서울특별시의회

서울특별시의회 영상회의록 제315회 주택공간위원회 - 제10차

발언자 정보

발언자 정보가 없습니다.

부의된 안건

회의록보기

○(11시 06분 개의)

위원장 민병주 존경하는 선배ㆍ동료위원님 여러분, 금일 회의에 적극 참여해 주신 데 대하여 감사의 말씀을 드립니다. 또한 김승원 주택공급기획관을 비롯한 관계공무원 여러분께도 우리 위원회를 대표하여 깊은 감사의 말씀을 드립니다.
오늘은 2022년도 주택공간위원회 행정사무감사 결과보고서 채택을 비롯한 소관 안건에 대한 심사를 진행하겠습니다.
회의 시작에 앞서 간부 이석 사항을 안내해 드리겠습니다.
유창수 주택정책실장은 코로나19 감염으로, 김유식 한옥정책과장과 박재희 주거안심지원반장은 병원 진료로 오늘 회의에 이석한다는 사전 양해요청이 있었습니다.
위원님 여러분, 양해해 주시기 바랍니다.
________________________________________
1. 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건
(11시 07분)
○위원장 민병주 그러면 먼저 의사일정 제1항 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건을 상정합니다.
(의사봉 3타)
우리 주택공간위원회에서는 지난 11월 2일부터 11월 15일까지 14일간 행정사무감사를 실시한 바 있습니다. 2022년도 행정사무감사 결과보고서는 주택정책실 등 5개 기관에 대한 감사결과를 종합 정리한 것으로 세부 내용은 간담회 시 배부해 드린 유인물과 같습니다.
그러면 간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제1항 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건을 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 2022년도 행정사무감사 결과보고서 채택의 건은 원안대로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 다음은 의사일정 제2항부터 제7항까지 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대해서는 원활한 회의 진행 및 심도 있는 논의를 위해 7항까지 검토의견과 질의 응답을 모두 마친 후 의결토록 하겠습니다.
________________________________________
2. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 69)(서상열 의원 발의)(강석주ㆍ경기문ㆍ곽향기ㆍ김경훈ㆍ김동욱ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김춘곤ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서호연ㆍ송경택ㆍ윤기섭ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ임만균ㆍ장태용ㆍ채수지ㆍ최민규ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
3. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 282)(김태수 의원 발의)(경기문ㆍ고광민ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김용일ㆍ김용호ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ문성호ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ최민규ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
4. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 297)(이성배 의원 발의)(강동길ㆍ경기문ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김동욱ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김원중ㆍ김원태ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ박석ㆍ박성연ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ신동원ㆍ옥재은ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ이종환ㆍ임만균ㆍ최민규ㆍ최진혁ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
(11시 09분)
○위원장 민병주 그러면 의사일정 제2항, 제3항, 제4항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 일괄 상정합니다.
(의사봉 3타)
도시계획균형위원회 서상열 의원, 우리 위원회 김태수 위원님과 이성배 위원님이 각각 발의하신 본 안건들에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 그러면 수석전문위원은 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 69번, 282번, 297번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대해서 일괄해서 검토보고를 드리도록 하겠습니다.
검토보고서 1페이지부터 3페이지까지는 생략하도록 하겠습니다.
4페이지 되겠습니다.
이 3개의 조례안은 시공자 선정시기 조기화와 관련된 조례로서 대상 조례의 주요내용은 4페이지, 5페이지 4단 편집표를 참고해 주시기 바랍니다.
6페이지가 되겠습니다.
이상 3건의 개정조례안은 시공자 선정 시기를 현행 ‘사업시행계획인가 후’에서 ‘조합설립인가 후’로 앞당기는 것을 주요내용으로 하고 있습니다.
현행 조례의 ‘사업시행계획인가 후’ 규정을 삭제한 김태수 위원안과 달리 이성배 위원안과 서상열 의원안은 정비지원계획의 정의를 신설하고 ‘정비지원계획’을 반영한 정비구역에 대해서만 시공자 선정시기를 조기화하려는 내용입니다.
개정안의 주요내용 비교는 중간에 있는 표를 참고해 주시기 바랍니다.
상위법인 도정법에서는 ‘조합설립인가 후’ 시공자 선정이 가능토록 규정하고 있으나 현행 조례는 공공지원 대상사업의 경우에 한해서만 ‘사업시행계획인가 후’로 시공자 선정시기를 규정하고 있는 상황입니다.
이와 같이 ‘사업시행계획인가 후’ 시공자를 선정토록 하는 방식은 입찰 당시 시공자에게 제공된 설계도서를 바탕으로 공사비 총액입찰이 아닌 내역입찰을 가능토록 유도함으로써 공사비 책정의 투명성을 제고하는 데 기여할 수 있고, 인가된 설계도면을 벗어난 허위광고를 단속하고 공사비 증액에 대한 검증이 가능하다는 장점이 있습니다.
이상에 대해서 재개발ㆍ재건축 사업별 시공자 선정시기의 그동안 관련규정의 변천사는 중간표를 참고해 주시기 바랍니다.
반면에 조합이 시공자를 사업시행계획인가 후에 선정하게 되면 특화설계 등에 따른 설계변경이 발생할 경우 사업기간과 비용이 추가로 소요되고, 조합설립인가 후 시공자 선정 방식보다 조합이 자금조달 어려움을 겪어서 정비사업의 조기 활성화를 어렵게 한다는 한계가 있습니다.
다음 페이지입니다.
이러한 문제를 해소하기 위해 서울시는 구역지정부터 사업시행계획인가 시까지 이러한 소요비용 부족문제를 해결코자 정비사업 운영자금 융자제도를 도입해서 운영하고 있습니다. 그러나 한정된 예산으로 인해 조합이 필요한 초기자금 융자지원에는 한계가 있는 상황입니다.
다음 페이지입니다.
최근 서울시는 정비사업을 신속하게 추진하기 위해서 신속통합기획을 도입함에 따라 사업추진과정에서의 설계변경 가능성은 낮아지고 구역지정 기간도 단축하는 방안이 마련되어서 추진되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 구역지정 이후 준공 시까지 정비사업 추진과정이 약 12년간 장기간 소요되는 이런 점을 감안할 때 사업기간 단축을 위한 제도개선 노력은 향후 지속적으로 필요하다 하겠습니다.
이에 대한 대안으로서 서울시가 공공지원하는 정비사업에 대하여 시공자 선정 시기를 상위법과 같이 ‘조합설립인가 후’로 앞당기는 것을 고려할 수 있는데 이 경우 설계도서가 부재하여 공사비 내역에 대한 타당성을 검증할 방법이 없고, 공사비의 무분별한 증액과 과열된 수주전으로 인한 비리 발생이 예상됨에 따라 이를 방지하고자 ‘사업시행계획인가 후’로 규정한 당초의 입법취지를 달성하지 못할 우려가 존재합니다.
다만, 이성배 위원안, 서상열 의원안과 같이 정비구역에서 정비지원계획이 반영된 설계도서 제출을 전제로 ‘조합설립인가 후’로 앞당기는 경우에 한해서는 설계도서에 의한 계약이 가능한 점 등을 들어 장점이 있겠습니다.
다음 페이지입니다.
서울시 현행 제도와 개정안에 따른 제도 절차상의 차이는 10페이지 상단부를 참고해 주시기 바랍니다.
참고로 2022년 9월 말 기준 서울시 내 정비사업장 중 정비계획 수립 단계는 35곳, 조합설립인가 단계는 96곳으로 집계되기 때문에 향후에 정비지원계획이 반영된 정비구역에서 ‘조합설립인가 후’로 선정시기를 앞당기면 96곳의 사업장에서 추가로 시공자 선정이 가능할 것으로 파악됩니다.
다음 페이지입니다.
이와 관련하여 집행기관은 2023년도에 공공지원제도 실효성 분석 및 활성화 방안 마련 용역을 통해서 2010년 공공지원제도 도입 이후의 성과와 한계를 살펴보고 행ㆍ재정적 실효성을 분석해서 제도개선 방안을 마련할 계획인 것으로 파악이 되었습니다.
다음 12페이지입니다.
한편 현행 규정에 따르면 서울시에서 조합이 시행하는 정비사업의 경우 시공자 선정 시기를 ‘사업시행계획인가 후’로 규정하고 있음에 반해 공공재개발과 신탁방식은 각각 ‘사업시행자 지정ㆍ고시 후’와 ‘조합설립인가 후’로 규정하고 있어 형평성 차원의 문제가 제기될 수 있습니다.
하단부입니다.
서상열 의원안은 정비지원계획이 적용된 정비계획 수립구역에서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받은 후 조합총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 하였는데 시공자 선정은 총회의 의결사항으로서 도정법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성을 필요로 하므로 상위법과 개정조례안에 대한 해석상 오해가 없도록 조합원 3분의 2 동의요건 내 과반수 출석 포함 여부 등에 대한 추가적 검토가 필요하겠습니다.
끝으로 김태수 위원안은 경쟁입찰 등의 방법으로 정비사업전문관리업자, 설계자를 선정토록 규정하고 있는 조례 제77조제3항과 제4항을 삭제토록 하였는데 이는 법 시행 당시인 2010년도 7월에는 시공사를 제외한 정비사업전문관리업자, 설계자 등의 선정방법이 규정되어 있지 않아 조례에 이를 반영한 것이나 2017년 도시정비법 개정 후 현행 법령에서도 해당 내용을 규정하고 있으므로 해당 조문을 삭제하는 것은 가능하겠습니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
종합하면 상위법령과 같이 조합설립인가 후 시공자를 선정하여 정비사업을 추진토록 하는 개정안의 필요성은 인정되나 사업추진과정에서 정비업체 등 관련업체와의 유착 등 비리가 발생할 수가 있다는 점, 조합원 간 그리고 조합과 시공사 간 갈등에 따른 사업 장기화로 추가비용이 과다하게 발생하는 점 등을 방지하기 위해 도입된 서울시 공공지원제도의 입법 취지를 고려할 때 현행 공공지원제도를 활용하여 사업 투명성을 확보하는 방안 마련이 선행적으로 필요하다고 판단됩니다.
또한 정비사업 전반에 미치는 파급효과를 감안할 때 하위 고시의 개정을 위한 준비기간이 필요한 상황에서 조례 개정에 따른 부작용을 최소화할 수 있도록 내역입찰이 가능한 공사원가 산출서 등 설계도서 작성에 필요한 구체적인 자료, 공사비 적정성 검토 및 설계변경 최소화 방안이 보완되어야 할 것으로 파악되는바 이 개정조례안을 토대로 공론화 등 충분한 숙의과정과 함께 서울시 고시에 대한 개정절차 등을 조속한 용역 시행을 통해 선행 보완한 후 조례 개정을 추진하는 방안도 논의가 필요가 있다고 사료됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠고요, 붙임문서 15~19페이지까지는 관련법령과 기타 조합방식과 신탁방식 비교 등의 문서가 포함이 돼 있습니다. 참고해 주시기 바랍니다.
이상으로 검토보고 마치겠습니다.
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 오정균 수석전문위원 수고하셨습니다.
김승원 주택정책실장 직무대행 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
○주택공급기획관 김승원 주택공급기획관 김승원입니다.
서상열ㆍ김태수ㆍ이성배 의원님께서 발의하신 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 3건에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
먼저 서상열 의원님께서 발의하신 의안번호 69번 개정조례안은 정비지원계획을 수립ㆍ반영한 조합은 조합총회에서 조합원 3분의 2 이상 동의를 얻은 경우 조합설립인가 이후 시공자 선정이 가능토록 근거를 마련하는 내용입니다.
다음으로 김태수 위원님께서 발의하신 의안번호 282번 개정조례안은 사업시행계획인가 후 총회에서 시공자를 선정토록 하는 조항을 삭제, 조합설립인가 후 시공자 선정이 가능하도록 근거를 마련하고, 정비사업관리업자, 설계자를 경쟁입찰 또는 수의계약 방식으로 선정토록 하는 조항을 삭제하는 내용입니다.
마지막으로 이성배 위원님께서 발의하신 의안번호 297번 개정조례안은 정비사업 초기 활성화를 유도하기 위해 정비지원계획을 반영하여 정비계획을 수립하고, 설계도서를 작성한 구역에 한하여 조합설립인가 이후 시공자 선정이 가능토록 하는 내용입니다.
이 3건의 조례개정안에 대한 종합의견을 말씀드리겠습니다.
정비사업 초기 활성화를 통한 신속한 주택공급으로 부동산 시장을 안정화하고자 하는 의원님들의 입법 취지는 공감합니다.
다만, 정비사업 시공자 선정 시 2010년 공공지원제도를 통해 도입한 내역입찰제도가 현장에 이미 정착되어 조합원들은 내역입찰을 공사비 투명성 확보 수단으로 인지하고 있습니다. 이는 내역입찰을 통해 시공자 선정 시 조합이 공사비의 적정성을 검증하고 향후 계약변경에 따른 공사비 증액 시 시공자와 협상 과정에서 근거자료로 활용하기 때문입니다.
따라서 개정 조례안과 같이 정비지원계획을 반영하거나 조합원 3분의 2 이상 동의요건만으로 시공자 선정시기를 앞당기는 경우 내역입찰이 되지 않아 향후 설계변경 등 계약변경 시 공사비 깜깜이 증액이 재현될 우려가 있고, 조합원 간 갈등ㆍ혼란을 초래하여 개정 취지와 다르게 오히려 사업의 지연ㆍ정체를 불러일으킬 수 있어 신중한 검토가 필요하다는 의견입니다.
참고로 고덕2단지 사례에서 보면 내역입찰 시행이 되지 않아 사업비 증액에 대한 사회적 논란과 정비사업 진행에 대한 큰 위기가 있었습니다. 이렇듯 시공자 선정시기의 조정은 시장에 미치는 파급력이 크므로 조례 개정에 앞서 전문가 의견수렴 등 충분한 숙의과정을 거쳐 내역입찰 및 공사비 내역 검증방안을 마련하고 부작용이 최소화될 수 있도록 의회와 적극 협력하여 조속한 시일 내에 제도개선 방안을 마련토록 하겠습니다.
한편 정비사업 전문관리업자와 설계자의 경쟁입찰 등 선정 방법에 관하여서는 상위 법률에서 규정하고 있어 조례에서 재차 규정할 필요가 없으므로 해당 조항의 삭제는 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
●위원장 민병주 김승원 직무대행 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
이성배 위원님.
○이성배 위원 안녕하십니까? 이성배 위원입니다.
우리 기획관님은 코로나 안 걸리셨나 봐요?
●주택공급기획관 김승원 저는 한 두 달 전에 걸렸습니다.
●이성배 위원 (웃음) 중요한 시기에 실장님은 코로나 걸리셔가지고…….
●주택공급기획관 김승원 네, 오늘까지 안 나오십니다.
●이성배 위원 이 시공사 선정 조례는 제가 10대 때 조례 발의했다가 집행부하고 논의하는 과정에서 철회를 했는데 여러 동료위원님들이 비슷한 유의 조례를 많이 내셨어요. 그게 뭐냐 하면 10대와 11대 대수가 갈리면서 오신 분들이 냈다는 거는 지역에서 그만큼 필요하다고 아마 인정하셨기 때문에 조례를 만드신 것 같은데 지금 세 분의 검토의견서를 보면 내역입찰이 되지 않아 향후 설계변경 등 계약변경 시 공사비 깜깜이 증액이 재현될 우려가 있고 조합원 간 갈등ㆍ혼란을 초래하여 개정 취지와 다르게 오히려 사업 지연ㆍ정체를 불러올 수 있다.
조례 내용이 조금씩 다른데 큰 틀에서는 비슷하다고 보시는 것 같은데 문제점이 다 똑같아요. 이 깜깜이 증액은 뭘 얘기하시는 거죠?
●주택공급기획관 김승원 다들 아시겠지만 둔촌주공 사태에서 비롯했듯이 기본적으로 둔촌주공 같은 경우는 공사비가 한 5,000억 정도 늘어납니다. 그런데 당초의 계약을 총액으로 했기 때문에 원래 변경 전의 내역서가 없는 거예요. 그래서 뭐가 늘어났는지 그것들을 명확히 한다면, 그러니까 우리 관공서 발주할 때처럼, 관공서 발주할 때는 도면이랑 내역이 있어야 발주가 가능하거든요. 그래서 관공서에서 설계변경을 하면 분명히 항목이랑 단가나 수량들이 변경이 되는데 일반 이런 내역입찰이 없는 것들은 그런 것이 없다 보니까 한 6,000억 늘어난다는데 조합원들은 이해를 못 하고 또 시공사는 자료를 안 주고 그러다 보니까 조합장 입장에서는 그걸 추진할 수도 없고 조합 총회에서 통과도 안 되고 그런 상황입니다.
그래서 근본적으로 공공지원제도의 핵심은 우리 공공에서 공사를 발주하듯이, 공공에서 설계변경하듯이 기존에 당초 계약된 내역서를 갖고 수량이랑 항목을 변경해서 똑같이 하자는 겁니다.
●이성배 위원 그런데 이런 것들은 조합이 계약과정에서 시공사랑 충분히 조율할 수 있는 내용 아닌가요? 그렇게 따져서 깜깜이로 갈 것 같으면 그 후에 도면을 하고 나서도 설계변경이 된다고 그러면 가격은 또 올라갈 거 아닙니까?
●주택공급기획관 김승원 저희도 그렇게 생각을 합니다. 그래서 저희들이…….
●이성배 위원 그런 것들은 어떻게 보면 조합에서도, 요새 조합이 옛날 같지 않고, 옛날이 잘못됐다는 말씀을 드리는 게 아니라요 조합에도 보면 요새 고문변호사들도 있고 법적인 검토라든지 그리고 또 설계용역이라든지 이런 부분들을 할 때 용역사라든지 대부분 규모가 있는 데는 다 큰 건축사들을 이렇게 이용하지 않습니까. 그렇게 되면 지금 기획관님이 말씀 주신 내용들에 대해서는 충분히 검토가 되고 조율이 되고, 그렇게 피해만 입을 것 같지는 않는 상황인데.
●주택공급기획관 김승원 그 점에서 지금 시공자 선정시기가 사실 중요한 건 아닙니다. 저희들이 요구했던 것은 어떻게든 간에 확정계약을 할 때 도면과 거기에 대한 정확한 물량 그리고 단가를 가지고 계약을 하려고 합니다.
그런데 대부분 사업시행인가 이후에 내역입찰을 했을 경우에는 그것들의 계약서가 들어오는데 그렇지 않은 경우는, 둔촌주공 사태나 개포4단지 같은 경우도 증액이 한 1,300억 정도 됐는데 뭘 증액했는지 모르고, 개포주공1단지도 6,000억 증액입니다. 그런데 뭘 증액했는지 얘기를 안 해 줘요.
그렇기 때문에 시공자 선정이 혹시 지금 위원님들 얘기하시는 것처럼 조합설립 이후라 하더라도 최종적으로 확정계약을 할 때, 전부는 총액 평당 얼마로 계약을 하는데요 확정계약을 할 때 내역서랑 도면이 명확히 나온다면 그게 평당 2,000만 원이 되든 3,000만 원이 되든 조합장이 속든 시공자가 어떻게 하든 간에 그것까지 인정해 주고, 그리고 최종적으로 설계변경을 할 때는 내역서, 도면 그리고 단가가 꼭 있어야 된다는 겁니다.
그래서 지금 저희들이 시공자 선정시기보다는 내역입찰을 어떻게 하면 유도하느냐 그걸 고민을 하고 있고요. 그래서 지금 위원님들 얘기하시는 것처럼 시공자 선정시기…….
●이성배 위원 무슨 말씀인지 알았고요. 내역입찰을 하게 되면 나중에 이렇게 우크라이나 전쟁 같은 사태가 발생했을 때 시공사들이 자기네가 손해 보고도 그렇게 하나요? 나중에 용역계약을, 시공사 선정계약을 할 때 지금 단가하고 향후에 물가상승률에 비례해서 조금씩은 계약에 변동이 있는 걸로 알고 있는데요. 맞죠?
●주택공급기획관 김승원 네, 맞습니다. 그것들은 계약 당시에 일반적으로 공사비 차액 부분을 에스컬레이션해 주죠.
●이성배 위원 그런 부분들이 지금 현장에서는 그런 조건이 이루어지고 있는데 시공사 선정을 미리 먼저 했다고 해서 기획관님이 우려하시는 것처럼 그런 일이 발생하지 않는 건 아닌 것 같은데요.
●주택공급기획관 김승원 지금 시공사 선정이 먼저 된 것들을 저희들이 보면 도면이랑 내역 갖고 확정계약이 안 돼 있습니다. 그래서 그것들의 설계가…….
●이성배 위원 우선 용역이나 이런 부분들은 어차피 도시계획위원회 통과되고 나면 건축위원회에 또 가잖아요. 그럼 그때 가서 필요한 게 도면이고 그전에 시공사 선정이 먼저 됐다고 해서 도면이나 이런 부분들이, 그건 조합 간에 나중에 계약할 때 확정 도면 시에 계약가를 다시 한다든지 그런 부분들을 정할 수 있는 내용들이잖아요.
●주택공급기획관 김승원 말씀하신…….
●이성배 위원 그 대신 시공사가 먼저 선정이 되면 규모는 있지만 좀 영세한 조합들은 예를 들어서 시공사가 지급보증을 써줘서 PF를 미리 받아서 조합을 운영할 수도 있고, 어떻게 보면 또 서로 간에 견제가 되는 거죠. 조합이 시행사 역할을 한다 그러면 시공사가 지급보증을 서줌으로 인해서 자기네 자금이 제3의 기관, 좀 이율이 싼 데 들어가서 운영을 할 때 도움이 될 수 있을 거고 서로 견제의 기능이 될 수 있는 거죠.
그런데 그 점에 대해서 기획관님이 도면 하나만 놓고 본다면 조합과 시공사 선정 후에 도면에 대해서는 향후에 결정해서 정리하자는 내용의 계약만 해도 그게 크게 문제될 것 같지는 않은데요.
●주택공급기획관 김승원 그 계약을 담보하는 것이 지금 말씀하신 시공자 선정시기보다 더 중요하고요. 그런데 초기에 그런 자금 같은 경우 옛날에는 무상으로도 줬는데 요즘에는 거의 금리가 8~10%까지 가고 또 최근에 12%까지 회사채가 이루어지기 때문에, 그런데 저희 같은 경우는 융자를 통해서 3%대의 자금으로 하기 때문에 오히려 그런 금전적인 면에서는 지금 시공사 쪽에서 그 돈을 받고, 나중에 물론 다시 돌려주는 돈이기 때문에 그 부분에 대해서는 조합원들한테 오히려 이득이라고 볼 수 있고요. 그래서 시공자 선정이 미리 됐다고 그래서, 그리고 운영비용을 8~10%까지 되는 금리로 받는다고 그래서…….
●이성배 위원 아니, 8~12% 된 지가 지금 얼마나 됐다고 그런 얘기를 하세요.
●주택공급기획관 김승원 최근에, 그래서 그런 부분이 있습니다.
●이성배 위원 그러니까 8~12%로 되는 거는 시장에서 하는 걸 공공에서 개입할 건 아니고요, 어려운 데를 공공에서 도와주는 부분들은 있지만…….
지금 우리 시에서도 지원해 주는 사업명이 뭐죠? 융자해 주는 사업이 있잖아요?
●주택공급기획관 김승원 네, 융자를 해 주고 있습니다.
●이성배 위원 그 금액 갖다가 다 지원해 주기가 어렵지 않습니까?
●주택공급기획관 김승원 지금 저희도 용자를 파악했을 때 1년에 한 3억 정도 소요가 됩니다. 현재 내년 융자금액이 한 300억 정도 되는데요 그래서 저희들이 검토해 봤을 때 한 100개 정도가 진행된다고 보고 한 500억 정도는 필요하다 그렇게 생각을 하고 있고요. 그래서…….
●이성배 위원 지금 재원이 부족하죠?
●주택공급기획관 김승원 추경에서 한 200억 정도가 되면…….
●이성배 위원 추경까지 가지 마시고요. 현재 재원이 부족하시잖아요?
●주택공급기획관 김승원 물론 1년에 3억씩 쓰는 재원이 부족하다고 그래서 그것 때문에 나중에 공사비 6,000억, 7,000억씩 늘어나는 것들을 깜깜이로 해서 둔촌주공 사태처럼 이제는 그냥 시공사가 가는 게 아니거든요.
●이성배 위원 기획관님, 둔촌주공을 예로 들어서 말씀해 주시는 건 좋은데요 시공사들이, 지금 서울시에 보면 재건축해야 될 단지들이 많이 있잖아요. 재건축해야 될 단지들이 있는데 작은 영세단지도 있지만 대규모 단지들도 있거든요. 오히려 시공사가 요새는, 주민들도 조합장님들도 보면 너무 정보가 많으니까 또 시공사들이 자기들의 영업활동을 하기 위해서 분명히 가서 설득과정이 있고 설명하는 과정들이 있단 말이죠.
그러면 조합장이라는 분이 혼자 시공사를 선정하지는 않을 거예요. 그렇죠? 투표도 하고 대의원 총회도 하고 그 숙의과정을 통해서 아마 그런 것들을 선정하시겠죠. 그렇게 해서 시공사 선정이 된 후에 서포트 받는다고 하면 이게 너무 좋은 조례인데 이걸 너무 안 좋은 쪽에서만 지금 바라보고 계신 것 같아서…….
●주택공급기획관 김승원 그래서 지금 말씀하신 것처럼…….
●이성배 위원 그게 염려스러운 거예요. 왜냐하면 지난 10대 때는 부동산이 너무 걷잡을 수 없이 활활 타오르니까 이런 부분들이 이해가 됐는데 요새 같이 침체되고 있는 시기에는 뭔가 불이 꺼질 것 같으면 기폭제로서 시공사 선정이 들어가서 경험이 있는 시공사들이 조합을 도와주고 또 조합에서는 그런 시공사의 도움을 받아서 시간이 단축되고 해서 빨리 가면 좋지 않을까. 그래서 이번 조례에서는 신속통합기획의 정리된 부분들에서만 시공사 선정을 할 수 있는 거잖아요?
●주택공급기획관 김승원 그런데 신통기획이 지금 다 되는 게 아니고 특히 재건축 같은 경우는 신통기획을 안 하는 부분이 많이 있거든요. 그래서 신통기획 된 데만 시공자 선정을 조합 이후에 한다고 그러면 형평성 문제 때문에 현실적으로 운영하기 쉽지가 않을 것 같습니다.
●이성배 위원 형평성 얘기를 하시면 신속통합을 하시면 안 되죠.
●주택공급기획관 김승원 신속통합기획은요…….
●이성배 위원 형평성에 안 맞는다고 그러면 신속통합이 잘못됐다고 지금 인정하시는 건데…….
●주택공급기획관 김승원 신속통합이라는 건 빨리 정비계획을 결정하도록 도와주는 거지 그 부분에 대해서 추가로 조합의 어떤 설계를 확장한다 그런 건 아닙니다. 그래서 최근에 신속통합기획에서 확정되면, 신문에도 났는데요. 그게 사실은 정비계획 확정된 사항도 아니고 그다음에 최종적으로 건축심의를 받아서 많은 방향이 바뀌고 최종으로 도면이랑 내역이 나오기까지는 굉장히 많은 기간이 필요합니다. 그래서 신통기획 여부를 가지고 내역입찰 또는 입찰 방법의 문제가 없어진다 그것은 현실적으로 좀 맞지 않습니다.
●이성배 위원 그러면 신속통합기획으로만 단정 짓기 너무 어렵다고 하시면, 이게 지금 우리 동료위원들 세 분이 하셨는데 신속통합에다가 예를 들어서 조합원의 60%, 3분의 2 이상 찬성하는 안으로 가게 되면 어떻게 될 것 같아요?
●주택공급기획관 김승원 그것도 마찬가지입니다. 조합원들이 찬성한다고 그래서 그 부분에 대해서, 물론 찬성했다 하더라도 나중에 공사비 문제에 대해서 명확성이나 할 수 없기 때문에…….
●이성배 위원 똑같은 얘기가 되풀이 되는데 공사비는 어차피 견적을 통해서 나오는 거잖아요. 그렇죠? 시공사 선정을 했다고 그래서, 선정만 해 놓고 시공사의 도움을 받아서 하는 거고 공사단가 계약이라든지 이런 부분들은 나중에 최종 도면이 확정됐을 때 계약할 수도 있는 거잖아요.
●주택공급기획관 김승원 그게 지금 안 이루어져 있기 때문에 그렇습니다. 최종적으로 계약이 됐을 때 도면이랑 내역서가 명확하게…….
●이성배 위원 그러면 시공사 선정을 하고 난 다음에는 우리가 A사를 시공사 선정했으니까 평당가 얼마 해서 이렇게 가겠다, 그렇게 바로 확정을 지어야 된다는 얘기를 하시는 겁니까?
●주택공급기획관 김승원 그러니까 평당가까지는 인정을 하고요. 그래서 시공자 선정시기와 상관없이 시공자를 미리 선정하더라도 평당단가가 됐다면 나중에 확정계약을 할 때 도면이랑 내역이랑 단가랑 명확하게 내역입찰하듯이 최종 계약만 해 주면 됩니다. 그런 방법이라면 굳이 시공자 선정시기를 논할 필요는 없을 것 같고요. 또 하나 말씀드리는 건…….
●이성배 위원 잠깐만요. 기획관님, 보세요. 말씀이 안 되잖아요. 시공사 선정을 해 놓고 확정계약은 향후에 한다고 치면, 저는 지금 말씀드리는 게 시공사가 선정이 돼 있으니까 이 선정된 시공사가 조합을 도와가지고 일의 속도가 진행이 빨리될 수 있게끔 서포트해 주고 확정 도면이나 계약금액은 추후에 확정을 하면 된다는 얘기를 하는데, 기획관님은 시공사가 선정됨과 동시에 모든 우려가 다 나온다고 지금 얘기를 하시는 거예요.
●주택공급기획관 김승원 그렇지는 않습니다. 그렇지는 않고요. 제가 2010년도에 사실 공공지원제도 할 때 초기에 담당과장이었습니다. 그래서 이 내용을 잘 아는데요 당초 시공자 선정시기를 뒤로 넣다 보니까, 기존에 했던 것들에 문제점이 많아서 저희들이 검토했던 것이 그러면 시공자 선정을 사업시행인가 전에 할 수도 있다. 그 방안이 검토됐던 것이 지금 현재 우리 공공에서 입찰하듯이 턴키제도를 반영하면, 다시 말해서 턴키라는 게 도면하고 내역을 같이해서 내역입찰 형태를 미리하는 거거든요, 그래서 변경되면 원래 설계도면을 갖고 하는 거고. 그런데 그때 당시에 턴키제도에 대한 문제점이나 이런 것들이 있었기 때문에 그건 배제됐고, 그렇다면 어쩔 수 없이 도면하고 내역이 된 다음에 다시 말해서 조합에서는 예가를 산정하고 그 예가에 따라서 내면 공내역서에 따라서 입찰하는 그런 방법으로 진행이 됐는데 지금 위원님들도 말씀하신 것처럼 시기가 좀 바뀌고 근본적으로 시공자 선정시기에 대해 손을 볼 필요는 있을 것 같습니다. 그래서 저희들이 원하는 것은 둔촌주공이라는 문제점이 발생하지 않도록 턴키 비슷한, 그러니까 미리 선정을 한다면 턴키형식을 따르고 그리고 나중에 하더라도…….
●위원장 민병주 정리해 주시기 바랍니다.
●주택공급기획관 김승원 나중에 하더라도 최종적으로 확정계약 시 도면이랑 내역을 요구할 수 있는 그것만 담보가 된다면 시공자 선정시기는 크게 중요하지 않다고 생각을 합니다.
●이성배 위원 일단 기획관님이 우려하시는 말씀은 알았는데요.
제가 마지막으로 한 말씀 더 드리고 정리하면 우선 조합에서 자기네가 추구하는 집들이 있을 겁니다, 살고 싶은 집들이. 그러면 시공사들이 와가지고 영업을 하고 대의원 총회를 거쳐서 우리는 A시공사가 좋아, B시공사가 좋아 하고 아마 먼저 선정을 할 수는 있을 거예요, 네임밸류도 있고 하니까. 그렇게 정하고 나면 지금 기획관님의 우려스러운 부분들은 향후에 확정을 지어도 되는 부분이고, 우선 시공사 선정을 하고 그 시공사랑 계약을 할 당시에 우리 조합의 문제점들은 이런 문제점들이 있으니 니네 시공사가 들어옴으로, 대기업이 됐든 중소기업이 됐든 들어옴으로 인해서 니네는 이런 부분들을 도와줘. 그래서 도움을 받고 그 후에 가가지고 지금 공사비가 비싸면 확정계약을 향후에도 할 수 있겠죠. 그런 좋은 면을 보고 가야 되는데 모든 걸 다 지금 보면 너무 결정하시기 어려울 것 같아요.
저는 시공사 선정을 해서 도움을 받고 지금 우려스러운 부분들은 조합에서 향후에 공사비 단가라든지 최종 도면을 갖고 확정계약을 해도 된다는 게 저의 입장입니다.
위원님들도 다 들으셨으니까 아마 또 많은 얘기가 있겠죠.
위원장님, 이상 마치도록 하겠습니다.
●위원장 민병주 고생했습니다.
○김태수 위원 보충질의하겠습니다, 위원장님.
기획관님, 혹시 공공지원제도에 대한 문제점은 좀 나온 게 있나요?
●주택공급기획관 김승원 지금 시공자 선정에 대한 조합의 어려움은 알고 있었고요 거기에 대해서, 당초 그거에 대한 대안으로 융자를 했는데 지금 예산 지원이 넉넉하지 않기 때문에, 아까 말씀드린 것처럼 300억이 아니라 한 500억 이상 필요한데 운영하다 보니까 조합에서 다 신청금액에 많이 못 받아갑니다. 그럼에도 불구하고 정비업체라든가 설계업체에 대한 대가를 준다든지 그런 것들이 힘들고요, 현실적으로 조합 운영하는 게 쉽지 않은 사항이 있습니다.
●김태수 위원 지금 예산 지원이 넉넉하지 않다고 분명히 말씀하셨어요. 그렇죠?
●주택공급기획관 김승원 네.
●김태수 위원 그러면 제가 지금 조사한 바로 보면 최근 5년 정비사업 운영자금 신청액이 5,720억 원인데 여기에 대비해가지고 지원액은 15% 수준밖에 안 돼요. 이건 왜 그런 거죠?
●주택공급기획관 김승원 기본적으로 조합에서 신청을 할 때 일단 무분별하게 많이 신청하는 경우가 있고요. 그래서 그 정도 줄 걸 예상하고 일단 미리 많이 신청하는 부분이 있습니다. 그래서 저희들이…….
●김태수 위원 그러니까 15% 수준밖에 안 되면 865억 원이에요. 그렇죠?
●주택공급기획관 김승원 네.
●김태수 위원 그러면 15% 수준밖에 안 되는데 이 문제점을 지적할 수밖에 없고, 두 번째는 2022년 민간 재개발ㆍ재건축 사업지 시공자 선정 평균 소요기간이 지금 몇 년 정도 됩니까, 조합설립인가에서 시공자까지? 서울시 내에, 그런 데이터 갖고 계세요?
●주택공급기획관 김승원 네. 데이터는 별도로…….
●김태수 위원 별도로 주는 게 아니라 정확하게 말씀을 하셔야 돼요. 그래야지만 조례 개정하는 데 우리 위원님들도 충분하게 숙지하고 거기에 대한 동의를 받든지 아니면 미동의를 받든지 할 거 아닙니까? 그런 것도 지금 숙지 안 하고 올라오셔갖고 말씀하시는 거예요?
●주택공급기획관 김승원 여기 보면 지금 평균 구역지정에서 추진위까지가 8개월, 그다음에 추진위에서 조합이 2년 6개월, 조합에서 시행인가까지가 2년 3개월, 그다음에 시행인가서부터 관리처분이 2년 4개월, 관리처분에서 착공이 2년, 착공에서 준공까지 3년, 그래서 총 한 12년 10개월 정도가 소요되는 것으로 파악되고 있습니다.
●김태수 위원 거기에 12년 10개월이죠?
●주택공급기획관 김승원 네.
●김태수 위원 지금 늦게 가는 데는 몇 개월이냐면 16년 정도 걸린 데도 있고, 20년 걸린 데도 있어요. 그런 것도 지금 통계적으로 나와야 되고, 그다음에 지금 시공사 선정시기까지 서울 외 지역 대비 한 5년 정도 소요가 되고 있어요. 그리고 서울은 지금 사업시행인가 13개 선정했는데 약 63개월 정도 지금 걸렸어요. 그것도 알고 계신가요?
●주택공급기획관 김승원 그 부분에 대해서는, 근본적으로 정비사업이 늦어지는 것에 대해서는 다들 아시겠지만 그동안에 전임 시장님 이후에 정비사업에 대한 규제 또 그리고, 그런 부분이 있었기 때문에 일단 정비계획 확정이 안 됐고 또 건축심의 인허가 과정에서 굉장히 지연이 되다 보니 그런 것이라고 판단을 하고요. 또 시공자 선정 같은 경우는 최근의 한남2구역처럼 그 부분에 대해서는, 시공자 선정하는 것에 대해서는 크게 어느 정도 사업시행인가 이후에는…….
●김태수 위원 지금 전임 시장 말씀하셨죠? 전임 시장 말씀하셨죠?
●주택공급기획관 김승원 네.
●김태수 위원 저는 이렇게 봐요. 그때 당시에 전임 시장이 시기를 늦추고 이런 부분에 대해서는 집행부에도 나름대로 책임이 있다고 생각하는 사람 중에 하나예요. 그런 부분에 대해서 우리 기획관님도 그 책임에서 벗어나지를 못해요. 왜냐, 밑의 직원들이 그런 부분이 있으면 더 위의 분들한테 이런이런 부분에 대해서는 빨리 가야 됩니다 하고 왜 그때 당시에 말씀을 못 하셨습니까? 그래놓고 조례 개정을 하다 보니 위원이 이렇게 질의하니까 지금 전임 시장 말씀하시잖아요. 그거는 면피성에 그친다고 말씀드리고요.
또 하나는 정비사업은 조합 운영 및 정기총회 비용 등 필수사업 외에 각종 인허가 진행을 위한 협력업체 선정 등 많은 사업비가 소요되는 건 맞지 않습니까?
●주택공급기획관 김승원 네, 맞습니다.
●김태수 위원 그리고 서울시 초기 조합의 경우 사업비 부족으로 적기의 사업진행 관련 어려움을 겪고 있는 것도 사실이에요.
●주택공급기획관 김승원 네, 맞습니다.
●김태수 위원 이런 부분을 좀 해소하기 위해가지고 지금 조례 개정이 필요하다는 취지가 지금 의원들이 조례 개정을 하는 이유라고 볼 수밖에 없어요. 거기에 대해서는 어떻게 생각하세요?
●주택공급기획관 김승원 초기에 사용 비용이 아까 말씀드린 것처럼 1년에 한 3억씩 드는데요 충분히 공감을 합니다. 그런데 그런 3억에도 불구하고, 기본적으로 조합원들이 운영이 힘들다고 해서 향후에 한 10년 후 또는 5년 후가 될지 모르겠지만 공사비가 몇천억씩 늘어난 것에 대한 체크를 할 수 없다는 부분에 대해서는 장기적으로는 조합원들한테는 손해일 거고요. 단지 지금 힘든 것들이 조합추진위나 그런 부분에 대해서는 좀 숨통이 트일지 몰라도 둔촌주공 사태와 여러 사태로, 아마 그런 것들이 계속 나올 겁니다.
지금 내역입찰이 안 된 것들이 계속 공사비 증액이 되고, 최근에 공사비가 굉장히 많이 올랐기 때문에 이렇게 시공자 선정이 된 상태에서 공사를 진행 안 하고 배짱으로 아마 공사비를 올렸던 현장이 많을 건데 그 부분이 우려가 되고요.
그래서 당초에 저희들이 공공지원제도를 처음 시작할 때 초기 조합의 시공사와의 유착이나 이런 것들이 굉장히 많이 만연했기 때문에 조합 운영의 힘듦에도 불구하고 어쩔 수 없이 도입을 했고요, 그 와중에 저희들이 정비사업 융자금을 충분히 확보를 해야 되는데 그러지 못한 것들은 저희들이 안타까워하고 있습니다.
●김태수 위원 지금 유착관계 말씀하셨는데 2022년도입니다. 지금 2010년하고 한 12년 정도 차이가 나는데 그때 당시에는 유착비리가 많았다고 봐요. 그러나 지금 2022년에는 유착비리 없다고 봅니다. 그것도 일단 기획관님이 좀 알아두셔야 될 것 같고요.
제가 두 가지만 말씀드릴게요. 시공사 선정 후 설계변경 절차 진행으로 추가 용역비, 사업 지연 발생 그래가지고 집행부에서는 입장을 내놓으신 거예요. 그렇죠?
●주택공급기획관 김승원 네, 맞습니다.
●김태수 위원 그런데 개발사업 노하우를 보유한 건설회사가 단순 시공 역할만 담당하게 됨에 따라 사업 초기 단계에서 조합에 대한 설계 자문, 기획 등 역할이 차단되어 시공사 선정 후 사업성 및 상품 개선을 위한 변경절차 진행이 당연시되었다는 지적도 좀 하고요. 조합설립인가 후 시공자를 선정하는 지역 대비 설계 및 인허가의 변경이 수반되어 이에 따른 설계 용역비 및 각종 인허가 용역비가 사업기간 지연에 따른 금융 비용까지 추가로 발생하게 되면서 총사업비 증가로 조합원의 부담이 가중되고 있는 것도 현실입니다.
그것도 인정하시죠?
●주택공급기획관 김승원 네, 일부 변경 과정에서 내역입찰 부분이 없기 때문에, 그런데 그런 부분보다는 말씀드린 것처럼 이렇게 둔촌주공 사태처럼 굉장히 큰 금액을 할 때 더 큰 문제가 발생한다고…….
●김태수 위원 여기서 2015년 이후 당시 시공사 선정 사업지 중 착공 시까지 소요기간이 조합설립 후 착공 시까지 서울 외 지역 대비해서 한 2.4년 정도 지연이 발생된 거고요, 이거는 지금 통계로 나온 겁니다. 그리고 서울은 약 94개월, 서울 외는 65개월 정도 소요가 됐어요. 서울하고 서울 외 지역하고 차이나는 부분은 왜 그런 거죠?
●주택공급기획관 김승원 일단 근본적으로 서울에는 규모가 좀 크고요, 그리고 서울 이외 지역들은 좀 규모가 작은데 그런데 최근에 저희들이 파악한 바로는 서울 이외 지역은 지금 시공자 선정을 조합설립 이후에 바로 하기 때문에 지금 둔촌주공처럼 그렇게 공사비가 과다하게 증액이 돼서 문제가 되는 경우가 많이 있다고…….
●김태수 위원 둔촌주공을 예를 들어서 말씀하지 말고, 조금 전에 제가 질의했던 부분이에요. 서울은 94개월이 소요가 되고 지금 인천, 경기는 65개월이 소요가 돼요. 이 차이점에 대해서 다시 한번 말씀해 보세요. 지금 규모가 작고 크고를 말씀하시는데 서울은 그러면 규모가 크고 지방은 작습니까? 경기, 인천은 작아요?
●주택공급기획관 김승원 지금 시간이 늘어나는 건 여러 가지 문제가 있는데요 하다 보면 정비계획 변경이라든지 새로운 법규가 들어와서 하는 건데 그거를 위원님 말씀대로 100% 이것들을 시공자 선정 방법으로 보기에는 저희들이 어렵다고 봅니다.
●김태수 위원 아니, 기획관님이 조금 전에 저한테 답변을 주시기는 서울의 건설하는 조합들은 규모가 크고 지금 경기, 인천, 지방 같은 데는 규모가 작다고 말씀하셨어요. 그거는 아니지 않습니까?
●주택공급기획관 김승원 그 말은 지금 서울 같은 경우는 규모가 크기 때문에 문제점이 크게 부각되는 거고요, 지방업체 같은 경우는 시공자 선정이 내역입찰이 안 된다 하더라도 부분수용도 하면서 그랬다는 얘기입니다.
●김태수 위원 규모가 크면 소요기간이 늦어지고 규모가 작으면 소요기간이 단축되고 그렇습니까?
●주택공급기획관 김승원 규모가 크다면 여러 가지 결정할 사항이 많아서 일반적으로 그렇게 보고 있습니다.
●김태수 위원 그렇다고 쳐요, 일단은. 그러면 경기하고 인천지역에는 규모가 큰 아파트는 안 짓나요? 그쪽에는 재개발ㆍ재건축 안 하나요?
●주택공급기획관 김승원 경기, 인천지역에도 저희들이 파악해 본 바로는 고덕, 둔촌주공처럼 이렇게 문제들이 지금 발생하고 있는 현장이 다수 있다고 파악이 됩니다.
●김태수 위원 2022년 서울지역 재개발ㆍ재건축 시공사 선정방식에 대해서 공공지원이 13개고, 공공방식이 3개고, 신탁방식이 3개고, 공동시행이 4개입니다. 총 해갖고 23개거든요. 그 자료는 갖고 계시죠?
●주택공급기획관 김승원 네.
●김태수 위원 그러면 여기에 지금 공공지원이 한강맨션, 불광5, 노량진3, 미아3, 방화5, 한남2, 그다음에 공공방식이 3개인데 흑석2, 신길13, 그리고 신탁방식은 지금 봉천ㆍ신길ㆍ흑석 뉴타운이 있고, 공동시행이 이문 삼익아파트 이렇게 쭉 있어요. 이게 지금 재개발ㆍ재건축 시공사 선정방식입니다. 그렇죠? 이거하고 또 지금 연결돼 있는 거죠?
●주택공급기획관 김승원 네. 위원님 말씀하신 것처럼 공공재개발이나 신탁방식은 시공자 선정에 특히 규제가 없습니다. 그 이유는 신탁방식이나 공공재개발은 나중에 청산 때 얼마에 계약을 했고 얼마를 썼는지 명확하게 근거자료를 토지 등 소유자한테 주기 때문에 어떻게든 간에 나중에 최종적으로 내역입찰방식의 계약서를 유지하고 있습니다.
그렇지 않으면 지금 조합장이 내역에 대해 평당 얼마해서 그렇게 신탁을 하면서 할 수가 없기 때문에 명확하게, 현재 시공자 선정이 앞에 됐다 하더라도 최종적으로는 내역입찰방식이나 명확한 관공서와 같은 그런 입찰 형태를 갖고 있기 때문에 신탁방식이나 공공재개발은 굳이 시공자 선정을 사업시행인가 뒤로 늦출 필요는 없다고 생각을 합니다.
●김태수 위원 그러면 제가 결론에 도달해서 말씀드릴게요.
제가 이번에 공청회를 한번 했습니다. 지난 지난주에 공청회를 했는데 공청회하는 과정에서 재개발ㆍ재건축에 있는 조합장님들이 많이 오셨고 조합원들이 많이 오셨어요. 그분들은 왜 좋아할까요, 시기 당기는 거를? 이유가 뭐겠어요?
●주택공급기획관 김승원 말씀하신 것처럼 일부 추진주체들은 사용비용에 대해서 당장 시공사가 돈을 주니까 그 부분에 대해서는 환호할 것 같기는 한데요. 그런데 결과적으로는 지금 내역입찰을 하지 않은 폐해들이 현실적으로 나타나기 때문에 그 부분에 대해서는 전체 조합원들의 의견을 묻고 또 거기에 대해서, 내역입찰하지 않은 문제점에 대해서도 여러 전문가 의견을 추가로 검토를 해 볼 필요가 있다고 생각을 합니다.
●김태수 위원 집행부는 지금 계약서류를 저한테…….
●위원장 민병주 정리 좀 해 주시기 바랍니다.
●김태수 위원 네, 결론 내겠습니다.
계약서류 목록을 보면 제일 문제된 게 설계서, 시방서 설계도면, 현장설명서 포함해가지고 산출내역서가 제일 문제라고 지금 피력을 했어요, 집행부 입장에서는.
●주택공급기획관 김승원 네, 맞습니다.
●김태수 위원 그런데 요즘 조합원들이 바보가 아니에요. 조합원들 내에서도 고문변호사가 있고 자문변호사들 다 있어요. 그분들이 나름대로 법률자문 다 합니다, 법률 지원 다 하고. 그러면 이런 부분에 대해서는 제가 보기에는 큰 문제점이 없다고 보고요.
마지막 결론은 뭐냐면 시공사 선정 조기화의 기대 효과에 대해서 제가 피력하고 마무리하겠습니다.
사업 초기 조합원 필요사업비를 적기에 조달하여 예측가능한 사업일정 계획을 수립할 수 있으므로 서울시는 안정적인 주택 공급의 기반을 마련할 수 있고, 불필요한 설계변경 및 인허가의 중복 진행에 따른 사회적 비용을 절감할 수도 있고, 당초 내역입찰을 통해 기대하였던 공사비 증액에 대한 적정성 검토는 2019년 이후 공사비 검증 제도가 도입되어 시행 중이기에 충분한 안전장치가 확보되어 있으며 설계변경 후 증액 계약을 체결함으로써 발생하는 분쟁, 민원의 최소화, 사업 지연의 위험을 줄일 수 있다는 결론을 내렸습니다. 그 부분도 일단은 좀 감안하셔서 충분하게 이 부분에 대해서 논의가 됐으면 하는 바람입니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 김태수 위원님 수고하셨습니다.
강동길 위원님.
○강동길 위원 성북의 강동길 위원입니다.
저는 이 내용의 당부에 대해서 말씀드리고 싶은 게 아니고요, 우리 존경하는 김태수 위원님과 우리 기획관님의 문답 과정에서 마치 우리 서울이 사업시행인가 이후에 한 것이 전임 시장만의 의지인 것처럼 잘못 취지가 전달되는 것 같아서 분명히 그건 아니라고 저는 바로잡고 싶고요.
기획관님, 그러시죠? 그런 취지로 말씀하신 건 아니죠?
●주택공급기획관 김승원 그건 아니고요.
●강동길 위원 아니, 그렇게 받아들인 거 같아요.
●주택공급기획관 김승원 현실적으로 데이터를 보면 정비구역 추가로 지정하거나 그런 것들이 개수가 줄었다…….
●강동길 위원 분명히 2021년도 오세훈 현 시장님이 들어왔을 때 이후에 전임 주택실장도 이 부분에 대해서 강한 부작용들이 많다 해서 지금까지 조례안이 보류가 돼 왔고, 안 돼 왔던 거예요. 그렇죠?
●주택공급기획관 김승원 네, 맞습니다.
●강동길 위원 그래서 시공사 선정시기를 조합설립인가 이후로 할 것인지 아니면 사업시행계획인가 이후로 할 것인지에 대한 여러 가지 장단점이 있어서 지금까지 문제가 제기돼 왔던 것이지, 전임 시장이 이 부분에 있어서 강한 의지를 갖고 있어서 그랬다는 것은 많이 왜곡되고 취지가 잘못된 것이다. 분명히 바로 잡습니다.
●주택공급기획관 김승원 네, 맞습니다.
●강동길 위원 이상입니다.
○위원장 민병주 강동길 위원님 말씀하신 거에 대해서 저도 좀 재반박을 하면 이게 지금 공공지원제도인가 그게 오세훈 시장 때 만들어진 거죠? 어떻게 되는 거예요?
●주택공급기획관 김승원 2010년도에 만들어졌습니다.
●위원장 민병주 그러니까 오세훈 시장 때 만든 거 아니에요?
●주택공급기획관 김승원 네, 오 시장님 계실 때 만든 겁니다.
●위원장 민병주 그러니까 제가 생각할 때는 오세훈 시장 때 조합원 분담금을 낮추고 속도를 내자, 이게 만들어진 취지 같은데 이게 박원순 시장이 들어오면서 주택공급을 억제하고자 하는, 예를 들어서 박원순 시장이 오세훈 전임 시장의 정책을 다른 건 거의 다 취소했는데 지금 이거는 취소 안 했어요. 왜 그랬을까요?
제가 볼 때는 아마 주택공급을 억제하고자 하는 거기에 부합되기 때문에 이거를 박원순 시장이 없애지 않았다. 저는 이렇게 생각을 하고요.
그래서 가장 중요한 게 뭐냐 하면 지금 기획관님 말씀을 이렇게 들어보면 내역입찰을 계속 얘기하시는데 내역입찰만 되면 제가 볼 때 시공사 선정을 조합설립인가 이후로 해도 전혀 손색이 없다고 계속 말씀하시거든요.
그렇다면 내역입찰만 제대로 갖춰지면 시공사 선정시기는 조합설립 이후로 해도 전혀 상관이 없다고 집행부에서 얘기하시는 걸로 제가 받아들여도 될 것 같고요.
그리고 아까 둔촌주공 말씀하셨는데 이것은 제가 볼 때는 내역입찰하고는 상관없이 갑자기 자잿값이 급등했고 전쟁이 일어나고 하는 것 때문에 고금리고 그래서 제가 볼 때는 어쩔 수 없이 공사비가 증액된 것이지 반드시 내역입찰이 없어가지고 갑자기 둔촌주공의 공사비가 증액됐다, 저는 이렇게 보지 않고요.
그리고 가장 중요한 건 뭐냐 하면 이 주택정책은 시대를 반영해야 된다, 저는 이렇게 봅니다.
무슨 얘기냐 하면 예를 들어서 한 2~3년 전에는요 주택공급이 달리다 보니까 주택가격이 폭등을 했어요, 아파트값이나. 그런데 지금 현재는 어떻습니까? 지금 서울시 같은 경우는 국토부라든가, 예를 들어서 아무리 서울시에서 주택공급을 늘리려고 해도 고금리라든가 PF라든가 이런 여러 가지 그런 것 때문에 밑에서는 전혀 작동을 안 하고 있어요, 지금.
그렇다면 시대에 따라서 이 주택정책이 변해야지, 예를 들어서 신통기획이다 그러면 신통기획의 가장 취지가 뭡니까? 속도를 빨리하기 위해서 하는 거 아니에요, 어떻게 보면 통합심의해가지고. 그렇다면 조합설립 다음에 사업시행인가까지 한 2년 정도 걸린다고 칠 때 예를 들어서 지금 시공사 선정시기만 당겨주더라도 제가 볼 때 한 1년 반 정도는 더 당겨질 수가 있다는 얘기예요. 이거는 그대로 두면서 계속 신통, 모아타운 이런 거 하면 뭐 합니까?
그리고 아무리 규제완화를 한다 하더라도 지금 밑의 시장에서 움직이지 않기 때문에 제가 볼 때는 아마 서울시 주택공급 당분간 한 5년 정도 이내에는 힘들 거라고 봐요, 인천 같은 경우는 반대로 지금 주택공급이 넘쳐가지고 오히려 더 난리고. 그렇기 때문에 저는 서울 같은 경우는 특히 시공사 선정시기를 반드시 앞당겨야 된다 그렇게 생각을 하고 있고.
지금 기획관님 말씀을 쭉 들어봐도 별로 그렇게 크게 시공사 선정시기에 대해서 문제가 안 되는데 문제는 뭐냐 하면 내역입찰을 안 하고 시공사 선정시기를 했기 때문에 거기서 나오는 어떤 부작용, 공사비 증액이라든가 이런 것들 때문에 결국은 뭐냐 하면 내역입찰만 제대로 갖춰서 시공사 선정시기를 하고. 그다음에 공사비 검증제도 같은 게 있죠, 한국감정원에서 하는 거? 그런 것도 좀 활성화시키고……. 있습니까, 없습니까?
●주택공급기획관 김승원 변경하고요, 그다음에 관리처분할 때도 검증을 합니다.
●위원장 민병주 그리고 또 클린업 시스템 해서 서울시에서도 많이 보완을 해서, 저도 일선의 조합장들 얘기 들어보면 전혀 옛날처럼 그렇게 함부로 돈 못 쓴다고 합니다. 지금 다 카드로 써야 하고, 잘못하면 영창 가고 하기 때문에 옛날하고 이미지도 많이 달라졌고 하기 때문에…….
아무튼 우리 기획관님 다시 한번 마인드를 좀 바꾸셔가지고, 이제는 국토부도 그렇고 서울시도 그렇고 계속 지금 완화해 나가려는 그런 취지이기 때문에 이 시공사 선정시기도 언젠가는, 제가 볼 때는 조속한 시일 내에 재건축이 됐든 재개발이 됐든 빨리 당겨줘서 한 1년 반이라도 빨리 사업이 나가게끔 해 주는 것이 서울시에 맞는 정책이다 이렇게 생각하는데 어떻게 생각하십니까?
●주택공급기획관 김승원 지금 정비사업이 굉장히 늦습니다. 그래서 저희들이 신통기획을 도입해서 거의 한 번, 두 번에 정비계획을 확정해 주고 있고요. 그다음에 요즘 건축심의 보시면 거의 한 번에 통과가 됩니다. 그래서 일단은 인허가 관련해서는 굉장히 빨리해 드리고 있고, 그런데 시공자 선정 같은 경우는 한 10여 년 되다 보니까 최근에 한남2구역처럼 두 건설사가 붙어서 아주 순조롭게, 그리고 그 부분에 대해서는 시공자 선정에 대해 큰 문제가 없기 때문에 저희들이 보기에는 위원장님 이하 또 다른 많은 위원님들이 걱정하시는 것처럼 시공자 선정시기만 바꾸면 1년 반 정도 당겨진다 그건 아닌 것 같고요. 물론 어느 정도 효과는 있지만 최근에 정비계획을 빨리해 드리고 그다음에 심의를 빨리해 드린 것들이 굉장히 효과가 있고요. 기존에 했던 것들이 문제입니다. 기존에 했던 것들이 정확하게 말씀드리면 둔촌주공 같은 경우는 시공사가 공사비 내역서를 통보 못 하겠다, 공개를 못 하겠다. 그리고 개포4단지 같은 경우도 1,300억 정도 증액이 되는데 시공사가 조합에 단가제출을 거부합니다. 그다음에 개포주공1단지 같은 경우는 6,300억이 증액되는데 2016년 본계약 당시의 세부내역서가 없어요. 그렇기 때문에 6,000억씩 늘어나는데 이런 것들이 잠재적인 둔촌주공 사항이기 때문에 이런 것들을 막기 위한 겁니다. 그래서 시공자 선정시기보다는 이런 것들을 막기 위해서 추가로 저희들이 노력을 하도록 하겠습니다.
●위원장 민병주 네.
다음 또 질의하실 분 질의하시기 바랍니다.
●김태수 위원 위원장님…….
●위원장 민병주 다른 분들 안 계세요?
○김태수 위원 빨리 끝낼게요.
좀 전에 기획관님 행정절차 간소화하신다고 말씀하셨죠?
●주택공급기획관 김승원 기존에 있는 절차 내에서 최대한 저희들이 합리적으로 진행을 하고 있습니다.
●김태수 위원 합리적으로 하시는 게 당연한 것 같고요, 당연히 또 그렇게 해야 된다고 봐요. 왜냐하면 업무보고 받을 당시에도 어디어디 예를 들어서 제가 말씀을 한번 드렸는데 구청에서 거의 한 2년 정도를 잡고 있고 서울시에서 1년 6개월 잡고 있으면 그건 행정절차를 간소화하는 게 아닙니다. 그건 족쇄를 죄는 거죠. 그렇죠?
●주택공급기획관 김승원 네, 맞습니다.
●김태수 위원 그런 부분에 대해서는 정말 행정절차를 간소화할 수 있게끔 보완을 해야 된다, 그리고 집행부도 고민해야 된다고 분명히 보고 있습니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 다음 질의하실 분?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
________________________________________
5. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285)(서준오 의원 대표발의)(서준오ㆍ강동길ㆍ김성준ㆍ김용일ㆍ김지향ㆍ남창진ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ서상열ㆍ신복자ㆍ이경숙ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ임만균ㆍ전병주ㆍ최기찬ㆍ허훈ㆍ황철규 의원 발의)
6. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307)(강동길 의원 대표발의)(강동길ㆍ경기문ㆍ김성준ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ민병주ㆍ박영한ㆍ유정인ㆍ이민옥ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ임종국ㆍ최민규ㆍ홍국표 의원 발의)
7. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318)(김경 의원 발의)(강동길ㆍ강석주ㆍ고광민ㆍ김기덕ㆍ김동욱ㆍ김성준ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김인제ㆍ김춘곤ㆍ김현기ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ박강산ㆍ박수빈ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박유진ㆍ박칠성ㆍ서준오ㆍ성흠제ㆍ소영철ㆍ송도호ㆍ송재혁ㆍ신복자ㆍ아이수루ㆍ왕정순ㆍ우형찬ㆍ유정인ㆍ유정희ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이병윤ㆍ이상훈ㆍ이성배ㆍ이소라ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ이원형ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ이효원ㆍ이희원ㆍ임규호ㆍ임만균ㆍ임종국ㆍ장태용ㆍ전병주ㆍ정준호ㆍ최기찬ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최재란ㆍ한신ㆍ허훈ㆍ황철규 의원 찬성)
(11시 59분)
○위원장 민병주 다음은 의사일정 제5항, 제6항, 제7항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 일괄 상정합니다.
(의사봉 3타)
도시계획균형위원회 서준오 의원, 우리 위원회 강동길 위원님과 보건복지위원회 김경 의원님이 각각 발의하신 본 안건들에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 그러면 수석전문위원은 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 제285번, 제307번, 제318번 검토보고를 순차적으로 드리도록 하겠습니다.
먼저 의안번호 285번 도정 조례 일부개정조례안이 되겠습니다.
3페이지입니다.
이 개정조례안은 재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단 비용부담과 관련하여 안전진단의 실시를 요청하는 자가 ‘전부 부담해야 한다’는 현행 강행규정을 ‘부담하도록 할 수 있다’는 임의규정으로 개정하고, 시장 또는 구청장이 지원한 안전진단 비용을 준공인가 신청 전까지 환수토록 하려는 것입니다.
다음 페이지입니다.
상위법인 도시정비법에서는 정비계획 수립시기가 도래하지 않은 경우 안전진단에 드는 비용을 요청자에게 부담하게 ‘할 수 있다’고 임의규정하면서 법 시행령에서 안전진단의 대상 등에 필요한 사항을 정하도록 하고 있고, 도시정비법 시행령에서는 세부사항은 시도 조례로 정할 수 있도록 규정함에 따라 서울시 조례는 요청자가 안전진단 비용의 전부를 부담하도록 규정하고 있습니다.
현행 조례의 입법취지는 법에서 임의규정한 사항과 같이 운영하여 안전진단 비용을 구청장이 부담할 경우 자치구 예산 부족을 이유로 안전진단이 지연되어 정비계획 수립에 영향을 미칠 수 있고, 형평성 논란과 함께 추가 민원 발생 가능성이 예상되므로 수익자 부담원칙에 따라 재건축 안전진단 비용의 전부를 요청자가 부담토록 한 것입니다.
다음 페이지입니다.
주민 부담 현황을 살펴보면 최근 5년간 실시한 평균 안전진단 비용은 단지별로 약 1억 4,000만 원 정도 소요된 것으로 파악되며, 이를 세대당으로 파악해 보면 약 12만 원 정도인 것으로 파악되어 주민 부담은 크지 않은 것으로 사료됩니다.
다음으로 자치구 부담 현황을 살펴보면 도시정비법 제12조에 따라 안전진단의 실시는 입안권자인 구청장이 실시하며 비용은 자치구 및 안전진단 실시를 요청하는 자(주민)가 부담하고 있는데 이를 주민이 부담하지 않을 경우 서울시나 자치구의 예산 확보가 필요한 사항입니다.
다음 페이지입니다.
안전진단 비용을 자치구가 전액 부담할 경우 10년간 1,487억 원이 소요될 것으로 예상되는바 자치구 재정여건을 고려하여 실제 부담가능 여부에 대해서는 면밀한 검토가 필요하다고 사료됩니다.
다음 페이지입니다. 7페이지 되겠습니다.
현재 재건축 안전진단 기간이 늘어나고 통과가 어려운 것은 주민들이 부담해야 할 안전진단 비용 모금이 어려운 것에 원인이 있을 수도 있으나 2018년 구조안전성 기준강화에 따른 일시적 현상으로도 볼 수 있습니다. 실제 기준강화 이후 안전진단 착수까지 평균 18개월 이상 소요되는 것으로 나타났고 이로 인해 안전진단 통과 단지는 91% 이상 감소한 것으로 파악되었기 때문입니다.
이러한 문제점을 해소하기 위해 정부는 지난 12월 8일 구조안전성 비중을 30%로 재조정하는 등 재건축 안전진단 기준 개선방안을 발표하였습니다. 기준이 개정될 경우 내년 1월로 예상됩니다. 안전진단 종합점수가 하락해서 유지보수 대상 단지가 조건부 재건축 단지로 변경되어 안전진단 통과 단지 수는 증가해서 재건축사업이 정상화될 수 있을 것으로 사료가 됩니다.
다음 페이지입니다. 8페이지입니다.
안전진단 비용 선지원 후반환 관련해서 말씀드리겠습니다. 개정안은 구청장이 비용을 선지원하고 후반환토록 규정하면서 정부의 재건축 안전진단 기준완화와 연계하여 재건축사업을 속도감 있게 추진토록 하기 위한 것으로 이해되며 이는 최근 지난 2022년 9월부터 10월까지 구청장협의회가 서울시에 안전진단 비용 지원 조례 개정을 건의한 내용과 동일한 취지인 것으로 사료됩니다.
개정안의 제안이유와 구청장협의회 건의사항을 고려할 때 무분별한 안전진단 신청을 방지하기 위하여 안전진단에 필요한 비용을 1회에 한하여 전부 또는 일부를 구청장이 선지원하고 후반환토록 하는 것은 재건축사업의 활성화 차원에서 검토가 가능하겠습니다.
그럼에도 수익자부담원칙에 비추어 현행 조례와 같이 안전진단의 실시를 요청하는 자가 안전진단에 드는 비용 전부를 부담토록 유지하는 것은 재건축사업의 특성을 고려할 때 타당한 측면이 있겠습니다.
다음 페이지입니다. 9페이지입니다.
지원된 안전진단 비용 반환시점과 관련해서 말씀드리겠습니다. 지원된 보조금은 준공인가 신청시점이 아닌 관리처분인가 전까지 구청장에게 반환토록 하는 것은 수정검토가 가능하다고 사료됩니다. 이는 준공인가 신청시점으로 할 경우 지원된 보조금의 반환시기가 지나치게 늦어질 우려가 있고 이로 인해 자치구의 재정여건에도 지속적인 영향을 미칠 것으로 예상되며 지방보조금법에 따라 반환조건을 붙이더라도 안전진단 비용이 회수되지 않을 경우 장기간 소송을 진행해야 할 위험성이 존재하기 때문입니다.
하단부입니다.
다음으로 토지등소유자의 추가 동의요건 및 구청장과의 협약체결 관련해서 말씀드리겠습니다.
무분별한 재건축 안전진단 비용지원 요청 시 이를 방지하기 위해서는 정비계획의 입안요건인 토지등소유자의 60% 이상 동의를 받은 후 안전진단 비용, 반환방법, 반환시기를 포함하여 구청장과 협약을 체결하는 방안이 검토 가능할 것으로 사료됩니다.
끝으로 재건축 안전진단 탈락 시 비용반환 주체와 비용반환 시기 및 방법 등에 대해서는 신중한 논의와 함께 실효성 있는 반환대책 마련이 요구된다 하겠습니다.
종합의견입니다.
개정안은 재건축 안전진단 비용과 관련하여 안전진단의 실시를 요청하는 자가 전부 ‘부담해야 한다’는 강행규정을 시행령처럼 임의규정으로 개정함으로써 공공이 안전진단 비용의 일부를 지원할 수 있는 근거를 마련하려는 것으로 재건축사업의 초기 진입장벽을 낮추는 효과를 거둘 수 있을 것으로 사료됩니다.
그러나 안전진단 비용을 구청장이 부담토록 할 경우 재정자립도가 낮은 자치구에서는 예산 부족을 이유로 비용지원이 지연돼 정비계획 수립에 영향을 미칠 수 있고 이에 따른 추가적 민원 발생 가능성도 예상되므로 재건축사업에 적용되어 온 수익자부담원칙에 비추어 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 비용의 전부를 부담토록 한 현행 조례의 입법취지를 감안할 필요가 있겠습니다.
또한 주민 등 요청자의 부담으로 안전진단을 이미 통과한 건축물과 그렇지 않은 건축물 간에 형평성 문제가 제기될 수 있고, 향후 무분별한 안전진단 실시요청이 몰릴 경우 안전진단 비용규모와 자치구별 재정자립도에 따라 정비계획의 입안권자인 구청장이 안전진단에 드는 비용을 부담하기에는 현실적인 한계가 존재할 것으로 판단됩니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
재건축 수익자 부담원칙에 비추어 현행 조례와 같이 안전진단의 실시를 요청하는 자가 안전진단에 드는 비용 전부를 부담토록 유지하는 것이 적정할 것으로 사료되며, 공공이 재정을 투입하여 안전진단비용을 지원할 수 있도록 하는 이 개정안은 지난 12월 8일 국토부가 발표한 재건축 안전진단 합리화 방안을 통해 구체적인 안전진단제도 개선방안이 마련된 만큼 내년도, 2023년도 초 예정입니다. 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시) 개정 이후 재건축 시장의 추진여건을 살펴본 후 충분한 논의를 거쳐 입법정책적으로 결정할 사항이라 판단됩니다.
다음 페이지입니다.
붙임 문서는 관련법령부터 재건축 안전진단 제도 개요, 그리고 재건축 안전진단 기준 개정 전후 비교표 등이 첨부되어 있으니 참고해 주시기 바랍니다.
다음으로 의안번호 제307번 같은 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다.
3페이지가 되겠습니다.
이 개정조례안은 부동산 경기침체, 주민 갈등 등으로 장기간 정비사업이 정체되면서 정비구역 지정목적을 달성할 수 없는 사유가 발생할 경우 도시정비법에 따라 정비구역의 직권해제를 요청할 수 있는 요건으로 ‘추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상’ 또는 ‘조합 설립에 동의한 토지등소유자 3분의 2 이상’을 조례에 신설하고, 도시정비법에 근거하여 시장은 직권해제된 구역에서 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가 이후 사용한 매몰 비용의 70% 범위 내에서 이를 보조할 수 있게 하려는 것입니다.
개정안의 주요내용은 아래표를 참고해 주시기 바랍니다.
먼저 발의배경을 살펴보면 강북2재정비촉진구역과 같이 도시정비법에 따라 직권해제된 정비구역이 존재함에도 도시정비법에 따라 해제된 정비구역을 위한 사용비용 보조비율이 현행 조례에 규정되어 있지 않아 사용비용 보조를 받을 수 없는 해산 조합이 도시정비법 제21조제1항제1호 및 제2호에 따라 해제된 정비구역처럼 사용비용을 보조해 달라는 민원을 제기해 온 것으로 파악됩니다. 그래서 이러한 민원을 극복하기 위한 후속조치로 이해할 수 있겠습니다.
4페이지 하단부가 되겠습니다.
정비구역 등의 직권해제 동의비율 관련입니다.
먼저 정비구역 등의 직권해제 동의비율과 관련하여 살펴보면 50% 동의를 필요로 하는 추진위 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상이 정비구역 직권해제에 동의하는 경우 이는 전체 토지등소유자의 25% 이상 동의를 의미하므로 당해 정비사업은 조합설립인가에 필요한 동의율 75% 이상의 확보가 불가하여 정비사업의 정상추진은 어려울 것으로 판단되므로 개정안 제14조의2 전단에서 규정하는 직권해제 동의비율인 2분의 1은 적정한 것으로 판단됩니다.
중간입니다.
또한 정비구역 직권해제를 위한 최소 비율을 산정해 보면 당초 미동의 토지등소유자 49.9%로 가정할 때 이들 전원이 사업추진에 동의하는 경우에도 동의 대 미동의 비율은 74.95% 대 25.05%가 되는데 이 경우 동의 비율이 75%에 못 미쳐 조합설립인가 요건을 달성하지 못함에 따라 ‘추진위 구성에 동의한 토지등소유자’의 2분의 1 이상 동의에 따른 정비사업의 직권해제 요건은 적정한 것으로 판단이 됩니다.
아래표를 참고해 주시기 바랍니다.
하단부입니다.
한편 조합설립에 동의한 토지등소유자, 4분의 3 이상을 의미합니다. 이들의 3분의 2 이상 동의가 있는 경우, 이는 전체 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 의미하는바 당해 정비사업은 사업시행계획인가에 필요한 동의율인 50% 초과를 확보하지 못하기 때문에 정비사업 추진은 어려울 것으로 판단됩니다.
또한 정비구역 직권해제를 위한…….
●위원장 민병주 잠깐만요. 수석님, 아까 우리가 이의가 없던 것은 빨리빨리 넘어가고 이의가 있는 것만 좀 얘기를 해 주세요.
●수석전문위원 오정균 네, 결론으로 넘어가겠습니다.
8페이지입니다.
사용비용 보조비율 관련해서 집행기관의 의견조율 결과 사용비용의 보조비율 70%는 다른 사례에 비추어 볼 때 적정하다는 입장이니 참고해 주시기 바랍니다.
그리고 9페이지, 10페이지 수정안에 대한 부분을 참고해 주시기 바랍니다.
다음으로 사용비용 보조비율 및 보조에 관한 적용례인데요, 이 부분에 대해서는 고시가 있는 날부터 6개월 이내 신청하도록 경과조치와 근거를 명확히 하는 부분에서 부칙에 대한 수정의견이 참고되어 있으니 10페이지, 11페이지 참고해 주시기 바랍니다.
종합의견입니다.
개정안은 정비구역의 직권해제를 요청하기 위한 요건으로 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 경우 2분의 1 이상의 동의 및 조합설립에 동의한 토지등소유자의 경우 3분의 2 이상의 동의를 받도록 하는 규정을 신설하고, 직권해제된 구역에 대해서는 사용비용의 70% 범위 내에서 보조하도록 하는 내용을 조례에 규정하려는 것으로 개정의 필요성과 적정성이 인정됩니다.
다음으로 의안번호 제318번 같은 도정 조례 일부개정조례안 검토보고드리겠습니다.
2페이지입니다.
이 개정조례안은 주거용도의 지하층이 있는 공동주택에 대하여 노후ㆍ불량건축물로 판단하는 기준을 현행 30년에서 20년으로 완화하는 내용입니다.
현행 도시정비법에서는 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물을 노후ㆍ불량건축물로 규정하고 있는데 이와 관련하여 서울시 조례에서는 해당 기간을 건축물 구조에 따라 30년 또는 20년으로 나누어 규정하고 있습니다.
아래표를 참고해 주시기 바랍니다.
이러한 건축물 구조에 따른 노후ㆍ불량건축물의 판단기준은 2015년 시행령 개정 당시 노후ㆍ불량건축물의 경과연수 상한기준에 대한 조례 위임 범위가 20년 이상에서 20년 이상 30년 이하로 조정된 것에 기인합니다.
다음 페이지입니다.
건축자재와 시공기술이 발전하고 건축물 안전에 관련한 사항들이 강화되면서 과거에 비해 건축물 수명은 장수명화되어 있습니다. 이런 것을 감안할 때 이 개정조례안의 적정성 여부를 논하기에 앞서 현행 법규에서 정하고 있는 노후ㆍ불량건축물에 대한 판단기준을 준공 연도를 단순 고려하여 재건축 연한을 단축시키는 것이 바람직한지 여부에 대해서는 신중한 입장을 견지할 필요가 있다고 생각이 됩니다.
하단부입니다.
개정안에 대한 주택정책실의 내부검토 결과에 따르면 개정안의 핵심 내용인 주거용도의 지하층이 있는 공동주택의 노후ㆍ불량건축물 판단기준을 20년으로 완화할 경우 실제 반지하주택이 있는 공동주택의 재개발을 유도하는 효과는 미미한 것으로 예측되었습니다. 참고해 주시기 바랍니다.
6페이지입니다.
신속통합기획 공모의 경우 2차 공모 대상지역의 경우 침수지역이 있거나 반지하주택 등이 밀집한 경우 가점 항목을 추가함으로써 반지하 밀집지역의 주거상향을 지원하고 있는 현 시점에서 노후ㆍ불량건축물 기준을 30년에서 20년으로 완화하는 것은 제도 운영상 실익이 크지 않을 것으로 보입니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
앞서 살펴보았듯이 현행 조례는 건축구조의 유형별 내구연한에 기초하여 노후건축물의 경과연수기준을 적용하는 것을 원칙으로 삼아 왔는데 현재까지 이러한 원칙 외에 별도의 예외규정을 둔 적은 없습니다.
다음 페이지입니다.
이러한 원칙이 변경될 경우 도시정비법의 적용을 받거나 준용되고 있는 모든 정비사업에 영향을 일괄적으로 줄 수 있는바 주거용 지하층이 있는 공동주택에 한하여 예외를 인정하는 것에 대해서는 신중한 입장을 견지할 필요가 있겠습니다.
이상으로 검토보고 마치겠습니다.
감사합니다.
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 오정균 수석전문위원 수고하셨습니다.
김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
○주택공급기획관 김승원 주택공급기획관 김승원입니다.
서준오ㆍ강동길ㆍ김경 의원님께서 발의하신 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 3건에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
먼저 서준오 의원님께서 발의하신 의안번호 285번 개정 조례안은 지난 제314회 임시회에서 올해 하반기 안전진단 기준 완화 후 재건축 추이를 살펴보고 재추진하고자 보류됐던 사항입니다.
이와 관련하여 2022년 12월 8일 국토교통부에서 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하였습니다. 그 내용으로는 안전진단의 기준 완화, 조건부 재건축 범위 축소, 적정성 검토 선택적 시행, 기존 안전진단 추진 중인 단지 소급적용 등을 담았으며 이러한 안전진단 규제 완화를 통해 현재 재건축 추진 대상지인 305개 단지가 수혜를 볼 예정입니다.
또한 제174차 구청장협의회 건의사항으로 재건축 안전진단 비용 지원을 위한 조례 개정 요청이 있어 지난 10월 각 자치구에 안전진단 비용지원 의견을 수렴한 결과 재건축단지가 많은 일부 자치구만 지원 의지가 있는 것으로 나타나 조례 개정 시 자치구별 안전진단 비용 지원 유무에 대한 편차 발생으로 형평성 논란 등이 우려되는 상황입니다.
아울러 지난 8월 아파트 단지별로 적립된 장기수선충당금을 재건축 안전진단 비용으로 활용 가능토록 국토부에 공동주택관리법 개정을 건의한 사항이 현재 긍정적으로 검토되고 있는 점을 고려할 때 제도개선 완료 시까지 동 조례 개정은 신중을 기할 필요가 있다고 사료됩니다.
다음으로 강동길 위원님께서 발의하신 의안번호 307번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정 조례안은 도시 및 주거환경정비법에서 위임한 직권해제요청을 할 수 있는 토지등소유자의 동의비율을 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 2분의 1 이상, 조합 설립에 동의한 토지등소유자 3분의 2 이상으로 하고, 추진위원회 또는 조합에서 사용한 비용을 70% 이내에서 시장이 보조할 수 있도록 하는 내용입니다.
우선 위원님이 발의하신 직권해제요청 동의비율은 당초 추진위원회 또는 조합의 미동의자가 모두 동의하더라도 다음 사업단계로 추진할 수 없도록 하는 비율에 해당하며, 사용비용 보조비율은 타 직권해제 시 보조할 수 있는 비율과 동일하여 매우 합리적이라고 판단되는바 본 개정안에 동의합니다.
다만, 해제요청 절차를 명확히하여 진행할 수 있도록 관련 양식을 신설하고, 그 외에 이미 삭제된 조항에 근거하고 있는 조례의 조문 정비가 필요함에 따라 이를 추가 제안하고자 합니다.
마지막으로 김경 의원님께서 발의하신 의안번호 318번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정 조례안은 주거용도의 지하층이 있는 공동주택에 대하여 노후ㆍ불량건축물 기준을 구조와 관계없이 30년에서 20년으로 완화하는 내용입니다.
조례에서는 공동주택에 대해 기본적으로 건축구조에 따라 철근콘크리트조 등은 30년 이상, 그 외 구조는 20년 이상으로 구분하고 구조 외에는 별도로 예외를 두고 있지 않습니다. 이는 오랫동안 유지해 온 노후ㆍ불량건축물 기준으로서 각종 개발사업에 영향을 미치고 있는바 기준 변경으로 예외를 두는 것은 매우 신중한 검토가 필요합니다.
또한 모아타운, 도심공공주택복합사업 경우 해당 사업의 활성화를 위해 관련 법령 및 조례를 완화하여 적용 중임을 고려할 때 기준 완화가 필요할 경우에는 개별 조례 개정을 통해 검토 추진하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.
아울러 개정안과 같이 20년으로 완화 시 해당되는 노후ㆍ불량건축물을 고려하면 정비구역지정에 미치는 효과는 미미할 것으로 보이며, 전체 반지하주택의 80% 이상이 1995년 이전에 지어진 것을 고려하면 3년 안에 대부분의 반지하주택이 30년 이상이 되어 조례 개정 없이도 순차적으로 주거지 정비가 가능할 것으로 판단됩니다.
따라서 현행 조례의 노후ㆍ불량건축물 기준을 유지하는 것이 바람직하다고 사료됩니다.
이상으로 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 3건에 대한 검토보고를 모두 마치겠습니다.
감사합니다.
●위원장 민병주 김승원 직무대행 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
최재란 위원님.
○최재란 위원 반갑습니다. 최재란입니다.
일단 우리 수석님 검토보고에서 제가 약간 이해가 안 되는 게 있어서 그러는데요, 구청장협의회에서 지금 전 지자체에서 다 지원하기로 협의를 한 걸로 저는 알고 있는데 이 내용이 왜 그렇게 발표가 되죠? 하여튼 그 부분에 대한 확인을 좀 해 주셨으면 좋겠고요.
지금 우리가 이 앞에도 치열하게 논의를 했던 존경하는 우리 이성배 위원님이나 김태수 위원님, 두 위원님의 내용에서도 계속 거론됐던 것이 우리 신속통합기획도 그렇고 이 시공자 선정을 변경하는 안도 그렇고 시대의 변화에 맞춰서 좀 더 우리 주민들에게, 시민들에게 기회를 제공하자라는 취지인데 이 조례도 동일한 목적을 갖고 있습니다.
그런데 조금 전에 이렇게 안전진단기준 완화됐으니 좀 더 지켜보자라든가 이런 거는 안 하겠다는 의미로 저는 받아들여지기 때문에 굉장히 강력하게 유감을 표명하고 싶은데요. 우리 기획관님은 의견을 어떻게 갖고 계신 겁니까, 지금?
●주택공급기획관 김승원 그러니까 지금 비용 보전에 대해서는 일부 타당하기는 한데요, 그런데 구청마다 상황이 다르기 때문에 전반적으로 의견일치가 돼야 될 것 같고요. 근본적으로 안전진단비용에 대한 문제는 지금 현재 기존의 안전진단기준이 구조 50점 이렇기 때문에 무조건 재검토를 합니다.
그러다 보니까 떨어지고 또 하고 또 하고 하니까 그러기 때문에 그런데 현실적으로 저희들이 검토를 해 봤을 때 조합당 평균 한 1억 4,000만 원, 그리고 개인당 하면 12만 원 정도가 되는데요 근본적으로 재개발은 공공성이 좀 있고 재건축은 초과이익환수나 여러 가지 개별적인 사항이 있기 때문에 수익자부담원칙에 의해서 근본적으로 안전진단 비용도 수익자들이 해 왔는데 이걸 하는 것까지는 어느 정도 전체적으로 의견이 통일된다면 괜찮지만 구청별로 의견이 다양하기 때문에 그 부분에 대해서 좀 그렇고요. 그래서 비용이 사실 얼마 안 되기 때문에 재건축 연도 완화로 인해서 굉장히 활성화된다고 보고요.
그래서 또 저희들이 걱정하는 것은 이것들을 구청장이 지원하게 돼 있는데 오히려 구청 사정에 의해서 조합은 빨리하고 싶은데 돈이 없어서, 예산 안 돼서 지원이 안 되는 경우 진행을 못 하기 때문에 그런 것들을 감안해서 지금 안전진단 기준이 완화된 이후 한 1~2년 정도 상황을 보고 그 이후에 구청별로 협의를 통해서 추가적으로 지원이 필요한지는 검토해 볼 필요가 있다 그런 의견입니다.
●최재란 위원 다시 한번 이건 확실히 할 필요가 있는데요. 지자체별로 의견이 다르다는 얘기를 우리 수석께서도 하시고 우리 기획관님께서도 하시는데 본 위원이 알고 있기로는 지자체 협의회, 그러니까 구청장협의회에서 분명히 전원이 이 부분에 대해서 합의를 본 것으로 알고 있습니다. 그런데 왜 자꾸 다른 말씀을 하시는지, 이 부분은 다시 한번 정확하게 확인해 주시기를 요청드리고요.
안전진단 기준완화 적용 보고 판단하자는 건 조금 전에 말씀드린 것처럼 이거 하지 말자는 뜻으로밖에 저는 받아들여지지 않고요. 안전진단 기준완화가 저해되는 내용이 아니지 않습니까. 그런데 왜 이렇게 자꾸 부정적으로 접근하시죠?
●주택공급기획관 김승원 그래서 아까 말씀하신 것처럼 저희들이 구청장협의 이후에 25개 자치구에 의견을 조회해 봤습니다. 그런데 시비 지원 확보 2개소, 예산 확보가 8개소 검토 중이다. 주민 지원으로 해야 한다, 지원단지 없음, 이렇게 다양하기 때문에 그 부분에 대해서는, 물론 어느 구청 어느 지역은 재건축 단지가 많고 또 재건축 단지가 적은 그런 일장일단은 있겠지만 근본적으로 시비 지원과 그다음에 수익자부담원칙을 약간 지원하는 그런 추가적인 지원에 대해서는 25개 구청 동일한 기준이 필요하다 그렇게 생각을 합니다. 그런 의미에서 일단은 조금 더 추이를 지켜보자는 말씀입니다.
●최재란 위원 지금 기획관님이 보고 설명해 주신 그 자료의 근거가 어디가 되는 겁니까? 어디서 올라온 자료예요?
●주택공급기획관 김승원 지금 저희들이 실질적으로 수요조사를 한 내용이고요, 별도 보고드리도록 하겠습니다.
●최재란 위원 수요조사에서요? 그러면 그것 본 위원에게도 제출을 해 주시고, 본 위원이 알고 있는 구청장협의회에서 전원이 만장일치로 했다는 것에 대해 어떤 전달사항을 받은 건 없으십니까?
●주택공급기획관 김승원 네.
●최재란 위원 뒤에 혹시 알고 계신 우리 직원분들 없으세요?
●주택공급기획관 김승원 네, 구청장협의회 때 의결사항은 있었다고 합니다. 그런데 그 부분에 대해서 저희들이 그것을 실행하기 위해서 구청에 실질적으로 예산 확보가 가능한지 아니면 필요성이 있는지에 대해서 추가적으로 검토한 결과가 있고요. 그 부분에 대해서는 별도로 보고드리도록 하겠습니다.
●최재란 위원 기획관님, 구청장협의회에서 만장일치로 하겠다고 말씀을 하셨다는 건, 구청장님들께서 그 자리가 가벼운 자리가 아닌데 예산 확보에 대한 계획이나 확고한 의지가 없이 협의회에서 그렇게 얘기를 하셨겠습니까? 25개 구청장협의회에서는 안전진단 비용 지원에 대해서 함께하겠다는 의견을 분명히 했다는 걸 인지를 좀 해 주셨으면 좋겠고요.
이 조례는 지금 우리가 자꾸 늦춰지는 재건축 관련해서 시너지 효과를 내서 우리 주민들의 기대에 부응하겠다는 조례입니다.
그러니까 거기에 대해서 우리 기획관님도 다시 한번 깊게, 진지하게 접근을 해 주셨으면 좋겠다는 말씀을 드리면서, 여기까지 발언하고 마치겠습니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 수고하셨습니다.
김태수 위원님.
○김태수 위원 김태수 위원입니다.
기획관님, 김경 의원님이 발의한 내용 중에서 “주거용도의 지하층이 있는 공동주택의 노후ㆍ불량건축물 기준을 20년으로 완화하도록 규정하였습니다.” 그랬거든요. 30년에서 20년이에요, 그러면 10년입니다. 지금 현재 전문위원 검토보고를 보면 공공재개발ㆍ신속통합기획 민간재개발 등 공모지역에 대해서만 나름대로 노후도를 조사한 거예요. 이 조사한 부분에 보면 반지하 공동주택 비율은 약 17%, 여기에 20년 이상 30년 미만 공동주택 42%를 적용해 보면 공모지역 내 반지하 공동주택 중 개정안에 따라 완화가 가능한 주택의 비율은 약 3.5% 내외에 불과한 것으로 추정된다, 이렇게 돼 있어요. 이 데이터가 지금 나와 있는 게 있나요?
●주택공급기획관 김승원 세부적인 데이터는 별도로 보고드리도록 하겠습니다.
●김태수 위원 별도로?
●주택공급기획관 김승원 네.
●김태수 위원 그러면 별도로 언제 나한테 보고할래요?
●주택공급기획관 김승원 최대한 빨리 보고드리도록 하겠습니다.
●김태수 위원 그러면 보고를 한번 해 주시고.
지금 노후도를 떨어트리는 중에서 제일 좋은 조건이 이거예요, 30년에서 20년. 그렇죠?
●주택공급기획관 김승원 네.
●김태수 위원 집행부는 어떻게 생각하세요? 재개발ㆍ재건축이 지금 막 가려고 그러는데 이 노후도 때문에 못 가는 지역이 있어. 그러면 30년에서 20년으로 다 떨어트리면 단비 같은 성격을 띨 수밖에 없잖아요.
●주택공급기획관 김승원 근본적으로 철근콘크리트가 30년이고 일반, 철근콘크리트가 아닌 재개발ㆍ재건축 현장의 단독주택이라든가 이런 것들은 20년이기 때문에요, 그리고 모아주택 같은 경우도 그걸 20년으로 했고 그래서 저희들이 실효성 여부에 따라서 근본적으로 철근콘크리트 30년, 일반 20년 그걸 흔드는 것보다 개별 도심복합이라든가 모아타운이라든가 그것들을 별도로 하는 것이 근본을 안 흔들고 최대한…….
●김태수 위원 제가 질의하는 근본적인 취지는 뭐냐 하면 이런 데이터를 정확하게 서울시에서 갖고 있어야 된다. 그리고 그 데이터를 기준으로 해서 추후에 예를 들어서 모아라든지 아니면 신통이라든지 이런 걸 발표할 때 백데이터로 활용하는 게 제일 좋은 방법이 아닐까 하는 생각이 들어서 질의하게 됐습니다.
●주택공급기획관 김승원 네, 알겠습니다.
○최재란 위원 위원장님, 추가질의 하나만 하겠습니다.
●위원장 민병주 네.
●최재란 위원 기획관님, 이건 짧게 좀 질의하겠습니다.
입주자대표회의에서 보면 잡수입 같은 게 있지 않습니까? 은행 ATM기 임대료라든가 아니면 기타잡수입이 있는데 제가 아까도 잠깐 자료에서 보기는 했지만 관리규약 개정을 통해서 안전진단 비용으로 이게 사용이 가능합니까?
●주택공급기획관 김승원 그 부분에 대해서는 추가적으로, 장기수선충당금에 대해서 여러 가지 필요한 것들이 있는데 그 부분들이 안 돼 있는 부분이 있습니다. 그래서 저희들이 말씀하신 것들을 될 수 있으면 반영할 수 있게 진행을 하고 있고요. 근본적으로 아까 말씀하신 장기수선충당금을 지금 구역당 1억 4,000 정도의 안전진단 비용으로, 국토부에서도 굉장히 적극적으로 긍정적으로 하고 있습니다. 그래서 이걸 굳이 구청별로 형평성이나 이런 것보다는 조만간 저희들이, 특히 장기수선충당금은 보통 한 구역, 단지당 15억 정도 적립이 되어 있기 때문에 그 부분에 대해서 저희들이 국토부랑 협의를 하고 있는데…….
●최재란 위원 법령 개정 건의하셨죠?
●주택공급기획관 김승원 네. 그래서 8월에 벌써 법령 개정을 했고요. 되게 긍정적으로 검토를 하고 있어서 조만간 재건축 노후도 완화, 안전진단 완화와 함께 비용에 대한 문제도 국토부와 되게 좋은 여러 가지 결과가 나오리라고 생각을 합니다.
●최재란 위원 그러니까 제가 장기수선충당금을 안전진단 비용에 사용할 수 있도록 국토부에 건의한 내용은 이제 알고 있는데 그게 장기수선충당금만 해당하는 겁니까, 아니면 기타잡비도 가능하게 되는 겁니까?
●주택공급기획관 김승원 현재는 장기수선충당금만…….
●최재란 위원 충당금만 건의하신 거고요?
●주택공급기획관 김승원 네.
●최재란 위원 혹시 다른 잡비라든가 이런 것도 건의하실 계획은 없으십니까?
●주택공급기획관 김승원 그거는 저희들이 추가로 검토를 해서 필요하다면 검토 여부를 논의하도록 하겠습니다.
●최재란 위원 일단 알겠습니다. 이상입니다.
●위원장 민병주 더 이상 질의하실 위원님 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
의사일정 제2항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대하여 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 의사일정 제3항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대하여 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 그럼 의사일정 제5항에 대한 의결을 먼저 하도록 하겠습니다.
간담회에서 논의한 바와 같이 서준오 의원이 발의한 의사일정 제5항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대하여 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 다음은 의사일정 제7항에 대한 의결에 들어가도록 하겠습니다.
간담회에서 논의한 바와 같이 김경 의원이 발의한 의사일정 제7항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대하여 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 간담회에서 심도 있게 논의한 결과 의사일정 제4항과 제6항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 본회의에 부의하지 않고 우리 위원회 대안으로 발의하기로 의견을 모았습니다.
그러면 최진혁 위원님께서 대안을 말씀해 주시기 바랍니다.
○최진혁 위원 최진혁 위원입니다.
이성배 위원이 발의한 의안번호 282번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안, 강동길 위원이 발의한 의안번호 307번 같은 조례 일부개정조례안 이상 2건을 심사한 결과 이를 통합하여 우리 위원회 대안으로 제안하고자 하며 조례안 대안의 주요내용을 제안설명드리겠습니다.
첫째, 정비지원계획의 정의를 신설하고 (안 제72조제4호 신설),
둘째, 정비지원계획을 반영하여 정비계획을 수립한 정비구역의 조합은 조합설립인가를 받은 후에 총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 개정하며 (안 제77조제3항 신설),
셋째, 제77조제3항의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다 (안 부칙 제2조 신설),
넷째, 법 제21조제1항제5호에서 시도 조례로 정하는 비율이란 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 경우 2분의 1을, 조합설립에 동의한 토지등소유자의 경우 3분의 1을 말하고 (안 제14조제5항 신설),
다섯째, 법 제21조제1항제5호 또는 제6호에 따라 정비구역 등을 해제하여 추진위원회의 승인 또는 조합설립인가가 취소되는 경우에는 70% 내에서 보조금을 지급할 수 있으며 (안 제15조제3항제3호 신설),
여섯째, 제15조제3항제2호를 삭제하고,
일곱째, 정비구역 등의 해제 요청서, 정비구역 등의 해제 동의서 서식을 별지에 추가한다 (안 별지 제7호서식, 별지 제8호 서식),
여덟째, 추진위원회 및 조합 비용의 보조에 관한 경과조치 관련 제15조제3항의 개정규정은 법률 제16383호 도시 및 주거환경정비법 시행 후 이 조례 개정 전, 법 제21조제1항제6호에 따라 해제된 정비구역에서 조례 제15조제4항 및 제5항에 따라 보조금을 신청하는 경우 추진위원회 승인 취소 및 조합설립인가 취소 고시가 있는 날을 이 조례 시행일로 본다 (안 부칙 제3조 신설), 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다.
그 외에 자세한 사항은 유인물을 참고하여 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다.
감사합니다.
●위원장 민병주 최진혁 위원님 수고하셨습니다.
그러면 최진혁 위원님의 대안에 재청 있으십니까?
(「재청합니다.」하는 위원 있음)
재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
그러면 의사일정 제4항과 제6항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안은 본회의에 부의하지 않고 이를 우리 위원회 대안으로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 한 가지 정정하겠습니다.
이성배 위원이 발의한 의안번호를 282호에서 297호로 정정합니다.
그러면 원만한 회의진행과 중식을 위하여 오후 2시까지 정회하도록 하겠습니다.
정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(12시 36분 회의중지)

(14시 34분 계속개의)
○부위원장 김태수 의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 회의를 속개하겠습니다.
(의사봉 3타)
계속해서 의사일정 제9항 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
그러면…….
●신동원 위원 순서가 틀렸습니다. 8번이에요.
●부위원장 김태수 일단 수정하겠습니다.
의사일정 9항을 8항으로 다시 정정하겠습니다.
________________________________________
8. 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안(박승진 의원 발의)(경기문ㆍ김규남ㆍ김기덕ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ남창진ㆍ민병주ㆍ박석ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ이민옥ㆍ이영실ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ임만균ㆍ홍국표 의원 찬성)
(14시 36분)
○부위원장 김태수 그러면 의사일정 제8항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
________________________________________

________________________________________
●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원님 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 제264번 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다.
3페이지입니다.
이 개정안은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제54조제7항에서 구청장 또는 토지주택공사 등이 아닌 사업시행자가 소규모주택정비사업을 완료하거나 폐지한 때 구청장에게 인계해야 하는 관계서류와 관련하여 조례로 위임한 사항을 규정하기 위한 것입니다.
이는 조합해산 등으로 사업 주체가 사라질 경우 구청장이 소송ㆍ정보공개 등 필요 시 해당 사업과 관련된 후속 처리를 위해 관련서류를 인계받을 수 있게 하려는 것으로 이해됩니다.
사업 완료 또는 폐지 시 인계하여야 할 서류는 총 열한 가지로 아래표를 참고해 주시기 바랍니다.
다음 페이지입니다. 4페이지입니다.
이 개정안은 지난 2022년 2월 개정된 소규모주택정비법에서 서울시 조례로 위임한 사항을 규정하기 위한 것으로 도시정비법에 근거한 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제88조와 같이 동일한 내용으로 규정하여 인계하여야 할 관계서류를 명확히 한다는 점에서 개정의 필요성이 인정됩니다.
이상으로 검토보고 마치겠습니다. 감사합니다.
________________________________________

________________________________________
●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
○주택공급기획관 김승원 주택공급기획관 김승원입니다.
박승진 위원님께서 발의하신 의안번호 264번 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정 조례안은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 개정에 따라 조례로 위임된 시장ㆍ군수 등 또는 토지주택공사 등이 아닌 사업시행자가 소규모주택정비사업을 완료하거나 폐지한 때에 시장ㆍ군수 등에게 인계하여야 하는 관계서류 및 방법을 정하는 사항으로 조례 위임사항을 신속히 규정하여 민간 소규모주택정비사업의 관리감독에 철저를 기하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정 조례안에 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 김승원 직무대행 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사표명해 주시기 바랍니다.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님 안 계십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
제8항을 의결하도록 하겠습니다.
그러면 의사일정 제8항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 박승진 위원님께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
9. 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안(박성연 의원 발의)(강석주ㆍ곽향기ㆍ김경훈ㆍ김영옥ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ서상열ㆍ서호연ㆍ소영철ㆍ송경택ㆍ이민석ㆍ이성배ㆍ이영실ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ황철규 의원 찬성)
(14시 40분)
○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제9항 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
________________________________________

________________________________________
●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원은 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 280번 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다.
2페이지입니다.
이 개정안은 집합건물의 구분소유자들이 대면 집회 방식으로 진행하는 관리단집회에 참여하기 어려운 상황에서 온라인 개회를 활성화하기 위해 안내ㆍ홍보 및 지원에 관한 사항을 신설하려는 것입니다.
2022년 10월 기준 집합건물법이 적용되는 서울시 건축물은 총 13만 동이며 이 중 91.2%는 공동주택관리법의 적용을 받지 않는 공동주택입니다.
일반적으로 집합건물은 다수의 구분소유자로 구성됨에 따라 집합건물의 원활한 관리를 도모하기 위해 관리단을 설립하고 이 관리단은 집합건물 관리와 관련된 권리와 의무를 가지며, 구분소유자의 5분의 1 이상이 집회 소집을 청구할 경우 임시 관리단집회를 소집할 의무가 있고, 기타 정기 관리단집회도 소집하게 됩니다.
관리인 또는 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회 소집을 요구하여 집회 개최를 준비하는 경우 소집 공고 후 총회 목적이나 안건, 의결권 행사방법 등 집합건물법이 요구하는 사항을 작성해서 모든 구분소유자에게 통지를 해야 합니다.
그러나 이 과정에서 서면 집회로 추진할 경우 여러 가지 문제로 인해서 관리단집회 소집이 원활하게 진행되지 않아 집합건물의 효율적 관리 등 중요사안에 대한 의결권 행사가 어려운 실정인 것으로 파악되었습니다.
다음 페이지입니다. 5페이지입니다.
한편 집합건물법에서 의결권은 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통해 행사할 수 있다고 규정하고 있어 이러한 유형별 의결 방법은 시행령에서 다음과 같이, 아래표를 참고해 주시기 바랍니다. 구체적으로 정하고 있습니다.
이런 취지에서 서울시에서는 실제 현장에서 의결권 행사는 K-voting으로 불리는 온라인 투표시스템을 통해서 또는 서면, 집회를 혼합해서 5분의 4 이상 서면결의로 갈음하여 의결권을 행사하고 있는 실정입니다. 이를 감안할 때 개정안과 같이 관리단집회를 온라인으로 개회하기 위한 안내ㆍ홍보를 추진할 수 있는 규정을 신설하는 것은 가능하다 사료됩니다.
다음 페이지입니다. 7페이지입니다.
현행 조례 제10조제1항에 따라 시장은 집합건물관리지원센터를 설치ㆍ운영할 수 있는 가운데 개정안은 제10조제2항제2호의2를 신설하여 지원센터 업무에 ‘전자적 방법을 이용한 관리단집회의 지원에 관한 사항’을 추가하였는데 이는 관리단집회의 편의를 도모하기 위한 것으로 이해됩니다.
종합의견 말씀드리겠습니다.
종합하면 집합건물 관리업무의 효율적 추진을 위하여 관리단집회를 온라인으로 개회하는 내용에 대한 안내 및 홍보와 이를 지원할 수 있는 근거를 조례에 신설하는 것은 관리단집회 개회의 활성화를 통한 집합건물의 투명한 관리를 도모할 수 있다는 측면에서 필요성이 인정됩니다.
붙임 문서는 집합건물 현황과 집합건물법 및 공동주택관리법 주요내용 비교표가 있으니 참고해 주시기 바랍니다.
이상 검토보고를 마치겠습니다.
________________________________________

________________________________________
●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원 수고하셨습니다.
다음은 김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
○주택공급기획관 김승원 주택공급기획관 김승원입니다.
박성연 의원님께서 발의하신 의안번호 280번 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
본 개정 조례안은 인터넷, SNS, 전자우편, 문자서비스 등 전자적 방법으로 집합건물 관리단집회의 안내ㆍ홍보ㆍ지원을 하는 사항을 정한 것으로 다양한 매체 이용 시 참여 효과가 클 것으로 사료됩니다.
따라서 집합건물의 건전관리 및 집합건물 소유자와 점유자 등의 참여를 활성화하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정 조례안에 동의합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 김승원 직무대행 수고하셨습니다.
다음은 본 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사 표명하여 주시기 바랍니다.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님이 없으십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
그러면 의사일정 제9항 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례 일부개정조례안을 박성연 의원님께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
10. 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안(경기문 의원 발의)(김경훈ㆍ김규남ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김태수ㆍ김형재ㆍ남창진ㆍ도문열ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ박환희ㆍ서상열ㆍ서준오ㆍ송경택ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ장태용ㆍ최민규ㆍ홍국표ㆍ황철규 의원 찬성)
(14시 45분)
○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제10항 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
위원님 여러분, 원활한 회의 진행을 위해서 잠시 한 10분간 정회를 하고자 하는데 이의가 없으시죠?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
10분간 정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(14시 47분 회의중지)

(14시 54분 계속개의)

●부위원장 김태수 의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 회의를 속개하겠습니다.
(의사봉 3타)
본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
________________________________________

________________________________________
●부위원장 김태수 그러면 수석전문위원은 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 284번 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다.
2페이지를 참고해 주시기 바랍니다.
이 개정안은 주택시장에서 공동주택이 차지하는 비율이 지속적으로 증가하는 상황에서 공동주택 관리의 투명성을 높이고자 시장이 입주자대표회의 및 관리주체 등에게 관리비 횡령 등 회계처리문제 예방교육을 실시하도록 노력해야 하고 공동주택 관리업무 지원비용 산정 시 회계감사 결과 등을 반영할 수 있게 하려는 것으로 경기문 의원이 발의하여 금년 10월 21일 우리 위원회에 회부되었습니다.
서울시 주택공급 유형을 살펴보면 2020년 현재 기준으로 아파트가 전체 재고량의 59%를 차지하고 있습니다. 이러한 공동주택 물량의 증가와 함께 입주자들이 납부하는 공동주택 관리비도 증가하고 있는데 2021년 기준 전국 관리비는 총 22조 9,000억으로 세대당 216만 원의 관리비를 납부하고 있는 실정입니다.
다음 페이지입니다.
중간입니다. 이와 관련하여 서울시는 조례에 따라 공동주택 관리의 투명성 제고를 위해 맑은 아파트 만들기 사업으로 공동주택 관리 관련 시범사업과 공동주택단지 내 공동체 활성화를 위한 공모사업 등을 추진하면서 이에 필요한 비용의 일부를 지원해 오고 있습니다.
그럼에도 불구하고 공동주택 관리에 있어서 회계비리 문제는 끊임없이 제기되고 있으며 일부 관리주체는 세부내역이 불투명한 깜깜이 관리비를 부과ㆍ징수하는 등 공정한 공동주택 관리를 저해하고 있는 실정입니다.
다음으로 두 번째, 입주자 등에 대한 시장의 교육책무 신설 관련입니다.
안 제3조제5항 관련으로 이 개정안에서는 시장이 입주자등, 관리주체 등에게 관리비 횡령 등 사회문제를 예방하기 위한 교육을 실시하도록 노력하는 의무를 추가하였습니다.
서울시는 맑은 아파트 사업을 통해 회계운영의 투명성을 강화하고 아파트 입주민의 알권리 보호를 위해 아파트 관리비 등 총 73개 항목의 상세내역과 공사 및 용역의 입찰ㆍ계약 정보, 입주자대표회의 등 의결사항 등을 공동주택 통합정보마당에 공개하고 있습니다.
이와 관련하여 서울시는 입주자대표회의 및 관리주체는 법에 따라 매년 4시간 이상의 윤리교육을 의무적으로 이수토록 하고 있으며 서울특별시 공동주택 관리규약 준칙에 따라 동별 대표자는 구청장이 실시하는 운영ㆍ윤리교육을 이수해야 하며 기간 내 교육을 이수하지 않은 경우 직무정지 또는 해임 등의 불이익을 부과하고 있는 실정입니다.
다음 페이지입니다.
이처럼 서울시는 자치구와 함께 공동주택 관리주체에 대한 교육프로그램을 운영하면서 공동주택 관리에 따른 비리 방지를 위한 노력을 기울이고 있으나 배임ㆍ횡령 등 공동주택 관리 관련 회계비리의 근절을 위해서는 대책 마련이 필요한 실정인바 개정의 필요성이 인정된다 하겠습니다.
다음으로 안 제11조제2항 관련 공동주택 관리업무 필요비용 지원에 대해서 말씀드리겠습니다. 현행 조례 제11조에 따라 시장은 공동주택 관리 관련 시범사업과 단지 내 공동체 활성화를 위한 공모사업 등을 추진할 수 있고 이에 필요한 비용도 지원할 수 있는데 이때 맑은 아파트 문화 조성을 위해 입주자 또는 관리주체 등의 단지 내 노동자 처우개선 및 인권존중 책무이행 등을 평가한 결과 이를 지원비용 산정 시 반영할 수 있도록 해 오고 있습니다.
다음 페이지입니다.
공동주택 관리업무 필요비용 지원 사업은 투명한 아파트 관리 문화 정착 및 인권 존중을 바탕으로 한 노동환경 개선 등 긍정적 성과도 거두었지만 여전히 입주자대표회의의 부적정한 운영경비 사용이나 경리직원의 관리비 횡령, 장충금의 부정사용 등 회계 관련 비리는 지속적으로 발생하고 있어 공동주택 관리업무 지원비용 산정 시 회계감사 결과를 반영토록 하는 것은 회계 비리 예방에 대한 사회적 관심을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 사료됩니다.
7페이지 하단부입니다.
종합의견입니다. 이 개정조례안은 의무관리대상 공동주택이 서울시 전체 재고주택의 절반 이상을 차지하고 있는 상황에서 공동주택 회계부정이 지속됨으로 인해 입주민 간 갈등이 증폭됨에 따라 공동주택 관리의 선진화와 투명성을 저해할 수 있다는 점을 감안할 때 개정의 적정성과 시의성이 인정됩니다.
기타 붙임1에서 붙임3은 관련 규정과 공동주택 관리업무 필요비용 지원 사업들에 대해서 요약한 문서가 있으니 참고해 주시기 바랍니다.
이상으로 검토보고를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
________________________________________

________________________________________
●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
●주택공급기획관 김승원 주택공급기획관 김승원입니다.
경기문 의원님께서 발의하신 의안번호 284번 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다.
현행 공동주택 관리법은 “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시하여야 한다.”고 정하고 있으며, 같은 법 시행령 및 서울특별시 공동주택관리규약 준칙에서 입주자대표회의와 관리주체의 공동주택 관리 투명성 제고를 위해 윤리교육을 매년 1회 의무적으로 이수하도록 정하고 있어 기간 내에 교육을 이수하지 않을 경우 이수하기 전까지 동별 대표자의 직무를 정지하는 행정지도를 하고 있습니다.
또한 법 제26조제1항에 따라 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 의무적으로 매년 1회 이상 회계감사를 받아야 합니다. 이에 시장이 입주자대표회의, 관리주체 등에게 공동주택의 관리비 횡령 등 사회문제를 사전에 방지하기 위한 교육을 실시하도록 노력하고, 회계감사 결과 및 공동주택 회계처리기준의 준수 여부에 따라 공동체 활성화를 위한 공모사업 및 시범사업 지원비용 산정에 반영하는 규정을 신설하는 것을 통하여 공동주택 관리의 선진화 및 투명성을 높이도록 하자는 조례 입법 취지에는 동의합니다.
그러나 입주자대표회의에 대한 교육은 공동주택 관리법 제17조에서 구청장의 의무로, 관리주체에 대하여는 같은 법 제70조에서 시장의 의무로 이미 규정하고 있는바 이를 조례로 따로 정하는 것은 중복으로 인해 필요성이 낮고, 법상 의무인 회계감사 결과 및 공동주택 회계처리 기준의 준수 여부를 비용 지원의 기준으로 포함하는 것은 지원사업의 취지에 부합한다고 보기 어려운바 본 조례 개정에 대해서는 신중하게 처리할 필요가 있다고 사료됩니다.
이상 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
●부위원장 김태수 김승원 직무대행 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사표명하여 주시기 바랍니다.
질의하실 위원님 안 계십니까?
(「네.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다.
그러면 의사일정 제10항 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안을 경기문 의원님께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의가 없으십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
그럼 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
11. 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안(의안번호 362)(서울특별시장 제출)
(15시 03분)
○부위원장 김태수 다음은 의사일정 제11항 용도지구 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안을 상정합니다.
(의사봉 3타)
시장이 발의한 본 안건에 대해서 김승원 주택정책실장 직무대행의 제안설명과 수석전문위원의 검토보고를 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다.
그러면 김승원 직무대행은 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.
○주택공급기획관 김승원 주택공급기획관 김승원입니다.
의안번호 제362번 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안에 대하여 제안설명드리겠습니다.
아파트지구는 1970년대에 아파트 집중공급을 위해 지정되었으나 용지중심의 평면적 토지이용 등 현실과 다소 맞지 않는 도시관리 수단이었습니다.
이를 입체적ㆍ효율적 토지이용이 가능한 지구단위계획으로 전환하기 위하여 14개 아파트지구 및 개발기본계획을 단계별로 폐지하고자 하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제28조에 따라 서울특별시의회 의견을 청취하고자 합니다.
이와 관련하여 세부적인 내용에 대해서는 위원님들께서 양해해 주신다면 김장수 공동주택지원과장이 소상히 설명을 드리도록 하겠습니다.
●부위원장 김태수 네. 김장수 과장님 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.
○공동주택지원과장 김장수 안녕하십니까? 공동주택지원과장 김장수입니다.
의안번호 제362번 용도지구 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안에 대해 제안설명드리겠습니다.
2페이지입니다.
먼저 입안배경입니다.
아파트지구는 1970년대 아파트 집중공급을 위해 지정되었으나 용지 중심의 평면적 토지용 등 현실에 맞지 않는 도시관리 수단으로써, 더욱이 2003년 11월에는 그 근거 규정이 삭제되어 이미 지정된 14개 아파트지구만 주택법과 도시정비법 부칙에 따라 운용 중인 실정입니다.
이에 우리 시는 그간의 법ㆍ제도 변화에 대응하고 입체적ㆍ효율적 토지이용이 가능한 도시관리수단인 지구단위계획으로 전환하기 위해 14개 아파트지구 및 개발기본계획을 폐지코자 합니다.
3페이지입니다.
아파트지구 현황이 되겠습니다.
서울시에는 1976년부터 1983년까지 아파트지구를 총 14개소 지정하였습니다. 아파트지구 면적은 전체 11.2㎢이고 지구 내에는 208개 단지 약 15만 세대의 아파트가 있습니다. 이는 서울시 면적의 약 2%로서 전체 아파트 세대수의 약 9%에 해당하게 되겠습니다.
다음 4페이지입니다.
아파트지구 폐지 방안이 되겠습니다.
아파트지구 내 208개 주택단지 중에 54개 단지는 아파트지구를 정비계획으로 간주한다는 도정법 부칙에 따라 추진위, 조합 등이 설립되어 있는데 이들 단지는 아파트지구가 폐지되는 경우에 추진위나 조합이 자동 해산된다는 문제가 있습니다.
다음 5페이지입니다.
그 외에 당장 지구를 폐지해도 문제가 없는 154개 단지는 추진위원회나 조합이 없는 그런 단지 또는 도시정비법에 따라서 정비계획이 별도로 수립된 단지로서 아파트지구를 폐지하더라도 기존의 추진위원회나 조합이 해산되는 문제는 발생하지 않습니다.
그리고 정비사업과 무관한 기존 중심시설용지나 개발잔여지 역시 아파트지구 폐지가 개발사업에 지장을 주지는 않는 상황입니다. 그래서 아파트지구를 폐지하여도 정비사업 등 개발사업에 지장이 없는 154개 단지와 기존 중심시설용지, 개발잔여지, 그리고 공공시설용지를 아파트지구에서 우선적으로 일괄 폐지하고자 하며 그 방식은 도시관리계획의 중첩이나 공백이 없도록 지구단위계획 결정과 동시에 폐지할 계획입니다.
6페이지입니다.
반면에 아파트지구를 폐지하는 경우에 추진위나 조합이 자동해산되는 54개 단지 중 도시정비법에 의해 정비계획 수립이 예정되어 있는 43개 단지는 정비계획 수립과 동시에 아파트지구를 폐지하도록 하고 별도의 정비계획 수립 없이 개발기본계획으로 현재 사업을 추진 중인 11개 단지는 사업 준공 이후에 서울시에서 일괄적으로 폐지할 예정입니다.
다음 7페이지가 되겠습니다.
그래서 금번에 14개 아파트지구 중에서 3개 지구는 지구 전체를 폐지하고 일부 단지에 아파트지구가 존치되는 11개 지구는 구역계를 축소하고 그에 따른 개발기본계획을 변경하고자 합니다.
8페이지 추진절차입니다.
아파트지구를 일괄 폐지하기 위해서 행정절차 이행과 지구단위계획 수립절차를 병행하여 지구단위계획이 결정되는 시점에 아파트지구도 폐지할 수 있도록 할 계획입니다.
다음 9페이지입니다.
아파트지구 폐지안은 내년 1월 도시계획위원회 심의를 거쳐서 2월 이후에 지구별로 지구단위계획 결정과 동시에 폐지 결정을 진행할 예정입니다. 그리고 정비계획 수립 시에 아파트지구를 폐지하게 되는 43개 단지의 경우에는 단지별 정비계획 수립 시 개별적으로 아파트지구 폐지를 병행하고, 별도의 정비계획을 수립하지 않고 개발기본계획으로 사업 추진하는 11개 단지는 모든 단지 사업을 완료한 후에 일괄적으로 아파트지구 폐지를 한 번 더 이행할 계획입니다.
다음 12페이지 검토의견 말씀드리겠습니다.
아파트지구를 폐지하고 지구단위계획으로 전환하는 것은 토지의 효율적ㆍ입체적 활용 및 지속가능한 도시관리를 위하여 반드시 필요한 사항으로 위원님들의 긍정적인 검토를 요청드립니다.
다음 13페이지입니다.
다만, 이번 의견청취안에 지난 2022년 10월 7일부터 10월 20일까지 주민열람 결과 주민의견인 기존 3개 지구 외 청담도곡지구를 포함한 4개 지구에 대한 지구 전체 폐지 및 10개 지구 내 57개 단지를 존치하여 구역계를 축소해 달라는 의견을 반영하여 다음과 같은 아파트지구 폐지 및 변경을 추진하도록 하는 의견을 주시기를 요청을 드리겠습니다.
이상 제안설명을 마치겠습니다.
●부위원장 김태수 김장수 과장님 수고하셨습니다.
다음은 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
○수석전문위원 오정균 수석전문위원 오정균입니다.
의안번호 362번 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안에 대해서 검토보고드리겠습니다.
5페이지입니다.
이 의견청취안은 아파트지구 내 토지의 효율적ㆍ입체적 활용과 지속가능한 도시관리를 위해 14개 아파트지구 및 개발기본계획을 단계적으로 폐지하고 이를 지구단위계획으로 전환하기에 앞서 국토계획법 제28조제6항에 따라 시의회 의견청취를 받고자 금년 10월 17일 시장으로부터 제출된 사안입니다.
우리나라는 1976년 도시계획법에 의한 용도지구의 하나로 아파트지구를 최초 도입하였습니다. 이후 14개 지구를 지정ㆍ운영 중에 있습니다.
현재 서울시는 기존 아파트지구의 한계를 극복하고 변화하는 도시계획 패러다임에 부합하는 도시정비 방안의 마련이 시급하다고 보아 용지 중심의 평면적 토지이용과 폐쇄적 주거단지로 계획하는 아파트지구를 단계별로 폐지하고 복합ㆍ입체적 토지이용이 가능한 지구단위계획으로 전환하는 정책을 추진 중에 있습니다.
다음 페이지입니다.
아파트지구 지정에 관한 사항은 구 도시계획법에서, 아파트지구 개발기본계획 수립 및 사업시행에 관한 사항은 구 주택건설촉진법에서 규정하고 있습니다. 이후 1999년 주택건설촉진법 개정으로 아파트지구 개발기본계획 수립에 관한 사항이 시도 조례로 위임되어 우리 시는 2000년에 서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례를 제정하여 운용하고 있습니다.
2003년 11월 이후 국토계획법에서 용도지구인 아파트지구가 삭제되었습니다. 당시 주택법에서는 아파트지구 관련 조항을 삭제하고 부칙에 경과조치를 마련하였고, 도시정비법 부칙 제5조에서 주촉법의 종전 규정에 의해 재건축을 추진하는 구역으로서 국토계획법상 지구단위계획으로 결정된 구역은 도시정비법에 의한 주택재건축구역으로 보는 의제조항과 아파트지구개발기본계획은 정비계획으로 보는 경과조치가 신설되었습니다.
현재 아파트지구 운용의 근거가 되는 법률 개정과 부칙 규정 등으로 인해 아파트지구 유지ㆍ관리에 어려움을 겪고 있는 실정입니다.
다음 7페이지 하단부입니다.
지구 지정 및 단지 현황에 대해 살펴보겠습니다.
서울시는 토지이용 제고와 주거생활 보호를 위하여 아파트를 집단적으로 건설할 필요가 있는 지역에 아파트지구를 운용해 왔습니다. 1976년에는 11개 지구를 했다가 지금 현재는 14개 지구로 총면적 11.2㎢를 지정 운용하고 있습니다.
다음 페이지입니다.
8페이지 상단부와 중단부의 현재 아파트지구 지정 현황을 참고해 주시기 바랍니다.
관련 문제점에 대해서 보고드리겠습니다.
아파트지구는 근린주구이론을 토대로 대상지를 주택용지와 중심시설용지로 구분하고 주택용지 내 근린생활시설을 불허하는 등 용도순화 중심의 토지이용계획을 도모하기 위한 제도입니다.
그럼에도 아파트지구에서 발생하는 문제를 요약해 보면 첫째, 복합적ㆍ입체적 개발을 추구하는 현재의 용도지역제 및 공동주택 단지계획의 추세와 부합하지 않고, 둘째 아파트지구 내외에서 적용되는 용적률이 서로 달라 지구 포함 여부에 따른 재건축사업 간 형평성의 문제가 제기되어 왔고, 셋째 리모델링에 대한 관리수단이 없어 실효성이 부족한 정비계획이라는 문제가 지적되어 왔습니다.
이에 서울시는 2017년 아파트지구 개발기본계획을 지구단위계획으로 전환하는 방침을 수립한 이래 그간 지구단위계획으로 전환하는 작업을 진행 중에 있습니다. 이 과정에서 서울시는 지구 해제에 따라 발생할 수 있는 문제점을 최소화하기 위해 대상지를 우선폐지 대상과 순차폐지 대상으로 구분하고 각 아파트단지의 추진현황을 고려하여 개별적으로 폐지절차를 추진할 계획입니다.
10페이지 하단부 말씀드리겠습니다.
이번에 제출된 의견청취안에 따르면 지구 전체가 폐지되는 곳은 아시아선수촌, 원효, 화곡(저밀)지구 등 3개 지구이며, 가락, 반포(고밀ㆍ저밀)지역 등 나머지 11개 지구는 부분적으로 폐지하고자 합니다.
집행기관은 이 의견청취안을 의회에 제출한 10월 17일 이후에 주민열람공고 및 관계기관 협의를 완료하였는데 이에 따라 기제출된 의견청취안에 주민열람공고 시 제출된 주민의견을 반영하여 지구전체 폐지대상을 추가하고 존치대상 단지를 변경한 후 향후 절차를 이행할 계획인 것으로 파악되었습니다.
변경 예정 사항을 검토해 본 결과 해당 단지별 사업추진 상황과 개발여건을 감안한 조치로 이해되는바 주민열람공고 시 제출된 주민의견을 반영하여 향후 절차를 이행하는 것은 타당하다고 사료됩니다.
12페이지입니다.
상단부 주요 변경사항은 표를 참고해 주시기 바랍니다.
종합의견을 말씀드리겠습니다.
이 의견청취안은 현실과 부합하지 않는 과거의 도시관리수단이었던 아파트지구와 개발기본계획을 폐지하고 이를 지구단위계획으로 전환하기 위한 것으로 토지의 효율적ㆍ입체적 활용과 지속가능한 도시관리를 위해 필요하다고 판단됩니다.
시의회 의견청취 후 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 지구단위계획 결정 및 아파트지구 폐지 결정 고시를 내년 상반기에 진행할 예정인바 주민열람공고 시 제출된 의견을 반영하여 아파트지구를 폐지ㆍ변경하는 것을 조건으로 이 의견청취안을 처리하는 것이 바람직하다고 사료됩니다.
이상으로 검토보고를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
________________________________________

________________________________________
●부위원장 김태수 오정균 수석전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사표명하여 주시기 바랍니다.
임종국 위원님.
○임종국 위원 종로구 출신 임종국 위원입니다.
이번 의견청취안과 관련해서 보통 기사에 많이 뜨는 내용은 용적률 등을 유연하게 적용한다, 그리고 재건축의 속도가 빨라진다 이렇게 돼 있는데요. 지금 한강변 주택용지의 공공기여분도 유연하게 축소할 예정이시죠?
●주택공급기획관 김승원 네, 지금…….
●임종국 위원 15%로 돼 있는 거를 10%로…….
●주택공급기획관 김승원 네, 10%까지 변경하는 것으로 되어 있습니다.
●임종국 위원 10%로 하실 거고요. 그러면 공공기여분이 줄어들면 원래 용적률은 그대로 있는 거고요?
●주택공급기획관 김승원 네.
●임종국 위원 그 정도 부분에 대한 혜택을 더 받을 수 있으리라는 기대가 있는 건가요?
●주택공급기획관 김승원 네, 그렇다고 볼 수 있겠습니다.
●임종국 위원 어쨌든 높이 규제도 유연하게 하실 계획이고 이런 것들은, 일단 기사에 나는 것은 그것만으로 용적률이 늘어날 수 있으니까 그런 부분에 대해서 환영하는 그런 의견들이 많이 있는 것 같고요.
그런데 지금 보고 내용이나 전문위원 검토보고 내용에 보면 주로 과거의 근린주구이론 이런 것을 넘어서서 비욘드 조닝 이것을 하겠다는 거고, 이것은 얼마 전에 서울 2040 기본계획 발표했던 내용 중 보행일상권과 관련이 있는 내용인가요?
●주택공급기획관 김승원 네, 그렇다고 볼 수 있겠고요. 특히 중심용지 같은 경우는 주택을 짓지 못했는데 그 부분에 대해서 지구단위로 하다 보면 주택과 일반상업이랑 같이 들어올 수 있는 그런 게 되고요, 나머지 아파트 관련해서는 큰 차이가 없다고 보시면 될 것 같습니다.
●임종국 위원 일단 전반적으로 보면 부동산 가격상승을 원하거나 속도를 원하거나 이런 분들은 또 다른 의미에서 환영하시겠지만 제가 서울 2040의 보행일상권과 관련해서 보면 그동안 아파트단지를 계획하는 걸 보면 어느 지역에 가나 똑같이 일률적으로 돼 있잖아요? 그런 것들을 좀 벗어나서 보행일상권과 관련한 2040 계획에서 얘기하는 것처럼 거기에 이런저런 문화시설, 그리고 공공시설, 그리고 그것과 관련한 지역기반일자리 이런 것들까지 같이 생겨날 수 있는 그런 계획을 아마 제시하시는 것 같은데, 맞나요?
●주택공급기획관 김승원 네. 지금 2040 기본계획이나 수변도시나 또 생활권이라든가 보행도시 이런 것들을 다 포함해서 기존의 아파트지구에서는 좀 한계가 있었기 때문에 지구단위계획 체계로 똑같이 변경을 하는 겁니다. 그래서 그런 것들을 최대한 반영을 해서 저희들이 정리를 하도록 하겠습니다.
●임종국 위원 그러면 지금까지와는 다른 아파트단지 구성도 좀 가능하겠네요?
●주택공급기획관 김승원 지금 아파트지구가 아닌 상태에서 재건축이 일어나지 않습니까? 그런 형태가 될 것 같고요. 한강변의 높이라든지 그다음에 생활편의시설이라든지 용적률 체계라든지 이러한 일반아파트 재건축이랑 유사하게 된다고 보시면 될 것 같습니다.
●임종국 위원 지금 아마 2040에서 계획하시는 보행일상권이라는 것은 어떻게 보면 언론에서 크게 다루고 있지는 않지만 사실 이 개념은 이제 논의가 많이 필요할 텐데 이 개념을 조금 더 확대를 하면 굉장히 다양한 변화를 수반할 거라고 보거든요. 그런 점에서 아파트지구라는 이런 제도를 폐지하면서 이런 것들을 좀 다양하게 구성할 수 있는 어떤 시작이 된다는 점에서 일단 환영의견을 드리고요.
이런 식으로 시작을 해서 지금 계획하는 것보다 더 다양한 주택단지가 구성이 될 수 있도록 그렇게 많은 개념을 좀 담아주시기 바랍니다.
●주택공급기획관 김승원 네, 알겠습니다.
●임종국 위원 이상입니다.
(김태수 부위원장, 민병주 위원장과 사회교대)
●위원장 민병주 다음 질의하실 분.
○김태수 위원 제가 지금 기본계획안을 보니까 고생한 흔적이 역력한 것 같아요. 이게 지금 용역을 발주해서 이 기본계획안이 나온 건가요?
●주택공급기획관 김승원 네.
●김태수 위원 언제 용역 실시했죠?
●주택공급기획관 김승원 2017년부터 시작을 했습니다.
●김태수 위원 그러면 2017년부터 준비한 거예요?
●주택공급기획관 김승원 네. 아파트지구 제도 자체가 폐지됐기 때문에 장기적으로 지구단위계획으로 전환할 수밖에 없는 상황이었고요. 그래서 준비한 지는 꽤 오래됩니다.
●김태수 위원 그런데 조례를 이번에 올린 이유가 뭐예요?
●주택공급기획관 김승원 조례가 아니라 지구단위계획으로 전환한 의견청취안입니다.
●김태수 위원 그동안 2017년부터 준비했으면 그 전에라도 올려가지고 시민들에게 혜택 줄 수 있는 부분이 있었으면 더 좋았지 않았을까 하는 생각이 들어요.
●주택공급기획관 김승원 지금 2040 기본계획이 또 바뀌고 부동산 경기도 좀 문제가 있고 그래서요. 그래서 근본적으로 일단은 아파트지구를 해제하고 안 하고는 정비사업을 하는 데 큰 문제가 없는 단지, 그다음에 정비사업을 하고 싶은데 아파트지구 해제가 되면, 어떻게 보면 기본계획 성격이거든요. 기본계획이 없어지면 정비계획 자체가, 조합이 없어지기 때문에 그런 것들을 가르마를 타서 이번에 정리를 하게 됐습니다.
●김태수 위원 상세히 너무 잘 돼 있어서 그래서 질의를 했습니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 다음.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원이 없으시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
간담회 시 협의한 바와 같이 의사일정 제11항 용도지구 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안에 대하여 다음의 의견을 붙여 의결하고자 합니다.
제362호 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안에 대한 부대의견으로 열람공고 당시 제출된 의견이 타당하다고 보이는바 열람공고 의견을 반영하여 향후 절차를 이행할 것이라는 의견을 붙여 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까?
(「이의 없습니다.」하는 위원 있음)
그러면 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
________________________________________

________________________________________
●위원장 민병주 본안건 처리 전 원만한 회의진행과 의견조정을 위하여 10분간 정회하도록 하겠습니다.
정회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(15시 22분 회의중지)

(15시 39분 계속개의)

●위원장 민병주 의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 회의를 속개하겠습니다.
(의사봉 3타)
________________________________________
12. 서울주택도시공사 정관 개정안 보고
○위원장 민병주 다음은 의사일정 제12항 서울주택도시공사 정관 개정안 보고의 건을 상정합니다.
(의사봉 3타)
김헌동 서울주택도시공사 사장은 나와서 보고해 주시기 바랍니다.
○서울주택도시공사사장 김헌동 제안설명드리겠습니다.
존경하는 민병주 위원장님 그리고 주택공간위원회 위원님 여러분, 서울주택도시공사 사장 김헌동입니다.
현재 우리 공사가 추진하고 있는 직제개편을 위한 정관 개정안에 대하여 보고드리겠습니다.
먼저 지난 2022년 11월 15일 이사회에서 의결하고 12월 5일부터 12월 7일까지 위원님들께 사전 보고드린 직제개편안에 대해 설명드리겠습니다.
작년 12월 20일 시장님께서 주거복지 등 핵심사업 추진력 강화를 위한 조직개편을 주문한 이후 주거약자와의 동행 등 주요 시책사업 추진을 위한 조직을 만들기 위해 서울시와 지속 협의하여 다음과 같이 직제개편을 추진하게 되었습니다.
먼저 지난 11월 30일 시장께서 발표한 촘촘한 주거안전망 확충 종합대책의 차질 없는 수행을 위한 실행체계를 구축할 예정입니다.
둘째, 민선8기 주택정책 및 공사 핵심사업을 선택과 집중하여 사업의 신속성을 확보하기 위해 노후 공공주택인 하계5단지 등 노후 단지 재정비사업 또 용산, 창동ㆍ상계 등 거점개발을 위한 전담부서를 신설하고자 합니다.
셋째, 우리 공사의 새로운 수입원 확보 등을 위해 상가, 오피스 등 수익형 부동산을 운영하고 차량기지, 차고지 등 입체적ㆍ복합적 개발을 추진하여 공사의 미래성장기반을 확보하고자 합니다.
마지막으로 정부의 지방공공기관 혁신과제 등 경영환경 변화를 반영하여 CS기동부 신설을 통한 하자처리 기능 등을 강화하고 핵심사업에 역량을 집중하고 유사중복기능을 통합하여 조직 운영의 효율성을 높이고자 합니다.
이상으로 서울주택도시공사 정관 개정안에 대한 보고를 마치겠습니다.
감사합니다.
________________________________________

________________________________________
○위원장 민병주 김헌동 사장 수고하셨습니다.
다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
(「없습니다.」하는 위원 있음)
지금 정관 개정이 이렇게 나왔잖아요. 그럼 기존하고 구체적으로 큰 차이점이 있다면 어떤 게 있는 거예요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 주거복지를 강화하기 위해서 주거안심센터를 25개 각 구로 확대해 나가고요, 그다음에 복합개발사업 등을 위해서 전략사업본부 기능을 강화하는 등 주거복지와 새로운 유형의 사업개발 쪽에 좀 더 집중하게 됐습니다. 그래서 큰 틀의 본부 7개는 명칭을 개정했고요, 그다음에 중복되거나 유사업무를 수행하는 조직은 통폐합한 정도의 변화가 있습니다.
●위원장 민병주 지금 서울시에서는 잘 아시다시피 주택공급을 활성화시키려고 여러 가지 대책을 내놓았잖아요? 예를 들면 신통기획 같은 경우도 그렇고 또 모아타운ㆍ모아주택. 그래서 신속하게 주택공급을 많이 활성화하려고 하고 있는데 지금 SH도 서울시의 정책에 부합하는 그런 쪽으로 개편이 되는 거 아닙니까, 약자와의 동행도 물론 그렇지만? 그런 쪽에서 주택공급 활성화 방향 측면에서는 어떤 게 있는지?
●서울주택도시공사사장 김헌동 서울시에서는 민간을 중심으로 해서 재개발ㆍ재건축을 빠른 속도로 추진하고 계시고 저희는 국공유지 등 공영개발 쪽으로 해서 공공이 보유한 토지 쪽에 집중하는 쪽으로 그렇게 서울시의 정책 방향과 우리 SH의 방향이 겹치지 않도록 민간과 공공이 함께 주택공급을 확대하는 쪽으로 준비하고 있습니다. 또 시장님 정책인 상생주택, 모아주택 또 여러 가지 시 정책방향을 서포트하는 그런 역할도 합니다.
●위원장 민병주 저번에 행정사무감사에서도 여러 위원님들이 지적을 했잖아요. SH가 서울시 주택정책에 있어서 좀 소외돼 있다 그런 지적도 있었지 않습니까? 그래서 지금 현재 SH가 사업시행하는 게 별로 없는 것 같아요, 서울시내에서. 그래서 그런 쪽으로 어떤 노력을 할 것인지 좀 말씀을 해 주시죠
●서울주택도시공사사장 김헌동 오늘도 혁신파크 개발계획이 발표됐지만 과거처럼 그린벨트나 이런 데다가 택지개발하는 물량은 좀 축소하고 거점별로 개발을 집중할 계획입니다.
아직 발표할 단계는 아니지만 여러 가지들을 꼼꼼하게 지금 준비하고 있습니다.
●위원장 민병주 임대주택단지는 하계5단지 말고 또 그다음에는 어떤 걸, 하계5단지를 일단 일시적으로 하잖아요. 그럼 하계5단지 그다음에는 어떤 걸 계획하고 있나요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 지금 상계마들은 이미 끝났고요.
●위원장 민병주 상계마들하고 하계5단지를 하려고 그러잖아요. 그다음에?
●서울주택도시공사사장 김헌동 성산, 그다음에 가양, 대치, 수서, 여러 군데 조만간 30년이 되는 34개 단지에 4만 호 정도를 재건축하는 그런 계획들을 수립하고 있습니다.
●위원장 민병주 상계동 쪽에서는 지금 얘기하신 하계5단지하고 마들 그거 외에는, 상계동에 임대아파트단지가 상당히 많은 걸로 알고 있는데 거기에는 해당되는 게 없나요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 많이 있습니다. 여기 34개 단지가 상계, 마들, 하계, 면목, 중계3ㆍ4, 성산, 가양, 수서…….
●위원장 민병주 중계는 몇 단지예요, 중계 몇 단지?
●서울주택도시공사사장 김헌동 중계3단지, 4단지입니다.
●위원장 민병주 중계3단지하고 4단지?
●서울주택도시공사사장 김헌동 네.
●위원장 민병주 일단 일시적으로 제일 먼저 한다.
●서울주택도시공사사장 김헌동 또 신내 쪽에도 많이 있습니다.
●위원장 민병주 신내동은 몇 단지요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 신내 9단지, 10단지, 12단지 이렇게 쭉 있습니다.
●위원장 민병주 신내동에서 9단지, 10단지, 12단지면 다인데, 임대아파트 다인데? 신내동에 가장 큰 단지 그게 다인데?
●서울주택도시공사사장 김헌동 재건축을 지금 준비해야 되는 겁니다.
●위원장 민병주 알겠습니다.
질의하실 위원님…….
임종국 위원님.
○임종국 위원 종로구 출신의 임종국입니다.
아까 말씀 중에 서울시가 보유한 토지를 중심으로 사업을 하시겠다고 하셨는데 그런데 서울시가 조성할 수 있는 대규모 택지는 고갈되었다 이렇게 또 얘기하고 계시잖아요. 고갈되었다, 그러니까 더 이상 대규모 택지를 공급할 데는 없죠? 그린벨트를 해제한다든가 이럴 수는 없으니까요.
●서울주택도시공사사장 김헌동 그런 거는 제가 결정할 수 있는 사항이 아니기 때문에요.
●임종국 위원 그러니까요. 일단은 대규모 택지로 조성할 수 있는 장소는 특별히 앞으로는 없는 거 아닙니까? 그러면 기존에 보유하고 있는 것이라고 하는 건 예전에 시영아파트식으로 지었거나 그러한 아파트를 재건축하거나 리모델링할 때 이런 경우만 말씀하시는 건데, 그 말은 결국은 대규모 단지로 공급할 수 있는 주택은 없을 거고 그것과 관련해서는 안 할 거라는 얘기와 같은 얘기인데요.
●서울주택도시공사사장 김헌동 지금 가지고 있는 34개 단지의 아파트만 해도 한 4만 가구가 되고요, 용적률 규제 당시에는 용적률이 150%~200%였는데 지금은 용적률을 한 350%~400%까지 높여주고 고층화시키면 한 10만 가구 정도 됩니다. 10만 가구 정도라는 물량은, 판교신도시가 3만 가구거든요. 그러니까 판교신도시 서너 개 물량분이 도심 안에서 공급되는 것이기 때문에 적은 물량이라고 볼 수는…….
●임종국 위원 그게 몇 년 동안 공급되는 거죠?
●서울주택도시공사사장 김헌동 내년부터 30년이 도래하는, 앞으로 한 5년에서 10년 사이에 30년 도래하는 물량만 한 4만 가구 가까이 됩니다.
●임종국 위원 그러니까 앞으로 10년 내에?
●서울주택도시공사사장 김헌동 네. 그다음에 또…….
●임종국 위원 그렇게 되면 사실 적은 물량은 아닌데요 일반적으로 우리가 주택공급이 부족하다 이렇게 얘기했을 때의 규모에 비하면 많은 규모는 아니죠.
제가 무슨 말씀을 드리고 싶은가 하면 일단 기구개편의 목표를 지금 그렇게 말씀을 하셨는데, 약자와의 동행이라고 해서 반지하도 매입을 해야 되고 이러는데 사실 그렇게 되면 임대주택 사업을 확대하고자 하는 의지가 있는 건가? 이 기구표에 담긴 걸로 보면 그다지 없다. 여전히 사장님은 매입임대주택이라든지 이런 등등에 대해서는 부정적인 견해를 이미 가지고 계시고 그렇다면 지금 현재 보유, 이미 서울시에서 임대아파트로 지었던 그 아파트 중심 말고 씨드큐브 창동 이런 정도 말고는 더 이상 할 게 없다는 얘기고 그런 방향으로 이 기구표를 이렇게 재편을 했다 이렇게 봐도 될까요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 아닙니다. 지금까지는 임대주택을 주로 짓는 회사였는데 앞으로 용산 개발을 한다든지 창동 개발을 한다든지 혁신파크 개발을 한다든지 면목행정타운을 개발한다든지 등등의 개발은 복합건물을 짓는 사업이 되고, 복합건물을 지으면 주택 외에 상가나 오피스나 여러 가지 부대시설을 우리가 직접 유지 운영을 해야 되고, 그런 방향으로 조금씩 전환된다는 뜻입니다.
●임종국 위원 그런데 그 말은 간단한 말씀 같지만 그것을 조금 넓혀서 해석을 하면 SH공사의 설립목적이 변경되는 건데요? SH공사의 설립목적이 서울시민의 서민 주거안정을 위해서 설립이 된 건데 지금 말씀하시는 거는 더 이상 그렇게 할 땅이 없으니 주로 이제 상업시설이나 근린, 문화시설 관련한 이런 것들을 주로 개발하겠다 이렇게 되고 임대주택과 관련해서는 더 이상 확대할 수가 없다 이런 결론이 되는데요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 그렇지 않습니다. 임대주택은 우리 공사가 가지고 있는 게 13만 채이고, 또 서울시가 보유하고 있는 게 또 8만 개가 있습니다. 그런 것들도 시기가 되면 저희가 직접, 소유는 서울시지만 관리운영은 저희가 하고 있기 때문에 그런 단지까지 하면 재건축하거나 추가로 공급할 수 있는 물량들이 굉장히 많습니다.
●임종국 위원 그런데 그게 한 10여 년에 걸쳐서 진행될 거잖아요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 그렇죠.
●임종국 위원 그러니까 이미 보유한 물량이 많이 있어서 그걸 다시 재건축하게 되면 물량이 늘어날 거라는 말씀이시지만 그것이 그렇게 늘어나려면 시간이 많이 필요할 거고요. 그렇게 되면, 그동안에 임대주택이 됐든 사회주택이 됐든 여러 가지 모델을 도입했던 이유 중에 하나가 기존에 이미 조성했던 단지를 재건축하는 것만으로는 시간도 오래 걸리고 물량을 확보하기 어렵고 하니 그래서 여러 가지 모델을 많이 채용했던 거 아닌가요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 그래서 저희는 촘촘한 주거복지, 서울시가 발표한 것에 매입형도 있지만 전세형 임대주택의 임대보증금 지원액과 전세형 주택을 늘려가는 형태로도 물량을 늘려가고, 또 매입을 하되 반지하주택 중심으로 매입을 해서 그것을 재건축하는 식으로 공급을 해 나가고, 여러 가지 방식이 도입될 겁니다.
●임종국 위원 반지하주택 그 건물 전체를 매입을 해서 임대주택을 만들려면 어쨌든 비용이 대규모로 좀 필요할 거고요. 그리고 그런 방식이면, 여전히 매입임대주택이나 전세 지원에 대해서만 주로 많이 관심을 가지시는 것 같은데, 전세 지원은 이게 대출인 거잖아요? 그것을 그냥 주는 게 아니고 임대료를 싸게 하거나 이런 것과는 차이가 좀 있는 거잖아요? 그렇게 되면 방점이 다르다는 얘기죠. 애초에 그동안 SH에서 진행해 왔던 그런 방향과는 좀 다른 방점으로 진행하시겠다는 얘기로 들려서 방향을 좀 선회하는 것이다. 이 정관 개정하고 기구개편하는 것이 그동안 SH공사의 정책방향에서 크게 변경된다 이렇게 받아들여도 될까요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 약간 변경이 되는 겁니다.
●임종국 위원 약간이 아닌 것 같아서 말씀드립니다. 그 지점은 앞으로 지속적으로 한번 상의드리고요. 기존의 어떤 견해를 갖고 계실 때는 그만한 이유가 있으시겠습니다만 여러 가지 필요에 따른 유연한 그러한 정책으로 많이 시행해 주시기 바란다는 측면에서 이 정도로 마치고요. 앞으로 계속 상의드리죠.
●서울주택도시공사사장 김헌동 네, 그러겠습니다.
●임종국 위원 이상입니다.
●위원장 민병주 박승진 위원님.
○박승진 위원 박승진 위원입니다.
공공개발사업본부에 있던 컴팩트시티사업단이 지금 폐지됐고 어디로 옮기는 겁니까?
●서울주택도시공사사장 김헌동 과거에 도시공간사업부인데 지금은 도시개발본부라고 해서, 토목사업을 주로 하는 도시개발본부 안으로…….
●박승진 위원 어느 처에서 담당하죠?
●서울주택도시공사사장 김헌동 입체도시사업처입니다.
●박승진 위원 네, 알겠습니다.
그리고 하나만 더 여쭤보면 지금도 건설사업본부장님 공석이시죠, 직무대행 체제니까?
●서울주택도시공사사장 김헌동 네.
●박승진 위원 그런데 우리 직제표를 보면 여섯 번째 있던 건설사업본부가 네 번째로 올라갔습니다. 좀 더 중요성이 인식되는데 혹시 건설사업본부장님은 언제 채용하실 예정이시죠?
●서울주택도시공사사장 김헌동 지난달에 저희 모든 송사가 마무리돼서 이달 중에 채용공고를 하면 한 1월 중에는 임명이 될 것으로…….
●박승진 위원 네, 알겠습니다.
이상입니다.
●위원장 민병주 더 이상 질의하실 위원님, 최재란 위원님.
●최재란 위원 반갑습니다, 사장님. 최재란입니다.
지난 행감 때 보고 오랜만에 뵙는 것 같습니다.
이미 아시겠지만 오늘 이 자리가 정관 개정 관련해서 우리 위원님들의 의견도 듣고 우리 공사의 의견도 듣고 그러는데 지난 행감 기간 동안 SH 관련해서 제 보도자료가 몇 차례 나갔어요. 그때 요구했던 것이 경영계획 혁신, 재정 건정성 확보, 수익모델 발굴 노력 이런 요구였단 말입니다. 그렇기 때문에 사실 이 신구 기구대비표를 더 유심히 볼 수밖에 없었어요.
그러니까 본 위원이 같이 고민하자고 말씀드린 그 부분에 대한 고민을 이 조직표에 어떻게 담으셨을까 사실 좀 궁금했었거든요. 어떻게 좀 담겼다고 생각을 하세요, 사장님?
●서울주택도시공사사장 김헌동 최재란 위원님께서 지적해 주신 그런 것들을 꼼꼼하게 담았다고 생각합니다.
○최재란 위원 우리 존경하는 임종국 위원님께서도 말씀하셨지만 SH공사가 그동안 택지개발해서 분양해서 수익도 내고 그걸로 임대주택 공급을 하는 이 시스템으로 돌다가 택지가 거의 소진이 됐고 그래서 수익 창출할 수 있는 다른 모델 발굴을 해야 되는데 고민이 많으시리라는 것은 알고 있습니다.
그래서 지금 그 부분이 우리 늘 얘기 나오듯이 유휴지라든가 차량기지라든가, 그런데 지역마다 차량기지가 있는 곳들은 이런 뉴스에 주민들께서 굉장히 많이 흔들리세요, 관심도 높아지시고. 그래서 어떤 보도자료라든가 발표가 나기 전에 좀 더 신중을 기하고 우리 위원회 위원님들하고도 같이 소통하시고 이렇게 해 주셨으면 좋겠다는 당부말씀을 드리고요.
이건 본 위원이 그냥 가끔 드는 생각인데요, 저희가 수익모델 창출 고민 계속하지 않습니까? 그런데 아까 우리가 13만 세대 그리고 서울시에 8만 세대 정도 갖고 있다 이렇게 말씀을 하셨는데 이 관리 운영을 SH공사에서 좀 더 적극적으로 개입하실 생각은 없습니까? 이 임대주택 관리업체를 우리가 아예 하나 만드셔서…….
이런 부분이 가끔 고민이 돼요. 왜냐하면 어차피 SH공사에서 지은 아파트의 관리업체를 입주자대표회나 임차인에서 선정을 해서 아니면 SH에서 선정을 해서 하는데 말 많지 않습니까, 솔직히? 퇴직하신 분들이 가셔서 짬짜미처럼 이렇게 한다 이런 오해도 많이 받으시고 그러니 저는 아예 투명하게 SH에서 관리전문업체를 하나 좀 고민하시면 어떨까 이런 생각을 가끔 해요, 뭐 황당하다고 하실 수는 있겠지만.
그런데 우리가 여러 가지 변화를 모색을 하다 보니 이런 아이디어 저런 아이디어 고민했던 거거든요. 그래서 차라리 이런저런 말이 나오는 것보다 투명하게 SH에서 관리사업을 한번 고민을 해 보시면 어떨까 이런 생각이 드는데 혹시 사장님 생각해 보신 적 있으세요?
●서울주택도시공사사장 김헌동 저도 똑같은 검토를 했고 의문도 던졌고 내부토론도 했는데요, 그렇게 하면 정원이 많이 늘게 되고 인원이 늘게 되면 시하고 부딪히게 됩니다. 그래서 저희가 지금 현재 정원을 늘리지 않는 선에서 조직개편을 했기 때문에 거기까지 담을 경우는…….
●최재란 위원 정원에 대한 고민이 담기는 거군요, 그 고민은?
●서울주택도시공사사장 김헌동 네, 조금 힘듭니다.
●최재란 위원 알겠습니다. 다른 방법을 또 고민해 보죠. 알겠습니다.
이상입니다.
○위원장 민병주 더 이상 질의하실 위원이 안 계시므로 제가 마지막에 한 말씀만 드리고 마치겠습니다.
아까 임종국 위원님도 말씀하신 것 같은데 지금 기존의 30년 이상 된 임대아파트를 새로 재건축을 해가지고 임대아파트 공급을 늘리는 그건 어차피 장기적으로 해야 될 일인데 LH도 그렇고 SH도 그렇고 단시일 내에 임대아파트를 공급하는 것은, 이번에도 제가 예산을 보니까 매입임대 예산이 꽤 있더라고요, 매입임대 예산이. 그래서 다가구인지 다세대인지는 몰라도 하여튼 매입임대 예산이 꽤 되더라고요. 아무튼 반지하를 매입하든 단시일 내에 공급할 수 있는 것도 반드시 고려를 해야 되겠다 하는 말씀을 드리고 싶은데 어떻게 생각하시는지?
●서울주택도시공사사장 김헌동 네, 알겠습니다.
○위원장 민병주 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다.
존경하는 선배ㆍ동료위원님 여러분, 바쁘신 의정활동에도 불구하고 오늘 회의 진행에 적극 참여해 주신 데 대해 진심으로 감사의 말씀을 드립니다.
제11대 의회가 개원하고 지난 6개월간 안건처리 및 행정사무감사, 예산심의 등 많은 일들이 있었습니다. 우리 위원회 위원님들과 김헌동 서울주택도시공사 사장을 비롯한 임직원 여러분, 그간 너무 수고 많으셨습니다.
늘 건강하시고 마음 따뜻한 연말연시 되시기를 빌겠습니다.
그럼 새로운 다짐과 건강한 모습으로 2023년도에 다시 뵙겠습니다.
이상으로 제315회 정례회 제4차 주택공간위원회 회의를 모두 마치겠습니다.
산회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(16시 06분 산회)