제315회서울특별시의회(정례회)
주택공간위원회회의록
제4호
서울특별시의회사무처
일시 2022년 12월 19일(월) 오전 10시
장소 주택공간위원회 회의실
의사일정
1. 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건
2. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 69)
3. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 282)
4. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 297)
5. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285)
6. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307)
7. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318)
8. 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안
9. 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안
10. 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안
11. 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안(의안번호 362)
12. 서울주택도시공사 정관 개정안 보고
심사된안건
1. 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건
2. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 69)(서상열 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ곽향기ㆍ김경훈ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김춘곤ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서호연ㆍ송경택ㆍ윤기섭ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ임만균ㆍ장태용ㆍ채수지ㆍ최민규ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
3. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 282)(김태수 의원 발의)(경기문ㆍ고광민ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김용일ㆍ김용호ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ최민규ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
4. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 297)(이성배 의원 발의)(강동길ㆍ경기문ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김동욱ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ박석ㆍ박성연ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ신동원ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ임만균ㆍ최민규ㆍ최진혁ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
5. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285)(서준오 의원 대표발의)(서준오ㆍ강동길ㆍ김성준ㆍ김용일ㆍ김지향ㆍ남창진ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ서상열ㆍ신복자ㆍ이경숙ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ임만균ㆍ전병주ㆍ최기찬ㆍ허훈ㆍ황철규 의원 발의)
6. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307)(강동길 의원 대표발의)(강동길ㆍ경기문ㆍ김성준ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ민병주ㆍ박영한ㆍ유정인ㆍ이민옥ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ임종국ㆍ최민규ㆍ홍국표 의원 발의)
7. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318)(김경 의원 발의)(강동길ㆍ강석주ㆍ고광민ㆍ김기덕ㆍ김동욱ㆍ김성준ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김인제ㆍ김춘곤ㆍ김현기ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ박강산ㆍ박수빈ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박유진ㆍ박칠성ㆍ서준오ㆍ성흠제ㆍ소영철ㆍ송도호ㆍ송재혁ㆍ신복자ㆍ아이수루ㆍ왕정순ㆍ우형찬ㆍ유정인ㆍ유정희ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이병윤ㆍ이상훈ㆍ이성배ㆍ이소라ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ이원형ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ이효원ㆍ이희원ㆍ임규호ㆍ임만균ㆍ임종국ㆍ장태용ㆍ전병주ㆍ정준호ㆍ최기찬ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최재란ㆍ한신ㆍ허훈ㆍ황철규 의원 찬성)
8. 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안(박승진 의원 발의)(경기문ㆍ김규남ㆍ김기덕ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ남창진ㆍ민병주ㆍ박석ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ이민옥ㆍ이영실ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ임만균ㆍ홍국표 의원 찬성)
9. 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안(박성연 의원 발의)(강석주ㆍ곽향기ㆍ김경훈ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ서상열ㆍ서호연ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ이민석ㆍ이성배ㆍ이영실ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ황철규 의원 찬성)
10. 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안(경기문 의원 발의)(김경훈ㆍ김규남ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김태수ㆍ김형재ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ서준오ㆍ송경택ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ장태용ㆍ최민규ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
11. 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안(의안번호 362)(서울특별시장 제출)
12. 서울주택도시공사 정관 개정안 보고
(11시 06분 개의)
오늘은 2022년도 주택공간위원회 행정사무감사 결과보고서 채택을 비롯한 소관 안건에 대한 심사를 진행하겠습니다.
회의 시작에 앞서 간부 이석 사항을 안내해 드리겠습니다.
유창수 주택정책실장은 코로나19 감염으로, 김유식 한옥정책과장과 박재희 주거안심지원반장은 병원 진료로 오늘 회의에 이석한다는 사전 양해요청이 있었습니다.
위원님 여러분, 양해해 주시기 바랍니다.
1. 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건
(11시 07분)
(의사봉 3타)
우리 주택공간위원회에서는 지난 11월 2일부터 11월 15일까지 14일간 행정사무감사를 실시한 바 있습니다. 2022년도 행정사무감사 결과보고서는 주택정책실 등 5개 기관에 대한 감사결과를 종합 정리한 것으로 세부 내용은 간담회 시 배부해 드린 유인물과 같습니다.
그러면 간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제1항 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건을 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건은 원안대로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
2022년도 서울특별시의회 주택공간위원회 소관 행정사무감사 결과보고서
(회의록 끝에 실음)
2. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 69)(서상열 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ곽향기ㆍ김경훈ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김춘곤ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서호연ㆍ송경택ㆍ윤기섭ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ임만균ㆍ장태용ㆍ채수지ㆍ최민규ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
3. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 282)(김태수 의원 발의)(경기문ㆍ고광민ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김용일ㆍ김용호ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ최민규ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
4. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 297)(이성배 의원 발의)(강동길ㆍ경기문ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김동욱ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ박석ㆍ박성연ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ신동원ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ임만균ㆍ최민규ㆍ최진혁ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
(11시 09분)
(의사봉 3타)
도시계획균형위원회 서상열 의원, 우리 위원회 김태수 위원님과 이성배 위원님이 각각 발의하신 본 안건들에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 69) 제안설명서
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 282) 제안설명서
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 297) 제안설명서
(회의록 끝에 실음)
의안번호 69번, 282번, 297번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대해서 일괄해서 검토보고를 드리도록 하겠습니다.
검토보고서 1페이지부터 3페이지까지는 생략하도록 하겠습니다.
4페이지 되겠습니다.
이 3개의 조례안은 시공자 선정시기 조기화와 관련된 조례로서 대상 조례의 주요내용은 4페이지, 5페이지 4단 편집표를 참고해 주시기 바랍니다.
6페이지가 되겠습니다.
이상 3건의 개정조례안은 시공자 선정 시기를 현행 ‘사업시행계획인가 후’에서 ‘조합설립인가 후’로 앞당기는 것을 주요내용으로 하고 있습니다.
현행 조례의 ‘사업시행계획인가 후’ 규정을 삭제한 김태수 위원안과 달리 이성배 위원안과 서상열 의원안은 정비지원계획의 정의를 신설하고 ‘정비지원계획’을 반영한 정비구역에 대해서만 시공자 선정시기를 조기화하려는 내용입니다.
개정안의 주요내용 비교는 중간에 있는 표를 참고해 주시기 바랍니다.
상위법인 도정법에서는 ‘조합설립인가 후’ 시공자 선정이 가능토록 규정하고 있으나 현행 조례는 공공지원 대상사업의 경우에 한해서만 ‘사업시행계획인가 후’로 시공자 선정시기를 규정하고 있는 상황입니다.
이와 같이 ‘사업시행계획인가 후’ 시공자를 선정토록 하는 방식은 입찰 당시 시공자에게 제공된 설계도서를 바탕으로 공사비 총액입찰이 아닌 내역입찰을 가능토록 유도함으로써 공사비 책정의 투명성을 제고하는 데 기여할 수 있고, 인가된 설계도면을 벗어난 허위광고를 단속하고 공사비 증액에 대한 검증이 가능하다는 장점이 있습니다.
이상에 대해서 재개발ㆍ재건축 사업별 시공자 선정시기의 그동안 관련규정의 변천사는 중간표를 참고해 주시기 바랍니다.
반면에 조합이 시공자를 사업시행계획인가 후에 선정하게 되면 특화설계 등에 따른 설계변경이 발생할 경우 사업기간과 비용이 추가로 소요되고, 조합설립인가 후 시공자 선정 방식보다 조합이 자금조달 어려움을 겪어서 정비사업의 조기 활성화를 어렵게 한다는 한계가 있습니다.
다음 페이지입니다.
이러한 문제를 해소하기 위해 서울시는 구역지정부터 사업시행계획인가 시까지 이러한 소요비용 부족문제를 해결코자 정비사업 운영자금 융자제도를 도입해서 운영하고 있습니다. 그러나 한정된 예산으로 인해 조합이 필요한 초기자금 융자지원에는 한계가 있는 상황입니다.
다음 페이지입니다.
최근 서울시는 정비사업을 신속하게 추진하기 위해서 신속통합기획을 도입함에 따라 사업추진과정에서의 설계변경 가능성은 낮아지고 구역지정 기간도 단축하는 방안이 마련되어서 추진되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 구역지정 이후 준공 시까지 정비사업 추진과정이 약 12년간 장기간 소요되는 이런 점을 감안할 때 사업기간 단축을 위한 제도개선 노력은 향후 지속적으로 필요하다 하겠습니다.
이에 대한 대안으로서 서울시가 공공지원하는 정비사업에 대하여 시공자 선정 시기를 상위법과 같이 ‘조합설립인가 후’로 앞당기는 것을 고려할 수 있는데 이 경우 설계도서가 부재하여 공사비 내역에 대한 타당성을 검증할 방법이 없고, 공사비의 무분별한 증액과 과열된 수주전으로 인한 비리 발생이 예상됨에 따라 이를 방지하고자 ‘사업시행계획인가 후’로 규정한 당초의 입법취지를 달성하지 못할 우려가 존재합니다.
다만, 이성배 위원안, 서상열 의원안과 같이 정비구역에서 정비지원계획이 반영된 설계도서 제출을 전제로 ‘조합설립인가 후’로 앞당기는 경우에 한해서는 설계도서에 의한 계약이 가능한 점 등을 들어 장점이 있겠습니다.
다음 페이지입니다.
서울시 현행 제도와 개정안에 따른 제도 절차상의 차이는 10페이지 상단부를 참고해 주시기 바랍니다.
참고로 2022년 9월 말 기준 서울시 내 정비사업장 중 정비계획 수립 단계는 35곳, 조합설립인가 단계는 96곳으로 집계되기 때문에 향후에 정비지원계획이 반영된 정비구역에서 ‘조합설립인가 후’로 선정시기를 앞당기면 96곳의 사업장에서 추가로 시공자 선정이 가능할 것으로 파악됩니다.
다음 페이지입니다.
이와 관련하여 집행기관은 2023년도에 공공지원제도 실효성 분석 및 활성화 방안 마련 용역을 통해서 2010년 공공지원제도 도입 이후의 성과와 한계를 살펴보고 행ㆍ재정적 실효성을 분석해서 제도개선 방안을 마련할 계획인 것으로 파악이 되었습니다.
다음 12페이지입니다.
한편 현행 규정에 따르면 서울시에서 조합이 시행하는 정비사업의 경우 시공자 선정 시기를 ‘사업시행계획인가 후’로 규정하고 있음에 반해 공공재개발과 신탁방식은 각각 ‘사업시행자 지정ㆍ고시 후’와 ‘조합설립인가 후’로 규정하고 있어 형평성 차원의 문제가 제기될 수 있습니다.
하단부입니다.
서상열 의원안은 정비지원계획이 적용된 정비계획 수립구역에서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받은 후 조합총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 하였는데 시공자 선정은 총회의 의결사항으로서 도정법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성을 필요로 하므로 상위법과 개정조례안에 대한 해석상 오해가 없도록 조합원 3분의 2 동의요건 내 과반수 출석 포함 여부 등에 대한 추가적 검토가 필요하겠습니다.
끝으로 김태수 위원안은 경쟁입찰 등의 방법으로 정비사업전문관리업자, 설계자를 선정토록 규정하고 있는 조례 제77조제3항과 제4항을 삭제토록 하였는데 이는 법 시행 당시인 2010년도 7월에는 시공사를 제외한 정비사업전문관리업자, 설계자 등의 선정방법이 규정되어 있지 않아 조례에 이를 반영한 것이나 2017년 도시정비법 개정 후 현행 법령에서도 해당 내용을 규정하고 있으므로 해당 조문을 삭제하는 것은 가능하겠습니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
종합하면 상위법령과 같이 조합설립인가 후 시공자를 선정하여 정비사업을 추진토록 하는 개정안의 필요성은 인정되나 사업추진과정에서 정비업체 등 관련업체와의 유착 등 비리가 발생할 수가 있다는 점, 조합원 간 그리고 조합과 시공사 간 갈등에 따른 사업 장기화로 추가비용이 과다하게 발생하는 점 등을 방지하기 위해 도입된 서울시 공공지원제도의 입법 취지를 고려할 때 현행 공공지원제도를 활용하여 사업 투명성을 확보하는 방안 마련이 선행적으로 필요하다고 판단됩니다.
또한 정비사업 전반에 미치는 파급효과를 감안할 때 하위 고시의 개정을 위한 준비기간이 필요한 상황에서 조례 개정에 따른 부작용을 최소화할 수 있도록 내역입찰이 가능한 공사원가 산출서 등 설계도서 작성에 필요한 구체적인 자료, 공사비 적정성 검토 및 설계변경 최소화 방안이 보완되어야 할 것으로 파악되는바 이 개정조례안을 토대로 공론화 등 충분한 숙의과정과 함께 서울시 고시에 대한 개정절차 등을 조속한 용역 시행을 통해 선행 보완한 후 조례 개정을 추진하는 방안도 논의가 필요가 있다고 사료됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠고요, 붙임문서 15~19페이지까지는 관련법령과 기타 조합방식과 신탁방식 비교 등의 문서가 포함이 돼 있습니다. 참고해 주시기 바랍니다.
이상으로 검토보고 마치겠습니다.
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 69, 282, 297) 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
김승원 주택정책실장 직무대행 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
서상열ㆍ김태수ㆍ이성배 의원님께서 발의하신 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 3건에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
먼저 서상열 의원님께서 발의하신 의안번호 69번 개정조례안은 정비지원계획을 수립ㆍ반영한 조합은 조합총회에서 조합원 3분의 2 이상 동의를 얻은 경우 조합설립인가 이후 시공자 선정이 가능토록 근거를 마련하는 내용입니다.
다음으로 김태수 위원님께서 발의하신 의안번호 282번 개정조례안은 사업시행계획인가 후 총회에서 시공자를 선정토록 하는 조항을 삭제, 조합설립인가 후 시공자 선정이 가능하도록 근거를 마련하고, 정비사업관리업자, 설계자를 경쟁입찰 또는 수의계약 방식으로 선정토록 하는 조항을 삭제하는 내용입니다.
마지막으로 이성배 위원님께서 발의하신 의안번호 297번 개정조례안은 정비사업 초기 활성화를 유도하기 위해 정비지원계획을 반영하여 정비계획을 수립하고, 설계도서를 작성한 구역에 한하여 조합설립인가 이후 시공자 선정이 가능토록 하는 내용입니다.
이 3건의 조례개정안에 대한 종합의견을 말씀드리겠습니다.
정비사업 초기 활성화를 통한 신속한 주택공급으로 부동산 시장을 안정화하고자 하는 의원님들의 입법 취지는 공감합니다.
다만, 정비사업 시공자 선정 시 2010년 공공지원제도를 통해 도입한 내역입찰제도가 현장에 이미 정착되어 조합원들은 내역입찰을 공사비 투명성 확보 수단으로 인지하고 있습니다. 이는 내역입찰을 통해 시공자 선정 시 조합이 공사비의 적정성을 검증하고 향후 계약변경에 따른 공사비 증액 시 시공자와 협상 과정에서 근거자료로 활용하기 때문입니다.
따라서 개정 조례안과 같이 정비지원계획을 반영하거나 조합원 3분의 2 이상 동의요건만으로 시공자 선정시기를 앞당기는 경우 내역입찰이 되지 않아 향후 설계변경 등 계약변경 시 공사비 깜깜이 증액이 재현될 우려가 있고, 조합원 간 갈등ㆍ혼란을 초래하여 개정 취지와 다르게 오히려 사업의 지연ㆍ정체를 불러일으킬 수 있어 신중한 검토가 필요하다는 의견입니다.
참고로 고덕2단지 사례에서 보면 내역입찰 시행이 되지 않아 사업비 증액에 대한 사회적 논란과 정비사업 진행에 대한 큰 위기가 있었습니다. 이렇듯 시공자 선정시기의 조정은 시장에 미치는 파급력이 크므로 조례 개정에 앞서 전문가 의견수렴 등 충분한 숙의과정을 거쳐 내역입찰 및 공사비 내역 검증방안을 마련하고 부작용이 최소화될 수 있도록 의회와 적극 협력하여 조속한 시일 내에 제도개선 방안을 마련토록 하겠습니다.
한편 정비사업 전문관리업자와 설계자의 경쟁입찰 등 선정 방법에 관하여서는 상위 법률에서 규정하고 있어 조례에서 재차 규정할 필요가 없으므로 해당 조항의 삭제는 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
이성배 위원님.
우리 기획관님은 코로나 안 걸리셨나 봐요?
조례 내용이 조금씩 다른데 큰 틀에서는 비슷하다고 보시는 것 같은데 문제점이 다 똑같아요. 이 깜깜이 증액은 뭘 얘기하시는 거죠?
그래서 근본적으로 공공지원제도의 핵심은 우리 공공에서 공사를 발주하듯이, 공공에서 설계변경하듯이 기존에 당초 계약된 내역서를 갖고 수량이랑 항목을 변경해서 똑같이 하자는 겁니다.
그런데 대부분 사업시행인가 이후에 내역입찰을 했을 경우에는 그것들의 계약서가 들어오는데 그렇지 않은 경우는, 둔촌주공 사태나 개포4단지 같은 경우도 증액이 한 1,300억 정도 됐는데 뭘 증액했는지 모르고, 개포주공1단지도 6,000억 증액입니다. 그런데 뭘 증액했는지 얘기를 안 해 줘요.
그렇기 때문에 시공자 선정이 혹시 지금 위원님들 얘기하시는 것처럼 조합설립 이후라 하더라도 최종적으로 확정계약을 할 때, 전부는 총액 평당 얼마로 계약을 하는데요 확정계약을 할 때 내역서랑 도면이 명확히 나온다면 그게 평당 2,000만 원이 되든 3,000만 원이 되든 조합장이 속든 시공자가 어떻게 하든 간에 그것까지 인정해 주고, 그리고 최종적으로 설계변경을 할 때는 내역서, 도면 그리고 단가가 꼭 있어야 된다는 겁니다.
그래서 지금 저희들이 시공자 선정시기보다는 내역입찰을 어떻게 하면 유도하느냐 그걸 고민을 하고 있고요. 그래서 지금 위원님들 얘기하시는 것처럼 시공자 선정시기…….
그런데 그 점에 대해서 기획관님이 도면 하나만 놓고 본다면 조합과 시공사 선정 후에 도면에 대해서는 향후에 결정해서 정리하자는 내용의 계약만 해도 그게 크게 문제될 것 같지는 않은데요.
지금 우리 시에서도 지원해 주는 사업명이 뭐죠? 융자해 주는 사업이 있잖아요?
그러면 조합장이라는 분이 혼자 시공사를 선정하지는 않을 거예요. 그렇죠? 투표도 하고 대의원 총회도 하고 그 숙의과정을 통해서 아마 그런 것들을 선정하시겠죠. 그렇게 해서 시공사 선정이 된 후에 서포트 받는다고 하면 이게 너무 좋은 조례인데 이걸 너무 안 좋은 쪽에서만 지금 바라보고 계신 것 같아서…….
제가 마지막으로 한 말씀 더 드리고 정리하면 우선 조합에서 자기네가 추구하는 집들이 있을 겁니다, 살고 싶은 집들이. 그러면 시공사들이 와가지고 영업을 하고 대의원 총회를 거쳐서 우리는 A시공사가 좋아, B시공사가 좋아 하고 아마 먼저 선정을 할 수는 있을 거예요, 네임밸류도 있고 하니까. 그렇게 정하고 나면 지금 기획관님의 우려스러운 부분들은 향후에 확정을 지어도 되는 부분이고, 우선 시공사 선정을 하고 그 시공사랑 계약을 할 당시에 우리 조합의 문제점들은 이런 문제점들이 있으니 니네 시공사가 들어옴으로, 대기업이 됐든 중소기업이 됐든 들어옴으로 인해서 니네는 이런 부분들을 도와줘. 그래서 도움을 받고 그 후에 가가지고 지금 공사비가 비싸면 확정계약을 향후에도 할 수 있겠죠. 그런 좋은 면을 보고 가야 되는데 모든 걸 다 지금 보면 너무 결정하시기 어려울 것 같아요.
저는 시공사 선정을 해서 도움을 받고 지금 우려스러운 부분들은 조합에서 향후에 공사비 단가라든지 최종 도면을 갖고 확정계약을 해도 된다는 게 저의 입장입니다.
위원님들도 다 들으셨으니까 아마 또 많은 얘기가 있겠죠.
위원장님, 이상 마치도록 하겠습니다.
기획관님, 혹시 공공지원제도에 대한 문제점은 좀 나온 게 있나요?
또 하나는 정비사업은 조합 운영 및 정기총회 비용 등 필수사업 외에 각종 인허가 진행을 위한 협력업체 선정 등 많은 사업비가 소요되는 건 맞지 않습니까?
지금 내역입찰이 안 된 것들이 계속 공사비 증액이 되고, 최근에 공사비가 굉장히 많이 올랐기 때문에 이렇게 시공자 선정이 된 상태에서 공사를 진행 안 하고 배짱으로 아마 공사비를 올렸던 현장이 많을 건데 그 부분이 우려가 되고요.
그래서 당초에 저희들이 공공지원제도를 처음 시작할 때 초기 조합의 시공사와의 유착이나 이런 것들이 굉장히 많이 만연했기 때문에 조합 운영의 힘듦에도 불구하고 어쩔 수 없이 도입을 했고요, 그 와중에 저희들이 정비사업 융자금을 충분히 확보를 해야 되는데 그러지 못한 것들은 저희들이 안타까워하고 있습니다.
제가 두 가지만 말씀드릴게요. 시공사 선정 후 설계변경 절차 진행으로 추가 용역비, 사업 지연 발생 그래가지고 집행부에서는 입장을 내놓으신 거예요. 그렇죠?
그것도 인정하시죠?
그렇지 않으면 지금 조합장이 내역에 대해 평당 얼마해서 그렇게 신탁을 하면서 할 수가 없기 때문에 명확하게, 현재 시공자 선정이 앞에 됐다 하더라도 최종적으로는 내역입찰방식이나 명확한 관공서와 같은 그런 입찰 형태를 갖고 있기 때문에 신탁방식이나 공공재개발은 굳이 시공자 선정을 사업시행인가 뒤로 늦출 필요는 없다고 생각을 합니다.
제가 이번에 공청회를 한번 했습니다. 지난 지난주에 공청회를 했는데 공청회하는 과정에서 재개발ㆍ재건축에 있는 조합장님들이 많이 오셨고 조합원들이 많이 오셨어요. 그분들은 왜 좋아할까요, 시기 당기는 거를? 이유가 뭐겠어요?
계약서류 목록을 보면 제일 문제된 게 설계서, 시방서 설계도면, 현장설명서 포함해가지고 산출내역서가 제일 문제라고 지금 피력을 했어요, 집행부 입장에서는.
마지막 결론은 뭐냐면 시공사 선정 조기화의 기대 효과에 대해서 제가 피력하고 마무리하겠습니다.
사업 초기 조합원 필요사업비를 적기에 조달하여 예측가능한 사업일정 계획을 수립할 수 있으므로 서울시는 안정적인 주택 공급의 기반을 마련할 수 있고, 불필요한 설계변경 및 인허가의 중복 진행에 따른 사회적 비용을 절감할 수도 있고, 당초 내역입찰을 통해 기대하였던 공사비 증액에 대한 적정성 검토는 2019년 이후 공사비 검증 제도가 도입되어 시행 중이기에 충분한 안전장치가 확보되어 있으며 설계변경 후 증액 계약을 체결함으로써 발생하는 분쟁, 민원의 최소화, 사업 지연의 위험을 줄일 수 있다는 결론을 내렸습니다. 그 부분도 일단은 좀 감안하셔서 충분하게 이 부분에 대해서 논의가 됐으면 하는 바람입니다.
이상입니다.
강동길 위원님.
저는 이 내용의 당부에 대해서 말씀드리고 싶은 게 아니고요, 우리 존경하는 김태수 위원님과 우리 기획관님의 문답 과정에서 마치 우리 서울이 사업시행인가 이후에 한 것이 전임 시장만의 의지인 것처럼 잘못 취지가 전달되는 것 같아서 분명히 그건 아니라고 저는 바로잡고 싶고요.
기획관님, 그러시죠? 그런 취지로 말씀하신 건 아니죠?
제가 볼 때는 아마 주택공급을 억제하고자 하는 거기에 부합되기 때문에 이거를 박원순 시장이 없애지 않았다. 저는 이렇게 생각을 하고요.
그래서 가장 중요한 게 뭐냐 하면 지금 기획관님 말씀을 이렇게 들어보면 내역입찰을 계속 얘기하시는데 내역입찰만 되면 제가 볼 때 시공사 선정을 조합설립인가 이후로 해도 전혀 손색이 없다고 계속 말씀하시거든요.
그렇다면 내역입찰만 제대로 갖춰지면 시공사 선정시기는 조합설립 이후로 해도 전혀 상관이 없다고 집행부에서 얘기하시는 걸로 제가 받아들여도 될 것 같고요.
그리고 아까 둔촌주공 말씀하셨는데 이것은 제가 볼 때는 내역입찰하고는 상관없이 갑자기 자잿값이 급등했고 전쟁이 일어나고 하는 것 때문에 고금리고 그래서 제가 볼 때는 어쩔 수 없이 공사비가 증액된 것이지 반드시 내역입찰이 없어가지고 갑자기 둔촌주공의 공사비가 증액됐다, 저는 이렇게 보지 않고요.
그리고 가장 중요한 건 뭐냐 하면 이 주택정책은 시대를 반영해야 된다, 저는 이렇게 봅니다.
무슨 얘기냐 하면 예를 들어서 한 2~3년 전에는요 주택공급이 달리다 보니까 주택가격이 폭등을 했어요, 아파트값이나. 그런데 지금 현재는 어떻습니까? 지금 서울시 같은 경우는 국토부라든가, 예를 들어서 아무리 서울시에서 주택공급을 늘리려고 해도 고금리라든가 PF라든가 이런 여러 가지 그런 것 때문에 밑에서는 전혀 작동을 안 하고 있어요, 지금.
그렇다면 시대에 따라서 이 주택정책이 변해야지, 예를 들어서 신통기획이다 그러면 신통기획의 가장 취지가 뭡니까? 속도를 빨리하기 위해서 하는 거 아니에요, 어떻게 보면 통합심의해가지고. 그렇다면 조합설립 다음에 사업시행인가까지 한 2년 정도 걸린다고 칠 때 예를 들어서 지금 시공사 선정시기만 당겨주더라도 제가 볼 때 한 1년 반 정도는 더 당겨질 수가 있다는 얘기예요. 이거는 그대로 두면서 계속 신통, 모아타운 이런 거 하면 뭐 합니까?
그리고 아무리 규제완화를 한다 하더라도 지금 밑의 시장에서 움직이지 않기 때문에 제가 볼 때는 아마 서울시 주택공급 당분간 한 5년 정도 이내에는 힘들 거라고 봐요, 인천 같은 경우는 반대로 지금 주택공급이 넘쳐가지고 오히려 더 난리고. 그렇기 때문에 저는 서울 같은 경우는 특히 시공사 선정시기를 반드시 앞당겨야 된다 그렇게 생각을 하고 있고.
지금 기획관님 말씀을 쭉 들어봐도 별로 그렇게 크게 시공사 선정시기에 대해서 문제가 안 되는데 문제는 뭐냐 하면 내역입찰을 안 하고 시공사 선정시기를 했기 때문에 거기서 나오는 어떤 부작용, 공사비 증액이라든가 이런 것들 때문에 결국은 뭐냐 하면 내역입찰만 제대로 갖춰서 시공사 선정시기를 하고. 그다음에 공사비 검증제도 같은 게 있죠, 한국감정원에서 하는 거? 그런 것도 좀 활성화시키고……. 있습니까, 없습니까?
아무튼 우리 기획관님 다시 한번 마인드를 좀 바꾸셔가지고, 이제는 국토부도 그렇고 서울시도 그렇고 계속 지금 완화해 나가려는 그런 취지이기 때문에 이 시공사 선정시기도 언젠가는, 제가 볼 때는 조속한 시일 내에 재건축이 됐든 재개발이 됐든 빨리 당겨줘서 한 1년 반이라도 빨리 사업이 나가게끔 해 주는 것이 서울시에 맞는 정책이다 이렇게 생각하는데 어떻게 생각하십니까?
다음 또 질의하실 분 질의하시기 바랍니다.
좀 전에 기획관님 행정절차 간소화하신다고 말씀하셨죠?
이상입니다.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
5. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285)(서준오 의원 대표발의)(서준오ㆍ강동길ㆍ김성준ㆍ김용일ㆍ김지향ㆍ남창진ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ서상열ㆍ신복자ㆍ이경숙ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ임만균ㆍ전병주ㆍ최기찬ㆍ허훈ㆍ황철규 의원 발의)
6. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307)(강동길 의원 대표발의)(강동길ㆍ경기문ㆍ김성준ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ민병주ㆍ박영한ㆍ유정인ㆍ이민옥ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ임종국ㆍ최민규ㆍ홍국표 의원 발의)
7. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318)(김경 의원 발의)(강동길ㆍ강석주ㆍ고광민ㆍ김기덕ㆍ김동욱ㆍ김성준ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김인제ㆍ김춘곤ㆍ김현기ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ박강산ㆍ박수빈ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박유진ㆍ박칠성ㆍ서준오ㆍ성흠제ㆍ소영철ㆍ송도호ㆍ송재혁ㆍ신복자ㆍ아이수루ㆍ왕정순ㆍ우형찬ㆍ유정인ㆍ유정희ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이병윤ㆍ이상훈ㆍ이성배ㆍ이소라ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ이원형ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ이효원ㆍ이희원ㆍ임규호ㆍ임만균ㆍ임종국ㆍ장태용ㆍ전병주ㆍ정준호ㆍ최기찬ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최재란ㆍ한신ㆍ허훈ㆍ황철규 의원 찬성)
(11시 59분)
(의사봉 3타)
도시계획균형위원회 서준오 의원, 우리 위원회 강동길 위원님과 보건복지위원회 김경 의원님이 각각 발의하신 본 안건들에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285) 제안설명서
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307) 제안설명서
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318) 제안설명서
(회의록 끝에 실음)
의안번호 제285번, 제307번, 제318번 검토보고를 순차적으로 드리도록 하겠습니다.
먼저 의안번호 285번 도정 조례 일부개정조례안이 되겠습니다.
3페이지입니다.
이 개정조례안은 재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단 비용부담과 관련하여 안전진단의 실시를 요청하는 자가 ‘전부 부담해야 한다’는 현행 강행규정을 ‘부담하도록 할 수 있다’는 임의규정으로 개정하고, 시장 또는 구청장이 지원한 안전진단 비용을 준공인가 신청 전까지 환수토록 하려는 것입니다.
다음 페이지입니다.
상위법인 도시정비법에서는 정비계획 수립시기가 도래하지 않은 경우 안전진단에 드는 비용을 요청자에게 부담하게 ‘할 수 있다’고 임의규정하면서 법 시행령에서 안전진단의 대상 등에 필요한 사항을 정하도록 하고 있고, 도시정비법 시행령에서는 세부사항은 시도 조례로 정할 수 있도록 규정함에 따라 서울시 조례는 요청자가 안전진단 비용의 전부를 부담하도록 규정하고 있습니다.
현행 조례의 입법취지는 법에서 임의규정한 사항과 같이 운영하여 안전진단 비용을 구청장이 부담할 경우 자치구 예산 부족을 이유로 안전진단이 지연되어 정비계획 수립에 영향을 미칠 수 있고, 형평성 논란과 함께 추가 민원 발생 가능성이 예상되므로 수익자 부담원칙에 따라 재건축 안전진단 비용의 전부를 요청자가 부담토록 한 것입니다.
다음 페이지입니다.
주민 부담 현황을 살펴보면 최근 5년간 실시한 평균 안전진단 비용은 단지별로 약 1억 4,000만 원 정도 소요된 것으로 파악되며, 이를 세대당으로 파악해 보면 약 12만 원 정도인 것으로 파악되어 주민 부담은 크지 않은 것으로 사료됩니다.
다음으로 자치구 부담 현황을 살펴보면 도시정비법 제12조에 따라 안전진단의 실시는 입안권자인 구청장이 실시하며 비용은 자치구 및 안전진단 실시를 요청하는 자(주민)가 부담하고 있는데 이를 주민이 부담하지 않을 경우 서울시나 자치구의 예산 확보가 필요한 사항입니다.
다음 페이지입니다.
안전진단 비용을 자치구가 전액 부담할 경우 10년간 1,487억 원이 소요될 것으로 예상되는바 자치구 재정여건을 고려하여 실제 부담가능 여부에 대해서는 면밀한 검토가 필요하다고 사료됩니다.
다음 페이지입니다. 7페이지 되겠습니다.
현재 재건축 안전진단 기간이 늘어나고 통과가 어려운 것은 주민들이 부담해야 할 안전진단 비용 모금이 어려운 것에 원인이 있을 수도 있으나 2018년 구조안전성 기준강화에 따른 일시적 현상으로도 볼 수 있습니다. 실제 기준강화 이후 안전진단 착수까지 평균 18개월 이상 소요되는 것으로 나타났고 이로 인해 안전진단 통과 단지는 91% 이상 감소한 것으로 파악되었기 때문입니다.
이러한 문제점을 해소하기 위해 정부는 지난 12월 8일 구조안전성 비중을 30%로 재조정하는 등 재건축 안전진단 기준 개선방안을 발표하였습니다. 기준이 개정될 경우 내년 1월로 예상됩니다. 안전진단 종합점수가 하락해서 유지보수 대상 단지가 조건부 재건축 단지로 변경되어 안전진단 통과 단지 수는 증가해서 재건축사업이 정상화될 수 있을 것으로 사료가 됩니다.
다음 페이지입니다. 8페이지입니다.
안전진단 비용 선지원 후반환 관련해서 말씀드리겠습니다. 개정안은 구청장이 비용을 선지원하고 후반환토록 규정하면서 정부의 재건축 안전진단 기준완화와 연계하여 재건축사업을 속도감 있게 추진토록 하기 위한 것으로 이해되며 이는 최근 지난 2022년 9월부터 10월까지 구청장협의회가 서울시에 안전진단 비용 지원 조례 개정을 건의한 내용과 동일한 취지인 것으로 사료됩니다.
개정안의 제안이유와 구청장협의회 건의사항을 고려할 때 무분별한 안전진단 신청을 방지하기 위하여 안전진단에 필요한 비용을 1회에 한하여 전부 또는 일부를 구청장이 선지원하고 후반환토록 하는 것은 재건축사업의 활성화 차원에서 검토가 가능하겠습니다.
그럼에도 수익자부담원칙에 비추어 현행 조례와 같이 안전진단의 실시를 요청하는 자가 안전진단에 드는 비용 전부를 부담토록 유지하는 것은 재건축사업의 특성을 고려할 때 타당한 측면이 있겠습니다.
다음 페이지입니다. 9페이지입니다.
지원된 안전진단 비용 반환시점과 관련해서 말씀드리겠습니다. 지원된 보조금은 준공인가 신청시점이 아닌 관리처분인가 전까지 구청장에게 반환토록 하는 것은 수정검토가 가능하다고 사료됩니다. 이는 준공인가 신청시점으로 할 경우 지원된 보조금의 반환시기가 지나치게 늦어질 우려가 있고 이로 인해 자치구의 재정여건에도 지속적인 영향을 미칠 것으로 예상되며 지방보조금법에 따라 반환조건을 붙이더라도 안전진단 비용이 회수되지 않을 경우 장기간 소송을 진행해야 할 위험성이 존재하기 때문입니다.
하단부입니다.
다음으로 토지등소유자의 추가 동의요건 및 구청장과의 협약체결 관련해서 말씀드리겠습니다.
무분별한 재건축 안전진단 비용지원 요청 시 이를 방지하기 위해서는 정비계획의 입안요건인 토지등소유자의 60% 이상 동의를 받은 후 안전진단 비용, 반환방법, 반환시기를 포함하여 구청장과 협약을 체결하는 방안이 검토 가능할 것으로 사료됩니다.
끝으로 재건축 안전진단 탈락 시 비용반환 주체와 비용반환 시기 및 방법 등에 대해서는 신중한 논의와 함께 실효성 있는 반환대책 마련이 요구된다 하겠습니다.
종합의견입니다.
개정안은 재건축 안전진단 비용과 관련하여 안전진단의 실시를 요청하는 자가 전부 ‘부담해야 한다’는 강행규정을 시행령처럼 임의규정으로 개정함으로써 공공이 안전진단 비용의 일부를 지원할 수 있는 근거를 마련하려는 것으로 재건축사업의 초기 진입장벽을 낮추는 효과를 거둘 수 있을 것으로 사료됩니다.
그러나 안전진단 비용을 구청장이 부담토록 할 경우 재정자립도가 낮은 자치구에서는 예산 부족을 이유로 비용지원이 지연돼 정비계획 수립에 영향을 미칠 수 있고 이에 따른 추가적 민원 발생 가능성도 예상되므로 재건축사업에 적용되어 온 수익자부담원칙에 비추어 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 비용의 전부를 부담토록 한 현행 조례의 입법취지를 감안할 필요가 있겠습니다.
또한 주민 등 요청자의 부담으로 안전진단을 이미 통과한 건축물과 그렇지 않은 건축물 간에 형평성 문제가 제기될 수 있고, 향후 무분별한 안전진단 실시요청이 몰릴 경우 안전진단 비용규모와 자치구별 재정자립도에 따라 정비계획의 입안권자인 구청장이 안전진단에 드는 비용을 부담하기에는 현실적인 한계가 존재할 것으로 판단됩니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
재건축 수익자 부담원칙에 비추어 현행 조례와 같이 안전진단의 실시를 요청하는 자가 안전진단에 드는 비용 전부를 부담토록 유지하는 것이 적정할 것으로 사료되며, 공공이 재정을 투입하여 안전진단비용을 지원할 수 있도록 하는 이 개정안은 지난 12월 8일 국토부가 발표한 재건축 안전진단 합리화 방안을 통해 구체적인 안전진단제도 개선방안이 마련된 만큼 내년도, 2023년도 초 예정입니다. 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시) 개정 이후 재건축 시장의 추진여건을 살펴본 후 충분한 논의를 거쳐 입법정책적으로 결정할 사항이라 판단됩니다.
다음 페이지입니다.
붙임 문서는 관련법령부터 재건축 안전진단 제도 개요, 그리고 재건축 안전진단 기준 개정 전후 비교표 등이 첨부되어 있으니 참고해 주시기 바랍니다.
다음으로 의안번호 제307번 같은 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다.
3페이지가 되겠습니다.
이 개정조례안은 부동산 경기침체, 주민 갈등 등으로 장기간 정비사업이 정체되면서 정비구역 지정목적을 달성할 수 없는 사유가 발생할 경우 도시정비법에 따라 정비구역의 직권해제를 요청할 수 있는 요건으로 ‘추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상’ 또는 ‘조합 설립에 동의한 토지등소유자 3분의 2 이상’을 조례에 신설하고, 도시정비법에 근거하여 시장은 직권해제된 구역에서 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가 이후 사용한 매몰 비용의 70% 범위 내에서 이를 보조할 수 있게 하려는 것입니다.
개정안의 주요내용은 아래표를 참고해 주시기 바랍니다.
먼저 발의배경을 살펴보면 강북2재정비촉진구역과 같이 도시정비법에 따라 직권해제된 정비구역이 존재함에도 도시정비법에 따라 해제된 정비구역을 위한 사용비용 보조비율이 현행 조례에 규정되어 있지 않아 사용비용 보조를 받을 수 없는 해산 조합이 도시정비법 제21조제1항제1호 및 제2호에 따라 해제된 정비구역처럼 사용비용을 보조해 달라는 민원을 제기해 온 것으로 파악됩니다. 그래서 이러한 민원을 극복하기 위한 후속조치로 이해할 수 있겠습니다.
4페이지 하단부가 되겠습니다.
정비구역 등의 직권해제 동의비율 관련입니다.
먼저 정비구역 등의 직권해제 동의비율과 관련하여 살펴보면 50% 동의를 필요로 하는 추진위 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상이 정비구역 직권해제에 동의하는 경우 이는 전체 토지등소유자의 25% 이상 동의를 의미하므로 당해 정비사업은 조합설립인가에 필요한 동의율 75% 이상의 확보가 불가하여 정비사업의 정상추진은 어려울 것으로 판단되므로 개정안 제14조의2 전단에서 규정하는 직권해제 동의비율인 2분의 1은 적정한 것으로 판단됩니다.
중간입니다.
또한 정비구역 직권해제를 위한 최소 비율을 산정해 보면 당초 미동의 토지등소유자 49.9%로 가정할 때 이들 전원이 사업추진에 동의하는 경우에도 동의 대 미동의 비율은 74.95% 대 25.05%가 되는데 이 경우 동의 비율이 75%에 못 미쳐 조합설립인가 요건을 달성하지 못함에 따라 ‘추진위 구성에 동의한 토지등소유자’의 2분의 1 이상 동의에 따른 정비사업의 직권해제 요건은 적정한 것으로 판단이 됩니다.
아래표를 참고해 주시기 바랍니다.
하단부입니다.
한편 조합설립에 동의한 토지등소유자, 4분의 3 이상을 의미합니다. 이들의 3분의 2 이상 동의가 있는 경우, 이는 전체 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 의미하는바 당해 정비사업은 사업시행계획인가에 필요한 동의율인 50% 초과를 확보하지 못하기 때문에 정비사업 추진은 어려울 것으로 판단됩니다.
또한 정비구역 직권해제를 위한…….
8페이지입니다.
사용비용 보조비율 관련해서 집행기관의 의견조율 결과 사용비용의 보조비율 70%는 다른 사례에 비추어 볼 때 적정하다는 입장이니 참고해 주시기 바랍니다.
그리고 9페이지, 10페이지 수정안에 대한 부분을 참고해 주시기 바랍니다.
다음으로 사용비용 보조비율 및 보조에 관한 적용례인데요, 이 부분에 대해서는 고시가 있는 날부터 6개월 이내 신청하도록 경과조치와 근거를 명확히 하는 부분에서 부칙에 대한 수정의견이 참고되어 있으니 10페이지, 11페이지 참고해 주시기 바랍니다.
종합의견입니다.
개정안은 정비구역의 직권해제를 요청하기 위한 요건으로 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 경우 2분의 1 이상의 동의 및 조합설립에 동의한 토지등소유자의 경우 3분의 2 이상의 동의를 받도록 하는 규정을 신설하고, 직권해제된 구역에 대해서는 사용비용의 70% 범위 내에서 보조하도록 하는 내용을 조례에 규정하려는 것으로 개정의 필요성과 적정성이 인정됩니다.
다음으로 의안번호 제318번 같은 도정 조례 일부개정조례안 검토보고드리겠습니다.
2페이지입니다.
이 개정조례안은 주거용도의 지하층이 있는 공동주택에 대하여 노후ㆍ불량건축물로 판단하는 기준을 현행 30년에서 20년으로 완화하는 내용입니다.
현행 도시정비법에서는 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물을 노후ㆍ불량건축물로 규정하고 있는데 이와 관련하여 서울시 조례에서는 해당 기간을 건축물 구조에 따라 30년 또는 20년으로 나누어 규정하고 있습니다.
아래표를 참고해 주시기 바랍니다.
이러한 건축물 구조에 따른 노후ㆍ불량건축물의 판단기준은 2015년 시행령 개정 당시 노후ㆍ불량건축물의 경과연수 상한기준에 대한 조례 위임 범위가 20년 이상에서 20년 이상 30년 이하로 조정된 것에 기인합니다.
다음 페이지입니다.
건축자재와 시공기술이 발전하고 건축물 안전에 관련한 사항들이 강화되면서 과거에 비해 건축물 수명은 장수명화되어 있습니다. 이런 것을 감안할 때 이 개정조례안의 적정성 여부를 논하기에 앞서 현행 법규에서 정하고 있는 노후ㆍ불량건축물에 대한 판단기준을 준공 연도를 단순 고려하여 재건축 연한을 단축시키는 것이 바람직한지 여부에 대해서는 신중한 입장을 견지할 필요가 있다고 생각이 됩니다.
하단부입니다.
개정안에 대한 주택정책실의 내부검토 결과에 따르면 개정안의 핵심 내용인 주거용도의 지하층이 있는 공동주택의 노후ㆍ불량건축물 판단기준을 20년으로 완화할 경우 실제 반지하주택이 있는 공동주택의 재개발을 유도하는 효과는 미미한 것으로 예측되었습니다. 참고해 주시기 바랍니다.
6페이지입니다.
신속통합기획 공모의 경우 2차 공모 대상지역의 경우 침수지역이 있거나 반지하주택 등이 밀집한 경우 가점 항목을 추가함으로써 반지하 밀집지역의 주거상향을 지원하고 있는 현 시점에서 노후ㆍ불량건축물 기준을 30년에서 20년으로 완화하는 것은 제도 운영상 실익이 크지 않을 것으로 보입니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
앞서 살펴보았듯이 현행 조례는 건축구조의 유형별 내구연한에 기초하여 노후건축물의 경과연수기준을 적용하는 것을 원칙으로 삼아 왔는데 현재까지 이러한 원칙 외에 별도의 예외규정을 둔 적은 없습니다.
다음 페이지입니다.
이러한 원칙이 변경될 경우 도시정비법의 적용을 받거나 준용되고 있는 모든 정비사업에 영향을 일괄적으로 줄 수 있는바 주거용 지하층이 있는 공동주택에 한하여 예외를 인정하는 것에 대해서는 신중한 입장을 견지할 필요가 있겠습니다.
이상으로 검토보고 마치겠습니다.
감사합니다.
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285) 검토보고서
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307) 검토보고서
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318) 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
서준오ㆍ강동길ㆍ김경 의원님께서 발의하신 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 3건에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
먼저 서준오 의원님께서 발의하신 의안번호 285번 개정 조례안은 지난 제314회 임시회에서 올해 하반기 안전진단 기준 완화 후 재건축 추이를 살펴보고 재추진하고자 보류됐던 사항입니다.
이와 관련하여 2022년 12월 8일 국토교통부에서 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하였습니다. 그 내용으로는 안전진단의 기준 완화, 조건부 재건축 범위 축소, 적정성 검토 선택적 시행, 기존 안전진단 추진 중인 단지 소급적용 등을 담았으며 이러한 안전진단 규제 완화를 통해 현재 재건축 추진 대상지인 305개 단지가 수혜를 볼 예정입니다.
또한 제174차 구청장협의회 건의사항으로 재건축 안전진단 비용 지원을 위한 조례 개정 요청이 있어 지난 10월 각 자치구에 안전진단 비용지원 의견을 수렴한 결과 재건축단지가 많은 일부 자치구만 지원 의지가 있는 것으로 나타나 조례 개정 시 자치구별 안전진단 비용 지원 유무에 대한 편차 발생으로 형평성 논란 등이 우려되는 상황입니다.
아울러 지난 8월 아파트 단지별로 적립된 장기수선충당금을 재건축 안전진단 비용으로 활용 가능토록 국토부에 공동주택관리법 개정을 건의한 사항이 현재 긍정적으로 검토되고 있는 점을 고려할 때 제도개선 완료 시까지 동 조례 개정은 신중을 기할 필요가 있다고 사료됩니다.
다음으로 강동길 위원님께서 발의하신 의안번호 307번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정 조례안은 도시 및 주거환경정비법에서 위임한 직권해제요청을 할 수 있는 토지등소유자의 동의비율을 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 2분의 1 이상, 조합 설립에 동의한 토지등소유자 3분의 2 이상으로 하고, 추진위원회 또는 조합에서 사용한 비용을 70% 이내에서 시장이 보조할 수 있도록 하는 내용입니다.
우선 위원님이 발의하신 직권해제요청 동의비율은 당초 추진위원회 또는 조합의 미동의자가 모두 동의하더라도 다음 사업단계로 추진할 수 없도록 하는 비율에 해당하며, 사용비용 보조비율은 타 직권해제 시 보조할 수 있는 비율과 동일하여 매우 합리적이라고 판단되는바 본 개정안에 동의합니다.
다만, 해제요청 절차를 명확히하여 진행할 수 있도록 관련 양식을 신설하고, 그 외에 이미 삭제된 조항에 근거하고 있는 조례의 조문 정비가 필요함에 따라 이를 추가 제안하고자 합니다.
마지막으로 김경 의원님께서 발의하신 의안번호 318번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정 조례안은 주거용도의 지하층이 있는 공동주택에 대하여 노후ㆍ불량건축물 기준을 구조와 관계없이 30년에서 20년으로 완화하는 내용입니다.
조례에서는 공동주택에 대해 기본적으로 건축구조에 따라 철근콘크리트조 등은 30년 이상, 그 외 구조는 20년 이상으로 구분하고 구조 외에는 별도로 예외를 두고 있지 않습니다. 이는 오랫동안 유지해 온 노후ㆍ불량건축물 기준으로서 각종 개발사업에 영향을 미치고 있는바 기준 변경으로 예외를 두는 것은 매우 신중한 검토가 필요합니다.
또한 모아타운, 도심공공주택복합사업 경우 해당 사업의 활성화를 위해 관련 법령 및 조례를 완화하여 적용 중임을 고려할 때 기준 완화가 필요할 경우에는 개별 조례 개정을 통해 검토 추진하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.
아울러 개정안과 같이 20년으로 완화 시 해당되는 노후ㆍ불량건축물을 고려하면 정비구역지정에 미치는 효과는 미미할 것으로 보이며, 전체 반지하주택의 80% 이상이 1995년 이전에 지어진 것을 고려하면 3년 안에 대부분의 반지하주택이 30년 이상이 되어 조례 개정 없이도 순차적으로 주거지 정비가 가능할 것으로 판단됩니다.
따라서 현행 조례의 노후ㆍ불량건축물 기준을 유지하는 것이 바람직하다고 사료됩니다.
이상으로 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 3건에 대한 검토보고를 모두 마치겠습니다.
감사합니다.
다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
최재란 위원님.
일단 우리 수석님 검토보고에서 제가 약간 이해가 안 되는 게 있어서 그러는데요, 구청장협의회에서 지금 전 지자체에서 다 지원하기로 협의를 한 걸로 저는 알고 있는데 이 내용이 왜 그렇게 발표가 되죠? 하여튼 그 부분에 대한 확인을 좀 해 주셨으면 좋겠고요.
지금 우리가 이 앞에도 치열하게 논의를 했던 존경하는 우리 이성배 위원님이나 김태수 위원님, 두 위원님의 내용에서도 계속 거론됐던 것이 우리 신속통합기획도 그렇고 이 시공자 선정을 변경하는 안도 그렇고 시대의 변화에 맞춰서 좀 더 우리 주민들에게, 시민들에게 기회를 제공하자라는 취지인데 이 조례도 동일한 목적을 갖고 있습니다.
그런데 조금 전에 이렇게 안전진단기준 완화됐으니 좀 더 지켜보자라든가 이런 거는 안 하겠다는 의미로 저는 받아들여지기 때문에 굉장히 강력하게 유감을 표명하고 싶은데요. 우리 기획관님은 의견을 어떻게 갖고 계신 겁니까, 지금?
그러다 보니까 떨어지고 또 하고 또 하고 하니까 그러기 때문에 그런데 현실적으로 저희들이 검토를 해 봤을 때 조합당 평균 한 1억 4,000만 원, 그리고 개인당 하면 12만 원 정도가 되는데요 근본적으로 재개발은 공공성이 좀 있고 재건축은 초과이익환수나 여러 가지 개별적인 사항이 있기 때문에 수익자부담원칙에 의해서 근본적으로 안전진단 비용도 수익자들이 해 왔는데 이걸 하는 것까지는 어느 정도 전체적으로 의견이 통일된다면 괜찮지만 구청별로 의견이 다양하기 때문에 그 부분에 대해서 좀 그렇고요. 그래서 비용이 사실 얼마 안 되기 때문에 재건축 연도 완화로 인해서 굉장히 활성화된다고 보고요.
그래서 또 저희들이 걱정하는 것은 이것들을 구청장이 지원하게 돼 있는데 오히려 구청 사정에 의해서 조합은 빨리하고 싶은데 돈이 없어서, 예산 안 돼서 지원이 안 되는 경우 진행을 못 하기 때문에 그런 것들을 감안해서 지금 안전진단 기준이 완화된 이후 한 1~2년 정도 상황을 보고 그 이후에 구청별로 협의를 통해서 추가적으로 지원이 필요한지는 검토해 볼 필요가 있다 그런 의견입니다.
안전진단 기준완화 적용 보고 판단하자는 건 조금 전에 말씀드린 것처럼 이거 하지 말자는 뜻으로밖에 저는 받아들여지지 않고요. 안전진단 기준완화가 저해되는 내용이 아니지 않습니까. 그런데 왜 이렇게 자꾸 부정적으로 접근하시죠?
이 조례는 지금 우리가 자꾸 늦춰지는 재건축 관련해서 시너지 효과를 내서 우리 주민들의 기대에 부응하겠다는 조례입니다.
그러니까 거기에 대해서 우리 기획관님도 다시 한번 깊게, 진지하게 접근을 해 주셨으면 좋겠다는 말씀을 드리면서, 여기까지 발언하고 마치겠습니다.
이상입니다.
김태수 위원님.
기획관님, 김경 의원님이 발의한 내용 중에서 “주거용도의 지하층이 있는 공동주택의 노후ㆍ불량건축물 기준을 20년으로 완화하도록 규정하였습니다.” 그랬거든요. 30년에서 20년이에요, 그러면 10년입니다. 지금 현재 전문위원 검토보고를 보면 공공재개발ㆍ신속통합기획 민간재개발 등 공모지역에 대해서만 나름대로 노후도를 조사한 거예요. 이 조사한 부분에 보면 반지하 공동주택 비율은 약 17%, 여기에 20년 이상 30년 미만 공동주택 42%를 적용해 보면 공모지역 내 반지하 공동주택 중 개정안에 따라 완화가 가능한 주택의 비율은 약 3.5% 내외에 불과한 것으로 추정된다, 이렇게 돼 있어요. 이 데이터가 지금 나와 있는 게 있나요?
지금 노후도를 떨어트리는 중에서 제일 좋은 조건이 이거예요, 30년에서 20년. 그렇죠?
입주자대표회의에서 보면 잡수입 같은 게 있지 않습니까? 은행 ATM기 임대료라든가 아니면 기타잡수입이 있는데 제가 아까도 잠깐 자료에서 보기는 했지만 관리규약 개정을 통해서 안전진단 비용으로 이게 사용이 가능합니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
의사일정 제2항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대하여 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 69)
(회의록 끝에 실음)
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 282)
(회의록 끝에 실음)
간담회에서 논의한 바와 같이 서준오 의원이 발의한 의사일정 제5항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대하여 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285)
(회의록 끝에 실음)
간담회에서 논의한 바와 같이 김경 의원이 발의한 의사일정 제7항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대하여 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318)
(회의록 끝에 실음)
그러면 최진혁 위원님께서 대안을 말씀해 주시기 바랍니다.
이성배 위원이 발의한 의안번호 282번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안, 강동길 위원이 발의한 의안번호 307번 같은 조례 일부개정조례안 이상 2건을 심사한 결과 이를 통합하여 우리 위원회 대안으로 제안하고자 하며 조례안 대안의 주요내용을 제안설명드리겠습니다.
첫째, 정비지원계획의 정의를 신설하고 (안 제72조제4호 신설),
둘째, 정비지원계획을 반영하여 정비계획을 수립한 정비구역의 조합은 조합설립인가를 받은 후에 총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 개정하며 (안 제77조제3항 신설),
셋째, 제77조제3항의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다 (안 부칙 제2조 신설),
넷째, 법 제21조제1항제5호에서 시도 조례로 정하는 비율이란 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 경우 2분의 1을, 조합설립에 동의한 토지등소유자의 경우 3분의 1을 말하고 (안 제14조제5항 신설),
다섯째, 법 제21조제1항제5호 또는 제6호에 따라 정비구역 등을 해제하여 추진위원회의 승인 또는 조합설립인가가 취소되는 경우에는 70% 내에서 보조금을 지급할 수 있으며 (안 제15조제3항제3호 신설),
여섯째, 제15조제3항제2호를 삭제하고,
일곱째, 정비구역 등의 해제 요청서, 정비구역 등의 해제 동의서 서식을 별지에 추가한다 (안 별지 제7호서식, 별지 제8호 서식),
여덟째, 추진위원회 및 조합 비용의 보조에 관한 경과조치 관련 제15조제3항의 개정규정은 법률 제16383호 도시 및 주거환경정비법 시행 후 이 조례 개정 전, 법 제21조제1항제6호에 따라 해제된 정비구역에서 조례 제15조제4항 및 제5항에 따라 보조금을 신청하는 경우 추진위원회 승인 취소 및 조합설립인가 취소 고시가 있는 날을 이 조례 시행일로 본다 (안 부칙 제3조 신설), 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다.
그 외에 자세한 사항은 유인물을 참고하여 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다.
감사합니다.
그러면 최진혁 위원님의 대안에 재청 있으십니까?
(「재청합니다.」하는 위원 있음)
재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
그러면 의사일정 제4항과 제6항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안은 본회의에 부의하지 않고 이를 우리 위원회 대안으로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 297)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307)
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(대안)
(회의록 끝에 실음)
이성배 위원이 발의한 의안번호를 282호에서 297호로 정정합니다.
그러면 원만한 회의진행과 중식을 위하여 오후 2시까지 정회하도록 하겠습니다.
정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(12시 36분 회의중지)
(14시 34분 계속개의)
(의사봉 3타)
계속해서 의사일정 제9항 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
그러면…….
의사일정 9항을 8항으로 다시 정정하겠습니다.
8. 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안(박승진 의원 발의)(경기문ㆍ김규남ㆍ김기덕ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ남창진ㆍ민병주ㆍ박석ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ이민옥ㆍ이영실ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ임만균ㆍ홍국표 의원 찬성)
(14시 36분)
(의사봉 3타)
본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
(참고)
서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 제안설명서
(회의록 끝에 실음)
의안번호 제264번 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다.
3페이지입니다.
이 개정안은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제54조제7항에서 구청장 또는 토지주택공사 등이 아닌 사업시행자가 소규모주택정비사업을 완료하거나 폐지한 때 구청장에게 인계해야 하는 관계서류와 관련하여 조례로 위임한 사항을 규정하기 위한 것입니다.
이는 조합해산 등으로 사업 주체가 사라질 경우 구청장이 소송ㆍ정보공개 등 필요 시 해당 사업과 관련된 후속 처리를 위해 관련서류를 인계받을 수 있게 하려는 것으로 이해됩니다.
사업 완료 또는 폐지 시 인계하여야 할 서류는 총 열한 가지로 아래표를 참고해 주시기 바랍니다.
다음 페이지입니다. 4페이지입니다.
이 개정안은 지난 2022년 2월 개정된 소규모주택정비법에서 서울시 조례로 위임한 사항을 규정하기 위한 것으로 도시정비법에 근거한 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제88조와 같이 동일한 내용으로 규정하여 인계하여야 할 관계서류를 명확히 한다는 점에서 개정의 필요성이 인정됩니다.
이상으로 검토보고 마치겠습니다. 감사합니다.
(참고)
서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
박승진 위원님께서 발의하신 의안번호 264번 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정 조례안은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 개정에 따라 조례로 위임된 시장ㆍ군수 등 또는 토지주택공사 등이 아닌 사업시행자가 소규모주택정비사업을 완료하거나 폐지한 때에 시장ㆍ군수 등에게 인계하여야 하는 관계서류 및 방법을 정하는 사항으로 조례 위임사항을 신속히 규정하여 민간 소규모주택정비사업의 관리감독에 철저를 기하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정 조례안에 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사표명해 주시기 바랍니다.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님 안 계십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
제8항을 의결하도록 하겠습니다.
그러면 의사일정 제8항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 박승진 위원님께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안
(회의록 끝에 실음)
9. 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안(박성연 의원 발의)(강석주ㆍ곽향기ㆍ김경훈ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ서상열ㆍ서호연ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ이민석ㆍ이성배ㆍ이영실ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ황철규 의원 찬성)
(14시 40분)
(의사봉 3타)
본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
(참고)
서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안 제안설명서
(회의록 끝에 실음)
의안번호 280번 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다.
2페이지입니다.
이 개정안은 집합건물의 구분소유자들이 대면 집회 방식으로 진행하는 관리단집회에 참여하기 어려운 상황에서 온라인 개회를 활성화하기 위해 안내ㆍ홍보 및 지원에 관한 사항을 신설하려는 것입니다.
2022년 10월 기준 집합건물법이 적용되는 서울시 건축물은 총 13만 동이며 이 중 91.2%는 공동주택관리법의 적용을 받지 않는 공동주택입니다.
일반적으로 집합건물은 다수의 구분소유자로 구성됨에 따라 집합건물의 원활한 관리를 도모하기 위해 관리단을 설립하고 이 관리단은 집합건물 관리와 관련된 권리와 의무를 가지며, 구분소유자의 5분의 1 이상이 집회 소집을 청구할 경우 임시 관리단집회를 소집할 의무가 있고, 기타 정기 관리단집회도 소집하게 됩니다.
관리인 또는 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회 소집을 요구하여 집회 개최를 준비하는 경우 소집 공고 후 총회 목적이나 안건, 의결권 행사방법 등 집합건물법이 요구하는 사항을 작성해서 모든 구분소유자에게 통지를 해야 합니다.
그러나 이 과정에서 서면 집회로 추진할 경우 여러 가지 문제로 인해서 관리단집회 소집이 원활하게 진행되지 않아 집합건물의 효율적 관리 등 중요사안에 대한 의결권 행사가 어려운 실정인 것으로 파악되었습니다.
다음 페이지입니다. 5페이지입니다.
한편 집합건물법에서 의결권은 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통해 행사할 수 있다고 규정하고 있어 이러한 유형별 의결 방법은 시행령에서 다음과 같이, 아래표를 참고해 주시기 바랍니다. 구체적으로 정하고 있습니다.
이런 취지에서 서울시에서는 실제 현장에서 의결권 행사는 K-voting으로 불리는 온라인 투표시스템을 통해서 또는 서면, 집회를 혼합해서 5분의 4 이상 서면결의로 갈음하여 의결권을 행사하고 있는 실정입니다. 이를 감안할 때 개정안과 같이 관리단집회를 온라인으로 개회하기 위한 안내ㆍ홍보를 추진할 수 있는 규정을 신설하는 것은 가능하다 사료됩니다.
다음 페이지입니다. 7페이지입니다.
현행 조례 제10조제1항에 따라 시장은 집합건물관리지원센터를 설치ㆍ운영할 수 있는 가운데 개정안은 제10조제2항제2호의2를 신설하여 지원센터 업무에 ‘전자적 방법을 이용한 관리단집회의 지원에 관한 사항’을 추가하였는데 이는 관리단집회의 편의를 도모하기 위한 것으로 이해됩니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
종합하면 집합건물 관리업무의 효율적 추진을 위하여 관리단집회를 온라인으로 개회하는 내용에 대한 안내 및 홍보와 이를 지원할 수 있는 근거를 조례에 신설하는 것은 관리단집회 개회의 활성화를 통한 집합건물의 투명한 관리를 도모할 수 있다는 측면에서 필요성이 인정됩니다.
붙임 문서는 집합건물 현황과 집합건물법 및 공동주택관리법 주요내용 비교표가 있으니 참고해 주시기 바랍니다.
이상 검토보고를 마치겠습니다.
(참고)
서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
다음은 김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
박성연 의원님께서 발의하신 의안번호 280번 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정 조례안은 인터넷, SNS, 전자우편, 문자서비스 등 전자적 방법으로 집합건물 관리단집회의 안내ㆍ홍보ㆍ지원을 하는 사항을 정한 것으로 다양한 매체 이용 시 참여 효과가 클 것으로 사료됩니다.
따라서 집합건물의 건전관리 및 집합건물 소유자와 점유자 등의 참여를 활성화하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정 조례안에 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
다음은 본 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사 표명하여 주시기 바랍니다.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 없으십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
그러면 의사일정 제9항 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안을 박성연 의원님께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안
(회의록 끝에 실음)
10. 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안(경기문 의원 발의)(김경훈ㆍ김규남ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김태수ㆍ김형재ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ서준오ㆍ송경택ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ장태용ㆍ최민규ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
(14시 45분)
(의사봉 3타)
위원님 여러분, 원활한 회의 진행을 위해서 잠시 한 10분간 정회를 하고자 하는데 이의가 없으시죠?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
10분간 정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(14시 47분 회의중지)
(14시 54분 계속개의)
(의사봉 3타)
본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
(참고)
서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안 제안설명서
(회의록 끝에 실음)
의안번호 284번 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다.
2페이지를 참고해 주시기 바랍니다.
이 개정안은 주택시장에서 공동주택이 차지하는 비율이 지속적으로 증가하는 상황에서 공동주택 관리의 투명성을 높이고자 시장이 입주자대표회의 및 관리주체 등에게 관리비 횡령 등 회계처리문제 예방교육을 실시하도록 노력해야 하고 공동주택 관리업무 지원비용 산정 시 회계감사 결과 등을 반영할 수 있게 하려는 것으로 경기문 의원이 발의하여 금년 10월 21일 우리 위원회에 회부되었습니다.
서울시 주택공급 유형을 살펴보면 2020년 현재 기준으로 아파트가 전체 재고량의 59%를 차지하고 있습니다. 이러한 공동주택 물량의 증가와 함께 입주자들이 납부하는 공동주택 관리비도 증가하고 있는데 2021년 기준 전국 관리비는 총 22조 9,000억으로 세대당 216만 원의 관리비를 납부하고 있는 실정입니다.
다음 페이지입니다.
중간입니다. 이와 관련하여 서울시는 조례에 따라 공동주택 관리의 투명성 제고를 위해 맑은 아파트 만들기 사업으로 공동주택 관리 관련 시범사업과 공동주택단지 내 공동체 활성화를 위한 공모사업 등을 추진하면서 이에 필요한 비용의 일부를 지원해 오고 있습니다.
그럼에도 불구하고 공동주택 관리에 있어서 회계비리 문제는 끊임없이 제기되고 있으며 일부 관리주체는 세부내역이 불투명한 깜깜이 관리비를 부과ㆍ징수하는 등 공정한 공동주택 관리를 저해하고 있는 실정입니다.
다음으로 두 번째, 입주자 등에 대한 시장의 교육책무 신설 관련입니다.
안 제3조제5항 관련으로 이 개정안에서는 시장이 입주자등, 관리주체 등에게 관리비 횡령 등 사회문제를 예방하기 위한 교육을 실시하도록 노력하는 의무를 추가하였습니다.
서울시는 맑은 아파트 사업을 통해 회계운영의 투명성을 강화하고 아파트 입주민의 알권리 보호를 위해 아파트 관리비 등 총 73개 항목의 상세내역과 공사 및 용역의 입찰ㆍ계약 정보, 입주자대표회의 등 의결사항 등을 공동주택 통합정보마당에 공개하고 있습니다.
이와 관련하여 서울시는 입주자대표회의 및 관리주체는 법에 따라 매년 4시간 이상의 윤리교육을 의무적으로 이수토록 하고 있으며 서울특별시 공동주택 관리규약 준칙에 따라 동별 대표자는 구청장이 실시하는 운영ㆍ윤리교육을 이수해야 하며 기간 내 교육을 이수하지 않은 경우 직무정지 또는 해임 등의 불이익을 부과하고 있는 실정입니다.
다음 페이지입니다.
이처럼 서울시는 자치구와 함께 공동주택 관리주체에 대한 교육프로그램을 운영하면서 공동주택 관리에 따른 비리 방지를 위한 노력을 기울이고 있으나 배임ㆍ횡령 등 공동주택 관리 관련 회계비리의 근절을 위해서는 대책 마련이 필요한 실정인바 개정의 필요성이 인정된다 하겠습니다.
다음으로 안 제11조제2항 관련 공동주택 관리업무 필요비용 지원에 대해서 말씀드리겠습니다. 현행 조례 제11조에 따라 시장은 공동주택 관리 관련 시범사업과 단지 내 공동체 활성화를 위한 공모사업 등을 추진할 수 있고 이에 필요한 비용도 지원할 수 있는데 이때 맑은 아파트 문화 조성을 위해 입주자 또는 관리주체 등의 단지 내 노동자 처우개선 및 인권존중 책무이행 등을 평가한 결과 이를 지원비용 산정 시 반영할 수 있도록 해 오고 있습니다.
다음 페이지입니다.
공동주택 관리업무 필요비용 지원 사업은 투명한 아파트 관리 문화 정착 및 인권 존중을 바탕으로 한 노동환경 개선 등 긍정적 성과도 거두었지만 여전히 입주자대표회의의 부적정한 운영경비 사용이나 경리직원의 관리비 횡령, 장충금의 부정사용 등 회계 관련 비리는 지속적으로 발생하고 있어 공동주택 관리업무 지원비용 산정 시 회계감사 결과를 반영토록 하는 것은 회계 비리 예방에 대한 사회적 관심을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 사료됩니다.
7페이지 하단부입니다.
종합의견입니다. 이 개정조례안은 의무관리대상 공동주택이 서울시 전체 재고주택의 절반 이상을 차지하고 있는 상황에서 공동주택 회계부정이 지속됨으로 인해 입주민 간 갈등이 증폭됨에 따라 공동주택 관리의 선진화와 투명성을 저해할 수 있다는 점을 감안할 때 개정의 적정성과 시의성이 인정됩니다.
기타 붙임1에서 붙임3은 관련 규정과 공동주택 관리업무 필요비용 지원 사업들에 대해서 요약한 문서가 있으니 참고해 주시기 바랍니다.
이상으로 검토보고를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
(참고)
서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
다음은 김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
경기문 의원님께서 발의하신 의안번호 284번 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
현행 공동주택 관리법은 “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시하여야 한다.”고 정하고 있으며, 같은 법 시행령 및 서울특별시 공동주택관리규약 준칙에서 입주자대표회의와 관리주체의 공동주택 관리 투명성 제고를 위해 윤리교육을 매년 1회 의무적으로 이수하도록 정하고 있어 기간 내에 교육을 이수하지 않을 경우 이수하기 전까지 동별 대표자의 직무를 정지하는 행정지도를 하고 있습니다.
또한 법 제26조제1항에 따라 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 의무적으로 매년 1회 이상 회계감사를 받아야 합니다. 이에 시장이 입주자대표회의, 관리주체 등에게 공동주택의 관리비 횡령 등 사회문제를 사전에 방지하기 위한 교육을 실시하도록 노력하고, 회계감사 결과 및 공동주택 회계처리기준의 준수 여부에 따라 공동체 활성화를 위한 공모사업 및 시범사업 지원비용 산정에 반영하는 규정을 신설하는 것을 통하여 공동주택 관리의 선진화 및 투명성을 높이도록 하자는 조례 입법 취지에는 동의합니다.
그러나 입주자대표회의에 대한 교육은 공동주택 관리법 제17조에서 구청장의 의무로, 관리주체에 대하여는 같은 법 제70조에서 시장의 의무로 이미 규정하고 있는바 이를 조례로 따로 정하는 것은 중복으로 인해 필요성이 낮고, 법상 의무인 회계감사 결과 및 공동주택 회계처리 기준의 준수 여부를 비용 지원의 기준으로 포함하는 것은 지원사업의 취지에 부합한다고 보기 어려운바 본 조례 개정에 대해서는 신중하게 처리할 필요가 있다고 사료됩니다.
이상 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사표명하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님 안 계십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
그러면 의사일정 제10항 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안을 경기문 의원님께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의가 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
그럼 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안
(회의록 끝에 실음)
11. 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안(의안번호 362)(서울특별시장 제출)
(15시 03분)
(의사봉 3타)
시장이 발의한 본 안건에 대해서 김승원 주택정책실장 직무대행의 제안설명과 수석전문위원의 검토보고를 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
그러면 김승원 직무대행은 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.
의안번호 제362번 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안에 대하여 제안설명드리겠습니다.
아파트지구는 1970년대에 아파트 집중공급을 위해 지정되었으나 용지중심의 평면적 토지이용 등 현실과 다소 맞지 않는 도시관리 수단이었습니다.
이를 입체적ㆍ효율적 토지이용이 가능한 지구단위계획으로 전환하기 위하여 14개 아파트지구 및 개발기본계획을 단계별로 폐지하고자 하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제28조에 따라 서울특별시의회 의견을 청취하고자 합니다.
이와 관련하여 세부적인 내용에 대해서는 위원님들께서 양해해 주신다면 김장수 공동주택지원과장이 소상히 설명을 드리도록 하겠습니다.
의안번호 제362번 용도지구 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안에 대해 제안설명드리겠습니다.
2페이지입니다.
먼저 입안배경입니다.
아파트지구는 1970년대 아파트 집중공급을 위해 지정되었으나 용지 중심의 평면적 토지용 등 현실에 맞지 않는 도시관리 수단으로써, 더욱이 2003년 11월에는 그 근거 규정이 삭제되어 이미 지정된 14개 아파트지구만 주택법과 도시정비법 부칙에 따라 운용 중인 실정입니다.
이에 우리 시는 그간의 법ㆍ제도 변화에 대응하고 입체적ㆍ효율적 토지이용이 가능한 도시관리수단인 지구단위계획으로 전환하기 위해 14개 아파트지구 및 개발기본계획을 폐지코자 합니다.
3페이지입니다.
아파트지구 현황이 되겠습니다.
서울시에는 1976년부터 1983년까지 아파트지구를 총 14개소 지정하였습니다. 아파트지구 면적은 전체 11.2㎢이고 지구 내에는 208개 단지 약 15만 세대의 아파트가 있습니다. 이는 서울시 면적의 약 2%로서 전체 아파트 세대수의 약 9%에 해당하게 되겠습니다.
다음 4페이지입니다.
아파트지구 폐지 방안이 되겠습니다.
아파트지구 내 208개 주택단지 중에 54개 단지는 아파트지구를 정비계획으로 간주한다는 도정법 부칙에 따라 추진위, 조합 등이 설립되어 있는데 이들 단지는 아파트지구가 폐지되는 경우에 추진위나 조합이 자동 해산된다는 문제가 있습니다.
다음 5페이지입니다.
그 외에 당장 지구를 폐지해도 문제가 없는 154개 단지는 추진위원회나 조합이 없는 그런 단지 또는 도시정비법에 따라서 정비계획이 별도로 수립된 단지로서 아파트지구를 폐지하더라도 기존의 추진위원회나 조합이 해산되는 문제는 발생하지 않습니다.
그리고 정비사업과 무관한 기존 중심시설용지나 개발잔여지 역시 아파트지구 폐지가 개발사업에 지장을 주지는 않는 상황입니다. 그래서 아파트지구를 폐지하여도 정비사업 등 개발사업에 지장이 없는 154개 단지와 기존 중심시설용지, 개발잔여지, 그리고 공공시설용지를 아파트지구에서 우선적으로 일괄 폐지하고자 하며 그 방식은 도시관리계획의 중첩이나 공백이 없도록 지구단위계획 결정과 동시에 폐지할 계획입니다.
6페이지입니다.
반면에 아파트지구를 폐지하는 경우에 추진위나 조합이 자동해산되는 54개 단지 중 도시정비법에 의해 정비계획 수립이 예정되어 있는 43개 단지는 정비계획 수립과 동시에 아파트지구를 폐지하도록 하고 별도의 정비계획 수립 없이 개발기본계획으로 현재 사업을 추진 중인 11개 단지는 사업 준공 이후에 서울시에서 일괄적으로 폐지할 예정입니다.
다음 7페이지가 되겠습니다.
그래서 금번에 14개 아파트지구 중에서 3개 지구는 지구 전체를 폐지하고 일부 단지에 아파트지구가 존치되는 11개 지구는 구역계를 축소하고 그에 따른 개발기본계획을 변경하고자 합니다.
8페이지 추진절차입니다.
아파트지구를 일괄 폐지하기 위해서 행정절차 이행과 지구단위계획 수립절차를 병행하여 지구단위계획이 결정되는 시점에 아파트지구도 폐지할 수 있도록 할 계획입니다.
다음 9페이지입니다.
아파트지구 폐지안은 내년 1월 도시계획위원회 심의를 거쳐서 2월 이후에 지구별로 지구단위계획 결정과 동시에 폐지 결정을 진행할 예정입니다. 그리고 정비계획 수립 시에 아파트지구를 폐지하게 되는 43개 단지의 경우에는 단지별 정비계획 수립 시 개별적으로 아파트지구 폐지를 병행하고, 별도의 정비계획을 수립하지 않고 개발기본계획으로 사업 추진하는 11개 단지는 모든 단지 사업을 완료한 후에 일괄적으로 아파트지구 폐지를 한 번 더 이행할 계획입니다.
다음 12페이지 검토의견 말씀드리겠습니다.
아파트지구를 폐지하고 지구단위계획으로 전환하는 것은 토지의 효율적ㆍ입체적 활용 및 지속가능한 도시관리를 위하여 반드시 필요한 사항으로 위원님들의 긍정적인 검토를 요청드립니다.
다음 13페이지입니다.
다만, 이번 의견청취안에 지난 2022년 10월 7일부터 10월 20일까지 주민열람 결과 주민의견인 기존 3개 지구 외 청담도곡지구를 포함한 4개 지구에 대한 지구 전체 폐지 및 10개 지구 내 57개 단지를 존치하여 구역계를 축소해 달라는 의견을 반영하여 다음과 같은 아파트지구 폐지 및 변경을 추진하도록 하는 의견을 주시기를 요청을 드리겠습니다.
이상 제안설명을 마치겠습니다.
다음은 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
의안번호 362번 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안에 대해서 검토보고드리겠습니다.
5페이지입니다.
이 의견청취안은 아파트지구 내 토지의 효율적ㆍ입체적 활용과 지속가능한 도시관리를 위해 14개 아파트지구 및 개발기본계획을 단계적으로 폐지하고 이를 지구단위계획으로 전환하기에 앞서 국토계획법 제28조제6항에 따라 시의회 의견청취를 받고자 금년 10월 17일 시장으로부터 제출된 사안입니다.
우리나라는 1976년 도시계획법에 의한 용도지구의 하나로 아파트지구를 최초 도입하였습니다. 이후 14개 지구를 지정ㆍ운영 중에 있습니다.
현재 서울시는 기존 아파트지구의 한계를 극복하고 변화하는 도시계획 패러다임에 부합하는 도시정비 방안의 마련이 시급하다고 보아 용지 중심의 평면적 토지이용과 폐쇄적 주거단지로 계획하는 아파트지구를 단계별로 폐지하고 복합ㆍ입체적 토지이용이 가능한 지구단위계획으로 전환하는 정책을 추진 중에 있습니다.
다음 페이지입니다.
아파트지구 지정에 관한 사항은 구 도시계획법에서, 아파트지구 개발기본계획 수립 및 사업시행에 관한 사항은 구 주택건설촉진법에서 규정하고 있습니다. 이후 1999년 주택건설촉진법 개정으로 아파트지구 개발기본계획 수립에 관한 사항이 시도 조례로 위임되어 우리 시는 2000년에 서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례를 제정하여 운용하고 있습니다.
2003년 11월 이후 국토계획법에서 용도지구인 아파트지구가 삭제되었습니다. 당시 주택법에서는 아파트지구 관련 조항을 삭제하고 부칙에 경과조치를 마련하였고, 도시정비법 부칙 제5조에서 주촉법의 종전 규정에 의해 재건축을 추진하는 구역으로서 국토계획법상 지구단위계획으로 결정된 구역은 도시정비법에 의한 주택재건축구역으로 보는 의제조항과 아파트지구개발기본계획은 정비계획으로 보는 경과조치가 신설되었습니다.
현재 아파트지구 운용의 근거가 되는 법률 개정과 부칙 규정 등으로 인해 아파트지구 유지ㆍ관리에 어려움을 겪고 있는 실정입니다.
다음 7페이지 하단부입니다.
지구 지정 및 단지 현황에 대해 살펴보겠습니다.
서울시는 토지이용 제고와 주거생활 보호를 위하여 아파트를 집단적으로 건설할 필요가 있는 지역에 아파트지구를 운용해 왔습니다. 1976년에는 11개 지구를 했다가 지금 현재는 14개 지구로 총면적 11.2㎢를 지정 운용하고 있습니다.
다음 페이지입니다.
8페이지 상단부와 중단부의 현재 아파트지구 지정 현황을 참고해 주시기 바랍니다.
관련 문제점에 대해서 보고드리겠습니다.
아파트지구는 근린주구이론을 토대로 대상지를 주택용지와 중심시설용지로 구분하고 주택용지 내 근린생활시설을 불허하는 등 용도순화 중심의 토지이용계획을 도모하기 위한 제도입니다.
그럼에도 아파트지구에서 발생하는 문제를 요약해 보면 첫째, 복합적ㆍ입체적 개발을 추구하는 현재의 용도지역제 및 공동주택 단지계획의 추세와 부합하지 않고, 둘째 아파트지구 내외에서 적용되는 용적률이 서로 달라 지구 포함 여부에 따른 재건축사업 간 형평성의 문제가 제기되어 왔고, 셋째 리모델링에 대한 관리수단이 없어 실효성이 부족한 정비계획이라는 문제가 지적되어 왔습니다.
이에 서울시는 2017년 아파트지구 개발기본계획을 지구단위계획으로 전환하는 방침을 수립한 이래 그간 지구단위계획으로 전환하는 작업을 진행 중에 있습니다. 이 과정에서 서울시는 지구 해제에 따라 발생할 수 있는 문제점을 최소화하기 위해 대상지를 우선폐지 대상과 순차폐지 대상으로 구분하고 각 아파트단지의 추진현황을 고려하여 개별적으로 폐지절차를 추진할 계획입니다.
10페이지 하단부 말씀드리겠습니다.
이번에 제출된 의견청취안에 따르면 지구 전체가 폐지되는 곳은 아시아선수촌, 원효, 화곡(저밀)지구 등 3개 지구이며, 가락, 반포(고밀ㆍ저밀)지역 등 나머지 11개 지구는 부분적으로 폐지하고자 합니다.
집행기관은 이 의견청취안을 의회에 제출한 10월 17일 이후에 주민열람공고 및 관계기관 협의를 완료하였는데 이에 따라 기제출된 의견청취안에 주민열람공고 시 제출된 주민의견을 반영하여 지구전체 폐지대상을 추가하고 존치대상 단지를 변경한 후 향후 절차를 이행할 계획인 것으로 파악되었습니다.
변경 예정 사항을 검토해 본 결과 해당 단지별 사업추진 상황과 개발여건을 감안한 조치로 이해되는바 주민열람공고 시 제출된 주민의견을 반영하여 향후 절차를 이행하는 것은 타당하다고 사료됩니다.
12페이지입니다.
상단부 주요 변경사항은 표를 참고해 주시기 바랍니다.
종합의견을 말씀드리겠습니다.
이 의견청취안은 현실과 부합하지 않는 과거의 도시관리수단이었던 아파트지구와 개발기본계획을 폐지하고 이를 지구단위계획으로 전환하기 위한 것으로 토지의 효율적ㆍ입체적 활용과 지속가능한 도시관리를 위해 필요하다고 판단됩니다.
시의회 의견청취 후 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 지구단위계획 결정 및 아파트지구 폐지 결정 고시를 내년 상반기에 진행할 예정인바 주민열람공고 시 제출된 의견을 반영하여 아파트지구를 폐지ㆍ변경하는 것을 조건으로 이 의견청취안을 처리하는 것이 바람직하다고 사료됩니다.
이상으로 검토보고를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
(참고)
용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안(의안번호 362) 검토보고서
(회의록 끝에 실음)
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사표명하여 주시기 바랍니다.
임종국 위원님.
이번 의견청취안과 관련해서 보통 기사에 많이 뜨는 내용은 용적률 등을 유연하게 적용한다, 그리고 재건축의 속도가 빨라진다 이렇게 돼 있는데요. 지금 한강변 주택용지의 공공기여분도 유연하게 축소할 예정이시죠?
그런데 지금 보고 내용이나 전문위원 검토보고 내용에 보면 주로 과거의 근린주구이론 이런 것을 넘어서서 비욘드 조닝 이것을 하겠다는 거고, 이것은 얼마 전에 서울 2040 기본계획 발표했던 내용 중 보행일상권과 관련이 있는 내용인가요?
이런 식으로 시작을 해서 지금 계획하는 것보다 더 다양한 주택단지가 구성이 될 수 있도록 그렇게 많은 개념을 좀 담아주시기 바랍니다.
(김태수 부위원장, 민병주 위원장과 사회교대)
이상입니다.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원이 없으시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
간담회 시 협의한 바와 같이 의사일정 제11항 용도지구 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안에 대하여 다음의 의견을 붙여 의결하고자 합니다.
제362호 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안에 대한 부대의견으로 열람공고 당시 제출된 의견이 타당하다고 보이는바 열람공고 의견을 반영하여 향후 절차를 이행할 것이라는 의견을 붙여 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「이의 없습니다.」하는 위원 있음)
그러면 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(참고)
용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안(의안번호 362)
(회의록 끝에 실음)
정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(15시 22분 회의중지)
(15시 39분 계속개의)
(의사봉 3타)
12. 서울주택도시공사 정관 개정안 보고
(의사봉 3타)
김헌동 서울주택도시공사 사장은 나와서 보고해 주시기 바랍니다.
존경하는 민병주 위원장님 그리고 주택공간위원회 위원님 여러분, 서울주택도시공사 사장 김헌동입니다.
현재 우리 공사가 추진하고 있는 직제개편을 위한 정관 개정안에 대하여 보고드리겠습니다.
먼저 지난 2022년 11월 15일 이사회에서 의결하고 12월 5일부터 12월 7일까지 위원님들께 사전 보고드린 직제개편안에 대해 설명드리겠습니다.
작년 12월 20일 시장님께서 주거복지 등 핵심사업 추진력 강화를 위한 조직개편을 주문한 이후 주거약자와의 동행 등 주요 시책사업 추진을 위한 조직을 만들기 위해 서울시와 지속 협의하여 다음과 같이 직제개편을 추진하게 되었습니다.
먼저 지난 11월 30일 시장께서 발표한 촘촘한 주거안전망 확충 종합대책의 차질 없는 수행을 위한 실행체계를 구축할 예정입니다.
둘째, 민선8기 주택정책 및 공사 핵심사업을 선택과 집중하여 사업의 신속성을 확보하기 위해 노후 공공주택인 하계5단지 등 노후 단지 재정비사업 또 용산, 창동ㆍ상계 등 거점개발을 위한 전담부서를 신설하고자 합니다.
셋째, 우리 공사의 새로운 수입원 확보 등을 위해 상가, 오피스 등 수익형 부동산을 운영하고 차량기지, 차고지 등 입체적ㆍ복합적 개발을 추진하여 공사의 미래성장기반을 확보하고자 합니다.
마지막으로 정부의 지방공공기관 혁신과제 등 경영환경 변화를 반영하여 CS기동부 신설을 통한 하자처리 기능 등을 강화하고 핵심사업에 역량을 집중하고 유사중복기능을 통합하여 조직 운영의 효율성을 높이고자 합니다.
이상으로 서울주택도시공사 정관 개정안에 대한 보고를 마치겠습니다.
감사합니다.
(참고)
서울주택도시공사 정관 개정안
(회의록 끝에 실음)
다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
지금 정관 개정이 이렇게 나왔잖아요. 그럼 기존하고 구체적으로 큰 차이점이 있다면 어떤 게 있는 거예요?
아직 발표할 단계는 아니지만 여러 가지들을 꼼꼼하게 지금 준비하고 있습니다.
질의하실 위원님…….
임종국 위원님.
아까 말씀 중에 서울시가 보유한 토지를 중심으로 사업을 하시겠다고 하셨는데 그런데 서울시가 조성할 수 있는 대규모 택지는 고갈되었다 이렇게 또 얘기하고 계시잖아요. 고갈되었다, 그러니까 더 이상 대규모 택지를 공급할 데는 없죠? 그린벨트를 해제한다든가 이럴 수는 없으니까요.
제가 무슨 말씀을 드리고 싶은가 하면 일단 기구개편의 목표를 지금 그렇게 말씀을 하셨는데, 약자와의 동행이라고 해서 반지하도 매입을 해야 되고 이러는데 사실 그렇게 되면 임대주택 사업을 확대하고자 하는 의지가 있는 건가? 이 기구표에 담긴 걸로 보면 그다지 없다. 여전히 사장님은 매입임대주택이라든지 이런 등등에 대해서는 부정적인 견해를 이미 가지고 계시고 그렇다면 지금 현재 보유, 이미 서울시에서 임대아파트로 지었던 그 아파트 중심 말고 씨드큐브 창동 이런 정도 말고는 더 이상 할 게 없다는 얘기고 그런 방향으로 이 기구표를 이렇게 재편을 했다 이렇게 봐도 될까요?
공공개발사업본부에 있던 컴팩트시티사업단이 지금 폐지됐고 어디로 옮기는 겁니까?
그리고 하나만 더 여쭤보면 지금도 건설사업본부장님 공석이시죠, 직무대행 체제니까?
이상입니다.
지난 행감 때 보고 오랜만에 뵙는 것 같습니다.
이미 아시겠지만 오늘 이 자리가 정관 개정 관련해서 우리 위원님들의 의견도 듣고 우리 공사의 의견도 듣고 그러는데 지난 행감 기간 동안 SH 관련해서 제 보도자료가 몇 차례 나갔어요. 그때 요구했던 것이 경영계획 혁신, 재정 건정성 확보, 수익모델 발굴 노력 이런 요구였단 말입니다. 그렇기 때문에 사실 이 신구 기구대비표를 더 유심히 볼 수밖에 없었어요.
그러니까 본 위원이 같이 고민하자고 말씀드린 그 부분에 대한 고민을 이 조직표에 어떻게 담으셨을까 사실 좀 궁금했었거든요. 어떻게 좀 담겼다고 생각을 하세요, 사장님?
그래서 지금 그 부분이 우리 늘 얘기 나오듯이 유휴지라든가 차량기지라든가, 그런데 지역마다 차량기지가 있는 곳들은 이런 뉴스에 주민들께서 굉장히 많이 흔들리세요, 관심도 높아지시고. 그래서 어떤 보도자료라든가 발표가 나기 전에 좀 더 신중을 기하고 우리 위원회 위원님들하고도 같이 소통하시고 이렇게 해 주셨으면 좋겠다는 당부말씀을 드리고요.
이건 본 위원이 그냥 가끔 드는 생각인데요, 저희가 수익모델 창출 고민 계속하지 않습니까? 그런데 아까 우리가 13만 세대 그리고 서울시에 8만 세대 정도 갖고 있다 이렇게 말씀을 하셨는데 이 관리 운영을 SH공사에서 좀 더 적극적으로 개입하실 생각은 없습니까? 이 임대주택 관리업체를 우리가 아예 하나 만드셔서…….
이런 부분이 가끔 고민이 돼요. 왜냐하면 어차피 SH공사에서 지은 아파트의 관리업체를 입주자대표회나 임차인에서 선정을 해서 아니면 SH에서 선정을 해서 하는데 말 많지 않습니까, 솔직히? 퇴직하신 분들이 가셔서 짬짜미처럼 이렇게 한다 이런 오해도 많이 받으시고 그러니 저는 아예 투명하게 SH에서 관리전문업체를 하나 좀 고민하시면 어떨까 이런 생각을 가끔 해요, 뭐 황당하다고 하실 수는 있겠지만.
그런데 우리가 여러 가지 변화를 모색을 하다 보니 이런 아이디어 저런 아이디어 고민했던 거거든요. 그래서 차라리 이런저런 말이 나오는 것보다 투명하게 SH에서 관리사업을 한번 고민을 해 보시면 어떨까 이런 생각이 드는데 혹시 사장님 생각해 보신 적 있으세요?
이상입니다.
아까 임종국 위원님도 말씀하신 것 같은데 지금 기존의 30년 이상 된 임대아파트를 새로 재건축을 해가지고 임대아파트 공급을 늘리는 그건 어차피 장기적으로 해야 될 일인데 LH도 그렇고 SH도 그렇고 단시일 내에 임대아파트를 공급하는 것은, 이번에도 제가 예산을 보니까 매입임대 예산이 꽤 있더라고요, 매입임대 예산이. 그래서 다가구인지 다세대인지는 몰라도 하여튼 매입임대 예산이 꽤 되더라고요. 아무튼 반지하를 매입하든 단시일 내에 공급할 수 있는 것도 반드시 고려를 해야 되겠다 하는 말씀을 드리고 싶은데 어떻게 생각하시는지?
존경하는 선배ㆍ동료위원님 여러분, 바쁘신 의정활동에도 불구하고 오늘 회의 진행에 적극 참여해 주신 데 대해 진심으로 감사의 말씀을 드립니다.
제11대 의회가 개원하고 지난 6개월간 안건처리 및 행정사무감사, 예산심의 등 많은 일들이 있었습니다. 우리 위원회 위원님들과 김헌동 서울주택도시공사 사장을 비롯한 임직원 여러분, 그간 너무 수고 많으셨습니다.
늘 건강하시고 마음 따뜻한 연말연시 되시기를 빌겠습니다.
그럼 새로운 다짐과 건강한 모습으로 2023년도에 다시 뵙겠습니다.
이상으로 제315회 정례회 제4차 주택공간위원회 회의를 모두 마치겠습니다.
산회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(16시 06분 산회)
민병주 김태수 박승진 박석
신동원 유정인 이민석 이봉준
이성배 최진혁 강동길 임종국
최재란
○수석전문위원
오정균
○출석공무원
주택정책실
주택공급기획관 김승원
주택정책과장 공병엽
전략주택공급과장 남정현
공공주택과장 안중욱
공동주택지원과장 김장수
주거정비과장 임인구
주택정책지원센터장 정종대
건축기획과장 박순규
재정비촉진사업과장 윤장혁
주거환경개선과장 오장환
지역건축안전센터장 김장성
서울주택도시공사
사장 김헌동
감사 이병한
기획경영본부장 황상하
공간주거복지본부장 박완수
○속기사
이은아 김성은
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