않은 것으로 나타나 역세권 활성화사업 범위에 간선도로변을 포함하는 타당성을 뒷받침한다고 보입니다.
8쪽입니다.
다만, 도로의 구조ㆍ시설 기준에 관한 규칙에서 정의하고 있는 간선도로의 범위가 넓어 대부분 지역이 사업대상지가 될 우려가 있으므로 지역의 여건과 목적에 부합하는 구체적인 범위 설정이 필요해 보입니다.
역세권 활성화사업 대상지로 포함 가능한 간선도로변은 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하고 주거ㆍ상업ㆍ업무 등 기능이 복합적이어서 개발 잠재력이 높으나 기존 역세권과 비교하여 상대적으로 노후 건축물이 많아 기능회복 및 개발 필요성이 인정되는 곳을 중심으로 검토해야 할 것으로 판단됩니다.
또한 추후 개발이 추진됨에 따라 원활한 교통의 확보, 보행의 안전 또는 이용자의 편의를 위하여 변속차로 설치, 주차장 증설, 버스정류시설, 비상주차대, 휴게시설 등 설치를 위한 검토가 필요할 것으로 판단됩니다.
9쪽입니다.
현행 조례는 역세권 활성화사업 대상지에 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재정비촉진지구를 제외하는 것으로 규정하고 있습니다.
하지만 2023년 6월 기준 재정비촉진지구로 지정된 31개 지구 중 존치관리구역이 26개소, 정비구역 해제지역은 15개소이며, 이 중 역세권 범위 내에 포함되어 있으면서 관리수단이 부재한 정비구역 해제지역은 총 4개소가 있습니다.
10쪽입니다.
이와 관련하여 26개 존치관리구역 면적 중 약 6%인 487만㎡가 역세권 면적에 포함되어 있어 개발행위에 제약이 있다고 볼 수 있으며, 이를 해소하기 위해 조례 개정 필요성이 인정된다고 하겠습니다.
또한 현재 지역의 개발수요 증가, 도시기능 강화 및 다른 지역 추진 형평성 문제 등으로 인해 자치구로부터 존치관리구역 및 정비구역 해제지역의 역세권 활성화사업 대상지 포함 요구가 있는 것으로 확인됨에 따라 지역별로 정확한 요구사항 및 대상지의 면밀한 기초조사가 병행되어야 할 것으로 판단됩니다.
이번 일부개정조례안을 통해 특히 역세권 위치나 장기간 방치되어 인구감소, 주거지 및 기반시설의 노후화가 진행된 지역을 대상으로 기반시설 및 거주환경 개선이 이뤄질 것으로 기대되나, 무분별한 개발행위 방지를 위해 명확한 기준 수립 등 사전 대책 마련이 필요하다고 판단됩니다.
11쪽입니다.
국토계획법 개정에 따라 국토계획법 시행령에서 규정하고 있던 공공기여를 법에서 직접 규정하게 되었으며, 공공기여 사용범위가 시ㆍ군ㆍ구 단위에서 특별시, 광역시 등으로 확대되었습니다.
이에 이번 일부개정조례안은 상위법 개정내용에 맞춰 역세권 활성화사업 운영에 있어 공공기여 관련 내용을 보완하고자 하는 취지로 이해할 수 있습니다.
다만, 해당 지구단위계획구역 안의 공공시설 등이 충분한 것에 대한 기준 설정에 대해 정량적 지표와 논리적 근거에 의한 추가 검토가 필요할 것으로 보이며, 서울특별시도시건축공동위원회의 심의 과정에서는 서울시와 자치구 간 충분한 공공시설 설치 여부에 대해 바라보는 시각과 입장에 대한 사항들을 어떻게 반영할 것인지 구체적인 지침 또는 기준을 마련할 필요가 있겠습니다.
12쪽입니다.
이번 일부개정조례안은 특히 서울시내 역세권에 대한 정의를 명확히 하고 활용범위를 확대하여 지역 활성화 및 효율적인 토지 활용을 유도하고자 하는 것으로, 역세권 등 사업대상지를 중심으로 지역개발 및 관리계획 수립을 위한 체계를 마련해야 한다는 측면에서 입법 타당성과 그 필요성이 인정됩니다.
세부적으로는 역세권 범위를 철도역의 승강장으로부터 350m 이내로 확대함으로써 역세권 장기전세주택, 역세권 청년주택 등 다른 사업과의 정합성ㆍ연계성을 강화하고, 간선도로변을 사업대상지에 포함하여 토지이용 및 중심지 육성ㆍ관리를 하고자 하였으며, 장기간 사업이 미추진된 존치관리구역 및 정비구역 해제지역을 역세권 활성화사업대상지로 편입하여 지역 활성화에 기여하고자 한다는 점에서 의의가 있다고 보입니다.
13쪽입니다.
그리고 공공기여에 대한 범위 및 지원방안은 국토계획법 개정에 따라 정합성을 맞추고자 공공기여 관련 내용을 보완하였으나, 지구단위계획 내 공공시설 등이 충분한지에 대한 기준설정에 대해 정량적 지표 설정은 물론, 서울시와 자치구의 입장 차이에 따른 의견 역시 충분히 검토하여 세부지침 또는 기준을 마련할 필요가 있다고 하겠습니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다.
(참고)
서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
다음은 본 안건에 대한 집행부 검토의견을 듣도록 하겠습니다.
조남준 도시계획국장 나오셔서 의견을 말씀하여 주시기 바랍니다.
도시계획균형위원회 소속 김용일 위원께서 발의하신 본 안건은 역세권 활성화사업의 추진을 위해 제도적 보완을 하는 것으로 사업범위를 기존 역세권 반경 250m에서 350m 지역 또는 간선도로변 등 시장이 별도로 정하는 가로구역으로 확대하고, 사업 대상지에서 그동안 제외되었던 재정비촉진지구 내 존치관리구역 및 해제지역에 대한 사업을 허용하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정내용을 반영하여 공공기여 방식을 다양화하는 내용이 되겠습니다.
역세권 범위를 350m를 적용하고 존치관리구역 등을 허용하는 것은 이미 타 역세권 사업에서 적용되고 있는 사안으로 관련 계획과 도시계획적 정합성 등을 위해 역세권 활성화사업에서도 그 적용이 필요하다고 판단됩니다.
또한 공공시설 등 설치 비용 납부와 관련된 국토계획법이 기개정 시행되어 금번 조례 개정에 반영하는 사안으로 조례 개정안에 대하여 동의하는 바입니다.
이상으로 조례 개정안에 대한 집행부 검토의견을 말씀드렸습니다.
경청해 주셔서 감사합니다.
이어서 질의와 답변을 진행하도록 하겠습니다.
질의하실 위원님께서는 발언 신청하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님 안 계십니까?
(응답하는 위원 없음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의와 답변을 종료하겠습니다.
의사일정 제1항 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안을 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안
(회의록 끝에 실음)
2. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 876)(서울특별시장 제출)
(14시 50분)
(의사봉 3타)
조남준 도시계획국장은 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.
본 개정조례안은 대학 내 공간 수요 변화에 대응하기 위해 대학 내 세부시설 조성계획으로 정하는 혁신성장 용도 도입 시 조례용적률의 120% 범위까지 완화하는 조항을 신설하고 상위 법령과의 정합성과 높이 등 관리가 가능한 도시계획시설의 특성을 고려하여 자연경관지구 내 도시계획시설의 건축제한 조항을 삭제하고, 도시계획시설의 체계적인 밀도관리를 위해 용도지구 내에서 자치구로 결정권한이 위임된 도시계획시설의 용적률 및 높이 등 건축 범위를 결정하는 사항은 시장의 사전 동의를 거치도록 규정을 추가하였으며, 주민생활과 밀접한 지구단위계획 경미한 사안의 신속한 결정을 위해 자치구 권한 위임사무를 확대하는 내용이 되겠습니다.
자세한 내용은 배부해 드린 자료를 참고해 주시고 개정조례안이 원안대로 의결될 수 있도록 도와주시면 감사하겠습니다. 이상으로 제안설명을 마치겠습니다. 경청해 주셔서 감사합니다.
다음은 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.
수석전문위원 나오셔서 보고해 주시기 바랍니다.
의안번호 제876호 서울시장이 제출한 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안에 대해 검토보고 드리겠습니다.
1쪽 제출자 및 제출경과, 제안이유, 주요내용, 2쪽 참고사항은 검토보고서를 참고해 주시기 바랍니다.
3쪽입니다.
이번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안은 대학의 혁신성장 기능을 도입하기 위해 대학시설 용적률을 완화하고 자연경관지구의 도시계획 높이 제한 규정을 삭제하여 관련 법령과의 정합성을 높이며 지구단위계획의 신속한 변경 결정을 위해 자치구의 권한 위임사무 확대를 추진하고자 하는 것입니다.
이번 일부개정조례안은 대학이 혁신성장 기능을 도입하기 위해 세부시설 조성계획을 수립하는 경우 용도지역별 용적률의 120% 이하의 범위에서 용적률을 완화하고자 하는 것입니다.
이는 서울시 소재 대학 중 용적률 사용률이 높아 추가 공간 마련이 어렵고 향후 첨단 신기술 분야, 핵심 인재 양성 및 산학협력 거점으로서의 환경 조성이 어려워짐에 따라 이에 대한 대응책 마련과 대학 경쟁력 제고를 위해 마련되었다고 볼 수 있겠습니다.
현재 서울시 소재 50개 대학의 용적률 사용현황을 살펴보면 50개 대학의 평균 용적률 사용률은 67.1%이며 용적률 사용이 80%가 넘는 상위 15개 대학의 용적률 사용률 평균은 91.4%인 것으로 확인되었습니다.
4쪽입니다.
그중에서도 용적률 사용률이 80% 이상 90% 미만인 학교는 6개 교, 90% 이상 학교가 9개 교가 존재하는 것으로 확인되었으며 특히 한양대학교, 홍익대학교, 서울여자간호대학교의 경우 조례 용적률 대비 사용 용적률이 99%를 넘는 것을 확인할 수 있었습니다.
이와 같은 서울시내 대학의 용적률 사용률 현황에 비춰 볼 때 대학 내 추가 공간 마련을 위한 용적률 완화의 필요성은 충분히 입증된다고 할 수 있겠습니다.
최근 교육부는 반도체 관련 인재 양성방안, 디지털 인재 양성 종합방안 발표에 이어 2023학년도 반도체 등 첨단 분야를 대상으로 석ㆍ박사 정원을 1,303명 증원한다고 밝힌 바 있습니다.
이에 수도권 대학의 증원 인원은 1,037명이고 지방대학의 증원은 266명이며 설립유형별 증원 인원은 국ㆍ공립대학 483명, 사립대학 820명인 것으로 확인되었습니다.
5쪽입니다.
특히 첨단 분야의 경우 해당 분야의 석ㆍ박사 학생을 지도할 추가 교원 확보를 포함하여 지능형 로봇, 항공 드론 등 각 분야를 대상으로 한 대학별 시설 투자 및 관련 기자재 확충을 위한 공간 마련이 필요할 것으로 보이는바 대학의 첨단 분야 경쟁력 제고를 위해서는 용적률 완화를 통한 추가 공간 마련이 필요하다 판단됩니다.
또한 서울시 발표에 따르면 추가 확보한 대학 공간에 창업공간, 산학협력공간, 대학 R&D 시설을 5 대 4 대 1 비율로 확충할 경우 연간 9,140억 원의 매출 및 1조 1,800억 원의 투자 유치와 2만 3,800명의 일자리 창출 효과도 기대할 수 있을 것으로 예상됩니다.
대학시설 용적률 120% 완화 가능 여부를 살펴보면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조제1항에서 대통령령으로 정한 용도지역의 용적률을 초과하지 않는 범위 내에서 조례로 정하도록 하고 있으며, 6쪽입니다. 대학 혁신성장구역(시설)에 대해서 건축물 용도계획, 입지계획, 건축물 배치ㆍ형태계획 등에 대한 구체적 개발계획안에 대해 서울시 도시계획위원회 심의를 거치도록 규정하고 있음을 확인할 수 있습니다.
한편 대학 캠퍼스 내 상징경관구역, 외부활동구역, 녹지보존구역의 용적률을 이전받아 일반 관리구역은 최대 400%, 혁신성장구역의 혁신성장시설의 경우 필요한 만큼 용적률 상향 적용 가능하다는 기준에, 7쪽입니다. 대해서는 꼭 필요한 시설ㆍ기능ㆍ면적 등을 세부 내용에 따라 구분하여 불필요한 용적률 상향이 되지 않도록 기준을 만들어야 할 것으로 보입니다.
또한 이번 일부개정조례안의 용적률 상향으로 인근 건축물의 일조권ㆍ조망권 침해 여부, 도로교통 및 기반시설 등의 재정비 필요성을 면밀하게 검토해볼 필요가 있으며 대학 인근 지역 현황에 따라 용적률 상향 기준을 세분화할 필요가 있다고 판단됩니다.
용적률 상향분에 대한 적정 수준의 초과이익의 환수 방안도 검토해야 하며 이는 지역 간 형평성 확보 차원에서 반드시 필요한 부분이라고 생각합니다.
8쪽입니다.
현재 자연경관지구에서는 현행 조례에 따라 도시계획시설에도 최고높이 및 층수를 제한하여 경관 관리가 이루어져 왔으나 이번 일부개정조례안은 관련 상위법과의 정합성 및 도시계획시설의 특성을 고려하여 제한 규정을 삭제하고자 하는 사안입니다.
도시ㆍ군계획시설은 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙에 따라 시설의 위치ㆍ면적 등을 결정해야 하며 공간 이용에 상당한 영향을 주는 건축물의 경우에는 건폐율ㆍ용적률 및 높이를 포함하여 세부 조성 계획을 수립해야 한다고 규정하고 있습니다.
9쪽입니다.
하지만 서울시는 건축물이 자연경관지구에 속해 있는 경우 건축물 제한 규정에 따라 3층 이하 12m 이하로 건축물의 층수와 높이를 규제해 왔으며 도시계획시설 중 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 도시경관 보호 등에 지장이 없다고 인정하는 경우 현행 조례 제39조제5항에 근거하여 7층 이하 28m 이하의 범위 내에서 완화하는 등의 경관 관리를 지속해 왔습니다.
이번 일부개정조례안에서는 도시계획시설인 대학 내 세부시설 조성계획을 수립하고 혁신성장시설을 설치하는 경우 자연경관지구에 포함되어 있어도 건축 제한 규정을 적용하지 않고 용도지역별 용적률의 120% 이하의 범위에서 용적률을 완화하고자 하는 사항입니다.
10쪽입니다.
서울시 소재 종합병원 56곳 중 21곳이 건축물 증축을 위한 용적률이 부족한 상황으로 건축물 및 의료시설 노후화가 진행된 것으로 확인되었으며 코로나19 유행 당시 병상 부족 사태를 겪었으나 용적률 부족으로 추가 병상 확보가 어려웠던 점도 이번 일부개정조례안의 타당성을 뒷받침한다고 하겠습니다.
한편 서울시 소재 대학 중 학교면적기준 대비 자연경관지구 면적이 50%가 넘는 14개 학교에 대해서는 자연경관의 보전ㆍ관리ㆍ형성에 있어 지정목적에 위반되지 않는 범위 안에서 구체적인 지침 또는 기준을 마련해야 할 것으로 보입니다.
또한 국가 및 지방자치단체의 청사 건축물 및 정부출연 연구기관 또한 자연경관지구가 포함되어 있는 경우 공간 확장 및 개선 목적에 맞도록 구체적인 지침 또는 기준 마련이 필요하다고 판단됩니다.
하지만 위에서 언급한 대학 및 공공청사, 정부출연 연구기관 외에 자연경관지구 내 일반 건축물에 대한 용적률 완화와 관련한 내용을 찾아볼 수 없고 그에 따른 일반 건축물주의 불만 또는 민원 발생 우려가 있음에 따라 형평성 차원에서 인센티브 부여 등 다각적인 방안 마련에 대한 검토가 필요하다고 하겠습니다.
11쪽입니다.
현재 지구단위계획 변경ㆍ결정을 위해서는 서울시 건축위원회와 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하며 비교적 경미한 사항도 서울시 도시ㆍ건축공동위원회 심의ㆍ결정 절차를 이행하게 되어 있으므로 이번 일부개정조례안은 지구단위계획 변경 시 신속한 결정을 위하여 자치구 권한위임 사무를 확대하고자 하는 것으로, 다만 용도지구 내 자치구로 결정 권한이 위임된 도시계획시설의 건폐율, 용적률 및 높이의 범위를 결정ㆍ변경 결정하고자 할 때는 서울시장의 사전 동의를 받고자 하는 사안입니다.
하단입니다. 이번 일부개정조례안은 현행 조례 별표4-4의 지구단위계획 변경 결정과 관련된 자치구의 권한을 확대하고자 하는 것으로, 12쪽입니다. 개정안 별표4-4의 다목은 획지의 분할, 합병 및 변경 시 획지 면적 변경 범위에 대한 해석의 차이로 발생하는 자치구의 운영상 혼란을 방지하고 획지의 신설 또는 폐지를 포함한 권한을 자치구가 행사할 수 있도록 하는 내용입니다.
개정안 별표4-4의 라목은 국토계획법 시행령 제25조제3항제3호에서 층수 및 높이 변경이 수반되는 경우 자치구에 위임할 수 있으므로 상위법과의 정합성을 맞추고자 그 내용을 반영하는 것입니다.
13쪽입니다.
개정안 별표4-4의 버목은 해당 용도지역 내 건축물의 허용용도와 불허용도도 자치구에서 변경할 수 있도록 권한을 추가하여 서울시 도시ㆍ건축공동위원회 심의에 필요한 도면 및 근거 자료 작성 의뢰에 따른 비용 및 심의기간 증가 등의 주민 부담을 완화하고자 하는 것입니다.
개정안 별표4-4의 차목은 최근 친환경 건축물 활성화에 대해 지구단위계획 수립 기준을 개선하여 녹색건축법 및 주택법에 따라 건축물의 친환경 인증 획득 시 용적률 상향 권한을 자치구로 위임하여 절차 간소화 및 신속한 결정을 할 수 있도록 하고자 하는 사항입니다.
14쪽입니다.
개정안 별표4-4의 러목은 현행 조례에서 국토계획법 시행령 제45조제4항제1호부터 제6호까지를 자치구 권한 사항으로 위임하고 있으나 제7호 문화재 및 역사문화환경 보호에 관한 계획에 대해서는 자치구 위임사항으로 규정하지 않고 있습니다.
이와 관련하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제3조제4항을 살펴보면 국토계획법 시행령 제45조제4항 각 호 모두를 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항으로 규정하고 있어 자치구 위임이 가능한 것으로 확인되며 이번 일부개정조례안에서 상위법과의 정합성 확보 측면에서 문화재 및 역사문화환경 보호에 관한 항목을 신설하고자 하는 내용입니다.
15쪽입니다.
개정안 별표4-9는 국토계획법 제45조제7항에 따르면 지구단위계획으로 정하는 범위 안에서 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 용도지역별 용적률의 최대한도를 초과하는 경우 개별건축물에 대한 심의사항에 대해 현지 여건에 대한 기반시설 충족 및 용지 확보 관련 내용을 자치구의 판단하에 심의ㆍ처리할 수 있도록 절차를 간소화하고자 관련 내용을 신설하는 내용입니다.
16쪽입니다.
이번 일부개정조례안은 자치구의 획지 분할 및 합병에 대한 행정절차의 간소화, 획지 변경면적 30% 기준에 대한 운영상 혼란 등을 방지하고 상위법과의 정합성 확보, 건축물의 유연한 용도변경을 위한 심의기간 단축과 심의에 필요한 도면 및 근거 자료 작성에 따른 주민 비용 부담 문제 등을 완화하고자 하는 측면에서 필요성이 인정된다고 하겠습니다.
특히 개정안 별표4-4의 다목의 획지의 면적 비율 삭제 및 획지의 신설ㆍ폐지 관련 내용에 관해서는 문구의 해석 차이로 지속적인 민원이 제기되어 왔던 만큼 조례 개정 타당성을 뒷받침한다고 하겠습니다.
이번 일부개정조례안에서 건축물 에너지 인증제를 통한 용적률 상향, 문화재 및 역사문화환경 보호 관련 내용 추가, 용적률 최대한도 초과 개별건축물의 자치구 심의 처리 가능 규정을 신설하고자 하는 것으로 서울시의 친환경 및 역사문화 건축물의 보전 노력과 조례의 법적 안정 측면에서 그 필요성이 인정된다 하겠습니다.
17쪽입니다.
또한 이번 일부개정조례안으로 개정되는 규정에 따라 지구단위계획과 관련하여 서울시는 자치구 심의결과에 대한 정기적 모니터링과 지속적인 보완 대책 마련을 통해 향후 발생하는 문제점이 신속하고 적극적으로 대응해 나갈 수 있는 체계를 구축해야 할 필요성이 있다고 생각합니다.
이상으로 의안번호 제876호 안건에 대한 검토보고를 마치겠습니다.
(참고)
서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 876) 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
이어서 질의와 답변을 진행하도록 하겠습니다.
질의하실 위원님께서는 발언 신청하여 주시기 바랍니다.
김영철 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
우리 조남준 국장님을 비롯한 직원 여러분 늘 노고가 많다는 말씀을 먼저 드립니다.
국장님, 먼저 용어에 대한 질문 좀 드리겠습니다. 이번 개정조례안에서 혁신성장구역과 혁신성장시설이라는 용어가 등장하는데요, 이 용어에 대해 설명을 좀 간단하게 해 주세요.
각 대학에서 여러 가지 대학의 기능 중 연구와 교육 등의 기능들이 있습니다. 그와 관련돼서 4차 산업혁명과 관련돼서 미래 먹거리는 대학이 해야 될 역할이라고 판단하고 있습니다. 그와 관련돼서 대학 내 경쟁력 제고를 위해서 새로운 신성장과 관련된 산업에 대한 기능들을 제고하거나 하기 위한 미래의 서울의 먹거리를 위한 여러 가지 교육적 기능들을 통칭해서 얘기를 할 수 있고요. 그와 관련돼서는 교육부 기준에서도 인공지능, 빅데이터, 차세대 디스플레이, 차세대 통신 등 다양한 어떤 기능들이 있습니다.
그래서 그러한 기능들이 앞으로 대학의 경쟁력 제고를 위해서 필요하다고 하고 그러한 교육을 위한 시설들의 확충이 필요하다고 판단되는 만큼 그러한 시설들을 설치할 경우에는 저희 시에서도 용적률 인센티브를 통해서 적기에 시설이 공급되도록 지원을 할 그런 계획으로 본 조례안을 마련했습니다.
그다음에 혁신성장시설을 건축을 하잖아요. 운동장이나 녹지공간 등에서 미실현된 용적률을 이전받아서 400%까지 용적률을 상향 적용할 수 있게 한다고 하셨어요. 이렇게 용적률을 상향 받으면 어쨌거나 대학 입장에서는 이익이 많이 발생될 텐데요. 개발이익환수가 필요하다는 생각이 드는데 우리 국장님 생각은 어떠신지?
다만 현재도 대학시설의 상업적 임대나 부동산 개발 등으로 문제가 되는 경우가 종종 있잖아요, 대학교도?
그런데 저희가 그런 지역 등을 활용하기 위해서 대학 내 수익시설들을 하기 위해서 이러한 제도를 마련한 것이 아니라 아까 모두에 말씀드렸다시피 다양한 최첨단 분야의 연구기능을 지원하기 위한 기능으로서 이러한 것들을 운용을 할 계획이고, 심의 과정에서도 어떠한 기능들이 도움이 들어올 것이고 그것에 대한 운용방안까지 저희가 받아서 세심하게 운용을 하도록 하겠습니다.
이상 질의 마치겠습니다.
다음은 김용일 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
이번 일부개정조례안은 일단은 할 때가 돼서 잘 시작을 한 것 같아요. 앞서 저도 862호 조례안을 하나 내기는 냈는데, 예를 들면 혹시 외국의 경우에 대학 내 용적률을 완화해 준다든지 위임사무를 더 확대한다든지 그런 사례가 있나요?
그런데 문제는 일부 건축제한 조항을 삭제하고 120% 완화하고 이렇게 했었을 때 그 인근지역에 계시는 분들, 앞부분에 우리 존경하는 김영철 위원님께서도 그 부분을 지적하시던데 그분들이 어떤 형평성 차원에서 아주 인근에 있는 사람들이 그런 부분을 이야기할 수도 있을 것 같거든요. 제가 만약에 학교 바로 담벼락 옆에서 산다면 당연히 할 것 같아요. 그랬을 때 어떤 대책 그런 부분들에 대한 의견 이런 부분들은 한번 고민해 보신 적 있나요?
그러나 하여튼 어떠한 경우든지 대학 내는 특히나 아까 이야기할 때 병원 부분을 포함해서 자연경관지구 내에 있는 대학과 병원들 부분의 용적률을 그것도 우리가 직접 하는 부분도 있지만 위임사무를 통해서 조금 신속하게 할 수 있도록 하시겠다고도 말씀을 하셨는데 이런 부분은 이렇게 해야 된다, 그리고 조금 늦은 바도 있다고 동의를 하면서도, 하면서도 비욘드 조닝에 대해서도 지난번 우리 미팅 때에 그 부분이 가져올 수 있는 여러 가지의 장점이 있지만 단점 부분에 대해서도 지적을 했듯이 이런 부분을 어떤 특정 구역, 특정 지역 내만 용적률을 완화해 줬을 때에 그렇지 않은 아까 말씀드렸던 그런 부분에서의 그런 의견에 대해서도 충분히 고민을 하셔야 된다, 그리고 그런 부분에 대한 고민 단계를 넘어서 대응책도 마련을 해야 될 것 같다고 생각을 하는데 혹시 그런 부분에 대해서 조금 더 깊게 고민했던 부분이 있다면…….
질의하실 위원님 계십니까?
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의와 답변을 종료하겠습니다.
의사일정 제2항 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안은 시장이 제출한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 876)
(회의록 끝에 실음)
3. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 595)(신동원 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ곽향기ㆍ구미경ㆍ김규남ㆍ김길영ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김용호ㆍ김원태ㆍ김재진ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남궁역ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ민병주ㆍ박석ㆍ박춘선ㆍ박환희ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ신복자ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ윤기섭ㆍ이경숙ㆍ이병윤ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이종배ㆍ이종태ㆍ이희원ㆍ임춘대ㆍ장태용ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최진혁ㆍ홍국표 의원 찬성)
4. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 644)(이민석 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ김규남ㆍ김영철ㆍ김원중ㆍ김지향ㆍ박석ㆍ신복자ㆍ심미경ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ윤영희ㆍ이경숙ㆍ이병윤ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ최민규 의원 찬성)
(15시 24분)
(의사봉 3타)
안건의 제안설명은 서면으로 대체하겠습니다.
자세한 사항은 의석에 배부해 드린 제안설명서를 참고해 주시기 바랍니다.
(참고)
서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 595)제안설명서
서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 644)제안설명서
(회의록 끝에 실음)
수석전문위원 나오셔서 보고하여 주시기 바랍니다.
의안번호 제595호 신동원 의원님이 대표발의하신 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안, 의안번호 제644호 이민석 의원님이 대표발의하신 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안에 대해 일괄하여 검토보고 드리겠습니다.
먼저 의안번호 제595호 신동원 의원님이 대표발의하신 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안에 대해 검토보고 드리겠습니다.
1쪽 제출자 및 제출경과, 제안이유, 2쪽 주요내용, 참고사항은 검토보고서를 참고해 주시기 바랍니다.
3쪽입니다.
이번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안은 공공임대주택의 용적률 완화를 위한 최소 임대 기간을 삭제하고자 하는 사안으로 원활한 공공임대주택 공급을 통해 서민의 주거 안정에 기여하고자 하는 것입니다.
이번 일부개정조례안은 2023년 3월 21일 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정에 따라 임대주택 건설 시 용적률 완화를 받기 위한 공공임대주택의 임대의무기간이 삭제되면서 해당 사항을 조례에 반영하고자 하는 것으로 개정된 국토계획법 시행령 제85조에 따르면 종전에는 임대의무기간 8년 이상인 공공임대주택을 대상으로 용도지역별 최대한도의 120% 이내의 범위에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있던 것을 현재는 공공임대주택의 임대의무기간에 상관없이 용적률 완화를 적용할 수 있게 되었습니다.
4쪽입니다.
해당 법령 개정 추진 배경을 살펴보면 입법 추진 과정에서 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 회의에서 단기 주택공급 촉진 정책의 하나로 공공 분야 신축매입약정 활성화 방안이 논의되었으며 이를 위해 공공기관이 매입 약정한 신축주택에 대해 현행 용적률의 120%를 추가 허용하는 내용이 언급되었습니다.
이후 임대차 시장 안정 실현을 위한 국토계획법 시행령이 개정되었으며 이는 용적률 완화에 따른 공공기관 신축매입약정 임대주택의 사업성 제고를 통해 과거 1980~1990년대에 건설된 노후ㆍ불량주택의 활발한 신축 유도와 단기 공공임대주택 공급을 촉진하고자 하는 것으로 판단됩니다.
이번 일부개정조례안은 관련 법령과의 정합성을 높이고 공공임대주택의 원활한 공급 확대를 통한 임대차 시장의 안정, 특히 2022년 여름 폭우로 인해 침수 피해를 입은 반지하주택 등을 매입ㆍ신축하여 공공임대주택으로 공급하는 신축매입약정 임대주택의 공급 확대를 통해 서민 주거 안정에 기여하기 위한 것으로 이해할 수 있겠습니다.
5쪽입니다.
현행 조례 제55조제14항에 따르면 주거지역과 준주거지역에 임대주택 건설 시 임대의무기간이 20년 이상인 경우 추가 건설 가능한 용적률 허용 범위를 20%, 임대의무기간이 10년 이상인 경우 용적률의 15%로 정하고 있습니다.
위에서 규정한 의무임대기간 및 허용 범위는 2016년 조례 개정 당시 서울시 지구단위계획 수립 기준에 따라 임대의무기간이 10년인 경우 10%, 15년인 경우 15%, 20년인 경우 20%로 용적률을 세분화한 기준을 근거로 하였으나 현행 조례에서 임대의무기간을 10년, 20년으로 구분한 것은 당시 임대주택법 시행령 제16조제1항의 임대의무기간 구분 기준을 종합적으로 고려한 것으로 확인되었습니다.
6쪽입니다.
이번 일부개정조례안은 국토계획법 시행령 개정안 내용을 반영하여 공공임대주택 임대의무기간 8년 기준을 삭제하고 용적률 완화 기준을 적용하여 신축매입약정 임대주택 사업성 제고를 통해 반지하주택 및 1980년에서 1990년대 건설된 노후ㆍ불량주택의 신축이 활성화될 수 있도록 유도하려는 의도로 파악됩니다.
서울시는 폭우 등 재해에 취약한 침수지역 반지하주택 정비를 위해 반지하주택 구축매입을 통해 기존 지하층은 비주거용으로 전환하고 지상층은 공공임대주택으로 공급하거나 반지하주택 신축매입약정을 통해 반지하주택을 철거하고 새로 신축한 건물을 민간건설사로부터 사들여 공공임대주택으로 공급하고자 합니다.
반지하주택 구축매입은 반지하주택이 포함된 다가구주택, 공동주택을 동별로 일괄 매입해야 하며 전체 가구의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 하는 등 까다로운 매입 기준을 맞추기가 어려운 반면, 7쪽입니다. 반지하주택 신축매입약정은 민간건설사가 반지하주택이 포함된 다가구주택, 공동주택의 소유권을 확보한 후 철거 신축하기 때문에 보다 손쉽게 반지하주택 문제를 해결할 수 있으며, 거주환경 측면에서도 구축매입과 비교했을 때 양질의 공간을 입주자에게 제공할 수 있는 장점이 있습니다.
따라서 효과적인 반지하주택 정비사업 추진을 위해서는 신축매입약정 임대주택 사업 활성화의 필요성이 인정된다 하겠습니다. 2019년 이후 서울시 신축 매입임대주택 매입 실적을 살펴보면 2019년 4,412호, 2020년 7,200호, 2021년 4,533호, 2022년 850호로 감소 추세인 것을 확인할 수 있으며 이는 코로나19 이후 주택가격 상승에 따른 부지 매입비용 부담이 주된 원인인 것으로 파악되나 2022년 신축 매입임대주택 매입 목표 대비 실적 저조는 주택 가격 상승만으로는 설명하기 어려운 부분이 있으며, 서울시의 사업추진 의지와 구체적인 사업계획 마련과 그에 따른 시행착오 여부 및 반지하주택 정비사업 추진 과정에서 공공주택사업자의 참여를 적극적으로, 8쪽입니다. 독려하였는지를 짚어보고 2023년 신축매입약정 매입 목표 달성을 위한 방안은 무엇인지 면밀한 검토가 필요한 것으로 보입니다.
이번 일부개정조례안으로 공공임대주택 용적률 완화를 적용받는 경우 사업성 개선으로 인한 민간사업자들의 참여 증가로 신축매입약정 임대주택 사업 추진에 일부 탄력을 받을 수 있을 것으로 보이며 소관 부서 및 공공주택사업자의 사업 추진 의지에 따라 반지하주택 정비 사업에도 속도를 더할 수 있을 것으로 기대됩니다.
또한 용적률 완화로 인해 신축매입약정 임대주택의 접수 물량이 증가할 것으로 기대되며 원활히 목표 물량을 달성할 수 있을 것으로 기대할 수 있을 것입니다.
다만 올해 신축매입약정 매입 목표가 1,800호임에도 불구하고 2023년 6월 기준 신축매입약정 매입 공고물량은 600호에 지나지 않는다는 점으로 미뤄볼 때 조례 개정에 따른 신축매입약정 임대주택 사업성 개선과는 별개로 소관 부서와 공공주택사업자의 적극적인 사업 추진이 선행되어야 할 것입니다.
9쪽입니다.
또한 사업 추진 과정에서 불법 건축물 처리기준, 건축 하자 발생으로 인한 분쟁 등 현실적으로 나타날 수 있는 문제점에 대한 사전 검토를 포함하여 사업 타당성ㆍ공급 필요성 등 다각적인 분석 및 검토를 통해 현장 여건에 맞는 사업 추진 구조를 확립하고 그에 따른 면밀한 대책을 마련해야 할 것으로 보입니다.
2023년 3월 국토교통부 발표에 따르면 이번 국토계획법 시행령에 따른 공공임대주택 용적률 완화 적용 시 서울시 기준으로 공공임대주택 100호 공급을 가정할 경우 용적률 완화 적용 이전보다 최대 25% 공급량이 확대될 것으로 예상하였으나 이는 이상적인 상황하에서의 예측치로 이번 일부개정조례안으로 인해 실제 서울시내 대상지의 여건과 건축 가능한 조건, 부동산 시장 상황 등을 고려했을 때 신축매입약정 임대주택 공급 예측치는 얼마인지, 신축매입약정 임대주택이 전체 공공임대주택 시장에 미치는 영향은 어떠한지 등 관련 파급 효과에 대한 정밀한 분석이 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.
또한 이번 일부개정조례안으로 신축매입약정 임대주택을 포함하여 분양전환 임대주택 역시 용적률 완화 규정을 적용받게 되므로 현 시점에서 분양전환 임대주택 공급이 비활성화되어 있다고는 하나 조례 개정에 따라 향후 공공임대주택 공급 측면에서 어떠한 영향이 있을지 면밀한 검토가 필요하다고 하겠습니다.
10쪽입니다.
이에 더해 신축매입약정 임대주택 공급을 위해 민간사업자들은 기존 주택을 매입 후 그 자리에 신규 주택을 짓게 되는데 이 과정에서 기존주택에 거주하던 세입자들에 대한 이주대책 등 후속 조치가 없는 상황이며 신축매입약정 임대주택 신축과정에서 민간사업자의 토지매입 비용 및 건축비 등이 모두 매입가격에 반영되게 되는데 이러한 부담을 모두 공공이 떠안게 되면 예산 부담이 커질 수밖에 없고 인근 지역의 주택가격을 상승시키는 요인이 될 가능성이 있으므로 면밀한 검토를 통해 사업 추진 시 예산 절감에 대한 계획 수립이 필요하다고 하겠습니다.
장기적 관점에서 5년, 10년 뒤 주택 노후화가 진행되어 재개발ㆍ재건축이 필요할 것으로 예상되는 지역에 점 단위 신축매입약정 임대주택 사업을 추진하는 것이 타당한지 면 단위로 추진되는 소규모주택 정비사업, 신속통합기획 등의 사업을 추진하는 것이 타당한지 담당 부서 간 신중한 연계 검토가 선행돼야 할 것으로 보입니다.
특히 정비사업의 경우 사업 추진 요건으로 대상지의 주택 노후도에 대한 부분이 큰 비중을 차지하고 있는데 신축매입약정 임대주택 사업이 추진될 경우 주택 노후도를 맞추기 어려워 정비사업 추진 계획을 제약하거나 상실할 우려가 있다고 보여집니다.
또한 서울시내 전반적인 공공주택 공급 물량에 맞춰 입주 가능한 세대는 어느 정도인지, 어느 정도의 주택 면적을 선호하는지, 어떤 지역에 집중하여 공급 대책을 마련해야 하는지 관련 필요 인프라 정비 방안 등 사전 검토가 필수라고 판단됩니다.
11쪽입니다.
이번 일부개정조례안은 공공임대주택의 임대의무기간을 삭제한바 이는 민간임대주택과 달리 공공임대주택은 임대의무기간과 상관없이 장기 운영되어 임대차 시장 안정에 기여할 것이라는 것을 전제로 한 것으로 생각되며, 이를 확인하기 위해서는 공공임대주택이 임대의무기간과 상관없이 매각되지 않고 장기 운영되고 있는지를 먼저 살펴봐야 할 것입니다.
현재 공공임대주택의 매각기준은 기존주택 등 매입임대주택 업무처리 지침 제43조에 규정되어 있고 같은 조 제4조제4항에 따라 국토교통부장관의 승인을 받아 매각이 가능합니다.
그간 서울시 소유 매입임대주택의 매각 사례를 살펴보면, 2021년과 2022년에 서울주택도시공사의 2건의 매입임대주택 매각이 있었으며 모두 국토교통부장관의 승인을 받은 주택재개발 정비사업에 의한 매각 사례에 해당합니다.
따라서 매입임대주택의 매각 절차가 쉽지 않은 만큼 공공임대주택의 의무임대기간 삭제에 따른 부작용은 크지 않을 것으로 판단되나, 향후 주택시장환경과 정책변화에 따른 매각 가능성에 대한 면밀한 검토를 통해 주택시장 안정화에 힘써야 할 것입니다.
또한 현 시점에서 임대의무기간만으로 용적률 인센티브를 차등 부여하는 구조를 유지하는 것이 적정한지 2016년 조례 개정 당시 서울시 주택시장 상황에 비교하여 추가로 인센티브를 부여할 수 있는 요소 및 용적률 차등 부여 비율에 대해 관련 데이터 분석을 통해 검증하고 중장기적 운영 측면에서 향후 서울시 정책 추진방향 및 부동산시장 동향 등을 예측하여 인센티브 부여 방안의 다양화 및 제도화 방안을 마련해야 할 것으로 판단됩니다.
이어서 의안번호 제644호 이민석 의원님이 대표발의하신 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안에 대해 검토보고드리겠습니다.
1쪽 제출자 및 제출경과, 제안이유, 2쪽 주요내용, 참고사항은 검토보고서를 참고해 주시기 바랍니다.
양해해 주신다면 의안번호 제595호 안건의 검토보고와 중복되는 부분은 생략하도록 하겠습니다.
3쪽입니다.
이번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안은 공공임대주택의 경우 용적률 완화를 위한 임대의무기간을 삭제하고, 민간임대주택의 경우 용적률 완화 적용이 가능한 임대의무기간을 8년 이상으로 완화하고자 하는 것으로, 원활한 공공 및 민간임대주택 공급을 통해 서민의 주거안정에 기여하고자 하는 것입니다.
또한 지구단위계획의 정기점검 항목을 신설하여 건축물 건축 및 공작물 설치 시 지구단위계획을 준수해야 한다는 국토계획법 제54조의 실효성을 제고하고자 하는 것입니다.
이번 일부개정조례안은 2023년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정에 따라 임대주택 건설 시 용적률 완화를 받기 위한 공공임대주택의 임대의무기간이 삭제되면서 해당 사항을 조례에 반영하고 민간임대주택의 임대의무기간을 8년으로 하여 상위법과 정합성을 맞추고자 하는 것입니다.
개정된 국토계획법 시행령 제85조에 따르면 종전에는 임대의무기간 8년 이상인 공공임대주택을 대상으로 용도지역별 최대한도의 120% 이내의 범위에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있던 것을, 4쪽입니다. 현재에는 공공임대주택의 경우 임대의무기간에 상관없이 용적률 완화를 적용할 수 있게 되었으며, 민간임대주택의 경우 종전과 같이 임대의무기간 8년 이상의 경우 용적률 완화를 적용하고자 하는 것입니다.
5쪽입니다.
이번 일부개정조례안은 용적률 완화를 적용받을 수 있는 민간임대주택의 임대의무기간을 8년으로 완화하여 민간임대주택 공급의 활성화를 도모하려는 것으로 이해할 수 있겠습니다.
14쪽입니다.
이번 일부개정조례안은 국토계획법 시행령 제85조제3항제1호에서 규정하고 있는 민간임대주택의 임대의무기간에 대해 정합성을 높이고 원활한 주택공급을 통한 서민 주거 안정화 측면에서 변경하려는 취지로 이해됩니다.
하지만 민간임대주택사업은 공공임대주택사업과 다르게 민간사업자가 주체가 되어 시행하는 것으로 공공성을 띠지 않음은 물론, 15쪽입니다. 철저히 수익성 논리에 따를 수밖에 없는 구조이고, 이런 민간부문 사업구조에서 가장 중요한 것은 금융조달이라고 볼 수 있으므로 일정 수준 이상의 수익구조를 확보하지 않으면 사업추진 자체가 어렵다고 볼 수 있겠습니다.
각종 언론보도에 따르면 공공과 민간임대주택 모두 주택 품질관리 측면에서 부실공사 의혹을 받고 있고 실제로도 준공 후 하자 발생으로 민원이 끊이지 않고 있는 것을 확인할 수 있으므로 임대주택 시공과정의 철저한 모니터링은 물론 사후관리까지 철저한 품질관리를 하지 않는다면 그 피해는 모두 입주민들이 감당해야 할 부분이 될 것입니다.
이와 같은 문제가 발생하지 않도록 기존 임대주택의 철저한 실태조사와 함께 주택품질에 대한 관리ㆍ감독 시스템을 강화할 필요가 있다고 보입니다.
현재 지구단위계획 제도는 2000년 도시계획법 전면 개정에 따라 도입되었으며 현행 도시계획 조례 제16조는 지구단위계획구역, 16쪽입니다. 지정대상과 관련하여 규정하고 있습니다.
도시계획법 개정 이후 20여 년간 지구단위계획은 토지이용의 합리화, 기능증진 등을 체계적으로 개선하기 위한 수단으로 운영되었지만 지구단위계획구역 지정 및 계획결정 이후 관리에 대한 기준은 부재하고 지구단위계획 위반사항에 대한 제재 등 구속력 부재 관련 문제점으로 법령 개정 필요성이 지속적으로 제기돼 왔습니다.
이에 이번 일부개정조례안은 지구단위계획의 안정적 운영을 위한 정기점검 필요성을 인식하여 지구단위계획구역 내의 지구단위계획 준수 여부를 주기적으로 점검할 수 있는 항목을 신설하고자 하는 취지로 이해됩니다.
현행 국토계획법 제49조부터 제54조까지는 지구단위계획 수립, 결정, 지정 및 내용 등 지구단위계획 관련 사항을 규정하고 있는 반면, 지구단위계획의 준수 여부 점검 등 관리방안 내용이 포함되어 있지 않은 것을 확인할 수 있고, 17쪽입니다. 국토계획법에서 조례에 위임하지 않은 사항을 규정하고자 하는 것은 국토계획법의 체계와도 모순되며, 조례 제정권의 한계를 벗어난다고 보는 해석이 다수 의견인 것을 확인하였습니다.
다만 국토계획법 제133조제1항제4호에 따르면 법률 위반자에 대해 시장은 필요한 처분이나 조치를 명할 수 있도록 규정하고 있으므로 이번 일부개정조례안은 시장만을 구속하는 규정으로 보아 시장 업무의 효율성을 위한 것이지 법률유보의 원칙에 위배되지 않는다는 소수의견이 있습니다.
18쪽입니다.
따라서 국토계획법에서는 지구단위계획 기준에 위반되는 행위를 한 자에게 법률 등의 처분 등은 명할 수 있으나, 그 위반행위를 조사하고 점검할 수 있는 규정이 부재하므로 지구단위계획을 통해 정한 규정에 따라 도시가 효과적으로 관리될 수 있도록 건축법 제78조제4항과 같이 관리 실태 점검을 위한 관련 법령 개정이 선행되어야 하며, 이후 조례 개정을 시행하는 것이 조례의 법정 안정성을 확보한다는 측면에서 타당하다고 판단됩니다.
이상으로 의안번호 제595호, 의안번호 제644호 이상 2건의 안건에 대한 검토보고를 모두 마치겠습니다.
(참고)
서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 595) 검토보고서
서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 644) 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
다음은 본 안건에 대한 집행부 검토의견을 듣도록 하겠습니다.
조남준 도시계획국장 나오셔서 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
본 개정조례안은 각각 임대의무기간 8년 이상인 공공임대주택과 민간임대주택에 대하여 시행령 용적률의 20%까지 인센티브를 부여할 수 있도록 정한 국토계획법 시행령 제85조3항에서 공공임대주택의 임대의무기간이 삭제됨에 따라 조례에서도 공공임대주택은 의무기간에 관계없이 조례 용적률의 20% 범위 이내에서 임대주택 추가건설을 허용하는 내용이 되겠습니다.
국토계획법 시행령 제85조3항의 개정 취지는 반지하주택 등 열악한 환경의 기존 노후주택을 매입하여 공공임대주택으로 신축하고자 임대의무기간이 5년인 “기존주택등매입임대주택”에도 용적률 인센티브를 부여하여 다양한 유형의 임대주택 공급 활성화를 유도하기 위한 것으로 이해됩니다.
현행 조례는 공공임대주택과 민간임대주택 구분 없이 임대의무기간 10년 이상은 15%, 20년 이상은 20%의 용적률 인센티브를 부여하고 있으며, 이는 장기간 유지되는 임대주택 공급을 유도하여 지속가능한 서민 주거 안정을 촉진하기 위함입니다.
공공임대주택의 의무임대기간 삭제를 통해 공공임대주택 공급 활성화를 위한 의원님의 취지에는 공감합니다만 우리 시가 그간 유지해 온 임대의무기간과 연동된 인센티브 체계를 일괄 부여 체계로 전환하는 것은 임대의무기간이 장기간인 임대주택보다는 임대의무기간이 짧은 분양전환 공공임대주택 등 공급 확대 가능성과 향후 주택시장 환경 변화 시 매각 가능한 공공임대주택 물량 확대로 인한 임대주택의 장기 운영 안정성, 이로 인한 공공임대주택 시장 파급효과까지 고려할 때 신중한 검토가 필요할 것으로 사료됩니다.
이어서 동 위원회 이민석 의원님께서 발의하신 의안번호 제644번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정조례안은 임대의무기간 8년 이상인 공공임대주택과 민간임대주택에 시행령 용적률의 20%까지 인센티브를 부여할 수 있도록 정한 국토계획법 시행령 제85조3항의 공공임대주택의 의무임대기간이 삭제됨에 따라 조례에서도 공공임대주택은 의무기간에 관계없이 조례 시행 용적률의 20% 범위 이내에서 임대주택 추가건설을 허용하고, 더불어 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택에도 임대의무기간에 관계없이 조례 용적률의 20% 이내에서 임대주택 추가건설을 허용하는 제55조제14항 개정과 건축허가 이후 지구단위계획 준수 여부를 주기적으로 검토토록 하는 제19조의8항을 신설하고 내용 변경 없는 제8조의3 및 제63조의2 조문의 자구수정 및 항의 배치를 조정하는 사항이 되겠습니다.
먼저 첫 번째 개정안인 임대주택 용적률 인센티브 차등적용 폐지와 관련해 말씀드리도록 하겠습니다.
국토계획법 시행령 제85조3항의 개정 취지는 반지하주택 등 열악한 환경의 기존 노후주택을 매입하여 공공임대주택으로 신축하고자 의무기간이 5년인 “기존주택등매입임대주택”에도 용적률 인센티브를 부여하여 다양한 유형의 임대주택 공급을 활성화하기 위한 것으로 이해됩니다.
현행 조례는 공공임대주택과 민간임대주택 구분 없이 임대의무기간 10년 이상은 15%, 20년 이상은 20%의 용적률 인센티브를 부여하도록 하고 있으며, 이는 장기간 유지되는 임대주택 공급을 유도하여 지속가능한 서민 주거 안정을 촉진하기 위함입니다.
임대주택의 임대의무기간 삭제를 통해 임대주택 공급 활성화를 위한 의원님의 입법 취지에는 공감합니다만 우리 시가 그간 유지해 온 임대의무기간과 연동된 인센티브 체계를 일괄 부여 체계로 전환하는 것은 신중한 검토가 필요할 것으로 사료됩니다.
두 번째 개정안인 지구단위계획 준수 여부에 대한 점검과 관련된 내용입니다.
지구단위계획 준수 여부에 대한 점검 필요성은 과거에도 수차례 제기되었고 집행부에서도 적극적으로 공감하고 있습니다.
다만 이는 행정규제에 해당하는 행위로 국토계획법에서의 위임 없이 조례 개정만으로 법률적 안정성이 확보되지 않으므로 국토계획법령 개정 등 법률적 안정성 담보를 위해 법률근거를 마련한 후 조례를 개정하는 것이 타당하다고 판단됩니다.
이에 집행부에서는 제도의 안정적 운영을 위해 2021년과 2022년 두 차례에 걸쳐 국토교통부에 지구단위계획 준수여부 점검 및 이행에 관한 법령 개정을 요구하였으며, 향후 법령 개정 시 조례 개정 등을 구체적으로 논의할 수 있을 것으로 사료됩니다.
세 번째 개정안인 조례의 자구수정 및 조항에 대한 재배치 등 미비한 조문을 정비하는 내용으로 개정안에 대하여 동의합니다.
다만 서울시에서 자구정리를 포함한 도시계획 조례의 전반적인 재정비를 추진 중에 있으니 위원님께서 양해해 주신다면 향후 종합적인 재정비 시 일괄 반영하는 것도 필요하다고 판단됩니다.
이상으로 개정조례안에 대한 집행부 검토의견을 말씀드렸습니다.
경청해 주셔서 감사합니다.
이어서 질의와 답변을 진행하도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 신청해 주시기 바랍니다.
임만균 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
국장님 현재 우리가 공공임대주택 말고 민간임대주택에 대해서도 20% 용적률 완화를 부여를 하고 있습니까, 실질적으로?
그리고 지금 신축매입약정이 2022년도 보면 우리 검토보고에서도 나오지만 상당히 모자라잖아요. 이 이유가 뭐라고 생각하십니까, 국장님?
다음 질의하실 위원님, 이용균 부위원장님 질의해 주시기 바랍니다.
국장님, 이번 조례 개정안과 관련해서 주택실과 어느 정도 논의를 하셨습니까?
그리고 이제 그걸 매입해서 SH에서는 우리 서울시민들에게 임대로 주잖아요. 임차 주면 거기에 거주하신 분들은 누수, 다양한 일들이 되게 많아요. 그런 민원들이 결국은 우리 선출직 의원들한테 연락이 다 옵니다. 그러니까 신축이라고 했는데도 그런 상황이니까. 그런데 모르겠습니다, 인센티브를 준다고 했을 때 과연 얼마큼 달려들지는 모르겠어요. 그리고 제 생각에는 사실 임대주택을 건설할 수 있는 것 그러니까 반지하가 있는 곳에 대해서 약정매입을 하겠다는 건데 거기다 신축을 했을 때 대부분 부지 선정하는 걸 보면 아무래도 지가가 좀 저렴한 곳을 먼저 선택하지 않겠나 하는 생각이 듭니다. 그러다 보면 강남구의 어느 땅에다 짓기가 쉽지 않을 거예요, 서초구에도 쉽지 않을 거고. 그러다 보니 그런 민원도 아마 발생했을 거예요. 왜 우리 지역에는 임대주택들만 매입해서 하느냐 그런 부분도 상당히 크게 논란이 됐었던 것으로 기억을 하거든요. 그런 부분도, 이게 만약 이대로만 적용하면 그걸로 제재할 방법은 없잖아요, 사실. 지역의 민원으로만 간주될 뿐인데 지금 이렇게까지 만약에 인센티브를 준다면 지가가 낮은 곳에 더 달려들지 않겠나 하는 생각은 듭니다. 그런데 좀 전에 우리 동료위원님 말씀하셨지만 서울시의 의지가, 진짜 매입할 의지가 있는지 그것부터 따지는 게 맞겠죠. 그러고 나서 그러면 그거와 관련해서 건설하는 건설업체 측에서는 그런 부분들을 반영해서 땅을 매입하든 해서 사업을 하겠죠. 그러니까 그 부분들도 잘 감안해서, 지금 주택실과 얘기했는데 주택실에서는 좀 더 검토를 하고 그랬으면 좋겠다는 의견이잖아요. 저 또한 그랬으면 하는 생각입니다.
다음은 김용일 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
이 부분하고 관련해서 사실관계 한두 가지만 확인 좀 해볼게요. 전년도 2022년도에 주택정책실에서 임대주택 5,000호 매입을 하겠다고 이야기했었는데 실적이 850호 매입에 그쳤다고 저는 알고 있는데, 맞나요?
질의하실 위원님 계십니까?
(응답하는 위원 없음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의와 답변을 종료하겠습니다.
간담회에서 심도 있게 논의한 바와 같이 의사일정 제3항과 의사일정 제4항 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안은 공공주택시장에 미치는 파급효과에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 하고 기존 주택정책과의 정합성도 고려해야 할 것으로 판단되며, 공공임대주택의 장기적인 운영을 도모할 수 있는 다양한 용적률 완화 인센티브 방안 마련을 위한 다각적이고 면밀한 검토가 필요하여 심사보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 심사보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 595)
서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 644)
(회의록 끝에 실음)
이번 정례회 기간 중 결산안과 추가경정예산안을 심도 있게 심사해 주신 위원님들께 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다.
조남준 도시계획국장을 비롯한 직원 여러분, 수고 많이 하셨습니다.
이상으로 제319회 정례회 도시계획균형위원회 회의를 모두 마치겠습니다.
산회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(16시 09분 산회)
도문열 황철규 이용균 김영철
김용일 박상혁 박영한 서상열
윤종복 허훈 서준오 이병도
임만균
○수석전문위원
조성준
○출석공무원
도시계획국
국장 조남준
도시계획과장 김용학
도시관리과장 하대근
시설계획과장 이광구
○속기사
곽승희 장재희
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